Нидерландын өмчлөгчдийн холбоо болох Vereniging van Eigenaars буюу VvE нь хуулиар барилгын нийтлэг хэсгүүдийг удирдаж, засвар үйлчилгээ хийх, их засвар үйлчилгээний нөөц сантай байх, мөн нягтлан бодох бүртгэл болон төсвийг батлах өмчлөгчдийн жилийн уулзалтыг зохион байгуулах үүрэгтэй. Хэрэв үүнийг хийж чадахгүй бол хувь хүн хүчгүй биш юм. Burgerlijk Wetboek (Иргэний хууль)-ын 5-р ботод танд дөрвөн тодорхой замыг зааж өгсөн: шийдвэрийг мэдсэнээс хойш нэг сарын дотор дүүргийн шүүхээс хүчингүй болгохыг хүсэх, хамтын ажиллагааг үндэслэлгүйгээр татгалзсан тохиолдолд орлуулах зөвшөөрөл хүсэх, өөрөө хурал зарлах зөвшөөрөл хүсэх, эсвэл холбооноос үүргээ гүйцэтгэж, хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардах. Аль зам нь тохирох нь холбоо буруу шийдвэр гаргасан, огт шийдвэр гаргаагүй, эсвэл зүгээр л нэгийг нь хэрэгжүүлээгүй эсэхээс хамаарна.
Нидерландын хуулийн дагуу VvE юу хийх ёстой вэ
Барилга нь орон сууцны эрхэд хуваагдах үед өмчлөгчдийн холбоо автоматаар үүсдэг бөгөөд эзэмшигч бүр хуулийн дагуу гишүүн байдаг. Гишүүнчлэлийг цуцлах, гарах эсвэл татгалзах боломжгүй; энэ нь зөвхөн та зарах үед дуусгавар болно. Холбоо нь хязгаарлагдмал хуулиар тогтоосон зорилготой хуулийн этгээд юм: орон нутгийг удирдах, хамтран эзэмшигчдийн эрх ашгийг хамгаалах. Түүний хийж чадах болон хийх ёстой бүх зүйл нь гурван баримт бичиг болон хуулиас өөрөөс нь хамаарна.
Хуваах акт болон журам
Хуваах гэрээ (slitsingsakte) нь орон сууцны эрхийг үүсгэсэн нотариатаар баталгаажуулсан бөгөөд олон нийтийн бүртгэлд бүртгэгдсэн гэрчилгээ юм. Энэ нь аль хэсэг нь хувийн, аль нь нийтийн болохыг харуулсан зурагтай бөгөөд 1973, 1983, 1992, 2006 эсвэл 2017 оны загвар болох хуваах журмын стандарт багцын нэгийг зарласан болно. Эдгээр журам нь танай барилгын үндсэн хууль юм: тэдгээр нь зардлын хуваарилалт, санал өгөх харьцаа, зөвлөл болон хурлын эрх мэдэл, ашиглалтын хязгаарлалтыг тогтоодог. Хуишуделижк журам (байшингийн дүрэм) нь дуу чимээ, хог хаягдал, нийтийн эзэмшлийн талбайг ашиглахтай холбоотой практик дүрмийг нэмж болох боловч энэ нь уг акттай зөрчилдөж болохгүй бөгөөд уг актад хамаарах дүрмийг байшингийн дүрэмд нууцаар оруулж болохгүй.
Ямар нэгэн зүйлийн талаар маргалдахаасаа өмнө актыг уншаарай. Цонхны хүрээ, тагт, дэнж, хананы ард байгаа хоолой эсвэл унтлагын өрөөний дээгүүрх хавтгай дээвэр нь нийтийнх үү эсвэл хувийнх уу гэдгийг эрүүл ухаанаар биш, тэнд шийддэг бөгөөд хариулт нь хэн төлөхийг тодорхойлдог. Зохицуулах баримт бичигт заавал биелүүлэх хуультай зөрчилдөж буй аливаа заалт хүчингүй боловч актыг зөвхөн хуульд заасан олонхийн саналаар нотариатаар баталгаажуулж болно, ихэнх барилгуудад энэ нь том хэмжээтэй байдаг.
Нийтлэг эд ангиудын засвар үйлчилгээ
Нийтлэг эд ангийн менежмент, засвар үйлчилгээ нь холбооны үндсэн хууль ёсны үүрэг юм. Энэ нь барилга байгууламж, дээвэр, фасад, суурь, нийтийн суурилуулалт, шат, цахилгаан шат, нийтийн эзэмшлийн талбайг хамардаг бөгөөд үүнд тэдгээрийг сайн засварлах, аюулгүй байдалд эрсдэл учруулсан тохиолдолд цаг тухайд нь арга хэмжээ авах зэрэг орно. Хувь хүний өмчлөгчид хувийн эд ангиа арчилдаг; холбоо нь үлдсэн хэсгийг нь арчилж, бүх өмчлөгчид актад заасан харьцааны дагуу зардлыг ногдуулдаг. Барилга нь өмчлөгчдийн хамтарсан өмч учраас хойшлуулсан засвар үйлчилгээ нь хийсвэрлэл биш юм: энэ нь хувийн орон сууцанд хохирол учруулж, зочдод болон хөршүүдийн өмнө хариуцлага хүлээхэд хүргэдэг, учир нь тогтоосон стандартыг хангаагүй барилга байгууламжийн эзэмшигч нь учирсан хохирлыг хариуцдаг.
Түрээслэх нь өөрийн гэсэн дүрэмтэй өөр сэдэв юм; өмчлөгч нь орон сууцыг богино хугацаанд түрээслэх зэрэг түрээслэх эсэх, хэрхэн түрээслэхийг засвар үйлчилгээний үүргээс илүүтэйгээр орон сууцны гэрчилгээ болон хотын дүрмээр зохицуулдаг бөгөөд бид үүнийг богино хугацааны түрээс болон өмчлөгчдийн холбооны тухай нийтлэлдээ тусад нь авч үздэг.
Мөнгө: хувь нэмэр, нөөцийн сан болон данс
Эзэмшигч бүр жилийн төсвийн үндсэн дээр хурлаас тогтоосон үечилсэн хувь нэмэр буюу servicekosteni төлөх ёстой. Холбоо нь мөн жилийн ердийн зардлаас бусад зардалд зориулж нөөцийн сантай байх ёстой. Орон сууцны барилгуудын хувьд хуулиар жилийн хамгийн бага нөөцийг тогтоосон: таван жилээс хэтрэхгүй, дор хаяж арван жилийг хамарсан meerjarenonderhoudsplan (олон жилийн засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө)-өөс гарсан хэмжээ, эсвэл ийм төлөвлөгөө байхгүй бол жил бүр барилгын сэргээн босголтын үнийн дүнгийн дор хаяж хагас хувийг. Нөөцийн санг зарчмын хувьд холбооны нэр дээр тусдаа банкны дансанд хадгалах ёстой.
Зөвлөл нь жилийн тайлан болон төсвийг хуралд танилцуулах ёстой бөгөөд эзэмшигч бүр үндсэн бүртгэлийг шалгах эрхтэй. Төлбөр төлөөгүй эзэмшигчийг холбоо шүүхэд өгч болох бөгөөд худалдан авагч нь өрийн тодорхой хувийг авдаг: шилжүүлгийн үед худалдан авагч нь одоогийн болон өмнөх санхүүгийн жилд төлөх ёстой шимтгэлийн төлөө хамтран хариуцлага хүлээнэ, тиймээс нотариатч холбооноос гэрээг дуусгахаас өмнө мэдэгдэл хүсдэг. 2018 оноос хойш эзэмшигчдийн холбоо бүр Худалдааны танхимын худалдааны бүртгэлд бүртгүүлсэн байх ёстой.
Холбоо хэрхэн бүтэлгүйтдэг, бүтэлгүйтэл бүр ямар үнэтэй байдаг вэ
Алдаа дутагдал нь танигдахуйц дөрвөн хэлбэрээр ирдэг бөгөөд тус бүрдээ өөр өөр арга хэмжээ авдаг.
Унтаа холбоо
Нидерландад хамгийн түгээмэл тохиолддог бүтэлгүйтэл бол идэвхгүй байдал юм. Төлөөлөн удирдах зөвлөл байхгүй, эсвэл зөвлөл нь олон жилийн өмнө хурал зарлахаа больсон нэг эзэмшигчээс бүрддэг; төсөв, нөөцийн сан, даатгалын хяналт байхгүй; шимтгэлийг тогтмол бус эсвэл огт цуглуулдаггүй. Идэвхгүй байгаа холбоо нь хууль ёсны үүрэгтэй хуулийн этгээд хэвээр байгаа бөгөөд таны барилга хоцрогдож байна. Энэ нь та зарах үед бас практик асуудал юм: худалдан авагчид болон тэдний зээлдүүлэгчид тэмдэглэл, данс, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөг асуудаг бөгөөд тэдний байхгүй байдал нь үнийг бууруулдаг эсвэл борлуулалтыг зогсоодог.
Идэвхгүй байгаа холбоог засах боломжтой бөгөөд аль ч эзэмшигч уг үйл явцыг эхлүүлж болно. Хэрэв зөвлөл хурал хийх ёстой үедээ хурал зарлахгүй бол эзэмшигч нь kantonrechter-ээс хурал зарлах зөвшөөрөл хүсч болох бөгөөд уг хурлаар зөвлөл томилж, төсөв баталж, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөг захиалж, нөөцийн данс нээж болно. Хотын захиргаа нь барилгын байдал аюулгүй байдал, эрүүл мэндэд заналхийлж байгаа тохиолдолд хөндлөнгөөс оролцох өөрийн гэсэн эрх мэдэлтэй бөгөөд үүнийг хуучин орон сууцны нөөцтэй газарт ашигладаг.
Орон сууцны засвар үйлчилгээ хойшлогдсон болон доторх эвдрэл гэмтэл
Хоёр дахь хэлбэр нь хуралддаг боловч арга хэмжээ авдаггүй зөвлөл юм: дээвэр гурван өвөл гоожиж, тайланг хоёр удаа хэлэлцсэн бөгөөд цөөн хэдэн өмчлөгч төлбөрөө төлж чадахгүй эсвэл төлөхийг хүсэхгүй байгаа тул хурлаар шийдвэрийг хойшлуулсаар байна. Үүний зэрэгцээ дээд давхрын орон сууцанд ус хүрдэг. Ийм байр суурьтай өмчлөгчид зүгээр л хүлээх ёстой гэж боддог ч хүлээхгүй. Холбоо нь хамтран эзэмшигчдэд зохих менежментийг өртэй бөгөөд холбоо нь нийтлэг хэсгийг арчилж тордоогүйгээс болж хохирол амссан өмчлөгч нь холбоог уг хохирлын хариуцлагыг хүлээлгэж, ажлыг гүйцэтгэхийг шаардаж болно, гоожиж, дээврийн хавтан унах талаарх бидний тэмдэглэлд илүү дэлгэрэнгүй тайлбарласан болно.
Сонгомол хэрэгжилт ба тэгш бус харьцаа
Гурав дахь хэлбэр нь дүрмийг хэрхэн хэрэгжүүлэхтэй холбоотой. Холбоо нь гэрээ болон байшингийн дүрмийг тууштай хэрэгжүүлэх ёстой. Нэг эзэмшигчид тагтны хаалтны талаар анхааруулж, гурван ижил дүрмийг үл тоомсорлох нь зүгээр л шударга бус зүйл биш; энэ нь дүрмийг хэрэгжүүлэх дараагийн оролдлогыг үгүйсгэж, үүн дээр үндэслэн гаргасан шийдвэрийг үндэслэлтэй байдал, шударга ёсонд харшлах гэж шүүмжилж болно. Энэ хүрээнд заримдаа иш татдаг Америкийн орон сууцны тухай хуулийн Нидерландын аналог байхгүй бөгөөд тэдгээр нь энд хамаарахгүй. Хэрэгтэй зүйл бол Нидерландын тэгш эрхийн хууль бөгөөд бараа, үйлчилгээ нийлүүлэх, орон сууцанд арьс өнгө, шашин шүтлэг, хүйс, үндэс угсаа, хөгжлийн бэрхшээл эсвэл архаг өвчин зэрэг үндэслэлээр ялгаварлан гадуурхахыг хориглодог. Ийм үндэслэлээр өөрт нь тэгш бус хандаж байна гэж үзэж буй эзэмшигч эсвэл оршин суугч нь Нидерландын Хүний эрхийн хүрээлэнд заавал биелүүлэхгүй санал авах эсвэл иргэний шүүхэд хандах боломжтой. Хөгжлийн бэрхшээлтэй оршин суугчдад нийтийн эзэмшлийн талбайд налуу зам эсвэл бариул гэх мэт боломжийн тохируулга хийхийг зөвшөөрөхөөс татгалзах нь энэ хүрээнд бүрэн хамаарна.
Санхүүгийн буруу менежмент
Дөрөв дэх хэлбэр нь мөнгө юм. Цуглуулаагүй хувь нэмэр, зөвхөн цаасан дээр байдаг нөөцийн сан, удирдах зөвлөлийн гишүүнтэй холбоотой компанид төлөх төлбөр, гурван жилийн турш дансгүй байх, эсвэл холбооны мөнгийг өөрийнхтэйгөө хольсон менежер. Эзэмшигч бүр бүртгэлийг харах эрхтэй бөгөөд татгалзсан хурлаар тайланг батлах ёсгүй. Чөлөөлөх зөвшөөрөл олгохгүй байх нь жинхэнэ хэрэгсэл юм: тайланг батлах, удирдах зөвлөлд чөлөөлөх нь тусдаа шийдвэр бөгөөд хоёр дахь нь эхнийхээс автоматаар гарах ёсгүй. Мөнгө үнэхээр алга болсон тохиолдолд холбоо нь удирдах зөвлөл эсвэл менежерийг хариуцлагад татах боломжтой бөгөөд хөрөнгийг буруугаар ашигласан тохиолдолд эрүүгийн гомдол гаргах боломжтой.
Холбоо дотроосоо эхэлж, бичгээр бичнэ үү
Бараг бүх амжилттай хэрэг цаасан мөрөөр эхэлдэг. Асуудлыг зөвлөлд бичгээр мэдэгдэж, баримттайгаар тайлбарлаж, актын заалт эсвэл холбооны үүрэг хариуцлагад хамаарах журмыг дурдаж, гэрэл зураг болон өөрт байгаа аливаа тайланг хавсаргаж, тогтоосон хугацаанд бичгээр хариу өгөхийг хүс. Хэрэв хариулт ирэхгүй эсвэл асуудлыг шийдвэрлэхгүй бол гүйцэтгэлийн эцсийн боломжит хугацааг тогтоож, цаашид юу хийхээ заасан албан ёсны мэдэгдэл илгээнэ үү. Нидерландын хуулийн дагуу мэдэгдэл чухал байдаг: мэдэгдэлгүйгээр өртэй хүн ерөнхийдөө төлбөрөө төлөөгүй гэж тооцогддог бөгөөд хойшлуулснаас үүдэлтэй хохирлын нэхэмжлэл зөвхөн энэ шалтгаанаар хэрэгсэхгүй болж магадгүй юм.
Уулзалт болон зөвлөлийг ашиглаарай. Аливаа эзэмшигч хэлэлцэх асуудлын жагсаалтад оруулахыг хүсч болох бөгөөд үнийн санал, санхүүжилтийн санал хавсаргасан зөв томъёолсон саналыг гомдол гаргахаас хамаагүй хойшлуулахад хэцүү байдаг. Тэмдэглэл хөтлөөрэй: эдгээр нь юу, хэзээ шийдвэрлэгдсэний нотолгоо бөгөөд шийдвэрийг эсэргүүцэх нэг сарын хугацаа нь та үүнийг мэдсэн өдрөөс эхэлнэ. Харилцаа хатуурсан ч талууд нэг байранд амьдрах шаардлагатай хэвээр байгаа тохиолдолд зуучлал нь сонсголоос илүү үр дүнтэй байдаг, учир нь энэ нь ганц шийдвэр гаргахаас илүүтэй бүхэл бүтэн харилцааг шийдвэрлэж чадна. Үүнтэй адил зүйл нь эзэмшигчдийн хоорондох маргаанд хамаарна, шүүхээс гадуур маргааныг шийдвэрлэх ерөнхий дүрмүүд нь ашигтай эхлэлийн цэг болдог.
Кантонрехтерт хүрэх дөрвөн зам
Орон сууцны маргааныг тухайн барилга байрладаг дүүргийн кантонрехтер харьцангуй хүртээмжтэй өргөдөл гаргах журмаар хянан шийдвэрлэдэг. Дөрвөн зам нь бараг бүх нөхцөл байдлыг хамардаг бөгөөд зөвийг нь сонгох нь таны уур хилэнгийн хүчнээс илүү чухал юм.
Шийдвэрийг хүчингүй болгох. Хэрэв хурлаас акт, журам эсвэл үндэслэлтэй, шударга ёсны шаардлагад зөрчилдсөн шийдвэр гаргавал та кантонрехтерээс үүнийг хүчингүй болгохыг хүсч болно. Өргөдлийг шийдвэрийн талаар мэдсэн өдрөөс хойш нэг сарын дотор гаргах ёстой бөгөөд энэ хугацаа богино бөгөөд хатуу байна. Шийдвэрийг эсэргүүцэхийн тулд хурлын танхимд оролцох шаардлагагүй боловч оролцож, эсэргүүцлээ тэмдэглэл хөтлөх нь хэргийг шийдвэрлэхэд илүү хялбар болгодог. Хууль эсвэл үндсэн асуудлаар акттай зөрчилдсөн шийдвэр нь хүчингүй болгохоос илүү хүчингүй байж болох бөгөөд энэ тохиолдолд хугацаа хамаарахгүй боловч зөвлөгөөгүйгээр хүчингүй болгоход найдах нь эрсдэлтэй: аюулгүй арга бол сарын дотор өргөдөл гаргах явдал юм.
Зөвшөөрлийг орлуулах. Хэрэв танд хийх эрхтэй зүйлийнхээ төлөө холбоо эсвэл өөр эзэмшигчийн хамтын ажиллагаа эсвэл зөвшөөрөл шаардлагатай бөгөөд үндэслэлгүйгээр татгалзсан эсвэл огт шийдвэр гаргаагүй бол хууль сахиулах байгууллага уг зөвшөөрлийг орлох зөвшөөрөл олгож болно. Энэ нь цахилгаан шат суурилуулах, нарны хавтан байрлуулах, цонхны хүрээ солих, дулааны насос холбох эсвэл нийтлэг хэсэгт хүрсэн өөрчлөлт хийхийг хүсч байгаа бөгөөд чимээгүй байх эсвэл үндэслэлгүй татгалзсан хариу авсан эзэмшигчийн зам юм. Шүүх өргөдөл гаргагчийн ашиг сонирхлыг бусад эзэмшигчдийн ашиг сонирхолтой харьцуулж, нөхцөлүүдийг хавсаргаж болно.
Хурал хуралдуулах эрх олгох. Удирдах зөвлөл хууль болон журмын шаардлагын дагуу хурлыг зарлаагүй тохиолдолд эзэмшигч нь хурлыг хуралдуулах эрх олгож болно. Энэ нь идэвхгүй холбоог сэрээх стандарт эхний алхам бөгөөд ихэвчлэн өөрөө хангалттай байдаг: хурлыг зохих ёсоор хуралдуулсны дараа холбоо дахин үйл ажиллагаагаа эхлүүлдэг.
Холбооны эсрэг гаргасан ердийн нэхэмжлэл. Дээврийн нэхэмжлэлийг цуцлах нь дээврийг засах гэсэн үг биш юм. Холбоо нь засвар үйлчилгээ хийх хуулиар олгогдсон үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд нөхөн төлбөр нь шаардлагатай бол гүйцэтгэлийн нэхэмжлэл бөгөөд хоцрогдсон өдөр бүрийн торгууль төлж, танд учирсан хохирлын нэхэмжлэлийг хавсаргана. Орон сууцыг амьдрах боломжгүй болгож буй гоожилт гэх мэт яаралтай тохиолдолд урьдчилсан тусламжийн журмаар хэдхэн долоо хоногийн дотор шийдвэр гаргаж болно. Нидерландын иргэний журмын дүрэм нь таны алдагдлыг нотлох шаардлагыг оролцуулан ердийн байдлаар хэрэгждэг.
Танай орон сууцанд учирсан хохирол: хэн төлдөг вэ
Шалтгаан нь хаана байгааг тогтоохоос эхэл. Нийтлэг хэсгийн согогоос үүдэлтэй хохирол нь зарчмын хувьд холбооны асуудал юм; өөр эзэмшигчийн хувийн хэсгийн согогоос үүдэлтэй хохирол нь та болон тухайн эзэмшигчийн хоорондын асуудал юм; таны хувийн хэсгийн улмаас учирсан хохирол таных. Хуваалтын акт нь аль нь аль нь болохыг шийддэг бөгөөд хуучин барилгуудад, ялангуяа тагт, цонхны хүрээ, дэнж, хоолойн хувьд энэ хил хязгаар байнга маргаантай байдаг.
Холбоо хариуцлага хүлээх тохиолдолд нэхэмжлэлийг хоёр үндэслэлээр дэмжиж болно. Эхнийх нь менежмент болон засвар үйлчилгээний үүргээ биелүүлээгүй явдал юм. Хоёр дахь нь согогтой барилгын эзэмшигчид ногдуулдаг хатуу хариуцлага юм: хэрэв барилга нь түүнд тогтоосон стандартыг хангаагүй бөгөөд аюул учирвал эзэмшигчид болон практик дээр холбоо болон түүний даатгагч нь нэхэмжлэгчийн бурууг нотлохгүйгээр алдагдлыг хариуцна. Энэхүү хоёр дахь арга нь зөвлөл согогийн талаар мэдэж байсан гэдгийг харуулахад хэцүү үед үнэ цэнэтэй юм.
Даатгал нь үүний ихэнх асуудлын практик хариулт юм. Холбоо нь барилгыг даатгуулах ёстой бөгөөд бодлого нь ихэвчлэн усны хохирол болон эд зүйлсийн хохирлыг хамардаг; агуулга болон хувийн сайжруулалтыг эзэмшигчийн өөрийн бодлогоор хариуцдаг. Хохирлыг хоёр даатгагчид нэн даруй мэдэгдэж, засвар хийхээс өмнө бүх зүйлийг гэрэл зураг авч, нэхэмжлэхийг хадгална уу. Алдагдал маргаантай тохиолдолд шалтгаан, хэмжээний талаарх мэргэжилтний дүгнэлт нь хохирлын нэхэмжлэлийг хэрэгжүүлэх боломжтой болгодог бөгөөд нөхөн төлбөрийн ерөнхий нэхэмжлэлийн практик нь бусад газарт байдаг шиг энд ч мөн хамаарна. Хүнд тохиолдолд, хайхрамжгүй байдлаас болж байшин удаан хугацаанд ашиглах боломжгүй болсон тохиолдолд санхүүгийн хохирлын хамт материаллаг бус хохирлын нөхөн төлбөрийг нэхэмжилж болох боловч Голландын шүүх үүнийг бага хэмжээгээр олгодог.
Төлөөлөн удирдах зөвлөлийн гишүүд болон менежерүүд: хариуцлага хэр хол явдаг вэ
Эзэмшигчдийн холбооны зөвлөл нь ёслолын чиг үүрэгтэй хяналтын байгууллага биш юм. Энэ нь хурлын шийдвэрийг биелүүлж, санхүүг удирдаж, бүртгэл хөтөлж, холбоог төлөөлдөг. Үүнийг зохих ёсоор хийх ёстой бөгөөд зөвлөлийн үүргийн ерөнхий стандарт үйлчилнэ: захирал нь үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэх ёстой бөгөөд зохисгүй гүйцэтгэлийн төлөө хуулийн этгээдэд хариуцлага хүлээнэ, хэрэв түүнийг ноцтой буруутгаж болох бол. Жижиг холбооны удирдах зөвлөлийн гишүүдийн ихэнх нь сайн дурынхан бөгөөд энэ стандартыг энэ нөхцөл байдлыг харгалзан хэрэгжүүлдэг боловч сайн дурын ажил нь дархан эрх биш юм. Барилгыг даатгуулахгүй байх, аюулгүй байдлын эрсдлийг тодорхойлсон тайланг үл тоомсорлох, эсвэл холбооны мөнгийг өөртөө төлөх нь хатуу шүүгдэх бөгөөд ийм тохиолдолд захирлуудын хувийн хариуцлага бодит боломжтой юм.
Холбоо мэргэжлийн менежерийг хөлсөлсөн тохиолдолд тухайн менежер гэрээний дагуу ажилладаг бөгөөд түүний нөхцөл нь түүний юу төлөхийг тодорхойлдог: уулзалт зохион байгуулах, данс хөтлөх, хандив цуглуулах, үнийн санал авах, тогтмол засвар хийх. Эдгээр ажлуудыг хийж чадаагүй менежер нь холбооны өмнө гэрээгээ зөрчиж байгаа бөгөөд хувь хүн эзэмшигч биш, холбоо нь түүний эсрэг тал юм. Энэ бол практикт чухал зүйл юм: менежерт сэтгэл дундуур байгаа хувь хүн эзэмшигч нь хурлыг шийдвэрлүүлэх ёстой, учир нь гэрээний нэхэмжлэл нь холбоонд хамаарна. Хэрэв хурал нь нийгэмд илт хор хөнөөл учруулж буй зүйл дээр арга хэмжээ авахаас татгалзвал уг татгалзал нь өөрөө маргаан үүсгэж болох шийдвэр юм. Байгууллагын хууль эрх зүйн хариуцлагын өргөн хүрээ болон захирлын хариуцлагын хүрээ нь бусад хуулийн этгээдэд хамаарахтай адил юм.
Энэ бүхнээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд эзэмшигчид юу хийж чадах вэ
Эзэмшигчдийн холбоонд урьдчилан сэргийлэх нь ихэвчлэн захиргааны шинж чанартай байдаг бөгөөд энэ нь тийм ч хэцүү биш юм. Олон жилийн засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөг захиалж, шинэчлээрэй, учир нь энэ нь нөөцийн хувь нэмрийг тогтоож, зардлыг хуваарилж, шаардлагатай бол холбоог зээл авах боломжтой болгодог. Хамгийн бага хувь нэмэр оруулахын оронд бодитой төсөв баримтал, учир нь бага хувь нэмэр нь хэмнэлт биш, харин дээврийг эцэст нь солих шаардлагатай үед орон сууцны эзэмшигч хэнд ч ногддог хойшлуулсан төлбөр юм. Нөөцийн санг тусад нь дансанд хадгалж, даатгал болон сэргээн босголтын үнийг тогтмол хянаж, шийдвэрүүдийг биелүүлж, шаардлагатай бол хэрэгжүүлэх боломжтой байхаар тодорхой тэмдэглэж байгаарай.
Сайн засаглалын зардал бага бөгөөд ихэнх маргаанаас урьдчилан сэргийлдэг: хурлыг цагт нь, зохих хэлэлцэх асуудлын жагсаалттайгаар хуралдуулах, тайланг урьдчилан тараах, шийдвэр болон эсэргүүцлийг тэмдэглэх, тэмдэглэлийг нийтлэх, шийдвэрт хувийн сонирхолтой удирдах зөвлөлийн гишүүдээс үүнийг хэлж, татгалзахыг шаардах. Байшингийн дүрмийг хэдэн жил тутамд хянаж, орон сууцны ашиглалтыг хязгаарласан аливаа зүйлийг дүрэмд биш, харин актад оруулах, учир нь энэ нь хамаарах газар бөгөөд хадгалагдах газар юм. Ажиллах боломжтой засаглалын хүрээний ард байгаа ерөнхий зарчим болон хууль тогтоомжийг дагаж мөрдөх ердийн үүрэг нь компанид ч мөн адил арван хоёр орон сууцтай барилгад хамаарна.
Худалдан авагчдын хувьд нягтлан шалгах нь энгийн бөгөөд хэзээ ч алгасаж болохгүй. Сүүлийн гурван хурлын тэмдэглэл, жилийн тайлан, төсөв, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө, нөөцийн сангийн үлдэгдлийг асууж, гарын үсэг зурахаасаа өмнө хуваах актыг уншина уу, ялангуяа та байр түрээслэх эсвэл өөрчлөлт оруулах гэж байгаа бол. Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль тогтоомжийн нийтлэг алдаануудын тойм болон хамтдаа байшин худалдаж авах шалгах жагсаалтад та гэрээ байгуулахаасаа өмнө өөр юу шалгах ёстойг заасан бөгөөд хэрэв та байр түрээслэхээр төлөвлөж байгаа бол түрээслүүлэгчийн үүрэг хариуцлагыг мэдэх нь зүйтэй.
Одоо яах вэ
Хэрэв танай холбоо ажлаа хийхгүй байгаа бол дараалал нь тогтмол байна: хуваах актыг уншиж, гомдол, саналаа бичгээр оруулж, хурлын хэлэлцэх асуудлын жагсаалтад оруулж, шийдвэрийн огноог тэмдэглэж аваарай, учир нь эсэргүүцэх сар шууд ажиллаж эхэлнэ. Хэрэв холбоо арга хэмжээ авахгүй хэвээр байвал кантонрехтерт хандах боломжтой бөгөөд журам нь яг үүнд зориулагдсан болно.
Law and More орон сууцны өмчлөгчид, зөвлөл болон холбоодод хуваах акт болон журам, шийдвэрийг хүчингүй болгох, орлуулах зөвшөөрөл, засвар үйлчилгээний үүрэг, өр төлбөр болон хохирлын хариуцлагын талаар зөвлөгөө өгдөг. Та холбоо арга хэмжээ авахгүй байгаатай тулгарч буй өмчлөгч байсан ч, эсвэл барилгыг буцааж цэгцлэхийг оролдож буй зөвлөл байсан ч манай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчид Таны доор хаана байгааг хэлж чадна Голландын хууль мөн дараагийн бодит алхам юу байх вэ.
Түгээмэл асуултууд
Нидерландын хууль тогтоомж нь оршин суугчдад холбооны алдааг шийдвэрлэх тодорхой журмыг заасан байдаг бөгөөд үүнд нөхөн төлбөр авах шүүхийн ажиллагаа, маргааныг шийдвэрлэх механизм орно. Хууль эрх зүйн хүрээнд байшин өмчлөгчдийн холбооны эсрэг арга хэмжээ авах тодорхой хугацаа, нөхцөлийг тогтоосон.
Нидерландын байшин өмчлөгчдийн холбоо үүргээ үл тоомсорловол оршин суугч ямар хууль ёсны арга хэмжээ авч болох вэ?
Та эхлээд холбооныхоо дүрэм журам болон дотоод журмыг хянаж, орхигдуулж буй тодорхой үүргүүдийг баталгаажуулах хэрэгтэй. Эдгээр баримт бичигт танай холбооны гүйцэтгэх ёстой үүрэг хариуцлагыг тусгасан болно.
Таны эхний алхам бол холбооны удирдах зөвлөлд албан ёсны бичгээр гомдол гаргах явдал юм. Бүх харилцаа холбоог баримтжуулж, захидал харилцааны хуулбарыг хадгална уу.
Хэрэв зөвлөл хариу өгөхгүй эсвэл зохих арга хэмжээ авахгүй бол та мэргэшсэн зуучлагчаар дамжуулан зуучлал хүсэх боломжтой. Хэрэв хоёр тал тохиролцсон бол зуучлал нь шүүхийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны өртөг багатай хувилбарыг санал болгодог бөгөөд хууль ёсны хүчин төгөлдөр хэвээр байна.
Албан бус шийдвэр амжилтгүй болсон тохиолдолд та дүүргийн шүүхэд (rechtbank) нэхэмжлэл гаргаж болно. Шүүх нь холбоонд үүргээ гүйцэтгэхийг тушаах эсвэл хайхрамжгүй байдлаас болж таны хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж болно.
Холбооны хайхрамжгүй байдлаас үүдэлтэй хохирлын нөхөн төлбөрийг гишүүд Нидерландын шүүхээр дамжуулан авах боломжтой юу?
Тийм ээ, холбооны хайхрамжгүй байдал танд хэмжигдэхүйц хохирол учруулсан тохиолдолд та Нидерландын шүүхээр дамжуулан санхүүгийн нөхөн төлбөр авах боломжтой. Холбоо хууль ёсны үүргээ зөрчсөн бөгөөд энэхүү зөрчил нь танд шууд хохирол учруулсан болохыг та нотлох ёстой.
Шүүх тухайн холбоог боломжийн чадавхитай холбооны үүрэг гүйцэтгэсэн эсэхийг үнэлнэ. Та хайхрамжгүй байдал болон учирсан санхүүгийн хохирлын талаар нотлох баримт өгөх шаардлагатай.
Нөхөн төлбөр нь засварын зардал, эд хөрөнгийн үнэ цэнийн алдагдал болон тодорхой үр дагаварт учирсан хохирлыг хамарч болно. Та холбооны дампуурал болон таны тодорхой алдагдлын хоорондын учир шалтгааны холбоог нотлох ёстой.
Хэрэв та нэхэмжлэлээ амжилттай шийдвэрлэвэл хууль эрх зүйн зардлыг хэсэгчлэн нөхөн төлүүлэх боломжтой. Шүүх таны бодит хууль эрх зүйн зардлаас илүүтэй тогтоосон төлбөрийн хуваарийн дагуу хэмжээг тогтооно.
Нидерландын хууль нь байшин өмчлөгчдийн холбоо болон түүний гишүүдийн хоорондох зөрчлийг хэрхэн зохицуулдаг вэ?
Нидерландын хуулиар байшин өмчлөгчдийн холбоод нь холбоо болон түүний гишүүдийн хооронд хүчин төгөлдөр гэрээ байгуулдаг дүрмийн дагуу үйл ажиллагаа явуулахыг шаарддаг. Нидерландын Иргэний хуулийн 2-р боть нь эдгээр холбоодыг зохицуулж, үйл ажиллагааны хууль эрх зүйн хүрээг тогтоодог.
Та ерөнхий хуралд оролцож, олон нийтэд нөлөөлөх чухал шийдвэрүүдэд санал өгөх эрхтэй. Холбоо нь танд хурлын талаар зохих мэдэгдэл болон холбогдох баримт бичгийг өгөх ёстой.
Зөрчил үүссэн тохиолдолд холбооны шийдвэр нь хууль тогтоомж эсвэл Нидерландын хуулийг зөрчсөн тохиолдолд шүүхээр эсэргүүцэж болно. Шүүх нь холбооны эрх мэдлийг зөрчсөн эсвэл зохисгүй гаргасан шийдвэрийг хүчингүй болгож болно.
Хууль нь таныг холбооны дур зоргоороо эсвэл ялгаварлан гадуурхах хандлагаас хамгаалдаг. Бүх гишүүдэд тэгш хандах нь хууль ёсны шалтгаанаар өөр өөр харьцааг зөвтгөхгүй бол үндсэн зарчим юм.
Нидерландад оршин суугчид болон байшин өмчлөгчдийн холбоодын хоорондох маргаанд Хуур комисс ямар үүрэг гүйцэтгэдэг вэ?
Түрээсийн шүүх (Хуур комисс) нь ихэвчлэн байшин өмчлөгчдийн холбоо болон тэдгээрийн гишүүдийн хоорондох маргааныг шийдвэрлэдэггүй. Энэ байгууллага нь түрээсийн нөхцөл байдалд байшин өмчлөгч болон түрээслэгчдийн хоорондох зөрчлийг тусгайлан шийдвэрлэдэг.
Хэрэв та өөрийн өмчийг орон сууц өмчлөгчдийн холбоонд эзэмшдэг бол таны маргаан нь Хууль эрх зүйн комиссын харьяаллын бус байна. Та зуучлал эсвэл иргэний шүүх гэх мэт бусад сувгаар шийдвэрлүүлэх ёстой.
Хууль эрх зүйн комисс нь та үл хөдлөх хөрөнгө түрээсэлж байгаа бөгөөд таны маргаан нь түрээсийн тодорхой асуудлуудтай холбоотой тохиолдолд л хамааралтай болно. Тэр ч байтугай байшин өмчлөгчдийн холбоотой зөрчилдөх нь тусдаа асуудал хэвээр байна.
Нидерландын хууль тогтоомжийн дагуу ямар тохиолдолд байшин өмчлөгчдийн холбоог татан буулгаж болох вэ?
Барилга нь орон сууцны эрхэд хуваагдсан хугацаанд өмчлөгчдийн холбоо оршин тогтнодог тул хурал үүнийг зүгээр л татан буулгаж чадахгүй. Үүнийг дуусгавар болгохын тулд бүх орон сууц өмчлөгчид болон орон сууцны зээл эсвэл хязгаарлагдмал эрхтэй хэн бүхний зөвшөөрлөөр хуваалтыг цуцалсан нотариатаар баталгаажуулсан гэрчилгээ шаардлагатай.
Хэрэв холбоо зорилгоо биелүүлж чадахгүй болсон эсвэл ноцтой зөрчилдөөн үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлэх боломжгүй болгосон тохиолдолд шүүх татан буулгах шийдвэр гаргаж болно. Хэрэв холбоо тогтмол зохих ёсоор үйл ажиллагаагаа явуулж чадахгүй бол та татан буулгах хүсэлтийг шүүхэд гаргаж болно.
Барилга байгууламж эсвэл цогцолборыг нураах эсвэл хуваасан өмчлөлийн бүтэц дуусахад татан буулт хийж болно. Хамтран удирдах өмч байхгүй болсон үед холбоо автоматаар оршин тогтнохоо болино.
Өр төлбөрөө төлж чадахгүй холбоог дампуурал гэж зарлаж болох ч гэсэн орон сууцны эрхэд хуваах, түүнтэй хамт холбоо нь хуваалтыг албан ёсоор гэрээгээр цуцлах хүртэл хүчин төгөлдөр хэвээр байна.
Нидерландад байшин өмчлөгчдийн холбооны эсрэг шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хязгаарлалт, хугацаа юу вэ?
Нидерландын хуулиар орон сууц өмчлөгчдийн холбооны эсрэг нэхэмжлэл гаргахад ерөнхийдөө таван жилийн хугацаатай хөөн хэлэлцэх хугацаа ногдуулдаг. Энэ хугацаа нь та хохирлыг болон хариуцлага хүлээсэн этгээдийг олж мэдсэн эсвэл олж мэдэх ёстой байсан үеэс эхэлнэ.
Гэрээ зөрчсөнтэй холбоотой нэхэмжлэлийн хувьд хөөн хэлэлцэх хугацаа нь холбоо үүргээ биелүүлээгүй өдрөөс эхлэн тооцогдоно. Та энэ хугацаа дуусахаас өмнө нэхэмжлэлээ гаргах ёстой.
Зарим нэхэмжлэл нь хууль эрх зүйн үндэслэлээс хамааран өөр өөр хугацаатай байж болно. Жишээлбэл, барилгын ажлын согогийн нэхэмжлэл нь барилгын хуулийн дагуу тодорхой хугацааны хязгаарыг дагаж мөрдөж болно.
Нэхэмжлэлийнхээ холбоотой талаар албан ёсоор бичгээр мэдэгдсэнээр хөөн хэлэлцэх хугацааг тасалдуулж болно. Шүүхийн ажиллагаа нь хөөн хэлэлцэх хугацааг мөн тасалдуулж болно.
