Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуульд нуугдмал согогийн хугацааны хязгаар нь хоёр тусдаа хугацаанаас бүрдэх бөгөөд аль нэгийг нь алдсан худалдан авагч нь согог хэр ноцтой байсан ч нэхэмжлэлээ алдана. Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 7:23(1)-р зүйлийн дагуу худалдан авагч нь уг үл хөдлөх хөрөнгө гэрээнд нийцэхгүй байгааг олж мэдсэний дараа боломжийн хугацаанд (bekwame tijd) худалдагчид мэдэгдэх ёстой. BW-ийн 7:23(2)-р зүйлийн дагуу уг үл нийцэл дээр үндэслэсэн аливаа нэхэмжлэл нь уг мэдэгдлээс хойш хоёр жилийн дараа хүчингүй болно, хэрэв хөөн хэлэлцэх хугацаа хүчин төгөлдөр байдлаар тасалдаагүй бол. Хоёр цаг хоёулаа үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлснээр биш, харин илрүүлснээр идэвхждэг.
Энэхүү гарын авлагад далд согог (verborgen gebrek) гэж юуг хэлэх, хоёр үе хэрхэн явагдах, худалдан авагчийн шалгах үүрэг нь худалдагчийн задруулах үүрэгтэй хэрхэн харилцан үйлчилдэг, мөн Чанарын баталгааны тухай хууль хүчин төгөлдөр болсноос хойш шинээр баригдсан барилгуудын худалдан авалтад юу өөрчлөгдсөнийг тайлбарласан болно. Энэ нь Нидерландын орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч, худалдагч, мөн тэдэнд зөвлөгөө өгч буй хүмүүст зориулагдсан болно.
Голландын хуулийн дагуу нуугдмал согог гэж юуг тооцдог вэ
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль тогтоомжид "далд согог" гэсэн нэр томьёог хууль ёсны ойлголт болгон ашигладаггүй. Үндсэн дүрэм нь тохирлын зарчим юм: BW-ийн 7:17 дугаар зүйлийн дагуу нийлүүлсэн эд хөрөнгө нь худалдан авагчийн гэрээний үндсэн дээр хүлээх эрхтэй байсан шинж чанаруудыг агуулсан байх ёстой. Нидерландын ихэнх орон сууцны борлуулалтад ашигладаг худалдан авах гэрээний загварт худалдагч нь уг эд хөрөнгийг орон сууц болгон хэвийн ашиглахад шаардлагатай шинж чанаруудтай болохыг баталгаажуулдаг бөгөөд энэ нь бараг бүх маргааныг эргэдэг хэвийн ашиглалтын баталгаа юм.
Согог нь шилжүүлэхээс өмнө байсан, зохих ёсоор үзлэгээр харагдахгүй байсан, хэвийн ашиглалтад саад болохуйц ноцтой газарт нуугдсан байдаг. Шинэ гипсэн ажлын ард нуугдсан суурийн хүчтэй суулт нь үүний сонгодог жишээ юм. Барилгын ялзрал, аюултай цахилгааны угсралт, хөрсний ноцтой бохирдол, шаардлагатай зөвшөөрөлгүйгээр барьсан өргөтгөл, эсвэл байшингийн нэг хэсгийг ашиглах боломжгүй болгосон шавьж зэрэг нь бүгд үүнд хамаарахгүй. Шалны хавтан, дусал дуслах цорго, хуучирсан чимэглэл нь үүнд хамаарахгүй, учир нь эдгээрийн аль нь ч тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг амьдрахаас сэргийлдэггүй.
Нэхэмжлэлийг амжилттай гаргахын өмнө дөрвөн нөхцөлийг хамтад нь хангасан байх ёстой. Согог нь өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үед байсан байх ёстой. Худалдан авагч худалдан авахаас өмнөх зохих мөрдөн байцаалтын явцад үүнийг боломжийн хэмжээнд илрүүлээгүй байх ёстой. Энэ нь хэвийн хэрэглээнд үнэхээр саад учруулах эсвэл гэрээнд амласан зүйлээс өөр байдлаар хазайх ёстой. Худалдан авагч нь байгаагаараа эсвэл насны заалтаар шууд эсвэл асуудлын талаар мэдэж байсан ч гэсэн үүний эрсдэлийг хүлээн зөвшөөрөөгүй байх ёстой.
Хэвийн хэрэглээний босго нь худалдан авагчдын хүлээж байснаас өндөр байдаг. Засварлахад үнэтэй согог нь хэвийн хэрэглээнд саад учруулдаг согог биш бөгөөд Нидерландын шүүхүүд зөвхөн энэ үндэслэлээр их хэмжээний засварын төлбөрийн нэхэмжлэлийг тогтмол хэрэгсэхгүй болгодог. Туршилтаар нэхэмжлэхийн хэмжээ биш, харин үр дагаврын ноцтой байдлыг хэмждэг.
Далд согогийн нэхэмжлэлийг шийдвэрлэх хоёр хугацаа
Нээлтийн мөч нь хоёр цагийг эхлүүлдэг. Энэ дарааллыг зөв удирдах нь хүчтэй мэдэгдлүүд амжилттай эсвэл бүтэлгүйтэх хамгийн түгээмэл шалтгаан юм.
Гомдол гаргах үүрэг (klachtplicht)
BW-ийн 7:23(1) зүйлд заасны дагуу худалдан авагч нь үл нийцлийг илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд, эсвэл худалдан авагч үүнийг боломжийн хэмжээнд илрүүлэх ёстой байсан үеэс хойш худалдагчид мэдэгдэхийг шаарддаг. Байшин худалдаж авахад хууль ёсны тогтоосон хугацаа байхгүй. BW-ийн 7:23(1) зүйлд дурдсан хоёр сарын аюулгүй байдлын хамгаалалт нь хэрэглэгчийн худалдан авалтад (consumentenkoop) хамаарах бөгөөд BW-ийн 7:5(1) зүйлийн дагуу хэрэглэгчийн худалдан авалт нь хөдлөх бараанд хамаарах тул энэ нь одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулахад шууд хамаарахгүй.
Тиймээс боломжийн хугацаа хэд байх нь нөхцөл байдлаас хамаарна: согогийн шинж чанар, ноцтой байдал, худалдан авагч юу буруу болохыг тогтоохын тулд шаардлагатай мөрдөн байцаалт, талуудын мэргэжлийн ур чадвар, хамгийн гол нь саатал нь худалдагчид хохирол учруулсан эсэх, жишээлбэл, хохирлын шалтгааныг тогтооход хэцүү болгосон эсвэл худалдагчид үүнийг хязгаарлах боломжийг алдсан эсэх. Практикт тодорхой илрүүлснээс хойш хоёр сарын дотор мэдэгдсэн худалдан авагчийг ховорхон шүүмжилдэг бол зургаан сарын турш тайлбаргүйгээр мэдэгдсэн худалдан авагчийг ихэвчлэн шүүмжилдэг бөгөөд шинжээчийн дүгнэлтийг хүлээж буй худалдан авагч тайланг хүлээхийн оронд үүнийгээ бичгээр нэн даруй мэдэгдэх ёстой.
Мэдэгдэл нь бичгээр байх ёстой бөгөөд тодорхой байх ёстой. Худалдан авагч сэтгэл хангалуун бус байгааг мэдэгдсэн мессеж хангалтгүй: захидалд согогийг тайлбарлаж, хэзээ, хэрхэн илрүүлснийг зааж, худалдагчийн зөрчил гарсныг дурдаж, худалдагчид хариуцлага хүлээлгэх ёстой. Үүнийг бүртгэлтэй шуудангаар эсвэл хүлээн авсан баримт бүхий өөр аргаар илгээнэ үү, учир нь худалдагчид цаг тухайд нь мэдэгдсэнийг харуулах үүрэг нь худалдан авагчид ногдоно.
Хязгаарлалтын хугацаа (verjaringsterijn)
BW-ийн 7:23(2) зүйлд заасны дагуу зөрчилд үндэслэсэн нэхэмжлэл болон хамгаалалт нь эхний догол мөрийн дагуу өгсөн мэдэгдлээс хойш хоёр жилийн дараа хүчингүй болно гэж заасан. Хугацаа нь мэдэгдлээс эхлэх бөгөөд илрүүлсэн болон шилжүүлсэн үеэс эхлэхгүй бөгөөд энэ нь шуурхай гомдол нь шүүхийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг тоолж эхэлдэг гэсэн үг юм.
Хоёр жил гэдэг богино хугацаа бөгөөд хэлэлцээрүүд бусад бүх зүйлээс илүү олон удаа үргэлжилж байх хооронд хугацаа нь дуусдаг. Гэсэн хэдий ч үүнийг шүүхэд зарцуулах шаардлагагүй. BW-ийн 3:317(1) зүйлийн дагуу хөөн хэлэлцэх хугацааг худалдан авагч нь үүргээ гүйцэтгэх эрхээ хоёрдмол утгагүйгээр хадгалсан бичгээр мэдэгдсэнээр тасалдуулж, дараагийн өдрөөс эхлэн хоёр жилийн хугацаа эхэлнэ. Тиймээс худалдагчтай хэлэлцээр хийж байгаа эсвэл даатгагчийг хүлээж байгаа худалдан авагч хугацаа дуусахаас өмнө богино хугацааны тасалдлын захидал (stuitingsbrief) илгээж, нотлох баримтаа хадгалах ёстой. Худалдагчийн асуудлыг хүлээн зөвшөөрсөн эсвэл хэлэлцээр үргэлжилж байгаа гэдэгт найдах нь хангалтгүй юм.
Хоёр үеийг нэг дор харах
| хугацаа | Үүнд юу шаардлагатай вэ | Урт | Гүйж эхэлнэ |
|---|---|---|---|
| Klachtplicht (BW 7:23(1) зүйл) | Согогийг тайлбарлаж, худалдагчид хариуцлага тооцох тухай худалдагчид бичгээр мэдэгдэл илгээнэ үү. | Нөхцөл байдлыг харгалзан үзсэн боломжийн хугацаа. | Согог илэрсэн үед, эсвэл үүнийг илрүүлэх ёстой байсан үед. |
| Verjaringsterijn (BW 7:23(2) зүйл) | 3:317 BW зүйлийн дагуу асуудлыг хэлэлцэх, эсвэл хугацааг бичгээр тасалдуулах. | Хүчинтэй тасалдал бүрт хоёр жилээр сунгагдана. | 7:23(1) BW зүйлийн дагуу өгсөн мэдэгдлийн огноо. |
Нидерландын хуулийн дагуу нэхэмжлэл гаргах журмын талаарх бидний гарын авлагад хязгаарлалт болон тасалдал хэрхэн ерөнхийд нь хэрэгждэгийг тодорхойлсон болно.
Худалдан авагчийн мөрдөн шалгах үүрэг, худалдагчийн мэдээлэл өгөх үүрэг
Шилжүүлгийн дараа илэрсэн согогийн хариуцлагыг хоёр үүргийг хооронд нь харьцуулан шийдвэрлэдэг: худалдан авагчийн мөрдөн шалгах үүрэг (onderzoeksplicht) болон худалдагчийн мэдээлэл өгөх үүрэг (mededelingsplicht). Аль нь ч үнэмлэхүй биш бөгөөд үр дүн нь механикаар хэрэгжиж болох дүрэм биш харин зэргийн асуудал юм.
Худалдан авагч нь боломжийн худалдан авагчийн хийх ёстой судалгааг хийх ёстой. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд энэ нь ихэвчлэн хөргөлтийн хугацаа дуусахаас өмнө эсвэл шийдвэрлэх нөхцөл байдал дуусахаас өмнө техникийн судалгаа (bouwtechnische keuring) хийлгэхийг хэлдэг. Судалгаа нь хоёр зүйлийг хийдэг. Энэ нь харагдахуйц согогийг тодорхойлдог бөгөөд дараа нь нуугдахаа больдог. Мөн энэ нь илүү гүнзгий асуудлын шинж тэмдгийг тэмдэглэдэг бөгөөд энэ нь тухайн тодорхой зүйлийг судлах үүргийг нэмэгдүүлдэг: тайланд дээвэр эсвэл суурийг цаашид судлахыг санал болгосны дараа юу ч хийдэггүй худалдан авагч дараа нь үүссэн согогийг илрүүлэх боломжгүй гэж хэлэхэд маш хэцүү байх болно.
Үүний эсрэг худалдагчийн үнэндээ мэдэж байгаа зүйлийг задруулах үүрэг зогсож байна. Хоёр үүрэг мөргөлдсөн тохиолдолд задруулах үүрэг ерөнхийдөө давамгайлдаг: зоорь жил бүр өвөл үерт автдагийг мэддэг худалдагч худалдан авагч усны тэмдгийг анзаарах ёстой байсан гэж маргаж нэхэмжлэлээ хамгаалж чадахгүй. Энэ давуу эрх нь худалдагчийг чимээгүй байдлаас ашиг олохоос урьдчилан сэргийлэх зорилготой бөгөөд энэ нь худалдагч стандарт мэдээллийн жагсаалтад (vragenlijst) байгаа асуултанд буруу хариулсан тохиолдолд онцгой хүчин төгөлдөр үйлчилдэг.
Практик хүндрэл нь нотолгоо юм. Худалдан авагч нь худалдагчийн мэдэж байсан зүйлийг харуулах ёстой бөгөөд мэдлэг нь ховор баримтжуулсан байдаг. Захидал харилцаа, засварын өмнөх үнийн санал, хөршүүд эсвэл өмнөх түрээслэгчдийн мэдүүлэг, даатгалын нэхэмжлэл болон мэдээллийн жагсаалтад байгаа худалдагчийн өөрийн хариултууд нь эдгээр хэргийг шийдвэрлэдэг материал юм. Мөн бие даасан шинжээчийн тайлан маш чухал байдаг: хохирлын гарал үүслийг борлуулалтаас хамаагүй өмнө он сар өдөртэй болгож чаддаг шинжээч нь худалдагчийн мэдлэгийн талаарх дүгнэлтийг гаргахад илүү хялбар болгодог.
Гэрээний заалтууд эрсдэлийг хэрхэн шилжүүлдэг вэ
Худалдан авах гэрээ нь тэнцвэрийг аль ч чиглэлд мэдэгдэхүйц хөдөлгөж болох бөгөөд үүнийг хийдэг заалтууд нь чамин биш харин стандарт юм.
Тодорхой баталгаа нь худалдан авагчийн талд үйлчилдэг. Худалдагч нь дээврийг тухайн жилд сольсон бөгөөд гоожиж гоожоогүй гэж бичгээр баталгаажуулсан тохиолдолд худалдан авагчийн тухайн элементийг шалгах үүрэг бараг бүрэн алга болж, дараа нь гоожиж байгаа нь ердийн хэрэглээний маргаантай асуудал биш харин баталгаат хугацааг шууд зөрчсөн явдал юм.
Насны заалт (ouderdomsclausule) эсрэгээрээ ажилладаг. Хуучин үл хөдлөх хөрөнгө, бүртгэлийн борлуулалтад худалдан авагч барилгын насжилт нь барилгын чанар, суурилуулалт, материал нь одоогийн стандартад нийцэхгүй байж болзошгүйг хүлээн зөвшөөрдөг нь түгээмэл байдаг. Энэ нь худалдан авагчийн нэлээд мөрдөн шалгах үүргийг нэмэгдүүлж, хуучирсан утас эсвэл эвдэрсэн сантехник гэх мэт насжилттай холбоотой элэгдлийн талаарх нэхэмжлэлийг гаргахад маш хэцүү болгодог. Гэсэн хэдий ч энэ нь ердийн хуучирсан байдлаас давсан согогийг хамруулдаггүй бөгөөд худалдагчийн мэдэж, нуусан зүйлийг хэзээ ч хамруулдаггүй.
Байгаагаараа байгаа заалт (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) нь эрсдэлийг адилхан байдлаар шилжүүлдэг боловч бүх зүйлээс хамгаалах бамбай биш юм. Мэдэгдэж буй ноцтой согогийг санаатайгаар нуун дарагдуулсан худалдагч үүнд найдаж болохгүй, учир нь задруулах үүрэг нь үүнийг давж гардаг бөгөөд худалдагчийн өөрийн санаатайгаар нуун дарагдуулсан хариуцлагыг хасах гэсэн заалтыг дагаж мөрдөхгүй. Худалдан авагч нь хэрэглэгч, худалдагч нь мэргэжлийн тал бол ийм хасалтыг үндэслэлгүй хүнд ерөнхий нөхцөл гэж үзэж болно.
Энэ гурвын үндсэн зарчим нь энгийн: худалдагч юуг илчилсэн, худалдан авагч тийм ч сайтар шалгах шаардлагагүй бөгөөд худалдагчийн хариуцлагыг хязгаарласан заалт бүр нь худалдан авагчийн шалгах ёстой хэмжээг нэмэгдүүлдэг. Хэрэв согог нь борлуулалттай биш харин саяхан хийгдсэн барилгын ажилтай холбоотой болох нь тогтоогдвол барилгын согогийн хариуцлагын тухай бидний нийтлэлд хэн хариуцлага хүлээхийг заасан болно.
Шинээр баригдсан үл хөдлөх хөрөнгө: Чанарын баталгааны тухай хууль болон 7:758 дугаар зүйл BW
Шинээр баригдсан байшингийн худалдан авагч нь дээр дурдсан байр суурьт ороогүй болно, учир нь эсрэг тал нь хувийн худалдагч биш харин гэрээт гүйцэтгэгч бөгөөд холбогдох дүрэм нь ажлын гэрээ байгуулахтай холбоотой юм. Чанарын баталгааны тухай хууль (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) нь эдгээр дүрмийг 2024 оны 1-р сарын 1-нээс эхлэн өөрчилсөн бөгөөд энэ нь худалдан авагчийн талд гарсан.
Энэ өдрөөс өмнө гэрээт гүйцэтгэгчийг зарчмын хувьд тухайн үед үйлчлүүлэгч олж мэдэх ёстой байсан согогийн хариуцлагаас чөлөөлсөн бөгөөд үйлчлүүлэгч хожим илэрсэн согогийг нуун дарагдуулж, гэрээт гүйцэтгэгчээс шалтгаалсан болохыг нотлох үүрэг хүлээсэн. Wkb нь 7:758 BW зүйлд шинэ догол мөр нэмж, уг доголдлыг гэрээт гүйцэтгэгч нь хүргэлтийн үед илрээгүй согогийг хариуцах үүрэгтэй хэвээр үлдээсэн бөгөөд хэрэв эдгээр согогийг түүнд хамааруулж болохгүй бол. Тиймээс нотлох үүрэг нь гэрээт гүйцэтгэгчид ногддог бөгөөд энэ нь ихээхэн өөрчлөлт юм.
Хоёр шалгуур чухал юм. Шинэ дүрэм нь 2024 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс хойш байгуулсан барилгын гэрээнд хамаарах тул хуучин гэрээний хувьд өмнөх дэглэм хэвээр үйлчилнэ. Мөн мэргэжлийн талуудын хоорондын тохиролцоогоор энэ дүрмийг зөрчиж болох боловч бизнес эсвэл мэргэжлийн үйл ажиллагааны хүрээнд үйл ажиллагаа явуулдаггүй хувь хүн болох үйлчлүүлэгчийн хохирлыг учруулахгүй. Шинээр баригдсан байшин худалдаж авч буй хэрэглэгчээс гэрээ байгуулахыг хүчин төгөлдөр шаардаж болохгүй.
Барилгын стандарт нөхцөлийг нэг мөр болгосон. 2025 оны 3-р сарын 3-нд Staatscourant-д нийтлэгдсэн хувилбарт Ажлын гүйцэтгэлийн нэгдсэн захиргааны нөхцөл (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012)-д нэмэлт өөрчлөлт оруулсан: шинэ хууль тогтоомжийн дүрэмтэй зөрчилдөж байсан 12-р зүйлийн заалтуудыг хассан тул дээр дурдсан хязгаарт талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол BW-ийн 7:758 дугаар зүйлийг одоо анхдагчаар хэрэглэнэ. Гүйцэтгэгчид үүнийг баримтжуулалтын үүрэг гэж унших хэрэгтэй: хүргэлтийн дараах нэхэмжлэлийн цорын ганц найдвартай хамгаалалт бол дизайны шийдвэр, ашигласан материал, хийсэн шалгалтын бүрэн бүртгэл юм.
Стандарт барилгын нэр томьёоны хугацаа дуусах заалтууд: маргаантай асуулт
Хууль ёсны хөөн хэлэлцэх хугацаанаас гадна барилгын стандарт нөхцөлд гэрээний хугацаа дуусах хугацаа (vervaltermijnen)-ийг удаан хугацаанд агуулсан байдаг, жишээлбэл, хүргэлт хийснээс хойш таван жил, үүний дараа согог хэзээ гарч ирсэнээс үл хамааран үйлчлүүлэгчийн эрх хүчингүй болдог. Эдгээр заалтууд нь шийдвэрлэгдэхийн оронд маргаантай бөгөөд асуудлыг шийдсэн гэж мэдэгдсэн хэн бүхэнд хэт итгэлтэйгээр мэдэгдсэн байна.
17 оны арванхоёрдугаар сарын 2024-нд Amsterdam Давж заалдах шатны шүүх (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) нь AVA 2013 ерөнхий нөхцөлд заасан хугацаа дуусах нь хэрэглэгчийн хувьд үндэслэлгүй дарамттай гэж үзсэн. Шүүхийн үндэслэл нь уг заалт нь хууль ёсны хөөн хэлэлцэх хугацаанаас богино, хөөн хэлэлцэх хугацааны адил тасалдуулж болохгүй, согог илрэхээс өмнө хэрэгжиж эхэлдэг бөгөөд хэрэглэгчдэд хариуд нь юу ч санал болгодоггүй гэсэн үндэслэл байв. Үүний үндсэн дээр уг заалтыг хүчингүй болгож, хүчингүй болгож болно.
Голландын барилгын маргааны дийлэнх хэсгийг арбитрын заалтаар мөн адил нөхцөлд шийдвэрлэдэг Бувгешиллен дэх Раад ван Арбитраж нь үүнээс хойш эсрэг байр суурь баримталж, ийм хугацаа дуусах хугацаа нь боломжийн урт бөгөөд шударга бус биш гэж үзсэн. Давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэрийн эсрэг кассын ажиллагаа Хоге Раадын өмнө хүлээгдэж байгаа бөгөөд уг шийдвэрийг гаргах хүртэл энэ байдал нь маргаан аль шүүх хуралд дуусахаас хамаарна.
Хэрэглэгч үйлчлүүлэгчийн хувьд практик үр дагавар нь маргаанд найдах биш, харин хугацаа нь хүчин төгөлдөр мэт аашлах явдал юм: согог илэрмэгц бичгээр гомдол гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулах эсвэл хугацааг тасалдуулах. Зүйл нь шударга бус гэсэн маргаан нь төлөвлөгөө биш, харин нөөц хувилбар юм.
Нууцлагдмал согог илэрсэн тохиолдолд юу хийх хэрэгтэй
Алхамуудын дараалал нь алхмуудын өөртэй нь адил чухал, учир нь эхний хоёр нь нотлох баримтыг, гурав дахь нь хугацааг хамгаалдаг.
Бусад зүйлээс өмнө согогийг тэмдэглэ. Хэд хэдэн зайнаас гэрэл зураг авч, бичлэг хийж, илрүүлсэн огноо, цагийг яг таг тэмдэглэж, шалтгааныг нь таамаглалгүйгээр юу харагдаж, сонсогдож, үнэртэж байгааг бодитоор тайлбарла. Судалгааны тайлан, худалдан авалтын акт, худалдагчийн бөглөсөн мэдээллийн жагсаалт болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн мэдээллийг хамтад нь хадгал, учир нь эдгээр дөрвийг дараа нь бие биетэйгээ харьцуулж унших болно.
Засварыг бүү эхлүүл. Засвар нь юунаас болж эвдрэл үүссэн, хэр удаан үргэлжилсэн талаарх нотлох баримтыг устгадаг бөгөөд нэхэмжлэлтэй тулгарсан худалдагч үүнийг хэлэх болно. Усны хангамжийг тусгаарлах эсвэл байгууламжийг аюулгүй болгох гэх мэт яаралтай арга хэмжээ авахаас зайлсхийх боломжгүй тохиолдолд эхлээд зураг авч, юу хийснийг, яагаад гэдгийг тэмдэглэ. Авсан аливаа материалыг хадгал.
Бие даасан шинжээчид зааварчилгаа өгнө үү. Согогийг тодорхойлж, түүний магадлалтай шалтгаан, үүссэн хугацааг тогтоож, засварын зардлыг тоон үзүүлэлтээр илэрхийлсэн тайлан нь гомдлыг нэхэмжлэл болгон хувиргадаг. Согогийн огноо нь чухал элемент юм, учир нь энэ нь асуудал шилжүүлэхээс өмнө оршин байсан бөгөөд худалдагчийн мэдэж байсан дүгнэлтийг дэмждэг.
Тайлан дуусахыг хүлээлгүйгээр худалдагчид бичгээр мэдэгдэх. Энэ тохиолдолд нэхэмжлэл алдагдана. Согогийг тайлбарласан, хэзээ илэрсэн, үл нийцлийг дурдсан, худалдагчид хариуцлага хүлээлгэсэн, хариу өгөх боломжийн хугацаа өгсөн бүртгэлтэй шуудангаар эсвэл өөр мөрдөх боломжтой аргаар захидал илгээнэ үү. Хэрэв шинжээчийн мөрдөн байцаалт үргэлжилж байгаа бол үүнийг захидалд бичиж, байр сууриа хадгалахын тулд одоо мэдэгдэл өгсөн болохыг баталгаажуулна уу. Хэрэв худалдагчид согогийг засах боломжийг олгох шаардлагатай бол хохирлыг нэхэмжлэхийн өмнө боломжийн хугацаатай үүргээ биелүүлээгүй тухай албан ёсны мэдэгдэл (ingebrekestelling) шаардлагатай.
Дараа нь хууль эрх зүйн зөвлөгөө авч, хөөн хэлэлцэх хугацааг тэмдэглэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч гэрээний эсрэг нэхэмжлэлийн үндэслэл, судалгааны тайлан болон шинжээчийн дүгнэлтийг үнэлж, нэхэмжлэл нь засварын зардал, үнийн бууралт, хохирлын нөхөн төлбөр эсвэл гэрээг цуцлахтай холбоотой эсэхийг хэлж, хэлэлцээр үргэлжилж байх хооронд хоёр жилийн хугацааг хүчинтэй байлгаж чадна. Хэрэв согог нь борлуулалттай холбоотой биш харин саяхан хийгдсэн барилгын ажилтай холбоотой бол уг байр суурийг ажлын гэрээ байгуулах дүрмээр зохицуулж болох бөгөөд гүйцэтгэгч чанар муутай ажил гүйцэтгэсэн тохиолдолд таны эрхийн тухай бидний нийтлэлд эдгээр дүрмүүд юу шаарддагийг тайлбарласан болно.
Нууцлагдмал согогийн талаар байнга асуудаг асуултууд
Хэрэв судалгааны тайланд согогийг дурдсан бол яах вэ?
Тэгвэл энэ нь нуугдаагүй болно. Буутехникийн гэрээнд бүртгэгдсэн согог нь мэдэгдэж буй мэдээлэл бөгөөд худалдан авагч үнийг тохиролцохдоо үүнийг харгалзан үзсэн гэж хуульд заасан байдаг. Эрсдэлийг тодорхойлсон эсвэл цаашид мөрдөн байцаалт явуулахыг зөвлөж буй тайланд мөн адил хамаарна: уг зөвлөмж нь мөрдөн байцаалтын үүргийг худалдан авагчид шилжүүлдэг бөгөөд үүнийг үл тоомсорлох нь эцсийн хохирол нь тайланд санал болгосноос хамаагүй муу байсан ч нэхэмжлэлийг ихэвчлэн хүчингүй болгоно.
Байгаагаараа байх заалт нь худалдагчийг бүх зүйлээс хамгаалдаг уу?
Үгүй. Энэ нь аль аль тал нь мэдээгүй согогийн эрсдэлийг худалдан авагчид шилжүүлдэг боловч мэдэгдэж буй ноцтой согогийг нуун дарагдуулсан худалдагчийг хамгаалахгүй. Мэдээлэл өгөх үүрэг нь уг заалтыг хүчингүй болгодог бөгөөд шүүх санаатайгаар мэдээлээгүйг нуун дарагдуулахын тулд стандарт хасалтыг ашиглахыг зөвшөөрөхгүй. Худалдан авагч нь хэрэглэгч бөгөөд худалдагч мэргэжлийн түвшинд ажиллаж байгаа тохиолдолд уг заалтыг үндэслэлгүй хүнд ерөнхий нэр томьёо гэж үзэж болно.
Согог ба тохиромжгүй байдлын хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?
Тохиролгүй байдал гэдэг нь илүү өргөн хүрээтэй ойлголт юм: үл хөдлөх хөрөнгө нь 7:17 BW зүйлийн дагуу худалдан авагчийн хүлээх эрхтэй байсан шинж чанаруудыг агуулаагүй болно. Энэ нь бие махбодийн согогийг хамардаг боловч дутуу зөвшөөрөл, илрээгүй барьцаа эсвэл төлөөлснөөс хамаагүй бага талбай зэрэг асуудлуудыг хамардаг. Далд согог гэдэг нь нэг төрлийн тохиролгүй байдал, тухайлбал шилжүүлэх үед байсан бөгөөд үндэслэлтэйгээр илрүүлэх боломжгүй бие махбодийн согог юм. 7:23 BW зүйлд заасан хугацаа нь зөвхөн бие махбодийн согог төдийгүй бүхэлд нь тохиролгүй байдалд хамаарна.
Хэрэв би худалдан авснаас хойш хэдэн жилийн дараа согогийг олж мэдсэн ч гэсэн нэхэмжлэл гаргаж болох уу?
Магадгүй. Клахтплихт нь шилжүүлгээс бус, харин нээлтээс үүдэлтэй тул өмнө нь үнэхээр илрүүлж чадаагүй согогийг олон жилийн дараа ч гаргаж болно. Практик саад бэрхшээлүүд цаг хугацаа өнгөрөх тусам нэмэгддэг: худалдан авагч нь согог нь шилжүүлгийн үед байсан, үүнийг эрт илрүүлэх боломжгүй байсан, худалдагч хойшилсонд хохироогүй гэдгийг нотлох ёстой бөгөөд энэ гурвыг жил өнгөрөх тусам нотлоход хэцүү болдог.
Би худалдагчаас үнэндээ юу шаардаж болох вэ?
Тохиромжгүй байдал тогтоогдсон тохиолдолд ердийн арга хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийг байх ёстой байсан нөхцөлд нь сэргээх өртөгтэй тэнцэх хэмжээний хохирлыг барагдуулах эсвэл худалдан авах үнийг бууруулах явдал юм. Зарчмын хувьд борлуулалтыг цуцлах боломжтой боловч гүйлгээг цуцлах хангалттай ноцтой согог гарсан тохиолдолд л хязгаарлагддаг бөгөөд энэ нь ховор тохиолддог. Худалдагч нь засвар хийх боломжийг олгох эрхтэй байж болох бөгөөд энэ нь ажлыг ашиглалтад оруулахаас өмнө бичгээр мэдэгдэх бас нэг шалтгаан юм.
Нууцлагдмал согог болон холбогдох хугацааны талаарх зөвлөгөө
Law & More Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч болон худалдагчдад далд согогийн нэхэмжлэлийн талаар зөвлөгөө өгдөг: согог нь хэвийн ашиглалтын босгыг хангаж байгаа эсэхийг үнэлэх, нэхэмжлэлийг хүчин төгөлдөр байлгах мэдэгдэл болон тасалдлын захидал боловсруулах, мэргэжилтний тайланг зааварчлах, эсэргүүцэх, худалдагч, гэрээт гүйцэтгэгч эсвэл даатгагчийн эсрэг хэлэлцээр, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулах. Мөн бид нэхэмжлэлтэй тулгарч, худалдан авагч цаг тухайд нь гомдол гаргасан эсэхийг мэдэх шаардлагатай худалдагчдад зөвлөгөө өгдөг.
Хоёр хугацаа хоёулаа илрүүлснээс хойш эхэлдэг тул согог илэрмэгц зөвлөгөөний үнэ цэнэ хурдан буурдаг. Хэрэв та согог олсон эсвэл согогтой холбоотой захидал хүлээн авсан бол байр сууриа ярилцахын тулд бидэнтэй холбогдож болно.
