Арилжааны байрныхаа түрээсийг цуцлах хүсэлтэй эсвэл түрээслүүлэгчийн зүгээс цуцлахтай тулгарч буй хэн бүхэн түрээс нь ямар дэглэмд хамаарахыг эхлээд мэдэх ёстой. Энэ цувралын эхний хэсэгт дурдсанчлан, 7:290 арилжааны орон зай (дэлгүүр, зочид буудал, гар урлалын бизнес) болон 7:230a арилжааны орон зай (оффис, агуулах, дадлагын өрөө)-д үндсэндээ өөр дүрмүүд үйлчилнэ. Энэ ялгаа нь цуцлахтай адил шийдвэрлэх зүйл биш юм.
7:290 арилжааны талбайн хувьд түрээслүүлэгч нь түрээсийн гэрээг зөвхөн хууль ёсны олон үндэслэлээр цуцалж болох бөгөөд хатуу албан ёсны шаардлага тавигдана. 7:230a арилжааны талбайн хувьд түрээслүүлэгчийн хувьд босго нь хамаагүй бага байдаг: цуцлалт нь зарчмын хувьд албан ёсны үндэслэлгүй бөгөөд ямар ч шалтгаан шаарддаггүй. Энэ нийтлэлд хоёр нөхцөл байдлыг хоёуланг нь авч үзсэн болно.
7:290 арилжааны орон зайг дуусгавар болгох
Албан ёсны шаардлага
7:290 арилжааны орон зайг цуцлах нь хатуу албан ёсны шаардлагад хамаарна. Цуцлах ажиллагааг бичгээр, бүртгэлтэй захидал эсвэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичгээр хийх ёстой. Хамгийн бага мэдэгдлийн хугацаа нэг жил байна. Эдгээр шаардлагыг хангаагүй цуцлалт нь хүчин төгөлдөр бус бөгөөд хууль ёсны үр дагаваргүй болно. Үүний дараа түрээсийн гэрээ үргэлжилнэ.
Одоогийн түрээсийн хугацаа дуусахаас өмнө гэрээг цуцлах хүсэлтийг түрээслэгчид гаргах ёстой. Хэтэрхий оройтож цуцалсан хэн боловч түрээсийн гэрээг дараагийн хугацаанд автоматаар сунгах болно.
Байр түрээслүүлэгчийн гэрээг цуцлах үндэслэл
7:290 арилжааны талбайн түрээслэгч нь зөвхөн хуульд бүрэн заасан үндэслэлээр гэрээг цуцалж болно. Эхний хугацааны (эхний таван жил) төгсгөлд гэрээг цуцлахад зөвхөн хоёр үндэслэл хамаарна: түрээслэгч нь сайн түрээслэгч шиг авирладаггүй (түрээсийн хугацаа байнга муу), эсвэл түрээслүүлэгч түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийг хувийн хэрэгцээнд яаралтай авах шаардлагатай. Эхний хугацааны дараа гурав дахь үндэслэл нэмэгдэнэ: гэрээг цуцлах үед түрээслүүлэгчийн ашиг сонирхлыг түрээслэгчийн үргэлжлэлийн ашиг сонирхолтой харьцуулах бөгөөд үүнд түрээслүүлэгч нь зайлшгүй сонирхлоо нотлох ёстой.
Гэрээг цуцлах үндэслэл болон тэдгээрийн талаарх шүүхийн практикийн талаар дэлгэрэнгүй хэлэлцүүлэг авахыг хүсвэл бид энэ вэбсайтын өөр хэсэгт байгаа "Арилжааны түрээс (7:290 DCC): Жижиглэн худалдааны орон зайг цуцлах хамгаалалт ба үндэслэл" гэсэн нийтлэлийг үзнэ үү.
Гэрээгээ сунгахыг хүссэн түрээслэгч
7:290 арилжааны байрны түрээслэгч гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг хүлээн авсан боловч үлдэхийг хүссэн тохиолдолд гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг хүлээн авснаас хойш зургаан долоо хоногийн дотор бичгээр эсэргүүцэх ёстой. Хэрэв тэд эсэргүүцэхгүй бол түрээсийн гэрээ мэдэгдсэн өдөр дуусна. Хэрэв тэд эсэргүүцэж байвал түрээслүүлэгч гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг дүүргийн шүүхэд гаргах ёстой. Зөвхөн шүүх гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг гаргасан тохиолдолд л түрээсийн гэрээ дуусгавар болно. Тэр хүртэл гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр байна.
7:230a арилжааны орон зайг дуусгавар болгох
Гол дүрэм: үндэслэлгүйгээр ажлаас халах
7:230 арилжааны орон зайн хувьд хууль нь түрээслүүлэгчийн хувьд хамаагүй зөөлөн байдаг. Түрээсийн гэрээ нь гэрээнд тохиролцсон мэдэгдлийн хугацааг дагаж мөрдөж, гэрээ дуусгавар болсны дараа, эсвэл гэрээ байхгүй тохиолдолд хууль ёсны хугацааг дагаж мөрдсөний дараа дуусна. Гэрээг цуцлах үндэслэл шаардлагагүй. Түрээслүүлэгч яагаад гэрээгээ цуцлах хүсэлтэй байгаагаа тайлбарлах шаардлагагүй. Түрээслэгч нь зарчмын хувьд гэрээгээ үргэлжлүүлэх эрхгүй.
Нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах: шүүхээр хойшлуулах
7:230a арилжааны байрны түрээслэгч түрээсийн хугацааг сунгах эрхгүй боловч нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах эрхтэй. Энэ нь дараахь зүйлийг илэрхийлнэ: түрээсийн гэрээ цуцлагдаж, түрээслүүлэгч нүүлгэн шилжүүлэлтийн талаар мэдэгдэл өгсний дараа түрээслэгч нүүлгэн шилжүүлэлтийн хугацаагаа сунгах хүсэлтийг дүүргийн шүүхээс нүүлгэн шилжүүлэлтийн өдрөөс хойш хоёр сарын дотор гаргаж болно. Шүүх хоёр талын ашиг сонирхлыг харгалзан үздэг. Хүсэлт тус бүрт сунгах дээд хугацаа нэг жил, нийт дээд хугацаа гурван жил байна.
Тиймээс нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах нь түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэн эдлэх эрх биш, харин зүгээр л хойшлуулах явдал юм. Хамгийн дээд хугацаа дууссаны дараа байрыг чөлөөлөх ёстой.
Эрт цуцлах болон завсарлагааны сонголтуудын үүрэг
7:290 болон 7:230 арилжааны орон зайн аль алиных нь хувьд гэрээнд түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлах эрхийг талуудад олгодог гэрээний заалтыг багтааж болно. 7:290 арилжааны орон зайн хувьд ийм заалт нь хуулиар түрээслэгчид олгосон хамгаалалттай пропорциональ байх ёстой; түрээслүүлэгчид хүссэн үедээ цуцлах эрхийг үр дүнтэй олгодог заалт нь дэглэмийн заавал биелүүлэх шинж чанартай зөрчилдөж болзошгүй.
Түрээсийн заалтыг ашиглаж буй хэн бүхэн журмын яг нарийн шаардлагыг дагаж мөрдөх ёстой: зөв нэр томьёо, зөв маягт (бүртгэгдсэн эсвэл бичгээр гаргасан), мөн гэрээг цуцалсан зөв огноо. Нэг өдөр хоцорсон нь гэрээг цуцлах нь ямар ч нөлөө үзүүлэхгүй бөгөөд түрээсийн гэрээ дараагийн хугацаанд үргэлжилнэ гэсэн үг юм.
Мөн анхаарлын төвд байгаа зүйл бол нууцаар сунгах явдал юм. Хэрэв түрээсийн хугацаа дуусч, аль ч тал гэрээг цуцлаагүй бол гэрээг ихэнх тохиолдолд анхны хугацаанд эсвэл гэрээний үг хэллэгээс хамааран тодорхойгүй хугацаагаар нууцаар сунгана. Сунгах шаардлагатай эсэхийг цаг тухайд нь шалгана уу.
Ажлаас халах үед түгээмэл тохиолддог алдаанууд
Практикт бид арилжааны байрыг цуцлах үед давтагддаг алдаануудыг харж байна:
- Хэтэрхий оройтож цуцалсан нь нэг жилийн мэдэгдлийн хугацааг хэтрүүлж, түрээсийн гэрээ автоматаар дараагийн хугацаанд үргэлжилнэ.
- Хууль ёсны дагуу шаардлагатай маягтгүйгээр (бүртгэгдсэн захидал эсвэл бичгээр биш энгийн имэйл эсвэл утсаар) цуцлах, цуцлалтыг хүчингүй болгох.
- Түрээслүүлэгчийн хувьд 7:290 арилжааны талбайд хүлээн зөвшөөрөгдсөн үндэслэлгүйгээр гэрээг цуцалж, үүний дараа түрээслэгч дүүргийн шүүхэд хандаж, гэрээг цуцлах ажиллагааг хүчингүй болгоно.
- Түрээслэгчийн хувьд 7:290 арилжааны орон зайг цуцлахад цаг тухайд нь эсэргүүцэл илэрхийлээгүй тул үргэлжлүүлэх эрх нь хүчингүй болно.
- Хүргэлтийн үүргээ мартах: гэрээг цуцлах нь хүчин төгөлдөр байсан ч гэсэн байрыг гэрээнд тохиролцсон нөхцөлд буцааж өгөөгүйгээс учирсан хохирлыг түрээслэгч хариуцаж болно.
- 7:230 арилжааны орон зайн хувьд нүүлгэн шилжүүлэхээс хамгаалах хүсэлт гаргах хоёр сарын хугацааг алгасаж, үүний дараа уг эрх нь бүрмөсөн хүчингүй болно.
Дүгнэлт
Арилжааны байрыг цуцлах нь энгийн мэт санагдаж болох ч сайтар ажиглавал тоо томшгүй олон албан ёсны болон бодит алдаатай байдаг. Та түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгч байсан ч хамаагүй: журмын алдаа нь таны хүсээгүй түрээсийн харилцааг үргэлжлүүлэх эсвэл таны ашиглаж болох байсан хамгаалалтын эрхээ алдахад хүргэж болзошгүй юм. Цуцлах хүсэлт илгээх эсвэл хүлээн авахаасаа өмнө хугацаа, шаардлагатай маягт болон холбогдох горимыг үргэлж цаг тухайд нь шалгаж байгаарай.
Түрээсийн хуульчид Law & More Эхний захидлаас эхлээд дүүргийн шүүхийн өмнө хэлэлцэх аливаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа хүртэлх ажлаас халах журмын бүх үе шатанд танд туслах болно. Үүрэг хариуцлагагүй яриа өрнүүлэхийн тулд бидэнтэй холбогдоно уу.
Түгээмэл асуултууд
Арилжааны байрны мэдэгдлийн хугацаа хэр удаан вэ?
7:290 арилжааны талбайн хувьд хуулиар тогтоосон хамгийн бага мэдэгдлийн хугацаа нэг жил байна. Гэрээг цуцлах ажлыг бичгээр бүртгүүлсэн захидал эсвэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичгээр хийх ёстой. 7:230 арилжааны талбайн хувьд гэрээнд тохиролцсон хугацаа хамаарна; хуулиар тогтоосон хамгийн бага хэмжээ байхгүй.
Байрны эзэн дэлгүүрийн түрээсийг цуцалж болох уу?
Үгүй. 7:290 хэмжээтэй арилжааны талбайн хувьд түрээслүүлэгч нь зөвхөн хуульд бүрэн жагсаасан үндэслэлээр, тухайлбал яаралтай хувийн хэрэгцээ эсвэл түрээсийн нөхцөл байдал муу байгаа тохиолдолд л гэрээг цуцалж болно. Хүлээн зөвшөөрөгдсөн үндэслэлгүйгээр гэрээг цуцлах нь хууль эрх зүйн ямар ч үр дагаваргүй болно.
7:230a заалтын дагуу нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах хамгаалалт гэж юу вэ?
Түрээсийн гэрээ цуцлагдсаны дараа 7:230a арилжааны байрны түрээслэгч нь дүүргийн шүүхээс нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгах хүсэлт гаргаж болно. Энэхүү хүсэлтийг нүүлгэн шилжүүлэх тухай мэдэгдэл хүлээн авсан өдрөөс хойш хоёр сарын дотор гаргах ёстой. Сунгалтын дээд хугацаа нь нийт гурван жил байна.
Түрээсийн гэрээнд завсарлагааны заалт гэж юу вэ?
Түрээсийн гэрээг цуцлах заалт нь нэг буюу хоёр талд түрээсийн гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцлах эрхийг олгодог гэрээний заалт юм. 7:290 арилжааны орон зайн хувьд ийм заалтууд нь түрээслэгчийн заавал дагаж мөрдөх хууль ёсны хамгаалалттай нийцэж байх ёстой.
Арилжааны түрээсийн хуулийн талаарх энэ цувралаас илүү ихийг
Энэ нийтлэл нь арилжааны түрээсийн хуулийн талаарх манай гурван хэсгээс бүрдсэн цувралын нэг хэсэг юм. Бусад хэсгүүдийг мөн уншина уу:
