Нидерландын түрээсийн хууль нь Европт түрээслэгчдэд хамгийн ээлтэй хууль тогтоомжийн нэг бөгөөд энд түрээсэлж буй ихэнх олон улсын иргэд хэр их хамгаалалттай болохоо мэдэхгүй байдаг. Дүрэм нь голчлон Нидерландын Иргэний хуулийн 7-р ботид ( Burgerlijk Wetboek , BW) байдаг бөгөөд олонх нь гэрээгээр нэхэмжилж болохгүй. Энэхүү гарын авлагад та ямар гэрээтэй вэ, түрээслүүлэгч хэзээ цуцалж болох вэ, ямар төлбөр ногдуулж болох вэ, ямар нэгэн зүйл буруу болсон үед хаашаа хандах вэ гэсэн асуудлыг тоймлон харуулав.
Мэдэх хамгийн хэрэгтэй зүйл: хуулийн ихэнх хэсэг нь заавал биелүүлэх ёстой
Нидерландын амьдрах орон зайн түрээсийн хууль нь ихэвчлэн хагас dwingend recht буюу хагас заавал биелүүлэх хууль юм. Хуулиар тодорхой хязгаарыг тогтоосон: талууд түрээслэгчийн хувьд илүү сайн нөхцөлийг тохиролцож болох боловч түрээслэгчид хуулиар олгогдсон доод хэмжээнээс бага хэмжээ өгсөн заалт нь ихэвчлэн хүчингүй байдаг. Та гарын үсэг зурсан эсвэл уншсан эсэх нь хамаагүй.
7:242 BW нь согог, засвар, түрээсийн төлбөрийг бууруулахтай холбоотой дүрмийг хамгаалдаг; 7:265 BW нь түрээс болон бусад төлбөртэй холбоотой дүрмийг хамгаалдаг. Тиймээс эдгээр нийтлэг заалтууд нь ихэвчлэн хэрэгжих боломжгүй байдаг:
- "Түрээслэгч түрээсийн хамгаалалтаас татгалзсан" эсвэл "дуусах өдрөө гарна".
- "Түрээслэгч нь өргөдөл гаргахгүй байж болно Huurcommissie. "
- "Бүх засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ нь түрээслэгчийн дансанд хийгддэг."
- "Гэрийн эзэн хэзээ ч үл хөдлөх хөрөнгөд нэвтэрч болно."
- "Түрээслэгч зургаан сарын өмнө мэдэгдэх ёстой."
Хүчингүй заалт нь гэрээг бүхэлд нь хүчингүй болгодоггүй: үлдсэн хэсэг нь хүчин төгөлдөр бөгөөд хууль тогтоомжийн дүрэм үүнийг орлоно. Гэхдээ хүчингүй гэж үзсэн заалтаа зүгээр л үл тоомсорлож болохгүй - үүнийг шалгаарай, учир нь хил хязгаар нь заалт болон түрээсийн төрөл тус бүрт өөр өөр байдаг.
Амьд орон зай түрээслэх төрлүүд
Таны хамгаалалт нь та ямар гэрээтэй байгаагаас хамаарна. 2024 оны 7-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсон Wet vaste huurcontracten- ээс хойш тодорхойгүй хугацаатай гэрээ ( onbepaalde tijd ) хэвийн үзэгдэл болсон; хувийн зах зээл алдагдсан тохиолдолд хугацаатай гэрээг зөвхөн тодорхой ангилалд зөвшөөрнө.
Тодорхойгүй хугацаатай гэрээ нь түрээсийн бүрэн хамгаалалтыг олгодог. Зөвшөөрөгдсөн хугацаатай ангилалд үнэхээр багтсан гэрээ нь хугацаан дээрээ дуусдаг бөгөөд таны хамгаалалт бага байдаг. Хамгийн гол нь зөвшөөрөгдсөн үл хамаарах зүйлд ороогүй хугацаатай гэрээг ерөнхийдөө бүрэн хамгаалалттайгаар хугацаагүй гэж үздэг - хугацааг хязгаарлах оролдлого бүтэлгүйтдэг. Зөвшөөрөгдсөн үл хамаарах зүйлс нь BW-ийн 7:271-р зүйлд үндэслэсэн бөгөөд оюутнууд болон тодорхой зорилтот бүлгүүдэд түрээслэхийг хамарсан Besluit vaste huurcontracten-д бүрэн жагсаасан байдаг; энэ жагсаалтад ороогүй ангилал байхгүй.
| Гэрээний төрөл | Үргэлжлэх хугацаа | Энэ нь түрээслэгчдэд юу өгдөг вэ |
|---|---|---|
| Тодорхойгүй (onbepaalde tijd) | Дуусах огноо байхгүй | Бүрэн хамгаалалт: үүнийг зогсоохын тулд таны бичгээр өгсөн зөвшөөрөл эсвэл шүүхийн шийдвэр шаардлагатай. |
| Тогтмол хугацаатай, зөвшөөрөгдсөн ангилал | Хоёр жил хүртэл (BW-ийн 7:271-р зүйл). Өрөөний таван жилийн хугацаа 2024 оны 7-р сарын 1-нд ерөнхий хугацаатай түрээсийн гэрээтэй хамт алга болсон. | Хэрэв түрээслүүлэгч цагтаа зөв мэдэгдэл өгсөн бол тохиролцсон өдөр дуусна. Түрээсийн үнийн хамгаалалт хэвээр байна. |
| Зөвшөөрөгдсөн ангиллаас гадуурх тодорхой хугацаатай | Бичсэнчлэн | Ерөнхийдөө бүрэн хамгаалалттай, тодорхойгүй хугацаагаар түрээслүүлнэ. |
| Кампусын гэрээ (оюутнууд) | Оюутны статустай холбоотой | Тэнд суралцах хугацаанд хамгаалалт; та оюутан байхаа больсон тохиолдолд байрны эзэн гэрээгээ цуцалж болно. 7-р зүйл: 274 BW. |
| Зорилтот бүлгийн гэрээ (doelgroepcontract) | Бүлгээс хамаарч өөр өөр байдаг | Бүлэг доторх хамгаалалт; гэрээг цуцлах үндэслэл нь та цаашид түүнд харьяалагдахаа больсон явдал юм. Бүлэг бүр өөрийн гэсэн зүйл заалттай: хөгжлийн бэрхшээлтэй түрээслэгчид (BW-ийн 7:27a заалт), ахмад түрээслэгчид (BW-ийн 7:274b заалт), 18-274 насны залуучууд (BW-ийн 7:274c заалт), оюутнууд (BW-ийн 7:274d заалт), докторын зэрэг горилогчид (BW-ийн 7:274e заалт) болон олон өрх (BW-ийн 7:274f заалт). BW-ийн 7:274g заалт нь байрны эзний нэгдүгээр зэргийн хамаатан садны орон сууцыг өөрийн хэрэгцээнд тооцдог. |
| Сул орон тоо түрээслэх тухай хууль (Орон тооны сул орон тоо) | Хотын захиргааны зөвшөөрлийн дагуу | Хамгаалалт эрс багассан. Хотын захиргааны зөвшөөрөл шаардлагатай - үүнийг харахыг хүснэ үү. |
| Богино хугацааны шинж чанараар ашиглах (7:232 BW зүйл) | Үнэхээр богинохон | Бараг хамгаалалтгүй. Нарийн утгаар нь уншаарай: энгийн байранд "богино хугацаанд байрлах" биш, харин амралтын түрээс. |
| Өрөө түрээслэх (onzelfstandige woonruimte) | өөр өөр байдаг | Хэрэв та байр түрээслүүлэгчтэй өөрийн гэрээтэй бол бүрэн хамгаалалттай. Тусдаа онооны систем үйлчилнэ. |
Хамтын орон сууцанд нэг ялгаа нь бүх зүйлийг шийддэг: та түрээслэгчээс эсвэл өөр түрээслэгчээс түрээслэх эсэх. Эзэмшигчтэй байгуулсан өөрийн гэрээ таныг энгийн түрээслэгч болгодог; үндсэн түрээслэгчээс түрээсэлсэн өрөө таныг дэд түрээслэгч болгодог бөгөөд түүний байр суурь нь үндсэн түрээсийн оршин тогтнохоос хамаарна. "Богино хугацааны оршин суух" эсвэл "гадаадын гэрээ" гэх мэт шошго нь хууль ёсны хүчин төгөлдөр бус байдаг.
Түрээсийн хамгаалалт болон түрээсийн гэрээг цуцлах
Энэ нь бараг бүх олон улсын түрээслэгчийг гайхшруулдаг. Түрээслүүлэгч нь амьдрах орон зайн түрээсийг зөвхөн мэдэгдэл өгснөөр цуцалж чадахгүй: энэ нь та бичгээр тохиролцох эсвэл шүүх цуцлах хүртэл хуулийн дагуу үргэлжилнэ (BW-ийн 7:272-р зүйл). Хэрэв та зургаан долоо хоногийн дотор тохиролцоогүй бол түрээслүүлэгч нь дүүргийн шүүхэд хандах ёстой.
Мэдэгдлийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичиг эсвэл бүртгэлтэй захидал хэлбэрээр хүргүүлж, үндэслэлийг нь зааж, та зөвшөөрч байгаа эсэхийг асууна уу (BW-ийн 7:271-р зүйл); эдгээр шаардлагыг хангаагүй тохиолдолд мэдэгдэл нь согогтой байна. Байр түрээслүүлэгчийн мэдэгдлийн хугацаа дор хаяж гурван сар бөгөөд та тэнд амьдарсан жил тутамд нэг сараар, дээд тал нь зургаан сар хүртэл сунгана.
Шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг дуусгавар болгох үндэслэлүүд нь хязгаарлагдмал бөгөөд 7:274 BW зүйлд жагсаасан болно. Товч агуулга:
- Түрээслэгч нь сайн түрээслэгч шиг авирлаагүй - ноцтой төвөг учруулсан, бүтцийн төлбөр төлөөгүй, буруу ашигласан.
- Түрээслүүлэгч түрээсийн гэрээ үргэлжилж байгаа тул засвар хийх боломжгүй зэрэг хувийн хэрэгцээнд зориулж уг үл хөдлөх хөрөнгийг яаралтай авах шаардлагатай байна. Шүүх хоёр талын ашиг сонирхлыг харгалзан үзэж, нүүлгэн шилжүүлэх төлбөр ногдуулж болно.
- Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх замаар албадах боломжгүй үндэслэл болох шинэ гэрээний боломжийн саналаас татгалзсан.
- Хүчинтэй бүсчлэлийн төлөвлөгөө (хамгийн сайн төлөвлөгөө) хэрэгжүүлэх ёстой.
- Оюутан болон зорилтот бүлгийн орон сууцны тодорхой үндэслэл, мөн байрны эзэн тухайн барилгад хаана амьдардаг.
“Би зармаар байна”, “хэн нэгэн илүү төлнө”, “таны гэрээнд хоёр жил гэж заасан” гэх мэт нь үндэслэл биш юм. Түрээсийн маргаан ч мөн адил биш: түрээслүүлэгч та түрээсийн төлбөрийг эсэргүүцсэн гэсэн үндэслэлээр гэрээгээ цуцалж болохгүй.
Таны мэдэгдлийн хугацаа
Таны байр суурь хамаагүй хөнгөн байна. Таны мэдэгдлийн хугацаа нь таны түрээсийн төлбөрийн интервалтай тэнцүү байна - сарын түрээсийн хувьд нэг сар - хуулиар тогтоосон хамгийн багадаа нэг сар, дээд тал нь гурван сар (BW-ийн 7:271-р зүйл). Илүү урт хугацаа ногдуулсан заалт хүчингүй бөгөөд та шалтгаан тайлбарлах шаардлагагүй. Мэдэгдлийг бүртгэлтэй захидлаар гаргана уу. Жинхэнэ хугацаатай гэрээнд та ихэвчлэн эрт гарч болох бөгөөд түрээслүүлэгч нь дуусах өдрөөр хязгаарлагддаг.
Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүд
Амьдрах орон зай түрээслэх нь үнэгүй биш. Байшин бүрийг орон сууцны үнэлгээний систем ( woningwaarderingsstelsel , WWS) -ийн дагуу үнэлдэг бөгөөд энэ нь гадаргуугийн талбай, эрчим хүчний шошго, ариун цэврийн байгууламж, гадна талбай болон WOZ-ийн үнэ цэнээр оноо өгдөг бөгөөд хууль ёсны хамгийн дээд түрээсийн төлбөрийг бий болгодог.
2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй Боломжийн Түрээсийн тухай хууль нь зохицуулалтыг дээш өргөтгөсөн. Одоо гурван сегмент байна: бага зохицуулалттай сегмент, дунд зах зээлийн сегмент ( middenhuur ) 186 цэг хүртэл, дээрээс нь чөлөөт сектор. Хотын захиргаа үүнийг 2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш хэрэгжүүлж байна. Зохицуулалттай болон зохицуулалтгүй эхлэх түрээсийн хоорондох хуваах шугам нь 186 цэгтэй тэнцэх түрээс бөгөөд ингэснээр чөлөөт сектор нь 187 цэгээс эхэлдэг (2-р зүйл Besluit huurprijzen woonruimte). Энэхүү үнэлгээг түрээсийн эхэнд хийдэг: түрээсийн эхэнд түрээсийн хэмжээ хязгаараас дээгүүр байсан орон сууцыг дараа нь зохицуулдаггүй, учир нь WOZ оноо хожим нь алга болдог. Тухайн онооны хязгаарт харгалзах түрээсийн дээд хязгаарыг Орон сууц хариуцсан сайд жил бүр индексжүүлж, Улсын товхимолд нийтэлдэг тул өнөөдөр хүчин төгөлдөр байгаа тооноос илүүтэйгээр таны түрээсийн хугацаа эхэлсэн өдөр хүчин төгөлдөр байгаа тоон үзүүлэлтээр ажиллана уу.
Түрээсийн тэтгэмжийн ( huurtoeslag ) хязгаар нь сегментийн хил хязгаараас тусдаа асуудал юм. Хөнгөлөлт авах боломжтой түрээсийн дээд хэмжээ нь хорин нэг нас хүрээгүй түрээслэгчийн хувьд хорин нэг ба түүнээс дээш насны түрээслэгчийнхээс бага бөгөөд хөгжлийн бэрхшээлтэй залуу түрээслэгчдэд зориулсан хуулиар тогтоосон үл хамаарах зүйлтэй (13-р зүйл Wet op de huurtoeslag). Энэ хязгаараас доош өрхийн хэмжээнээс хамаарах чанарын хөнгөлөлтийн хязгаар ( kwaliteitskortingsgrens ) болон хоёр хязгаарын хязгаар ( aftoppingsgrenzen ) нь түрээсийн хэдэн хувийг бодитоор нөхөн төлөхийг шийддэг. Эдгээр бүх дүнг жил бүрийн 1-р сарын 1-нээс эхлэн индексжүүлж, Belastingdienst нийтэлдэг; тухайн жилийн хүчин төгөлдөр тоон үзүүлэлтийг ашиглана уу.
Шинэ түрээслэгч нь түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойш зургаан сарын дотор түрээсийн анхны төлбөрийг тооцоолохыг Хуур комиссоос хүсч болно (BW-ийн 7:249-р зүйл) - энэ нь олон улсын түрээслэгчийн хамгийн үнэ цэнэтэй эрхүүдийн нэг бөгөөд хамгийн түгээмэл алддаг эрхүүдийн нэг юм.
Түрээс нэмэгдэнэ
Нэмэлтийг хүчин төгөлдөр болохоос дор хаяж хоёр сарын өмнө бичгээр санал болгож, одоогийн хүчин төгөлдөр байгаа түрээс, өөрчлөлт, шинэ түрээс болон хүчин төгөлдөр болох огноог заана (BW-ийн 7:252-р зүйл). Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд өсөлтийг жил бүр хязгаарладаг; чөлөөт салбарт гэрээ нь тэнд хамаарах хууль ёсны дээд хязгаарын хүрээнд зохицуулдаг. Хамгийн их хувийг сегмент бүрт өөр өөрөөр тогтоодог бөгөөд орон сууц хариуцсан сайд Besluit huurprijzen woonruimte-д цалин хөлс, инфляцийн томъёогоор жил бүр тогтоодог бөгөөд хүчин төгөлдөр болохоос өмнө Улсын сонинд нийтлэгддэг; нийгмийн болон дунд зах зээлийн тойрог нь жилийн өөр өөр өдрөөс эхэлдэг. Зохицуулалттай сегментэд түрээслүүлэгч нь бага хэмжээний түрээсийн төлбөрт тогтмол бэлэн мөнгөний өсөлтийг тухайн жилийн тогтоосон хэмжээгээр хэрэглэж болно. Хэрэв та өсөлтийг хууль бус гэж үзэж байгаа бол төлбөрийг зогсоохын оронд хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө бичгээр эсэргүүцэл илэрхийлнэ үү.
Барьцаа болон үйлчилгээний төлбөр
2023 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй Wet goed verhuurderschap (Сайн Газар эзэмшигчийн тухай хууль) -ийн дагуу барьцаа нь сарын түрээсийн хоёр дахин их буюу үйлчилгээний төлбөргүйгээр байшингийн ашиглалтын түрээсээс хэтрэхгүй бөгөөд түрээсийн хугацаа дууссанаас хойш 14 хоногийн дотор буцаан төлөх ёстой (BW-ийн 7:261b зүйл). Хэрэв түрээслүүлэгч төлөгдөөгүй түрээс, төлөгдөөгүй үйлчилгээний төлбөр эсвэл хохирлыг тооцвол үлдэгдлийг 30 хоногийн дотор төлөх бөгөөд аливаа суутгалд бичгээр тодорхойлолт шаардлагатай.
Үйлчилгээний төлбөр ( servicekosten ) нь бодит зардлыг тусгасан байх ёстой. Байр түрээслүүлэгч нь нягтлан бодох бүртгэлийн жил дууссанаас хойш зургаан сарын дотор жилийн дэлгэрэнгүй тайланг гаргаж өгөх ёстой (BW-ийн 7:259-р зүйл) бөгөөд та үндсэн баримт бичгийг шалгаж болно. Түрээс, нийтийн аж ахуй, үйлчилгээний "бүхэл бүтэн" багц нь байр түрээслүүлэгчийн асуудал болохоос таны асуудал биш: Хууль эрх зүйн комисс үүнийг хувааж болно.
Засвар үйлчилгээ, согог, түрээсийн бууралт
Зарчмын хувьд түрээслүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийг амьдрахад тохиромжтой, согогийг арилгах үүрэгтэй; түрээслэгч нь өдөр тутмын жижиг засвар үйлчилгээг хариуцдаг.
Гэмтэл гэдэг нь таны хүлээж байсан таашаалаас таныг холдуулсан аливаа нөхцөл байдлыг хэлнэ. Үүнийг 7:204 BW зүйлд өргөнөөр тодорхойлсон - чийг ба хөгц, уурын зуух эвдэрсэн, дээвэр гоожсон. Мэдэгдсэний дараа түрээслүүлэгч үүнийг засах ёстой (7:206 BW зүйл). Хэрэв үгүй бол та шүүхээс түрээслүүлэгчийн зардлаар ажлыг зөвшөөрөхийг хүсч, согог үргэлжилсэн хугацаанд түрээсийн төлбөрийг бууруулж нэхэмжлэх (7:207 BW зүйл), эсвэл түрээслүүлэгчийн буруутай тохиолдолд хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж болно (7:208 BW зүйл). Таны өөрийн үүрэг нь гэрлийн чийдэн, ус зайлуулах хоолойг бөглөх, цэцэрлэгийн жижиг засвар үйлчилгээ зэрэг жижиг засвар үйлчилгээг хамарна (7:217 BW зүйл). Барилгын засвар үйлчилгээг танд шилжүүлсэн заалт хүчингүй болно.
Алдаа дутагдлыг бичгээр мэдээлэх: түрээсийн төлбөрийг бууруулах нэхэмжлэл нь мэдэгдсэн өдрөөс хамаарна. Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд Хуур комисс ноцтой дутагдлын үед шүүхээс хурдан бөгөөд хямд түр хугацаагаар бууруулах тушаал гаргаж болно. Түрээсийн төлбөрийг нэг талын байдлаар хэзээ ч бүү хойшлуул - энэ нь түрээслүүлэгчид гэрээг цуцлах үндэслэл болдог.
Хандалт, хувийн нууцлал болон түрээслүүлэгчийн нэвтрэх эрх
Та үл хөдлөх хөрөнгийг онцгойлон ашиглах эрхтэй. Байр түрээслүүлэгч нь нэвтрэх ерөнхий эрхгүй бөгөөд нэвтрэх эрх олгох заалт нь таны саадгүй зугаацах эрхийг хүчингүй болгохгүй: таныг гадуур байх үед өөрсдийгөө оруулахыг хориглоно, таны орох хаалгыг камер хаахгүй. Та яаралтай ажил, шаардлагатай засвар, үзлэг шалгалтыг боломжийн хугацаанд, боломжийн мэдэгдэлтэйгээр хийх ёстой (BW-ийн 7:220-р зүйл). Дүрэм бол гэнэтийн зүйл биш, харин уулзалт юм. Урьдчилан мэдэгдэлгүйгээр давтан айлчлал хийх эсвэл гарахыг шаардах нь айлган сүрдүүлэх үйлдэл болж болзошгүй бөгөөд үүнийг Wet goed verhuurderschap-ийн дагуу хориглож, хотын захиргаанд мэдээлэх боломжтой.
Засвар болон боломжийн санал
Засвар хийхийг хүсч буй түрээслүүлэгч танд бичгээр санал тавих ёстой бөгөөд хэрэв энэ нь үндэслэлтэй бол та хамтран ажиллах ёстой (BW-ийн 7:220-р зүйл). Боломжтой байдал нь хоёр талын ашиг сонирхлыг харгалзан үздэг: ажлын зайлшгүй шаардлага, тасалдал, санал болгож буй нөхөн төлбөр, түрээсийн үр дагавар болон түр зуурын орон сууц солих. Засвар нь таны түрээсийн гэрээг дуусгавар болгохгүй - энэ нь ажлын туршид үргэлжилнэ. Хэрэв та саналыг үндэслэлгүй гэж үзвэл үүнийг үндэслэлтэй бичгээр мэдэгдээрэй. Цогцолборын түрээслэгчдийн дийлэнх нь зөвшөөрсөн бол үүнийг үндэслэлтэй гэж үзэж, та шүүхэд яаралтай хандах ёстой.
Түрээсийн зах зээл дэх ялгаварлан гадуурхалт
Үндэс угсаа, үндэс угсаа, шашин шүтлэг, хүйс, бэлгийн чиг баримжаа, хөгжлийн бэрхшээл зэрэг үндэслэлээр ялгаварлан гадуурхах нь тэгш эрхийн ерөнхий хуулийн дагуу хууль бус юм. Wet goed verhuurderschap түрээсийн хувьд үүнийг хурцатгасан: түрээслүүлэгч эсвэл төлөөлөгч нь ил тод сонгон шалгаруулах журмыг хэрэгжүүлж, бодитой шалгуурыг хэрэгжүүлж, бүртгэж, татгалзсан нэр дэвшигчид өөр өргөдөл гаргагчийг яагаад сонгосон талаар тайлбарлах ёстой.
Энэ нь олон улсын иргэдэд шууд ашигтай бөгөөд "зөвхөн Нидерландын иргэд", "гадаадад гарахыг хориглоно" эсвэл үзлэг хийсний дараа тайлбарлаагүй татгалзсан хариу зэрэг нь илүү их нөлөөлдөг. Шалгуур үзүүлэлт болон сонголтын шалтгааныг бичгээр асууж, хотын захиргааны тайлангийн цэгт мэдэгдээрэй. Тус цэг нь торгууль ногдуулж, тусгай зөвшөөрөл олгодог газруудад түрээслэх эрхийг нь цуцалж болно.
Дэд түрээс болон Airbnb
Ерөнхий дүрэм бол та зөвшөөрөлгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд ашиглуулж болохгүй (BW-ийн 7:244-р зүйл). Бие даасан байшинд амьдардаг түрээслэгч түүний нэг хэсгийг - өрөөг - түрээслүүлж болох боловч байшинг бүхэлд нь түрээслэх эсвэл богино хугацааны түрээсийн тавцан дээр жагсаах нь түрээсийн эрхээ алдах хамгийн тодорхой аргуудын нэг юм: шүүхүүд зөвшөөрөлгүй түрээсийг сайн түрээслэгч шиг авирлахгүй гэж тогтмол үздэг бөгөөд ашгийг нь буцааж авах боломжтой. Ихэнх хотын захиргаа амралтын түрээсийг тусад нь зохицуулдаг бөгөөд зөвшөөрлийн шаардлага, өөрсдийн торгууль ногдуулдаг. Түрээслэгчийн хувьд таны байр суурь үндсэн түрээсээс үүдэлтэй: хэрэв энэ нь дуусвал зарчмын хувьд таных ч мөн адил дуусна.
Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө зарагдсан бол: борлуулалт нь түрээсийн гэрээг зөрчихгүй
Koop breekt geen huur — борлуулалт нь түрээсийн гэрээг зөрчихгүй (BW-ийн 7:226-р зүйл). Хэрэв таны түрээслүүлэгч зарвал худалдан авагч хуулийн дагуу түрээслүүлэгчийн байр сууринд орж, таны түрээс, түрээс болон хамгаалалт өөрчлөгдөхгүй хэвээр байна. Та шинэ зүйлд гарын үсэг зурах шаардлагагүй бөгөөд борлуулалтын нөхцөл болгон санал болгож буй "шинэ гэрээ"-нээс болгоомжлох хэрэгтэй бөгөөд энэ нь таны эрхийг чимээгүйхэн бууруулж болзошгүй юм.
Та боломжийн үзэл бодлыг тэвчих ёстой, гэхдээ борлуулалт нь гэрээ цуцлах үндэслэл биш юм. Шинэ эзэмшигчийн шууд нүүж орох хүсэл ч мөн адил биш: өмнөх эзэмшигчийнхээ албан тушаалд орсон түрээслэгч түрээслэгчид шинэ түрээслэгчтэй болсон тухай бичгээр мэдэгдсэнээс хойш гурван жил өнгөртөл яаралтай өөрийн хэрэгцээнд ашиглах үндэслэлээр амжилтанд хүрч чадахгүй (BW-ийн 7:274-р зүйл).
BRP-д бүртгүүлэх
Хэрэв та Нидерландад амьдардаг бол Хувийн бүртгэлийн мэдээллийн санд ( Basisregistratie Personen , BRP) хаягаараа бүртгүүлэх ёстой . Бүртгүүлэх нь түрээслүүлэгчийн зүгээс үзүүлэх тусламж биш, харин хууль ёсны үүрэг бөгөөд танд BSN, банкны данс, эрүүл мэндийн даатгал шаардлагатай.
Байр түрээслүүлэгч бүртгүүлэхээс татгалзсан нь анхааруулах тэмдэг бөгөөд ихэвчлэн түрээс нь ипотекийн зээл, даатгал эсвэл хотын орон сууцны дүрмийг зөрчсөн, шаардлагатай зөвшөөрөлгүйгээр байр түрээслүүлсэн, эсвэл орлого нь мэдүүлээгүй гэсэн үг юм. Эдгээрийн аль нь ч хууль ёсны хувьд таны асуудал биш боловч таны түрээс тогтворгүй байдалд байгааг илтгэнэ. "Та энд бүртгүүлж чадахгүй" гэдгийг явах шалтгаан гэж үз.
Ямар нэгэн зүйл буруу болсон үед хаашаа явах вэ
Гурван зам байдаг бөгөөд зөв сонголт хийснээр цаг хэмнэдэг.
- Хотын захиргааны тайлангийн цэг (мелдпунт) — түрээслүүлэгчийн зан авирын хувьд: ялгаварлан гадуурхах, айлган сүрдүүлэх, бичгээр гэрээ байгуулах эсвэл шаардлагатай мэдээллийг өгөхөөс татгалзах, хууль бус төлбөр, зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд хэт өндөр түрээс. 2024 оны эхэн үеэс хойш хотын захиргаа бүр ийм үйлчилгээтэй болсон. Энэ нь үнэ төлбөргүй боловч танд мөнгө өгөхийн оронд нийтийн ашиг сонирхлын үүднээс хэрэгжүүлдэг.
- Huurcommissie (Түрээсийн шүүх) — зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд түрээсийн эхлэл, жилийн өсөлт, үйлчилгээний төлбөрийн тохиролцоо, бүх түрээсийг нэгтгэх болон согогийн улмаас түрээсийн бууралтад зориулагдсан. Хурдан, хямд өртөгтэй бөгөөд хүчинтэй боловч барьцаа, нүүлгэн шилжүүлэлт, хохирлыг зохицуулдаггүй.
- Дүүргийн шүүх (кантонрехтер) — бусад бүх зүйлийн хувьд: дуусгавар болгох болон нүүлгэн шилжүүлэх, барьцааны нөхөн төлбөр, хохирол, гэрээ зөрчих болон чөлөөт салбарын маргаан. Өмгөөлөгч шаардлагагүй боловч нөгөө тал нь ихэвчлэн өмгөөлөгчтэй байдаг.
Хэд хэдэн хугацаа богино байдаг - түрээсийн эхлэлийн төлбөр зургаан сар, түрээсийн нэмэгдлийн эсэргүүцлийн хүчин төгөлдөр болох огноо, гэрээг цуцлах мэдэгдэлд хариу өгөх зургаан долоо хоног - мөн тэдгээрийг алгасах нь ноцтой хэргийг үгүй хийж болзошгүй.
Практик шалгах хуудас
Гарын үсэг зурахаас өмнө
- Гэрээний төрөл, хэрэв хугацаатай бол аль зөвшөөрөгдсөн ангилал хамаарахыг тодорхойлно уу.
- Түрээсийн төлбөрөө төлөхөөсөө өмнө оноогоо тоолоорой.
- Барьцаа нь хоёр сарын түрээсийн төлбөрөөс хэтрэхгүй эсэхийг шалгана уу.
- Чекийн үйлчилгээний төлбөрийг "бүгдийг багтаасан" тоонд багтаагүй, тодорхой заасан болно.
- Та тэндхийн BRP-д бүртгүүлж болно гэдгээ бичгээр баталгаажуулна уу.
- Агент танаас төлбөр авч байгаа эсэхийг асуугаарай - хэрэв агент нь түрээслүүлэгчийн өмнөөс ажиллаж байгаа бол түрээслэгчээс төлбөр авахыг ерөнхийдөө зөвшөөрдөггүй.
- Хүлээн авах үеийн нөхцөл байдлын зургийг огноогоор нь зурна уу.
Ямар нэгэн зүйл буруу болоход
- Үүнийг бичгээр бичнэ үү; цуцлалт болон төлбөрийн чадваргүй байдлын талаар бүртгэлтэй шуудан ашиглана уу.
- Эрх бүхий байгууллага түрээсийн төлбөрийг бууруулаагүй л бол үргэлжлүүлэн төлнө.
- Байр түрээслүүлэгчид арга хэмжээ авах хугацаа тогтоож, дараа нь юу болохыг хэлнэ үү.
- Аль маршрут тохирохыг тодорхойлж, өөр юу ч хийхээс өмнө хугацааг нь шалгаарай.
- Хэрэв танд мэдэгдэл ирсэн эсвэл гарын үсэг зурах эсвэл явахыг шаардсан бол эртхэн зөвлөгөө аваарай.
Миний гэрээнд хоёр жил гэж заасан байгаа бөгөөд түрээслүүлэгч маань намайг явах ёстой гэж хэлсэн. Тийм үү?
Заавал биш. 2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш амьдрах орон зайн хугацаатай гэрээг зөвхөн тодорхой ангилалд зөвшөөрсөн. Хэрэв таных нэг ангилалд ороогүй бол үүнийг ерөнхийдөө бүрэн хамгаалалттай хугацаагүй түрээс гэж үзэх бөгөөд дуусах огноо нь ямар ч нөлөө үзүүлэхгүй. Хүчин төгөлдөр хугацаатай гэрээнд ч гэсэн цаг тухайд нь зөв бичгээр мэдэгдэл өгөх шаардлагатай тул үүнийг үнэлүүлэх шаардлагатай.
Хэрэв би согогтой холбоотойгоор төлбөрөө төлөхөө больсон бол байрны эзэн намайг хөөж гаргаж болох уу?
Түрээсийн төлбөрийг суутгах нь эрсдэлтэй: байнга төлбөр төлөөгүй байх нь түрээсийн гэрээг цуцлах үндэслэл болдог. Алдаа дутагдлыг бичгээр мэдэгдэж, дараа нь түрээсийн төлбөрийг бууруулах хүсэлт гаргана уу - зохицуулалттай эсвэл дунд зах зээлийн сегментийн Хууль эрх зүйн комисст, эс тэгвээс шүүхэд хандана уу. Эрх бүхий байгууллагаас олгосон бууралт нь хууль ёсны бөгөөд таны өөрөө хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй бууралт юм.
Миний байрны түрээс маш өндөр юм шиг санагдаж байна. Би ямар нэгэн зүйл хийж болох уу?
Магадгүй. Хэрэв байшин зах зээлийн дундаж онооны хязгаарт хүрвэл оноо нь хууль ёсны түрээсийн дээд хэмжээг тодорхойлно. Шинэ түрээслэгч түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойш зургаан сарын дотор түрээсийн анхны үнийг тооцоолохыг Хууль эрх зүйн комиссоос хүсч болно (7:249 BW). Үүний дараа таны сонголт эрс багасдаг тул эртхэн арга хэмжээ аваарай.
Байшин зарагдсан. Би явах ёстой юу?
Үгүй. Худалдах нь түрээсийн гэрээг зөрчихгүй (BW-ийн 7-р зүйлийн 226-р хэсэг). Худалдан авагч нь таны түрээсийн эзэн болж, таны түрээс, түрээс болон хамгаалалт өөрчлөгдөхгүй хэвээр байна. Та боломжийн үзэл бодлыг тэвчих ёстой, гэхдээ борлуулалт нь гэрээг цуцлах үндэслэл биш бөгөөд та үүнийг шалгалгүйгээр солих гэрээнд гарын үсэг зурах ёсгүй.
Намайг байхгүй үед байрны эзэн маань байранд орж болох уу?
Үгүй ээ, таны зөвшөөрөлгүйгээр үгүй. Та онцгой эрх эдлэх бөгөөд нэвтрэх ерөнхий эрх олгосон заалт үүнийг хүчингүй болгохгүй. Та шаардлагатай засвар, үзлэг, яаралтай ажил хийх тохиолдолд боломжийн мэдэгдлээр нэвтрэхийг зөвшөөрөх ёстой (BW-ийн 7:220-р зүйл) - гэнэтийн айлчлалын оронд цаг товлох. Урьдчилан мэдэгдэлгүйгээр давтан орох нь айлган сүрдүүлэх үйлдэл болж, хотын захиргаанд мэдэгдэж болно.
Нэгэн агент надад түрээслүүлэгч нь Нидерландын түрээслэгчдийг илүүд үздэг гэж хэлсэн. Энэ хууль ёсны уу?
Үгүй. Түрээслүүлэхэд ялгаварлан гадуурхахыг хориглоно, мөн Wet goed verhuurderschap нь ил тод сонгон шалгаруулалтын журмыг шаарддаг бөгөөд байр түрээслүүлэгч эсвэл төлөөлөгч нь татгалзсан нэр дэвшигчид тайлбарлаж чаддаг байх ёстой объектив шалгууртай. Шалгуур үзүүлэлт болон сонголтын шалтгааныг бичгээр асууж, захидал харилцааг хадгалж, хотын захиргааны тайлангийн цэгт мэдэгдэнэ үү.
Law & More Нидерландын түрээсийн хуулийн талаар олон улсын байгууллагуудад зөвлөгөө өгдөг Eindhoven болон AmsterdamЭнэ бол ерөнхий чиг баримжаа болохоос хувь хүний зөвлөгөө биш.
