Нидерландад орон сууцны түрээслэгч нь хуулийн дагуу түрээсийн хамгаалалтад хамрагддаг. Практик утга нь түрээслэгч нь түрээсийн гэрээг зүгээр л цуцалж чадахгүй гэсэн үг юм: мэдэгдэл нь хуульд бүрэн заасан үндэслэлүүдийн зөвхөн нэг дээр хүчинтэй бөгөөд тэр ч байтугай түрээслэгч гэрээг цуцлахыг зөвшөөрөх эсвэл шүүх цуцлах хүртэл түрээс үргэлжилнэ. Хамтран түрээслэгчид болон хуулиар хүлээн зөвшөөрөгдсөн дэд түрээслэгчид уг хамгаалалтад хамрагддаг.
Амьдрах орон зай
Түрээсийн хамгаалалттай холбоотой хуулийн заалтыг хэрэгжүүлэхийн тулд эхлээд амьдрах талбайн асуудал байх ёстой. Нидерландын Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 233-т зааснаар амьдрах орон зайг бие даасан, бие даасан бус байшин, жийргэвч эсвэл байнгын оршин суух зориулалттай зогсоол хэлбэрээр түрээслүүлж байгаа тохиолдолд барьсан үл хөдлөх хөрөнгийг ойлгоно. Ийнхүү түрээсээс хамгаалах зорилгоор бие даасан болон бие даасан бус байрыг түрээслэгчдийн хооронд өөр ялгаа байхгүй болно.
Амьдрах орон зайн тухай ойлголтод мөн үл хөдлөх эд зүйлс, өөрөөр хэлбэл шинж чанараараа гэр , чиргүүл эсвэл талбайтай салшгүй холбоотой эсвэл түрээсийн гэрээний дагуу түүний нэг хэсэг болох байгууламжууд багтдаг. Орон сууцны цогцолборт энэ нь жишээлбэл, шат, галерей, коридор, түүнчлэн гэрээгээр нийтийн шинж чанартай бус орон зай гэж тодорхойлогдсон төв байгууламжууд байж болно.
Гэсэн хэдий ч, хэрэв Голландын Иргэний хуулийн 7: 233-р хэсэгт дараахь зүйл хамаарах бол амьдрах орон зай байхгүй болно.
- амьдрах орчныг богино хугацаанд ашиглах; энэ нь ашиглалтын шинж чанар, жишээлбэл, амралтын газар эсвэл солилцооны байшин зэрэгт үндэслэн тодорхойлогддог. Энэ утгаараа богино хугацаа нь тохиролцсон хугацааг бус ашиглахыг хэлнэ;
- хараат амьдрах орчин; хэрэв байшинг арилжааны орон зайтай хамт түрээслэвэл ийм тохиолдол гардаг; энэ тохиолдолд байшин нь түрээсэлсэн бизнесийн талбайн нэг хэсэг бөгөөд ингэснээр орон сууцны нөхцөл биш харин бизнесийн орон зайтай холбоотой заалтууд гэрт хамаатай;
- байшин завь; энэ бол Голландын Иргэний хуулийн 7: 233 дугаар зүйлийн хууль эрх зүйн тодорхойлолтонд нийцэхгүй үзэгдэл юм. Ийм байшинг ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгө гэж үзэх боломжгүй, учир нь хөрс эсвэл банктай удаан хугацааны холбоо байдаггүй.
Түрээсийн үнийн хамгаалалт
Хэрэв дээр дурдсан амьдрах орчны нөхцлийг хангасан бол түрээслэгч нь түрээсийн үнийн хамгаалалтыг хамгийн түрүүнд эдэлнэ. Энэ тохиолдолд дараахь эхлэлийн цэгүүд хамаарна.
- түрээсэлсэн байрны байршил, үүнд төлөх ёстой түрээсийн хоорондох чанарын харьцаа боломжийн байх ёстой;
- түрээслэгч нь түрээсийн анхан шатны үнийг түрээсийн хороогоор үнэлүүлэх боломжтой байдаг. энэ нь түрээс эхэлснээс хойш 6 сарын дотор л боломжтой; түрээсийн хорооны шийдвэрийг заавал дагаж мөрдөх шаардлагатай боловч харьяа дүүргийн шүүхэд хүргүүлэх боломжтой;
- түрээслүүлэгч нь түрээсийн хязгааргүй өсөлтийг үргэлжлүүлж чадахгүй; Сайдын тогтоосон түрээсийн төлбөрийн дээд хэмжээг тогтоох гэх мэт түрээсийн нэмэгдэлд хууль эрх зүйн тодорхой хязгаарлалт хамаарна;
- түрээсийн хамгаалалтын тухай хуулийн заалтууд заавал байх ёстой хууль, өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч нь түрээслэгчийг хохироосон түрээсийн гэрээнд тэднээс хазайж чадахгүй.
Дашрамд хэлэхэд, заасан зарчмууд нь зөвхөн нийгмийн орон сууцны түрээслэгчд хамаарна. Энэ нь зохицуулалттай түрээсийн салбарт хамаарах амьдрах орон зай тул либералчлагдсан буюу үнэгүй түрээсийн салбарт хамаарах орон зайг ялгах ёстой. Либералчлагдсан буюу үнэ төлбөргүй орон сууцны хувьд түрээсийн төлбөр маш өндөр байгаа тул түрээслэгч нь түрээсийн татаас авах эрхгүй болж, хуулийн хамгаалалтаас гадуур үлддэг.
Либералчлагдсан болон нийгмийн орон сууцны хоорондох хил нь сард ойролцоогоор 752 еврогийн түрээсийн үнэ юм. Хэрэв тохиролцсон түрээсийн үнэ энэ хэмжээнээс давсан бол түрээслэгч нь дээр дурдсан зарчмуудад найдах боломжгүй, учир нь энэ нь либералчлагдсан орон сууцны түрээстэй холбоотой юм.
Түрээсийн гэрээг цуцлахаас түрээсийн хамгаалалт
Гэсэн хэдий ч түрээсийн хамгаалалтын нөгөө талыг ашиглахын тулд нийгмийн болон чөлөөлөгдсөн орон сууцыг түрээслэгчдийн хооронд ялгахгүй. Өөрөөр хэлбэл, энэ нь түрээсийн гэрээг цуцлах боломжгүй гэсэн утгаар амьдрах орон сууцны түрээслэгч бүр түрээсийн гэрээг цуцлахаас ихээхэн хэмжээгээр, автоматаар хамгаалагдсан гэсэн үг юм. Энэ хүрээнд түрээслэгчийг дараахь байдлаар тусгайлан хамгаалдаг.
- байшингийн эзэн цуцалснаар Голландын Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 272-т заасны дагуу түрээсийн гэрээг цуцлахгүй.; зарчмын хувьд түрээсийн гэрээг харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр цуцлахыг оролдох нь түрээслүүлэгчээс хамаарна. Хэрэв энэ нь ажиллахгүй бол түрээслэгч цуцлахыг хүлээн зөвшөөрөхгүй бол түрээслүүлэгч гэрээг цуцалснаар түрээсийн гэрээг цуцлахгүй. Энэ нь түрээсийн гэрээ ердийн байдлаар үргэлжилж байгаа бөгөөд түрээслүүлэгч түрээсийн гэрээг цуцлах тухай хууль ёсны нэхэмжлэлийг дүүргийн шүүхэд гаргах ёстой гэсэн үг юм. Энэ тохиолдолд түрээсийн гэрээ нь түрээслүүлэгчийн гэрээг цуцлах нэхэмжлэлийн талаар шүүх буцалтгүй шийдвэр гаргахаас нааш дуусахгүй.
- Голландын Иргэний хуулийн 7-р зүйл: 271-ийг харгалзан түрээслүүлэгч гэрээг цуцлах шалтгааныг дурдах ёстой; хэрэв түрээслүүлэгч түрээсийн гэрээг цуцлах гэж байгаа бол Иргэний хуулийн дээр дурдсан зүйлийн албан ёсны байдлыг дагаж мөрдөх ёстой. Мэдэгдэх хугацаанаас гадна цуцлах үндэслэл нь энэ нөхцөлд чухал албан ёсны арга юм. Голландын Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйл: 274 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар байшингийн эзэн гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэлд цуцлах нэг үндэслэлийг дурдах ёстой.
- түрээслэгч сайн түрээслэгч шиг аашилж байгаагүй
- энэ нь тодорхой хугацааны түрээсийн асуудалтай холбоотой
- түрээслүүлэгч өөрийн хэрэгцээнд зориулж түрээслүүлнэ
- түрээслэгч шинэ түрээсийн гэрээ байгуулах боломжийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй
- түрээслүүлэгч нь түрээслүүлсэн газартаа хүчин төгөлдөр байгаль орчны төлөвлөгөөний дагуу газар ашиглахыг хүсч байна (омгевингсплан)
- түрээсийг цуцлах түрээслүүлэгчийн ашиг сонирхол түрээсийг үргэлжлүүлэхэд түрээслэгчийн ашиг сонирхлоос давсан (түрээслүүлэгчийн хувьд)
- түрээсийг зөвхөн Голландын Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 274 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр шүүгч цуцалж болно; Дээр дурдсан үндэслэлүүд бүрэн дүүрэн байна: өөрөөр хэлбэл шүүх дээр шүүх ажиллагаа явагдаж байгаа бол бусад үндэслэлээр түрээсийн гэрээг цуцлах боломжгүй юм. Хэрэв дээр дурдсан үндэслэлүүдийн аль нэг нь үүссэн бол шүүх мөн түрээслэгчийн цуцлах нэхэмжлэлийг хангах ёстой. Ийм тохиолдолд ашиг сонирхлыг (цааш нь) жигнэх зай байхгүй болно. Гэсэн хэдий ч хувийн хэрэгцээг яаралтай цуцлах үндэслэлтэй холбоотой энэ тохиолдолд үл хамаарах зүйл хамаарна. Нэхэмжлэлийг зөвшөөрсөн тохиолдолд шүүхээс нүүлгэх хугацааг мөн тогтооно. Гэсэн хэдий ч байшингийн эзний гэрээг цуцлах нэхэмжлэлийг буцааж авсан тохиолдолд холбогдох түрээсийг гурван жилийн хугацаанд дахин цуцалж болохгүй.
Түрээсийн зах зээлийн хөдөлгөөний тухай хууль
Өмнө нь түрээсийн хамгаалалт практик дээр маш их шүүмжлэл дагуулдаг байсан: түрээсийн хамгаалалт хэрээс хэтэрсэн байх байсан бөгөөд түрээсийн хамгаалалт тийм ч хатуу биш бол байшин түрээслэх хүсэлтэй байшин өмчлөгчид олширсон. Хууль тогтоогч энэ шүүмжлэлд мэдрэмтгий гэдгээ батлав. Энэ шалтгааны улмаас хууль тогтоогч энэ хуулийг 1 оны 2016-р сарын XNUMX-ний өдрөөс эхлэн түрээсийн зах зээлийг шилжүүлэх тухай хуулийг хэрэгжүүлэхээр болжээ. Энэхүү шинэ хуулиар түрээслэгчийн хамгаалалт бага хатуу болжээ. Энэ хуулийн хүрээнд эдгээр нь хамгийн чухал өөрчлөлтүүд юм.
- бие даасан амьдрах талбайн талаархи түрээсийн гэрээний хувьд хоёр ба түүнээс доош жилийн хугацаатай, бие даасан бус амьдрах орчны тав ба түүнээс доош жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээний хувьд түрээсийн хамгаалалгүйгээр түрээслүүлэх боломжтой болсон. Энэ нь түрээсийн гэрээ нь тохиролцсон хугацааны дараа хуулийн үйлчлэлээр дуусгавар болох бөгөөд түрээслүүлэгч түрүүчийн адил цуцлах шаардлагагүй гэсэн үг юм.
- Зорилтот бүлгийн гэрээг нэвтрүүлснээр оюутнууд гэх мэт тодорхой зорилтот бүлэгт зориулагдсан орон сууцны талаархи түрээсийн гэрээг түрээслүүлэгч нь цуцлахад хялбар болсон. Хэрэв түрээслэгч нь тодорхой зорилтот бүлэгт харьяалагдахаа больсон бөгөөд жишээлбэл, оюутан гэж тооцогдохоо больсон бол түрээслүүлэгч хувийн яаралтай хэрэглээний шалтгаанаар гэрээг цуцлах ажлыг илүү хялбар бөгөөд хурдан хийх боломжтой болно.
Та түрээслэгч мөн бөгөөд түрээсийн ямар хамгаалалтад хамрагдахаа мэдмээр байна уу? Та түрээсийн гэрээг цуцлах хүсэлтэй байшингийн эзэн мөн үү? Эсвэл танд энэ блогтой холбоотой өөр асуулт байна уу? Дараа нь холбоо бариарай Law & More. Манай хуульчид түрээсийн хуулийн мэргэжилтнүүд тул танд зөвлөгөө өгөхдөө таатай байна. Таны түрээсийн маргаан шүүхэд хандах тохиолдолд тэд танд хууль ёсоор тусалж чадна.
