Нидерландын бараг бүх түрээсийн байранд жилд нэг удаа түрээсийн үнэ нэмэгддэг. Түрээслүүлэгч юу асууж болох, мөн өсөлт хүчинтэй эсэх нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө гурван сегментийн аль хэсэгт багтах, гэрээнд юу гэж заасан, мөн түрээслүүлэгч богино боловч хатуу чанд албан ёсны шаардлагыг хангасан эсэхээс хамаарна. Энэ нийтлэлд таны түрээсийн хугацаа аль сегментэд хамаарах, жилийн дээд хэмжээг хэрхэн тооцдог, хүчин төгөлдөр өсөлтийн саналд юу багтах ёстой, мөн түрээслэгч үүнийг хэрхэн эсэргүүцдэг талаар дурдсан болно.
Гурван хэсэг, гурван багц дүрэм
Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хууль ( Wet betaalbare huur ) 2024 оны 7-р сарын 1-нд хэрэгжиж эхэлснээс хойш Нидерландын орон сууцны түрээс нь гурван хэсэгт хуваагддаг. Аль нь хамаарахыг талуудын гэрээ гэж нэрлэдэг зүйлээр бус, харин орон сууцны үнэлгээний систем ( woningwaarderingsstelsel ) -ийн дагуу авсан онооны тоогоор тодорхойлно .
- Зохицуулалттай, нийгмийн сегмент – хамгийн бага онооны хязгаар. Түрээсийн хэмжээ онооны дээд хэмжээнээс хэзээ ч хэтэрч болохгүй бөгөөд жилийн өсөлтийг сайд жил бүр тогтоосон хувиар хязгаарладаг.
- Дунд зах зээлийн сегмент (зах зээлийн дунд зэргийн түрээс) – дунд цэгийн зурвас. Энэ сегментийг анх удаа Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хуулиар зохицуулсан. Энэ нь өөрийн гэсэн түрээсийн дээд хэмжээтэй. болон, 2025 оны 7-р сарын 1-нээс хойш жилийн өсөлтийн хязгаарыг тогтоосон.
- Чөлөөт сектор (хувийн хэвшил, либералчилсан) – дээд цэгийн зурвас. Түрээсийн дээд хэмжээ гэж байхгүй боловч жилийн өсөлтийг 2021 оноос хойш хуулиар хязгаарласан бөгөөд уг хязгаарыг 2029 оны 5-р сарын 1 хүртэл сунгасан.
Цэгийн хил хязгаар болон түрээсийн босгыг жил бүр индексжүүлдэг тул шинэ гэрээнд гарын үсэг зурах үед орон сууц сегментийг өөрчилж болно. Сегмент нь түрээсийн эхэнд тогтмол бөгөөд босго өөрчлөгддөг тул гэрээний дундуур шилждэггүй.
Жилийн дээд хэмжээг хэрхэн тооцдог вэ
| Сегментийн | Хамгийн дээд хэмжээг хэрхэн тохируулдаг вэ | Үүнд хамаарах хугацаа | Зураг хаанаас олох вэ |
|---|---|---|---|
| Зохицуулалттай (нийгмийн) | Үнийн өсөлтийн доод хэмжээ дээр нэг хувийн пункт, хамтын цалингийн өсөлт дээр нэг хувийн пункт, хамгийн бага түрээсийн төлбөрт сард тусдаа бэлэн мөнгөний дээд хэмжээ (10-р зүйл Uhw) | Жил бүрийн 7-р сарын 1-нээс эхлэн | Жил бүр сайдын шийдвэрээр тогтоож, Хуур комисс болон rijksoverheid.nl дээр нийтэлдэг |
| Дунд зах зээл (зах зээлийн дунд зэргийн түрээс) | Хамтын цалингийн өсөлт дээр нэг хувийн оноо нэмсэн (10-р зүйл Uhw) | 1-р сарын 1-ээс 1-р сарын 1 хүртэл | Дээр дурдсаны адил |
| Чөлөөт сектор | Үнийн өсөлт болон хамтын цалингийн өсөлтийн доод хэмжээ, дээр нь нэг хувийн цэг нэмнэ (7:248-р зүйлийн 3-р догол мөр BW); хязгаар нь өөрөө 2029 оны 5-р сарын 1 хүртэл хүчинтэй. | 1-р сарын 1-ээс 1-р сарын 1 хүртэл | Дээр дурдсаны адил |
Зах зээлийн дундаж дээд хэмжээ нь чөлөөт салбарынхаас өндөр гарч болох бөгөөд энэ нь хүмүүсийг гайхшруулдаг ч алдаа биш юм. Томъёо нь өөр өөр байдаг: зах зээлийн дундаж дээд хязгаарыг хамтын цалингийн өсөлт дээр нэмээд нэг хувийн пунктээр холбодог бол зохицуулалттай болон чөлөөт салбарын дээд хязгаар нь үнийн өсөлт болон цалингийн өсөлтийн аль нь бага байгааг авч, дахин нэг хувийн пунктээр тооцдог. Цалин хөлс үнээс давсан жилд зах зээлийн дундаж үзүүлэлт нь хоёрын аль нэгээс өндөр байдаг. Хууль эрх зүйн үндэс нь 7:248 BW бөгөөд 10-р зүйлд боловсруулсан ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).
Хувь хэмжээг жил бүр дахин тооцоолдог бөгөөд энд санаатайгаар хуулбарлаагүй, учир нь нийтлэлд иш татсан тоо хэдэн сарын дотор хуучирсан байдаг. Сайд тэдгээрийг засаж, Huurcommissie болон rijksoverheid.nl тэдгээрийг нийтэлдэг бөгөөд тэдгээр нь найдах ёстой цорын ганц эх сурвалж юм. Өөр өөр хуанлигуудыг анхаарна уу: зохицуулалттай сегментэд шинэ дээд хэмжээ нь 7-р сарын 1-нээс хэрэгжиж эхлэх өсөлтөд хамаарах бол зах зээлийн дунд болон чөлөөт салбаруудад энэ нь хуанлийн жилийн дагуу хэрэгждэг. Шинэ хугацаанд тодорхой огнооны хувьд өнгөрсөн жилийн хувийн дагуу санал болгож буй өсөлт нь хэт их бөгөөд илүүдлийг нөхөж авах боломжтой.
Түрээсийн үнийг нэмэгдүүлэх саналын албан ёсны шаардлага
Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд өсөлт автоматаар явагддаггүй. Байр түрээслүүлэгч нь BW-ийн 7:252-р зүйлийн дагуу бичгээр санал гаргах ёстой бөгөөд албан ёсны байдал нь ихэнх байр түрээслүүлэгчдийн хүлээж байснаас илүү чухал юм.
- Мэдэгдлийн хугацаа. Санал нь хүчин төгөлдөр болох өдрөөс дор хаяж хоёр бүтэн сарын өмнө түрээслэгчид хүрэх ёстой. 7-р сарын 1-ний өдрийн нэмэгдлийн хувьд саналыг хамгийн сүүлд 4-р сарын 30-ны дотор илгээх ёстой.
- Бичгийн хэлбэр. Баримтаа үзүүлсэн тохиолдолд имэйлийг ерөнхийдөө хүлээн авна.
- Агуулга. BW-ийн 7:252 дугаар зүйлд саналд юуг тусгах ёстойг заасан байдаг: одоогийн хүчин төгөлдөр байгаа түрээс, санал болгож буй өөрчлөлт, үүссэн шинэ түрээс болон түүнийг хэрэгжүүлэх огноо. Хэрэв түрээслүүлэгч орлогоос хамааралтай өсөлтөд найдаж байгаа бол татварын албаны орлогын тайланг хавсаргасан байх ёстой. Эдгээр зүйлсийн аль нэгийг нь орхигдуулсан санал нь алдаатай байна.
- Арван хоёр сар тутамд нэг удаа. Түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойшхи эхний арван хоёр сарын хугацаанд түрээсийг нэгээс илүүгүй удаа нэмэгдүүлж болох бөгөөд үүний дараа зөвхөн дараалсан арван хоёр сарын хугацаа бүрийн төгсгөлд нэмэгдүүлж болно (BW-ийн 7:250-р зүйл). Нэмэлт нь гэрээний заалтад тулгуурласан тохиолдолд мөн арван хоёр сарын хугацаа хамаарах бөгөөд арван хоёр сарын хугацаанд нэгээс олон удаа нэмэгдсэн заалт хүчингүй болно (BW-ийн 7:251-р зүйл). Түрээсийн түр хөнгөлөлтийг аажмаар цуцалж байгаа тохиолдолд нарийн үл хамаарах зүйл бий (BW-ийн 7:252c-р зүйл).
Алдаатай саналын үр дагавар нь энгийн бөгөөд түрээслүүлэгчдийн хувьд үнэтэй байдаг: өсөлт хүчин төгөлдөр болдоггүй. Үүнийг хуулийн дагуу бууруулж, засч залруулж эсвэл хойшлуулдаггүй. Түрээсийн төлбөр өмнөх байрандаа хэвээр үлддэг бөгөөд түрээслүүлэгч нь шинэ, шаардлага хангасан санал, хоёр сарын шинэ мэдэгдлийн хугацаатайгаар дахин эхлэх ёстой бөгөөд практик дээр ихэвчлэн бүтэн жилийн индексжүүлэлт шаарддаг. Аль хэдийн төлсөн түрээслэгчид зөрүүг буцаан авах боломжтой.
Түрээслэгч хэрхэн, хэзээ эсэргүүцдэг вэ
Маршрут нь тухайн хэсгээс хамаарах бөгөөд хоёр маршрут нь эсрэг чиглэлд ажилладаг.
7:252 BW-ийн дагуу зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн саналууд
Түрээслэгч нь санал болгож буй хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө түрээслүүлэгчид эсэргүүцэж байгаагаа болон яагаад гэдгийг нь бичдэг. Дараа нь түрээслэгчээс өөр зүйл шаардахгүй. Хэрэв түрээслүүлэгч урагшлахыг хүсвэл санал болгож буй хүчин төгөлдөр болох өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор Хууль эрх зүйн комиссоос шийдвэр гаргахыг хүсэх ёстой (7:253 BW зүйл). Хэрэв энэ хугацаа өнгөрвөл нэмэгдэл нь зүгээр л хүчин төгөлдөр болохгүй - эсэргүүцэж буй түрээслэгчийн мэдэж болох хамгийн хэрэгтэй зүйл.
Гэрээний заалтын дагуу индексжүүлэлт (дунд зах зээл ба чөлөөт салбар)
Хэрэв өсөлт нь BW-ийн 7:252 дугаар зүйлийн саналаас бус индексжүүлэлтийн заалтаас үүдэлтэй бол түрээслэгч нь өсөлт хүчин төгөлдөр болсон өдрөөс хойш дөрвөн сарын дотор Хуур комисст шууд өргөдөл гаргана (BW-ийн 7:248 дугаар зүйл). Дөрвөн сарын хугацааг алгасах нь уг сорилтод сөргөөр нөлөөлж болзошгүй тул үүнийг тэмдэглэж аваарай. Хэрэв заалт илүү ихийг бий болгосон бол Хуур комисс өсөлтийг хуулиар тогтоосон дээд хязгаараар хязгаарлана.
Индексжүүлэлтийн заалтууд: чөлөөт салбар ба шударга бус нөхцөлийн асуудал
Зах зээлийн дунд болон чөлөөт салбарт жил бүр нэмэгдүүлэх хуулиар олгогдсон эрх байхгүй. Бүх зүйл гэрээнээс хамаарна. Хэрэв түрээсийн гэрээнд түрээсийн нэмэгдлийн заалт огт байхгүй бол түрээслэгч жил бүр түрээсийн төлбөрийг нэмж болохгүй - цэг. Хэрэв хуулиар олгогдсон хязгаараас доогуур хувийг тогтоосон заалт байгаа бол гэрээний тоо хэмжээ хамаарна. Хэрэв хязгаараас дээгүүр хувийг тогтоосон бол хязгаар нь хамаарна.
Энэхүү хууль эрх зүйн давхаргын дээр Европын хэрэглэгчийн хууль байдаг бөгөөд энэ нь маш их мөнгөний асуудал юм. Хувь хүмүүстэй байгуулсан орон сууцны түрээс нь хэрэглэгчийн гэрээ тул шударга бус нөхцөлийн дүрэм үйлчилдэг бөгөөд шүүхүүд түрээсийн нэмэгдлийн заалтуудыг өөрсдийн хүсэлтээр шалгах ёстой.
Гол эрх мэдэл нь Рехтбанкнаас ирүүлсэн асуултуудын талаар гаргасан Хоге Раадын 2024 оны 11-р сарын 29-ний өдрийн ECLI:NL:HR:2024:1780 тоот шүүхийн шийдвэр юм. Amsterdam 2024 оны 1-р сарын 11-нд. Энэ нь чөлөөт салбарын маш түгээмэл томъёо болох "ХҮИ-ийн индексжүүлэлт дээр нэмээд нэмэлт төлбөр"-тэй холбоотой байв. Шүүх товчхондоо:
- Индексжүүлэлтийн элемент болон нэмэлт төлбөрийн элементийг үнэлнэ тус тусад нь, тэдгээр нь ганц гэрээний өгүүлбэрт гарч ирсэн ч гэсэн. Эдгээр нь өөр өөр зорилгоор үйлчилдэг: нэг нь валютын ханшийн сулралыг нөхдөг, нөгөө нь инфляциас давсан зардлын өсөлтийг нөхдөг.
- Хэрэглээний үнийн индексжүүлэлтийг заасан заалт нь өөрөө шударга бус биш юм.
- Хэрэглээний үнийн индексээс 3% хүртэл тогтмол нэмэлт нэмэгдэл нэмж оруулсан заалт нь үгүй биш Шударга бус, онцгой нөхцөл байдал байхгүй: санхүүгийн үр дагавар урьдчилан таамаглах боломжтой, түрээслүүлэгч нь хууль ёсны ашиг сонирхолтой бөгөөд түрээслэгч гэрээг цуцалж болно.
- Хэрэв нэмэлт төлбөрийн заалт is шударга бус, үүнийг хүчингүй болгох ёстой бүхэлд ньШүүх үүнийг хүлээн зөвшөөрөгдөх 3% хүртэл бууруулж болохгүй. Түрээслэгчийг уг заалтгүйгээр байх байсан байр сууринд нь буцааж оруулж, хэт төлсөн нэмэгдлийн нөхөн төлбөрийг нэхэмжлэх эрхтэй.
"Индексжүүлэлт нэмэх 5% хүртэл" эсвэл "нэмэх 7% хүртэл" гэсэн томъёог ашигласан түрээслүүлэгчдэд үзүүлэх үр дагавар нь ноцтой юм. Нэмэлт төлбөрийг хасдаггүй; энэ нь түрээсийн хугацааны туршид алга болж, өмнөх нэмэлт төлбөрүүд буцаан төлөгдөх боломжтой болдог. Стандарт загвартай портфолио түрээслүүлэгчийн хувьд өртөлт нь нэгж бүрт хуримтлагддаг. 3%-иас дээш нэмэлт төлбөрийн маргаан дүүргийн шүүхүүдэд үргэлжилж байгаа бөгөөд хэрэгжиж буй стандарт нь шударга бус нөхцөлтэй Европын стандарт тул Европын Холбооны Шүүхэд хандах боломж арилаагүй байна. Нэмэлт төлбөрийн заалтад найдаж буй түрээслүүлэгч болон түүний дагуу төлсөн мөнгөө буцааж нэхэмжилж буй түрээслэгч хоёулаа албан тушаалд томилогдохоосоо өмнө шүүхийн практик ямар байгааг шалгах хэрэгтэй.
Хоёр нарийн ширийн зүйл чухал. Шийдвэр нь дээд хязгаар биш, заалттай холбоотой : шударга заалт ч гэсэн тухайн жилийн хууль ёсны дээд хязгаараас илүүг хангаж чадахгүй. Шударга бус заалтыг түрээслүүлэгч зөвшөөрснөөсөө бага төлбөр авснаар засахгүй; зөвхөн үг хэллэгийг нь шалгасан болно.
Засвар эсвэл сайжруулалтын дараа түрээсийн өсөлт
Ажил дууссаны дараах өсөлт нь жилийн өсөлтөөс өөр зүйл бөгөөд жилийн хувийн хязгаарт хамаарахгүй. Ихэнх маргааныг шийддэг ялгаа нь сайжруулалт болон засвар үйлчилгээний хооронд байдаг : орон сууцны таашаалыг нэмэгдүүлдэг физик өөрчлөлт эсвэл нэмэлтүүд - суурилуулсан цахилгаан хэрэгсэл, шинэ угаалгын өрөөний тоноглол, дулаалга болон бусад эрчим хүчний хэмжүүрүүд - өсөлтийг зөвтгөж болно. Солих болон засварлах боломжгүй, учир нь үл хөдлөх хөрөнгийг сайн нөхцөлд байлгах нь түрээсийн төлбөрийг аль хэдийн төлдөг.
Байшингийн эзэн оршин сууж буй орон сууцаа засварлахыг хүсвэл BW-ийн 7:220 дугаар зүйлд үндэслэлтэй санал шаардлагатай : ажил, тасалдал, нөхөн төлбөр болон санал болгож буй шинэ түрээсийн төлбөрийг тодорхойлсон бичгээр гаргасан багц. Боломжийн саналаас татгалзсан түрээслэгчийг албадаж болно; үндэслэлгүй саналтай тулгарсан түрээслэгчийг албадаж болохгүй.
Хэрэв талууд түрээсийн үр дагаврын талаар тохиролцоонд хүрч чадахгүй бол аль нэг нь ажил дууссанаас хойш гурван сарын дотор санал болгож буй нэмэгдэл нь үндэслэлтэй эсэхийг Хуур комиссоос шийдвэрлүүлэхийг хүсч болно. Хуур комисс мөрдөн байцаагч илгээж, ажил үнэхээр сайжирч байгаа эсэхийг шалгаж, нэмэгдлийг бодитоор гарсан зардалтай харьцуулан шалгана. Энэ зам нь зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд (BW-ийн 7:255-р зүйл) болон чөлөөт салбарт (BW-ийн 7:255a-р зүйл) аль алинд нь байдаг боловч чөлөөт салбарт үр дүнг хэмжих онооны дээд хязгаар байдаггүй.
Орлогоос хамааралтай нэмэлт өсөлт
Зөвхөн зохицуулалттай нийгмийн хэсэгт түрээслүүлэгч нь тодорхой орлогын түвшингээс дээш өрхүүдэд илүү өндөр өсөлт санал болгож болно (BW-ийн 7:252a зүйл), үүнийг хувь хэмжээгээр биш харин сард тогтмол еврогийн хэмжээгээр илэрхийлнэ.
- Ердийн босгоос дээш орлогын хоёр бүлэг байдаг бөгөөд тус бүр нь хувь биш харин өөрийн гэсэн тогтмол сарын хэмжээг агуулдаг.
- Орлогын хязгаар, сарын хэмжээ, лавлагаа жилийг жил бүр тогтоож, Хуур комисс нийтэлдэг; тооцоог одоогийнхтой харьцуулахад биш, харин өмнөх татварын жилийн өрхийн орлоготой харьцуулан хийдэг.
- 23 нас хүрээгүй оршин суугч хүүхдийн орлогыг тухайн хүүхдийн нийт орлого (верзамелинки) нь нийтлэгдсэн хязгаараас доогуур хэвээр байна.
- Архаг өвчтэй болон хөгжлийн бэрхшээлтэй түрээслэгчдийн тодорхой бүлгүүд төлбөрөөс чөлөөлөгдөнө.
Байр түрээслүүлэгч нь Беластингдиенстээс орлогын заалт авч, саналд хавсаргах ёстой. Үүнийг орхигдуулбал санал нь алдаатай болж, өсөлт амжилтгүй болоход хүргэдэг. Хамгийн их өсөлтийг давхардуулж болохгүй: байр түрээслүүлэгч нь ердийн хувь эсвэл орлогоос хамааралтай дүнгийн аль нэгийг авдаг бөгөөд хоёуланг нь биш. Босго болон хэмжээ жил бүр өөрчлөгддөг тул өсөлт хүчин төгөлдөр болох жилийн хувьд Хууль эрх зүйн комиссын нийтэлсэн хүснэгтийг шалгана уу.
Түрээсийн бууралт: толин тусгал дүр зураг, ихэвчлэн илүү хүчтэй алхам
Түрээслэгчид түрээсийн төлбөр хууль ёсны байсан эсэх нь илүү сайн асуулт байхад жилийн өсөлтийн талаар хамгаалалтын үүднээс бодох хандлагатай байдаг. Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд түрээс нь орон сууцны онооны дээд хэмжээнээс хэтрэхгүй байж болно. Хэрэв тийм бол түрээслэгч нь өсөлтийг эсэргүүцээд зогсохгүй бууруулах санал тавих ёстой.
BW-ийн 7:254-р зүйлд заасан журам нь нэмэгдлийн журмыг тусгасан болно. Түрээслэгч нь одоогийн түрээсийн хэмжээ, санал болгож буй доод түрээс, бууралт болон хүчин төгөлдөр болох хугацааг заасан бичгээр санал илгээдэг бөгөөд энэ нь санал илгээснээс хойш хоёр бүтэн хуанлийн сараас өмнө байж болохгүй. Хэрэв түрээслэгч татгалзсан эсвэл хариу өгөөгүй бол түрээслэгч нь Хууль эрх зүйн комиссоос шийдвэр гаргахыг хүсч, санал болгож буй бууралтын өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор үүнийг хийх ёстой. Түрээслэгч шийдвэр гарах хүртэл одоогийн түрээсийн төлбөрийг төлсөөр байна.
Оноо нь их хэмжээний хэт өндөр төлбөрийг харуулж байгаа тохиолдолд энэ арга нь индексжүүлэлтийн хувийн цэгээс хамаагүй илүү үнэ цэнэтэй бөгөөд үүнийг согогийн нэхэмжлэлтэй хослуулж болно. Зохицуулалттай эсвэл дунд зах зээлийн түрээслэгч түрээсээ асуух үед онооны шалгалтыг хийх нь эхний алхам байх ёстой.
Байрны эзэн юу хийж чадахгүй байж магадгүй
- Арван хоёр сарын хугацаанд нэгээс олон удаа нэмэгдүүл. Гэрээнд юу гэж зааснаас үл хамааран арван хоёр сарын хугацаанд хоёр дахь удаагаа нэмэгдсэн нь хүчингүй болно (BW-ийн 7:251-р зүйл).
- Гэрээний үндэслэлгүйгээр тодорхой хугацаанд нэмэгдүүлнэ. Зах зээлийн дунд болон чөлөөт салбарт индексжүүлэлтийн заалт байхгүй гэдэг нь хугацааны туршид жилийн өсөлт байхгүй гэсэн үг юм.
- Сунгахаас татгалзсанаар нэмэгдүүлнэ үү. Нидерландын тодорхойгүй хугацаагаар оршин суух түрээсийн гэрээ хүчингүй болохгүй бөгөөд түрээслүүлэгчийн сонголтоор шинэ нөхцөлөөр "сунгах" боломжгүй. Түрээслэгчид өндөр түрээсийн төлбөр болон явах хоёрын хооронд сонголт санал болгох нь нэмэгдэлд хүрэх хууль ёсны арга зам биш юм: түрээсийн гэрээг цуцлах нь хууль ёсны үндэслэл шаарддаг бөгөөд хэрэв түрээслэгч санал нийлэхгүй бол шүүхийн шийдвэр гаргах шаардлагатай.
- Өсөлтийг сэргээх замаар үйлчилгээний төлбөр. Үйлчилгээний төлбөр эсвэл бүрэн үнийг түрээсийн төлбөрт оруулах нь нягтлан шалгахад тэнцдэггүй.
- Эсэргүүцлийг үл тоомсорло. Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд түрээслүүлэгч нь эсэргүүцлийг нэг талын байдлаар хэрэгсэхгүй болгож чадахгүй; цаашдын цорын ганц арга зам бол зургаан долоо хоногийн дотор Хуур комисст хандах явдал юм.
Практик удирдамж
Түрээслэгчдийн хувьд. Эхлээд сегментийг, дараа нь арифметикийг, дараа нь албан ёсны байдлыг шалгана уу - энэ дарааллаар, учир нь албан ёсны алдаа нь өсөлтийг хувь хэмжээгээр нь устгадаг. Хоёр хугацааг тэмдэглэ: зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө эсэргүүцэл илэрхийлж, гэрээний индексжүүлэлтийг дөрвөн сарын дотор Хууль эрх зүйн комисст өргөдөл гаргана уу. Хэрэв таны чөлөөт салбарын түрээс нь индексжүүлэлтэд 3%-иас дээш нэмэлт төлбөр нэмбэл төлбөр төлөхөөсөө өмнө зөвлөгөө аваарай. Мөн өсөлт зөв харагдаж байсан ч гэсэн онооны шалгалтыг хийнэ үү.
Байр түрээслүүлэгчдэд зориулсан. Загвараа шалгаарай: Хоге Раадын 2024 оны шийдвэрээс өмнө боловсруулсан нэмэлт төлбөрийн заалт нь шууд өр төлбөр юм. Одоогийн түрээс, шинэ түрээс, хүчин төгөлдөр болох огноо, эсэргүүцлийн замыг зааж, саналаа эрт бичгээр илгээж, хүргэлтийн баримтыг хадгална уу. Орлогоос хамааралтай аливаа өсөлтийн талаар татварын албаны мэдэгдлийг хавсаргана уу. Хэрэв түрээслэгч эсэргүүцэж байвал зургаан долоо хоногийн Хууркоммиссигийн хугацааг нэн даруй хуанлид оруулна уу - хэрэв байхгүй бол бүтэн жилийн хугацаа шаардагдана.
Энэ жил миний түрээсийн үнэ хэдээр нэмэгдэх боломжтой вэ?
Энэ нь сегментээс хамаарна. Гурван тус бүр нь сайдын тогтоож, Хууль зүйн комиссоос нийтэлсэн өөрийн гэсэн жилийн хязгаартай: зохицуулалттай сегментийн хувьд энэ нь 7-р сарын 1-нээс, дунд зах зээл болон чөлөөт салбарын хувьд 1-р сарын 1-нээс эхэлнэ. Нэмэлт хүчин төгөлдөр болсон жилийн тоог авч үзье. Дунд зах зээл болон чөлөөт салбарын хувьд гэрээнд индексжүүлэлтийн заалтыг мөн агуулсан байх ёстой; хэрэв байхгүй бол жилийн өсөлт огт боломжгүй.
Манай байрны эзэн цалингийн нэмэгдлийг эхлэхээс таван долоо хоногийн өмнө илгээсэн. Энэ нь хүчинтэй юу?
Үгүй. BW-ийн 7:252 дугаар зүйлд саналыг хүчин төгөлдөр болох өдрөөс дор хаяж хоёр сарын өмнө гаргахыг заасан байдаг. Хожимдсон санал хүчин төгөлдөр болохгүй бөгөөд мэдэгдлийг богиносгох эсвэл захидлын огноог хойшлуулах замаар үүнийг хадгалахгүй. Байр түрээслүүлэгч нь хоёр сарын бүрэн мэдэгдэлтэй шинэ санал гаргах ёстой бөгөөд энэ нь ихэвчлэн нэмэгдэл нь дараагийн жил рүү шилждэг гэсэн үг юм.
Миний гэрээнд түрээсийн үнэ инфляци дээр нэмээд 5%-иар өсдөг гэж заасан байдаг. Байр түрээслүүлэгч үүнийг хийж чадах уу?
Хоёр тусдаа хязгаарлалт үйлчилнэ. Хуулийн дээд хязгаар нь тухайн жилийн чөлөөт салбарын нийтлэгдсэн дээд хязгаараар бодит өсөлтийг хязгаарладаг. Үүнээс гадна, Хоге Раад 2024 оны 11-р сарын 29-нд (ECLI:NL:HR:2024:1780) индексжүүлэлтээс 3% хүртэлх нэмэлт төлбөр нь шударга бус биш бөгөөд шударга бус нэмэлт төлбөрийн заалтыг бууруулахын оронд бүрэн хүчингүй болгож, илүү төлсөн төлбөрийг нөхөн төлүүлэх нэхэмжлэл гаргадаг гэж үзсэн.
Би үнийн өсөлтийг эсэргүүцсэн. Дараа нь юу болох вэ?
Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд танаас өөр юу ч шаардахгүй. Хэрэв таны түрээслүүлэгч нэмэгдлийг хүсч байгаа бол түрээслүүлэгч нь хүчин төгөлдөр болох өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор Хууль эрх зүйн комисст өргөдөл гаргах ёстой. Хэрэв уг хугацаа өргөдөл гаргаагүй бол нэмэгдэл хүчин төгөлдөр болохгүй. Бичгээр гаргасан эсэргүүцэл болон хүчин төгөлдөр болох өдрөөс өмнө илгээсэн нотлох баримтаа хадгална уу.
Түрээсийн төлбөр нэг жилд хоёр дахин нэмэгдэж болох уу?
Ер нь үгүй: түрээсийн эхний арван хоёр сарын хугацаанд хамгийн ихдээ нэг удаа, түүнээс хойш зөвхөн дараагийн арван хоёр сарын хугацаа дуусахад өсөлт гарч болно (BW-ийн 7:250-р зүйл), мөн гэрээний индексжүүлэлтийн заалт нь хүчингүй болсон тохиолдолд ижил хугацаанд хамаарна (BW-ийн 7:251-р зүйл). Хязгаарлагдмал үл хамаарах зүйлүүд байдаг. Жинхэнэ сайжруулалтын дараах өсөлтийг жилийн өсөлтөөс тусад нь үнэлдэг бөгөөд жилийн хувиар хязгаарлагдахгүй. Түр зуурын түрээсийн хөнгөлөлтийг үе шаттайгаар авахыг мөн өөрөөр авч үздэг (BW-ийн 7:252c-р зүйл). 10a-р зүйлд Uhw нь түрээсийг дор хаяж гурван жилийн турш нэмэгдүүлээгүй эсвэл бууруулсан тохиолдолд нөхцөлтэйгээр нөхөх өсөлтийг зөвшөөрдөг.
Миний түрээсийн төлбөр онооны дээд хэмжээнээс давсан байна. Би өсөлтийг эсэргүүцэх үү эсвэл бууруулахыг хүсэх үү?
Ихэвчлэн бууралт. Нэмэлтийг эсэргүүцэх нь хэдэн хувийг хэмнэдэг; 7:254 BW-ийн дагуу амжилттай бууралт нь орон сууцны түрээсийг хууль ёсны дээд хэмжээнд хүртэл буцаан тогтоож, хамаагүй илүү үнэ цэнэтэй байж болно. Хүчин төгөлдөр болох хугацааг дор хаяж хоёр бүтэн хуанлийн сарын өмнө бичгээр санал илгээх бөгөөд хэрэв түрээслүүлэгч татгалзвал тухайн өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор Хуур комисст өргөдөл гаргана.
