Нидерландын түрээслүүлэгчийн хувьд та төлөгдөөгүй түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэх боломжтой бөгөөд хэрэв төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн хэвээр байвал дүүргийн шүүхээс (kantonrechter) түрээсийн гэрээг цуцалж, нүүлгэн шилжүүлэхийг шаардаж болох ч та хэзээ ч өөрөө арга хэмжээ авч болохгүй. Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 7:231 дүгээр зүйлийн дагуу баригдсан үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг зөвхөн түрээслэгч шүүхийн шийдвэрээр цуцалж болох бөгөөд практикт шүүхүүд төлбөрийн хугацаа гурван сарын орчимд хүрсний дараа цуцлахыг хүлээн зөвшөөрдөг.
Энэ нийтлэлд түрээслэгч хэзээ төлбөрөө төлөөгүй, нэхэмжлэлийн захидалд юу багтах ёстой, орон сууц түрээслэхтэй холбоотой тайлагнах үүрэг, шүүхийн журам хэрхэн явагддаг, мөнгийг хэрхэн нөхөн төлүүлэх, юу хийхгүй байж болох, түрээслэгч ямар хамгаалалт гаргаж болох талаар тайлбарласан болно.
Агуулгын хүснэгт
Түрээслэгч хэзээ төлбөрөө төлөөгүй гэж тооцогддог вэ?
BW-ийн 7:212 дугаар зүйлийн дагуу түрээслэгч нь тохиролцсон хугацаандаа түрээсийн төлбөрөө төлөх ёстой. Хэрэв бараг бүх Нидерландын түрээсийн гэрээний нэгэн адил түрээсийн гэрээнд төлбөрийн тогтмол хугацааг тогтоосон бол уг хугацаа өнгөрсний дараа түрээслэгч нь сануулгагүйгээр хуулийн дагуу үүргээ биелүүлээгүй гэж тооцогдоно (BW-ийн 6:83(a) зүйл).
Энэ мөчөөс эхлэн хууль ёсны хүү тооцогдож, түрээслэгч хойшлуулснаас учирсан хохирлыг хариуцна. Сарын төлбөрийг тогтооно уу: юу төлөх ёстой байсан, юуг хүлээн авсан, хэзээ. Үндсэн түрээсийг үйлчилгээний төлбөрийн урьдчилгаа төлбөрөөс тусгаарлана уу, учир нь жилийн үйлчилгээний төлбөрийн тооцоо хийгдээгүй тайлан нь төлөгдөөгүй түрээстэй адил биш юм. Төлбөрийн аливаа тохиролцоог бичгээр тэмдэглэж, хоёр тал гарын үсэг зуруулна уу.
Түрээсийн гэрээ таны эрхийг сунгаж чадахгүй. 7-р номын 4-р гарчиг BW-д заасан түрээсийн хууль нь орон сууцны түрээсийн хувьд ихэвчлэн заавал биелүүлэх ёстой тул түрээслүүлэгчид түрээсийн гэрээг цуцлах эсвэл шүүхийн шийдвэргүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөд нэвтрэхийг зөвшөөрсөн заалт ямар ч нөлөө үзүүлэхгүй. Түрээсийн хуулийн заалтуудын тоймыг үзнэ үү.
Хүсэлтийн захидалд юу агуулсан байх ёстой вэ?
Хэдийгээр төлбөрийн чадваргүй байдал автоматаар үүсдэг ч практик дээр бичгээр шаардлага тавих шаардлагатай бөгөөд хэрэглэгчээс шүүхийн бус төлбөрийн хураамжийг нэхэмжилж эхлэхээс өмнө шаардлагатай. BW-ийн 6:96(6) зүйлийн дагуу та түрээслэгчээс нэмэлт төлбөргүйгээр төлбөр төлөхийг сануулсан өдрөөс хойш дор хаяж арван дөрвөн хоногийн хугацаатай сануулга илгээж, төлбөр төлөгдөөгүй тохиолдолд ногдуулах төлбөрийн зардлыг зааж өгөх ёстой.
Хугацааг буруу тооцоолсон эсвэл зардлын хэмжээг орхигдуулсан сануулга нь танд эдгээр зардлыг төлөх эрх олгохгүй бөгөөд шүүх үүнийг өөрийн санаачилгаар шалгадаг. Сайн шаардлагын захидалд түрээслэгч болон үл хөдлөх хөрөнгийн нэрийг бичиж, сарын төлбөрийг задлан шинжилж, хүүгийн хамт нийт дүнг зааж, төлбөрийн хугацаа болон дансыг тогтоож, шүүхийн хэлэлцүүлгийг зарлана уу. Үүнийг шуудан болон имэйлээр илгээж, илгээсэн баримтаа хадгална уу.
Та өр төлбөрөө хотын захиргаанд мэдэгдэх ёстой юу?
Орон сууц түрээслэхийн хувьд, тийм ээ, Хотын өрийн тусламжийн тухай тогтоолын 2-р зүйлийн дагуу (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Та түрээслэгчтэй биечлэн холбоо барихыг оролдсоны дараа, өрийн тусламжийн талаар зааж өгсөн, дор хаяж нэг удаа бичгээр сануулга илгээсэн бөгөөд уг сануулгад түрээслэгч эсэргүүцэлгүйгээр дэлгэрэнгүй мэдээллийг дамжуулахыг санал болгосны дараа түрээслэгчийн холбоо барих мэдээлэл болон өрийн хэмжээг хотын захиргаанд өгнө.
Энэхүү тайлан нь таны нэхэмжлэлийг түдгэлзүүлэхгүй. Гэхдээ шүүх таны хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа эхлэхээс өмнө гаргасан хүчин чармайлтыг дүгнэж үздэг тул энэ алхамыг алгасах нь таны эсрэг тооцогдож болзошгүй.
Татан буулгах болон нүүлгэн шилжүүлэх ажил хэрхэн явагддаг вэ?
Түрээсийн бүх хэргийг, хэмжээнээс үл хамааран, Нидерландын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн (Rv) 93 дугаар зүйлийн дагуу дүүргийн шүүх хянан хэлэлцдэг. Та шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн гаргасан зарлан дуудах хуудас (дагвардинг)-аар эхэлдэг бөгөөд ихэвчлэн өр төлбөрийг хүү, зардалтай нь төлүүлэх, түрээсийн гэрээг цуцлах, нүүлгэн шилжүүлэхийг шаарддаг.
BW-ийн 6:265 дугаар зүйлийн дагуу гэрээг цуцлах эрхийг гэрээг цуцлах тухай заалтыг зөрчсөн тохиолдолд, хэрэв уг гэрээг цуцлах нь түүний онцлог шинж чанар эсвэл бага зэргийн ач холбогдлыг харгалзан үзвэл үндэслэлгүй болговол бүр олгоно. Түрээслэгч уг үл хамаарах зүйлийг дурдаж, нотлох ёстой. Гурван сар ба түүнээс дээш хугацааны төлбөр нь ерөнхийдөө хангалттай; үүнээс доош шүүх төлбөрийн түүх, түрээслэгчийн сануулгад өгсөн хариу үйлдэл, шүүх хуралдаанаас өмнө төлбөрийг төлсөн эсэх, өрийн тусламж болон байшингаа алдсаны үр дагаврыг авч үздэг. Гурван сар бол хууль ёсны дүрэм биш, харин практик шалгуур үзүүлэлт юм.
Дуудлагын дараа түрээслэгч хариу өгөх боломжтой бөгөөд ихэвчлэн шүүх тохиролцоог хэлэлцэх аман сонсгол болдог. Шийдвэр нь ихэвчлэн хэдэн сарын дотор гардаг бөгөөд бараг үргэлж түр хугацаагаар хэрэгжих боломжтой гэж үздэг тул давж заалдах гомдол нь өөрөө нүүлгэн шилжүүлэлтийг зогсоодоггүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч шүүхийн тогтоосон хугацааны дараа шийдвэрийг гаргаад нүүлгэн шилжүүлэлтийг гүйцэтгэдэг; хууль ёсны нүүлгэн шилжүүлэлтийн үйл явцын талаархи манай нийтлэлийг үзнэ үү.
Хураангуй журам (kort geding) нь ердийн өр төлбөрийг арилгах богино зам биш юм. Урьдчилсан журмын шүүгч түрээсийн гэрээг цуцалж чадахгүй бөгөөд зөвхөн үндсэн журмаар цуцлах магадлал өндөр бөгөөд танд яаралтай ашиг сонирхолтой байгаа тохиолдолд, жишээлбэл, өр төлбөр нь саад учруулсан эсвэл хууль бус түрээслүүлсэн тохиолдолд л нүүлгэн шилжүүлэх шийдвэр гаргадаг.
Та өр төлбөрөө хэрхэн нөхөн төлүүлэх вэ?
Түрээсийг цуцалснаар түрээсийн гэрээ дуусгавар болох боловч хугацаа хэтэрсэн төлбөрийг төлөхгүй. BW-ийн 6:119 зүйлийн дагуух хууль ёсны хүү нь төлбөрийг цуцалсан өдрөөс эхлэн тооцогдоно; бизнесийн хооронд BW-ийн 6:119a зүйлийн өндөр арилжааны хүүгийн хэмжээ хамаарна. Шүүхийн бус нөхөн төлбөрийн зардал нь үндсэн дүнгээс хамаарч хууль ёсны дагуу хэмжигдэх бөгөөд шүүх мөн хууль эрх зүйн зардалд тогтмол хувь нэмэр оруулдаг.
Шүүхийн шийдвэр гарсны дараа шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч цалин, тэтгэмж, банкны үлдэгдэл болон хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зээлдэгчийг хамгаалагдсан хамгийн бага орлоготой үлдээж болно. Хэрэв хөрөнгө шүүхийн шийдвэр гарахаас өмнө алга болсон бол та урьдчилсан шүүхийн шийдвэр гаргахаас өмнө барьцаалан зээлдүүлэх зөвшөөрөл авахыг урьдчилсан шүүхийн шүүгчээс хүсч болно. BW-ийн 7:261b зүйлийн дагуу орон сууц түрээслэх барьцаа нь үндсэн түрээсийн хоёр дахин их байж болохгүй бөгөөд түрээсийн гэрээ дууссанаас хойш арван дөрвөн хоногийн дотор, эсвэл хохирлын засварын зардлыг тооцсон тохиолдолд гучин хоногийн дотор буцаан төлөх ёстой. Хэрэв түрээслэгч хууль ёсны өрийн бүтцийн өөрчлөлтөд орвол хүлээн авахаас өмнөх төлбөр нь уг схемд хамаарах бол дараа нь төлөх ёстой түрээсийг бүрэн төлөх ёстой.
Байрны эзэн юу хийж болохгүй вэ?
Ямар ч хэмжээний өр төлбөр төлөх нь өөртөө туслах боломжийг олгодоггүй. Цоож солих, нэвтрэх эрхийг хаах, түрээслэгчийн эд зүйлсийг гадаа гаргах эсвэл ус, цахилгаан, халаалтыг таслах нь BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу хууль бус үйлдэл бөгөөд зөвшөөрөлгүйгээр гэрт нэвтрэх нь Нидерландын Эрүүгийн хуулийн (Sr) 138 дугаар зүйлийн дагуу хууль бусаар нэвтрэх (huisvredebreuk) гэж тооцогдоно.
Ийм арга хэмжээ авах шаардлагатай болсон түрээслэгч хэдхэн хоногийн дотор торгууль болон хохирлыг нөхөн төлүүлэх замаар хураангуй журмаар нэвтрэх эрхээ сэргээж авах боломжтой. Сайн газрын эздийн тухай хуулийн (Wet goed verhuurderschap) дагуу газрын эзэд айлган сүрдүүлэхээс зайлсхийх ёстой бөгөөд хотын захиргаа үүнийг захиргааны арга хэмжээ, торгууль ногдуулах замаар хэрэгжүүлдэг. Таны засвар үйлчилгээний үүрэг мөн үргэлжилсээр байна: хугацаа хэтэрсэн нь согогийг арилгах үүргийг тань түдгэлзүүлэхгүй; түрээслэгчийн эрхийн талаарх бидний тоймыг үзнэ үү.
Түрээслэгч ямар хамгаалалтын арга хэмжээ авч болох вэ?
Хамгийн түгээмэл хамгаалалт бол үл хөдлөх хөрөнгийн доголдол юм. BW-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу түрээслэгч нь доголдлыг зохих ёсоор мэдэгдсэн өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөрийг пропорциональ хэмжээгээр бууруулахыг шаардаж болно; орон сууцны түрээсийн хувьд түрээслэгч нь Түрээсийн шүүхээс (Huurcommissie) түр хугацаагаар бууруулахыг хүсч болно.
Түрээслэгч зүгээр л төлбөрөө зогсоохгүй байж болохгүй: бууралт нь түрээсийн төлбөрийг бүрэн суутгах эрх биш юм. Гэхдээ сайн баримтжуулсан согог нь шүүхийн хүлээн авсан өрийг тогтмол бууруулдаг. Түрээсийн түвшин эсвэл жилийн үйлчилгээний төлбөрийн тайлангийн талаарх маргааныг Хууль эрх зүйн комисст ч мөн шилжүүлж болно. Засварын үеэр үүссэн өр төлбөр нь тусдаа дүрмийн дагуу явагдана; түрээсийг үргэлжлүүлэх засварын талаархи манай нийтлэлийг үзнэ үү.
Бизнесийн байрны хувьд журам нь адилхан боловч хамгаалах орон сууцны ашиг сонирхол байхгүй бөгөөд шүүх арилжааны харилцаа болон төлбөрийн түүхэнд анхаарлаа хандуулдаг. Гэрээний торгууль нь нийтлэг бөгөөд хэрэв тэдгээр нь илт үндэслэлгүй бол шүүх BW-ийн 6:94 дүгээр зүйлийн дагуу тэдгээрийг бууруулж болно. Үл хөдлөх хөрөнгө болон арилжааны түрээсийн хуулийн харьцуулалтыг үзнэ үү.
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
- Үйлчилгээний төлбөрөөс тусад нь түрээсийн төлбөр, хүлээн авсан төлбөр, огнооны талаарх сар бүрийн тоймыг гарга.
- Сануулга хийсний дараах өдрөөс хойш арван дөрвөн хоногийн дотор 6:96(6) BW зүйлд нийцсэн сануулга илгээж, төлбөрийн зардлын хэмжээг бичнэ үү.
- Орон сууц түрээслэхийн тулд Хотын өрийн тусламжийн тухай тогтоолын дагуу алхмуудыг хийж, өр төлбөрийн талаар хотын захиргаанд мэдээлнэ үү.
- Төлбөрийн зохицуулалтыг одоогийн түрээс, хэсэгчилсэн төлбөр болон төлбөрөө төлөөгүйн үр дагаврыг бичгээр тэмдэглэнэ үү.
- Түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг бууруулахад дэмжлэг болох согог мэдээлсэн эсэхийг шалгана уу.
- Түгжээг солих эсвэл цахилгаан хэрэгслийг таслах хэрэггүй; дүүргийн шүүх болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчээр дамжуулан шийдвэрлээрэй.
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
- Түрээслүүлэгчийн өрийн төлбөрийн тооцоо болон үйлчилгээний төлбөрийг хольсон эсэхийг шалгана уу.
- Сануулгад танд арван дөрвөн хоног өгсөн бөгөөд хураах зардлыг заасан эсэхийг шалгана уу; эс тэгвээс эдгээр зардлыг төлөхгүй.
- Алдаа дутагдлыг бичгээр мэдээлж, 7:207 BW зүйлийн дагуу эсвэл Хуур комиссоор дамжуулан түрээсийн төлбөрийг бууруулах талаар авч үзэх боловч төлбөрөө үргэлжлүүлэн төлнө үү.
- Өрийн тусламж авахын тулд аль болох эрт хотын захиргаатайгаа холбогдоно уу.
- Сонсголын өмнө өр төлбөрөө төлөх нь ихэвчлэн татан буулгахаас сэргийлдэг ч ихэвчлэн та зардлыг өөрөө хариуцдаг.
Түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай түрээсийн хуульчид түрээсийн өрийн талаар байр түрээслүүлэгчид болон түрээслэгчдэд зөвлөгөө өгдөг.
- Бид өр төлбөрийн тооцоог шалгаж, BW-ийн 6:96 дугаар зүйлд нийцсэн шаардлагын захидал боловсруулдаг.
- Бид шүүх дээр хүчин төгөлдөр байх төлбөрийн гэрээг боловсруулдаг.
- Бид төлбөр төлөх, татан буулгах, нүүлгэн шилжүүлэх тухай зарлан дуудах хуудсыг бэлтгэж, хэргийг дүүргийн шүүхэд хянан шийдвэрлэдэг.
- Бид барьцаа хөрөнгийг оролцуулан шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчээр дамжуулан хэрэгжилтийг зохион байгуулдаг.
- Бид түрээслэгчийн хамгаалалтыг хийдэг бөгөөд үүнд согогийн улмаас түрээсийн төлбөрийг бууруулах нэхэмжлэл багтдаг.
Дүгнэлт
- Баригдсан үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг зөвхөн шүүхийн шийдвэрээр хугацаа хэтэрсэн төлбөрийн улмаас цуцалж болно (BW-ийн 7:231-р зүйл).
- Хэрэглэгчээс эдгээр төлбөрийг авахаасаа өмнө арван дөрвөн өдөр болон цуглуулгын зардлын хэмжээг сануулах шаардлагатай.
- Шүүхүүд ихэвчлэн гурван сарын хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд гэрээг цуцлахыг зөвшөөрдөг боловч бүх нөхцөл байдлыг BW-ийн 6:265 дугаар зүйлийн дагуу харгалзан үздэг.
- Түгжээ солих эсвэл цахилгаан хангамжийг таслах зэрэг өөртөө туслах нь хууль бус; зөвхөн шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр нүүлгэн шилжүүлж болно.
Түгээмэл асуултууд
Түрээслэгчийг нүүлгэн шилжүүлэхийн тулд хэдэн сарын түрээсийн төлбөр төлөх шаардлагатай вэ?
Хуулинд тогтсон тоо заагаагүй. Практикт дүүргийн шүүх нь ихэвчлэн түрээсийн төлбөр гурван сарын хугацаанд хүрмэгц орон сууцны түрээсийн гэрээг цуцалдаг боловч BW-ийн 6:265 дугаар зүйлийн дагуу бүх нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж, аль ч чиглэлд өөрөөр шийдвэрлэж болно.
Түрээслэгч төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд байрны эзэн цоожоо сольж болох уу?
Үгүй. Цоож солих, эд зүйлсийг зайлуулах эсвэл нийтийн аж ахуйн үйлчилгээг таслах нь BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу хууль бус юм. Зөвхөн шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч л байрнаас нүүлгэн шилжүүлж болно.
Би согогтой холбоотойгоор түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больж болох уу?
Үгүй. Та согогийг мэдээлсэн өдрөөс эхлэн 7:207 BW зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөрийг пропорциональ хэмжээгээр бууруулахыг шаардаж болно, эсвэл Хууль зүйн комиссоос төлбөрийг бууруулахыг хүсч болно, гэхдээ төлбөрийг бүрмөсөн зогсоох нь таныг татан буулгах эрсдэлд оруулна.
Түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд нүүлгэн шилжүүлэх журам хэр удаан үргэлжлэх вэ?
Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг ихэвчлэн дуудсанаас хойш хэдэн сарын дотор гаргадаг. Шийдвэрийг ерөнхийдөө түр хугацаагаар хэрэгжүүлэх боломжтой бөгөөд үүний дараа шүүхийн тогтоосон хугацаа дууссаны дараа шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нүүлгэн шилжүүлж болно.
