Үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч
Нидерландад

Үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн өмгөөлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүх хууль эрх зүйн асуудлаар зөвлөгөө өгч, шүүх ажиллагаа явуулдаг: үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, худалдах, түрээсийн маргаан (орон сууц болон арилжааны), газрын түрээс болон түрээсийн эрх, барилгын хууль, гэрээ, орон сууц өмчлөгчдийн холбоо (VvE)-тэй хийсэн маргаан, үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилт, байгаль орчны төлөвлөгөө болон байгаль орчны хууль, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ. Бид үл хөдлөх хөрөнгийн нарийн төвөгтэй асуудлаар хувь хүн, түрээслүүлэгч, түрээслэгч, хөгжүүлэгч, хөрөнгө оруулагч болон бизнес эрхлэгчдийг төлөөлдөг.

Бид НӨАТ-гүй €295 цагийн ил тод тарифыг баримталдаг. Зардал нь тохиолдол бүрт харилцан адилгүй байдаг: түрээсийн гэрээг хянаж, хэлэлцээр хийх нь €1,000-€2,500, түрээсийн журмыг цуцлах нь €3,000-€6,000, худалдан авах/борлуулах гүйлгээний удирдамж €2,500-€7,500, мөн нарийн төвөгтэй хөгжлийн төслүүд эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн маргаан нь €10,000-€50,000+ үнэтэй байж болно. Бид таны тодорхой нөхцөл байдалд үндэслэн бодитой тооцооллыг урьдчилан гаргадаг.

Зүгээр л тийм биш. Түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд та эхлээд бичгээр шаардлага гаргах ёстой. Төлбөр төлөөгүй тохиолдолд л кантоны шүүхэд түрээсийн гэрээг цуцлах хүсэлт гаргаж болно. Шүүгч гэрээг цуцлах үндэслэлтэй эсэхийг үнэлж, төлбөрийн зохицуулалт ногдуулж болно. Хэрэв зөвшөөрвөл түрээслэгч нүүлгэн шилжүүлэх хугацаатай (ихэвчлэн 4 долоо хоног-3 сар) болно. Шүүхийн шийдвэргүйгээр өөрөө нэвтрэх эрхийг татгалзах нь хууль бус юм. Бид шаардлагаас эхлээд нүүлгэн шилжүүлэх хүртэлх хууль эрх зүйн үйл явцыг удирдан чиглүүлдэг.

Түрээсийн байр түрээслэхээс татгалзах согогийг (гоожсон байдал, халаалт, хөгц) засах үүрэгтэй. Та дараах зүйлсийг хийж болно: согогийг бүртгэлтэй захидлаар мэдэгдэх, түрээсийн төлбөрийг бууруулахыг шаардах, согогийг өөрөө засуулж, зардлыг нөхөн төлүүлэх, эсвэл ноцтой согогийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцлах нэхэмжлэл гаргах. Хэрэв түрээслүүлэгч хайхрамжгүй хандвал та Түрээсийн шүүхэд (зохицуулалттай түрээсийн асуудлаар) хандах эсвэл шүүхэд хандах боломжтой. Бид таны хууль ёсны байр суурь, авч болох алхмуудын талаар зөвлөгөө өгөх болно.

Ялгаварлан гадуурхсан бүх тохиолдлыг баримтжуулж, хүний ​​нөөцийн хэлтэст мэдэгдээрэй. Голландын хуулийн дагуу та Нидерландын Хүний эрхийн хүрээлэнд гомдол гаргаж, эрхээ хамгаалахын тулд хууль зүйн туслалцаа авах боломжтой.

Үндсэн эрсдэлүүд: далд согог (асбест, хөрсний бохирдол, бүтцийн алдаа), хамгаалагдсан түрээсийн эрхтэй түрээслэгчид, таны өвлөн авсан барьцаа эсвэл хавсралт, байгаль орчны төлөвлөгөө нь зориулалтын дагуу ашиглахыг зөвшөөрдөггүй, байгаль орчны болон дурсгалт газрын үүрэг хариуцлага, үл хөдлөх хөрөнгийн хил хязгаар эсвэл сервитут тодорхойгүй байх. Бид сайтар нягтлан шалгаж, худалдан авах гэрээнд баталгааг тохиролцож, таны эрх ашгийг хууль ёсоор хамгаалдаг.

Зөвхөн гэрээнд үүнийг зөвшөөрсөн тохиолдолд (жишээлбэл, түр хугацаагаар цуцлах заалтаар) эсвэл давагдашгүй хүчин зүйл тохиолдсон эсвэл түрээслүүлэгч ноцтой зөрчил гаргасан тохиолдолд л зөвшөөрнө. Үгүй бол гэрээ нь таныг бүтэн хугацаанд үүрэг болгоно. Хууль эрх зүйн үндэслэлгүйгээр эрт явах нь түрээслүүлэгчээс хохирлын нэхэмжлэл гаргахад хүргэж болзошгүй (хугацаа дуустал үлдсэн түрээс). Бизнесийн эдийн засгийн асуудлын хувьд бид эвлэрлийн замаар цуцлах эсвэл түрээсийн тохируулга хийх боломжтой. Явахаасаа өмнө үргэлж зөвлөгөө аваарай.

Арилжааны түрээс (290 BW) нь орон сууцны түрээсээс (7:230 BW) бага хамгаалалттай: хугацаа нь дуусахад түрээсийн хамгаалалт байхгүй (байр түрээслэгч сунгалт санал болгох шаардлагагүй), түрээсийн дээд хэмжээ байхгүй, гэрээний нөхцөлд илүү их эрх чөлөөтэй, цуцлах өөр дүрэм журамтай. Гэсэн хэдий ч арилжааны түрээслэгч заримдаа албадан гарсан тохиолдолд сайн санааны нөхөн төлбөр авах эрхтэй байдаг. Орон сууцны түрээс нь хүчтэй хамгаалалттай: түрээслэгч гэрээгээ сунгаж, түрээсийн зохицуулалт (зохицуулалттай түрээсийн хувьд), түрээслүүлэгч нь зөвхөн тодорхой үндэслэлээр (төлбөр төлөөгүй, төвөг учруулсан) цуцалж болно. Бид холбогдох дэглэмийн талаар зөвлөгөө өгдөг.

Тийм ээ, бид үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчдад дараах чиглэлээр зөвлөгөө өгдөг: төслүүдийг бүтцийн болгох (хамтарсан үйлдвэр, SPV), газар эзэмших, нягтлан шалгах, тендерийн журам, барилга угсралт болон гэрээт гүйцэтгэгчийн гэрээ, зөвшөөрөл болон байгаль орчны төлөвлөгөөний өөрчлөлт, санхүүжилтийн гэрээ, боловсруулсан төслүүдийг худалдах, түрээслэх, мөн хэрэгжилтийн явцад болон дараа гарсан маргаан. Брэйнпорт бүс нутагт ложистик, орон сууц, нийтийн аж ахуйн чиглэлээр ажилласан туршлага маань биднийг хөгжлийн төслүүдийн үнэ цэнэтэй түнш болгодог.

VvE маргаан нь үйлчилгээний зардал, засвар үйлчилгээний шийдвэр, хуваах гэрээний тайлбар, эсвэл танай орон сууцанд нөлөөлөх шийдвэрүүдтэй холбоотой байж болно. Алхамууд: эхлээд зөвлөлдөх болон ерөнхий хурлаар, дараа нь зуучлалаар, эцэст нь кантоны шүүхээр хууль ёсны журмаар шийдвэрлэнэ. Хэрэв шийдвэрүүд нь хууль, хуваах гэрээ эсвэл үндэслэлтэй зөрчилдвөл бид хүчингүй болгож болно. Мөн бид VvE-ийн удирдах зөвлөлд шийдвэр, нийлүүлэгчидтэй байгуулсан гэрээний хууль ёсны байдлын талаар зөвлөгөө өгдөг.

Орон нутгийн дүрэм журмаас хамаарна. Олон хотын захиргаа (Amsterdam, Роттердам, Гаага) нь хатуу дүрэм журамтай: шаардлагатай зөвшөөрөл, хамгийн их өдрийн тоо (ихэвчлэн жилд 30-60 хоног), заримдаа тодорхой хорооллуудад бүрэн хориглох. VvE-ийн журам нь амралтын түрээсийг хориглож болно. Зөрчлөөс болж 21,750 евро хүртэлх торгууль ногдуулах эсвэл захиргааны арга хэмжээ авахад хүргэж болзошгүй. Бид орон нутгийн дүрэм журам, VvE-ийн заалтуудын талаар зөвлөгөө өгч, зөвшөөрлийн өргөдөл гаргах эсвэл торгуулийн талаар эсэргүүцэлтэй тулгарахад тусалдаг.

Худалдагч нь мэдэгдэж буй согогийг мэдээлэх ёстой. Нуугдсан согогийн хувьд (үзэх явцад харагдахгүй, хүргэлтээс өмнө гарсан) та илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд худалдагчийн зардлаар засвар хийхийг шаардах, хохирлыг барагдуулах, үнийг бууруулахыг шаардах, эсвэл ноцтой тохиолдолд худалдан авах гэрээг цуцлах боломжтой. Тайлбар: хуучин барилгын заалт ("байгаагаар нь, байгаа газар нь") нь хариуцлагыг хязгаарладаг боловч санаатай эсвэл санаатайгаар нуун дарагдуулсан тохиолдолд хамаарахгүй. Бид таны хэргийг үнэлж, шаардлагатай бол худалдагчийн эсрэг шүүхэд хандана.