Тэгэхээр яг юу вэ үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч? Тэднийг гүйлгээ хийх явцад таны эрх ашгийг хамгаалахын тулд таны үнэнч өмгөөлөгчөөр ажилладаг эд хөрөнгийн хуулийн мэргэжилтэн гэж бодоорой. Тэд чухал зөвлөгөө өгч, гэрээг хянаж, хууль эрх зүйн бүх нарийн ширийн зүйлийг зөв зохицуулж, Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гарч болзошгүй эрсдэлээс таныг хамгаалдаг.
Та яагаад танай багт хуулийн мэргэжилтэн хэрэгтэй байна вэ?
Та Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа аяндаа баг бүрдүүлдэг. Та үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай болно (makelaar) зөв газар олох, иргэний эрх зүйн нотариат (Төрийн нотариат) шилжүүлгийг албан ёсны болгох. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч энэ зурагт хаана багтах вэ?
Өмгөөлөгчийг хөлөг онгоцныхоо шинжээч ахмад гэж төсөөлөөд үз дээ. Тэдний ажил бол таныг боомт руу аюулгүй авчрахын тулд ихэвчлэн үймээн самуунтай байдаг хууль ёсны усыг жолоодох явдал юм. Нотариатч төвийг сахисан, шударга байх ёстой бол өмгөөлөгч нь төвийг сахисан байх ёстой зөвхөн таны талд. Тэдний цорын ганц үүрэг бол хамгаалах явдал юм Таны ашиг сонирхол, зөвхөн бичиг баримт боловсруулах биш.
Гүйлгээний үндсэн зарчмуудаас гадна
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийн бодит үнэ цэнэ нь тэдний идэвхтэй, хамгаалах үүргээр нь гэрэлтдэг. Тэд зөвхөн хэлэлцээрийг хөнгөвчлөхөд тусалдаггүй; Тэд таныг шугаман дээр гарч болзошгүй асуудлаас хамгаалахын тулд хууль эрх зүйн бүх өнцгөөс шалгаж үздэг.
Тэдний ажил нь стандарт үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтаас хол давсан хэд хэдэн гол чиглэлээр гүнзгийрдэг:
- Гүн шалгалт: Энэ бол зүгээр нэг хурдан шалгалт биш. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн хууль эрх зүйн түүх, бүсчлэлийн зохицуулалт, болзошгүй дарамт, хязгаарлалтыг судалж үздэг (erfdienstbaarheden) стандарт хайлт алдаж болзошгүй.
- Гэрээний хяналт: Тэд худалдан авалтын гэрээг далд заалтууд, хоёрдмол утгатай үг хэллэг эсвэл таныг ноцтой сул тал болгож болзошгүй таагүй нөхцөл байдлын талаар нарийвчлан шинжилдэг.
- Маргаан шийдвэрлэх: Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн доголдол, хилийн шугам, гэрээний үүргээс үл хамааран санал зөрөлдөөн гарч ирвэл тэдгээр нь таны ашиг сонирхлыг төлөөлж, буланд чинь тулалдах болно.
Нийтлэг буруу ойлголт бол нотариатын оролцоо нь танд хэрэгтэй бүх хууль ёсны хамгаалалт юм. Харин нотариатч бол шударга албан тушаалтан. Таны өмгөөлөгч бол таны хувийн хууль ёсны аварга бөгөөд гэрээ нь хууль ёсны төдийгүй стратегийн ач холбогдолтой гэдгийг баталгаажуулдаг. Та.
Энэ онцгой анхаарал нь маш чухал юм. Өмгөөлөгч жишээлбэл, Орон сууц өмчлөгчдийн холбоотой холбоотой гүн гүнзгий асуудлуудыг илрүүлж болно (VvE) эсвэл дараа нь томоохон, гэнэтийн зардалд хүргэж болзошгүй асуудалтай зөвшөөрлийн зөрүүг илрүүлэх.
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн багийн гүйцэтгэх үүрэг
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд янз бүрийн мэргэжилтнүүд үйл явцын тодорхой хэсгүүдийг зохицуулдаг. Тэдний өвөрмөц функцийг ойлгох нь маш чухал бөгөөд ингэснээр та хамгийн хүчирхэг багийг бүрдүүлэх болно. Хэдийгээр тэдний дүрүүд бие биенээ нөхөж байгаа ч тэдгээрийг сольж болохгүй нь гарцаагүй.
Хэн юу хийдэгийг тодруулахын тулд энгийн задаргаа энд байна:
| Мэргэжлийн | Үндсэн үүрэг | Гол үүрэг хариуцлага |
|---|---|---|
| Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч | Өмгөөлөгч ба Хамгаалагч | Таны ашиг сонирхлыг төлөөлж, гэрээг эрсдэлд тооцож, маргааныг хянан шийдвэрлэж, хууль эрх зүйн гүн гүнзгий шалгалт хийдэг. |
| Үл хөдлөх хөрөнгийн агент (Makelaar) | Тооцоологч ба хэлэлцээрч | Үл хөдлөх хөрөнгийг хайж олох, үзэхийг зохион байгуулах, зах зээлийн үнэ цэнийн талаар зөвлөгөө өгөх, таны өмнөөс үнийг тохиролцох. |
| Иргэний хуулийн нотариат (нотариус) | Төвийг сахисан албан тушаалтан | Шилжүүлгийн албан ёсны акт, барьцааны акт үйлдэж, хууль ёсны шилжүүлгийг зөв бүртгэсэн эсэхийг баталгаажуулна. |
Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийг багтаа авчрах нь аюулгүй байдлын чухал давхаргыг хангана. Тэд таны анхны саналаас эхлээд эцсийн гарын үсэг хүртэл алхам бүрийг таны хамгийн сайн ашиг сонирхолд нийцүүлэн хийхийг баталгаажуулдаг. Энэ нь төвөгтэй бөгөөд стресстэй үйл явцыг найдвартай, итгэлтэй хөрөнгө оруулалт болгон хувиргадаг.
Өмгөөлөгч ажилд авахдаа тохиролцох боломжгүй
Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч нь орон сууцны гэрээ хэлцэл болгонд байх ёстой зүйл биш ч зарим нөхцөл байдал маш нарийн төвөгтэй байдаг тул ганцаараа явах нь асар их бооцоот тоглоом юм. Энэ мөчид тэдний мэдлэг чадвар нь "сайн байх"-аас туйлын хэрэгцээ болж хувирдаг. Тэд таныг болон таны хэтэвчийг олон жилийн турш зовоож болзошгүй асуудлаас хамгаалах эхний шугам болно.
Ингэж бодоод үз дээ: хэрвээ та танил, сайн хучилттай замаар явж байгаа бол стандарт газрын зураг зүгээр байх болно. Гэхдээ хэрэв та болзошгүй хүндрэлүүдээр дүүрэн өтгөн, тодорхойгүй газар руу явах гэж байгаа бол мэргэжлийн хөтөч авчрах хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэшсэн өмгөөлөгч бол таны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний гарын авлага юм.
Өндөр бооцоотой ба нарийн төвөгтэй хувилбарууд
Зарим үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлүүд нь илүү их эрсдэлтэй байдаг. Эдгээр нь мэргэжлийн хууль зүйн зөвлөгөө авах нь таны хийж чадах хамгийн ухаалаг алхам гэдгийг илтгэх тод улаан тугнууд юм. Стандарт, шууд худалдах, худалдах скриптэд тохирохгүй аливаа зүйлтэй харьцах үед таны талд өмгөөлөгч байх нь зайлшгүй чухал юм.
Танд зайлшгүй шаардлагатай хэд хэдэн гол хувилбарууд энд байна:
- Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт: Оффис, дэлгүүр эсвэл үйлдвэрлэлийн барилга худалдаж авах уу? Эдгээр хэлэлцээрүүд нь огт өөр араатан юм. Эдгээр нь нарийн төвөгтэй түрээсийн гэрээ, байгаль орчны зохицуулалт, хуульчийн мэргэжлийн нүдийг шаарддаг татварын өвөрмөц үр дагавартай холбоотой.
- Бүсчлэлийн болон газар ашиглалтын маргаан: Хэрэв таны үл хөдлөх хөрөнгийн төлөвлөгөө орон нутгийн бүсчлэлийн хуультай зөрчилдөж байгаа эсвэл зөвшөөрлийн талаар маргаан гарсан бол өмгөөлөгч хүнд суртал, хууль эрх зүйн төөрдөг байшинг удирдахад маш чухал юм.
- Өв залгамжлал эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө: Өв залгамжлалаар дамжсан үл хөдлөх хөрөнгө нь асуудал дагуулдаг. Та хэд хэдэн өв залгамжлагчид, шийдэгдээгүй барьцаа, эсвэл бүрхэг эрх мэдэлтэй тулгарсан байж магадгүй бөгөөд эдгээрийг тайлахын тулд хууль эрх зүйн нарийн ажиллагаа шаардагдана.
- Олон улсын гүйлгээ: Хэрэв та гадаадад байгаа худалдан авагч эсвэл худалдагч бол өмгөөлөгч таныг Голланд хэлтэй бүрэн нийцэж байгаа эсэхийг баталгаажуулна. хууль. Тэд мөн хил дамнасан санхүүгийн дүрэм, татварын гэрээ гэх мэт төвөгтэй ертөнцийг удирдахад тусалдаг.
Эдгээр өндөр бооцоотой хэлцлүүдэд өмгөөлөгч нь зөвхөн баримт бичгийг шалгахаас илүү зүйлийг хийдэг; Тэд хууль эрх зүйн стратеги боловсруулдаг. Тэдний зорилго бол таны хөрөнгө оруулалтад аюул учруулах, эсвэл цаашдын маргаан үүсгэхээс өмнө эрсдэлийг тодорхойлж, саармагжуулах явдал юм.
Энэ нь ялангуяа хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйл чухал байдаг синдикат гэх мэт хөрөнгө оруулалтын цогц бүтэцтэй холбоотой юм.
Голландын хууль эрх зүйн ландшафтыг чиглүүлэх
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль эрх зүйн зах зээл нь хүчирхэг бөгөөд маш нарийн мэргэшсэн бөгөөд шилдэг хуулийн фирмүүд яг ийм төрлийн нарийн төвөгтэй хэргийг хянан шийдвэрлэж, нэр хүндээ олж авдаг. Энэхүү мэргэшил нь томоохон гүйлгээг жигд хийхэд өмгөөлөгчид хэр чухал болохыг харуулж байна. Үнэн хэрэгтээ, хууль эрх зүйн зэрэглэлүүд нь төрийн секторын үйлчлүүлэгчид, хөрөнгө оруулагчид, хөгжүүлэгчид томоохон бүтээн байгуулалтын төслүүдээс эхлээд нарийн төвөгтэй багцын хэлцлүүд хүртэл эдгээр фирмүүдийг хэрхэн удирдан чиглүүлдэг болохыг онцолж өгдөг.
Эдгээр улаан тугтай хувилбаруудыг олж мэдэж сурах нь таны хэлцэл хэр төвөгтэй болохыг зөв үнэлэх хүчийг өгдөг. Та эдгээр нөхцөл байдлын аль нэгтэй тулгарсан үед үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хөлслөх шийдвэр гаргах нь нэмэлт зардал биш бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн найдвартай, амжилттай хөрөнгө оруулалтын үндсэн хэсэг юм.
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хурдацтай танилцаж байна
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл толгой эргэм хурдтай хөгжиж байна. Энэ нь ихэвчлэн болгоомжтой худалдан авалт шиг биш харин барианд хүрэх өндөр бооцоотой спринт шиг санагддаг. Үл хөдлөх хөрөнгө хэд хоногийн дотор олон арван саналыг татаж, худалдан авагчдад хурдан, амьдралыг өөрчлөх шийдвэр гаргахад асар их дарамт учруулдаг нь ердийн зүйл биш юм. Ийм хэт халсан орчинд а үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч Хурд нь таныг санхүүгийн сүйрэлд хүргэхгүй байх нь таны чухал тоормосны систем юм.
Таны үл хөдлөх хөрөнгийн агент үнэ болон санал дээр лазераар анхаарлаа хандуулдаг бол таны өмгөөлөгч огт өөр зүйлийг хайж байна: үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны үндэс. Тэд тендерийн дайнуудын эмх замбараагүй байдалд нэн шаардлагатай тогтвортой гараа авчирдаг. Тэдний ажил бол таны худалдаж авах гэж яарч байгаа байшинг хууль ёсны дагуу найдвартай байлгах, мөрөөдлийн худалдан авалтыг удаан үргэлжилсэн хар дарсан зүүд болгон хувиргах далд өр төлбөргүй байх явдал юм.
Хуулийн далд эрсдэлийг илрүүлэх
Бүтцийн стандарт үзлэг нь гоожиж дээвэр эсвэл эвдэрсэн утас зэрэг бие махбодийн асуудлыг илрүүлэхэд тохиромжтой. Гэсэн хэдий ч энэ нь илчлэхгүй байгаа зүйл бол хууль эрх зүйн болон захиргааны асуудлууд бөгөөд үүнээс ч илүү өндөр өртөгтэй байж болох юм. Яг энэ үед өмгөөлөгчийн нарийн нягт нямбай шалгалт нь зайлшгүй хамгаалалтын давхаргыг нэмж өгдөг.
Тэд галзуу наймаанд амархан анзаарагддаггүй газруудыг ухаж авдаг:
- VvE (Сууц өмчлөгчдийн холбоо) Эрүүл мэнд: Тэд VvE-ийн тэмдэглэл, санхүүгийн бүртгэл, урт хугацааны засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөг сайтар хянаж үзэх болно. Муу удирдлагатай VvE нь таныг гэнэтийн томоохон засварыг нөхөхийн тулд гэнэтийн их хэмжээний хураамж авах эрсдэлд оруулж болзошгүй юм.
- Зөвшөөрөл ба бүсчлэлийг дагаж мөрдөх: Өргөтгөл, засвар бүрийг хотын захиргаанаас зохих зөвшөөрөлтэйгээр хийсэн гэдгийг танай өмгөөлөгч баталгаажуулдаг. Хууль бусаар барьсан өргөтгөл нь таны засахад маш үнэтэй асуудал болж магадгүй юм.
- Ачаалал ба хөнгөлөлтүүд: Тэд хууль эрх зүйн хязгаарлалтыг шалгадаг erfdienstbaarhedenХөршийнхөө цэцэрлэгээр дамжин өнгөрөх зам шиг энэ нь таны өмч хөрөнгөө хэрхэн ашиглаж, эдлэх байдалд ноцтой нөлөөлж болзошгүй юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч таныг худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хууль ёсны цагийн бөмбөгийг устгахаар ажилладаг. Тэдний мөрдөн байцаалт нь танд итгэлтэйгээр урагшлах, нөхцөлийг дахин хэлэлцэх, эсвэл сүйрлийн үр дүнд хүргэж болзошгүй хэлэлцээрээс зүгээр л холдох боломжтой болно.
Худалдагчийн зах зээлд хөрөнгө оруулалтаа хамгаалах
Нидерландад орон сууцны эрэлт их байгаа нь худалдагчдад асар их давуу талыг өгдөг. Түүнээс хойш 2017, бид орон сууцны үнэ жилээс жилд мэдэгдэхүйц өсөх хандлагатай байгаа нь орон сууц, оффис, жижиглэнгийн худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийн хомсдолоос үүдэлтэй. Ийм эрч хүчтэй орчинд гүйлгээг удирдах мэргэжлийн хуулийн зөвлөхтэй байх нь тансаг хэрэглээ биш юм; энэ нь зайлшгүй юм. Хэрэв та зах зээлийн чиг хандлагыг сонирхож байгаа бол abnamro.com сайтаас Голландын орон сууцны үнийн талаархи нарийвчилсан таамаглалыг судлах боломжтой.
Ийм уур амьсгалд худалдан авагчид өөрсдийн саналаа онцгой болгохын тулд чухал нөхцлөөс татгалзах дарамтыг ихэвчлэн мэдэрдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч бол энэхүү эрсдэлтэй түлхэлтийн эсрэг таны бамбай юм. Тэд санхүүжилтийн нөхцөл гэх мэт чухал хамгаалалтуудыг баталгаажуулдаг.financieringsvoorbehoud), зохих ёсоор боловсруулж, гэрээнд тусгасан байна. Өрсөлдөөнтэй байх, өөрийгөө хамгаалах, хурдан шийдвэр гаргахдаа аюулгүй байдлыг хангахад шаардлагатай бодитой зөвлөгөөг тэд өгдөг.
Худалдан авах гэрээний кодыг тайлах, хаах үйл явц
Амжилттай санал болгосноос эцэст нь шинэ байшингийнхаа түлхүүрийг авах хүртэлх аялал нь хэд хэдэн чухал, хууль ёсны дагуу явагдах алхмуудыг багтаана. Үүний гол цөм нь худалдан авах гэрээ, эсвэл koopovereenkomst. Энэ баримт бичгийг зүгээр нэг албан ёсны зүйл биш, харин бүх гүйлгээний үндсэн зураг төсөл гэж үзэх нь дээр.
Эцсийн үнээс эхлээд шилжиж болох огноо хүртэлх бүх нарийн ширийн зүйлс хуудасны дотор түгжигдэнэ. Тийм ч учраас хууль эрх зүйн нарийн шинжилгээ хийх нь зүгээр нэг сайн санаа биш бөгөөд энэ нь туйлын чухал юм.
Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа худалдан авагч болон худалдагч аль алинд нь хууль ёсны хүчин төгөлдөр болно. Гэхдээ энэ нь зайлсхийх боломжгүй урхи биш юм. Голландын хуулинд худалдан авагчийн хувьд гурван өдрийн хөргөлтийн хугацааг ухаалгаар оруулдаг. Хамгийн чухал нь шийдвэрлэх нөхцөл гэж нэрлэгддэг тодорхой "гарах заалтууд"-ыг өгдөг.ontbindende voorwaarden). Хурц үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч нь энд үнэлж баршгүй чухал бөгөөд тэдгээрийг боловсруулж, хэрэгжүүлэхэд тань тусална.
Гэрээний чухал заалтуудыг ойлгох
Эдгээр нөхцөл бол таны аюулгүй байдлын сүлжээ юм. Тэд тодорхой чухал шалгуурыг хангаагүй тохиолдолд санхүүгийн ямар ч торгуульгүйгээр гэрээнээс гарах хууль ёсны эрхийг танд олгоно. Хуульч эдгээр заалтыг таны ашиг сонирхлыг хамгаалахын тулд нарийн бичсэн эсэхийг шалгадаг бөгөөд худалдагчид ашиглах боломжтой тодорхой бус цоорхой үлдээхгүй.
Танд тохиолдох хамгийн нийтлэг бөгөөд амин чухал нөхцөлүүд нь:
- Санхүүжилтийн нөхцөл (financieringsvoorbehoud): Энэ нь магадгүй ихэнх худалдан авагчдын хувьд хамгийн чухал зүйл юм. Энэ нь таныг ипотекийн зээлээ баталгаажуулахын тулд дөрвөөс зургаан долоо хоногийн тодорхой хугацааг тодорхойлдог. Хэрэв таны санхүүжилт унасан бол энэ заалт нь худалдан авалтыг хууль ёсны дагуу цуцлах боломжийг олгоно.
- Бүтцийн судалгааны заалт (bouwkundig voorbehoud): Энэ заалт нь барилгын мэргэжлийн хяналт шалгалтаар урьдчилан тохиролцсон хэмжээнээс илүү зардал гарах ноцтой согогийг илрүүлсэн тохиолдолд буцаах боломжийг танд олгоно.
- Үндэсний моргейжийн баталгааны (NHG) заалт: Хэрэв та ипотекийн зээлээ баталгаажуулахын тулд NHG схемд найдаж байгаа бол энэ заалт нь таны өргөдлийг татгалзсан тохиолдолд гэрээнээс гарах боломжийг олгоно.
Шийдвэрлэх хүчинтэй нөхцөлгүйгээр гэрээнээс буцахыг оролдох нь ноцтой алдаа юм. Стандарт торгууль бол зовлонтой Худалдан авах үнийн дүнгийн 10%, санхүүгийн хувьд сүйрэлд хүргэж болзошгүй цохилт. Ийм учраас гарын үсэг зурахаасаа өмнө өмгөөлөгч эдгээр заалтуудыг сайтар хянаж үзэх нь маш чухал юм.
Гарын үсэг зурсан гэрээнээс нотариатаар шилжүүлэх хүртэл
Худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурж, бүх нөхцөл хангагдсаны дараа (эсвэл та эдгээрээс татгалзахаар шийдсэн) үйл явц нь эцсийн үйлдэл болох хаалт руу шилждэг. Энэ бол таны үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч болон иргэний хуулийн нотариатын үүрэг нь ялгаатай, гэхдээ төгс нэмэлт юм. Өмгөөлөгч чинь гэрээг шалгаж, танд зөвлөгөө өгөх ажлыг аль хэдийн хийсэн. Одоо нотариатч эцсийн шилжүүлгийг гүйцэтгэдэг төвийг сахисан албан тушаалтнаар орж ирдэг.
Нотариат нь өмчлөлийн албан ёсны, журмын дагуу шилжүүлэх ажлыг гүйцэтгэдэг. Таны өмгөөлөгч шилжүүлж буй хэлцлийг аюулгүй, шударга, таны ашиг сонирхолд нийцүүлэн баталгаажуулна өмнө Та хэзээ нэгэн цагт нотариатын газар очдог.
Бүх алхмуудыг ойлгох нь маш чухал бөгөөд хуулийн мэргэжилтэн таныг саадгүй аялахын тулд үе шат бүрийг удирдан чиглүүлж чадна. Нотариатын газарт та хоёр үндсэн баримт бичигт гарын үсэг зурна: шилжүүлгийн акт (akte ван хөшүүрэг), таныг албан ёсоор өмчлөгч болгодог бөгөөд моргейжийн гэрээ (гипотеакте). Эдгээрийг гарын үсэг зурж, Газрын бүртгэлийн газарт бүртгүүлсний дараа (Кадастр), үл хөдлөх хөрөнгө албан ёсоор, эцэст нь таных болно.
Санхүү, татварын гол үр нөлөөг ойлгох
Та үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа худалдан авах үнэ нь зөвхөн эхлэлийн цэг юм. Нидерландад аливаа гүйлгээ нь санхүүгийн болон татварын томоохон үүрэг хариуцлага хүлээдэг. Энэ бол хурц үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч үнэлж баршгүй үнэ цэнэтэй болдог. Эдгээр нь наалтны үнээс илүүг харахад тусалж, нийт хөрөнгө оруулалтын тодорхой дүр зургийг гаргаж, гэнэтийн зардалд өртөхгүй байх болно.
Энэхүү хууль эрх зүйн удирдамж нь таны худалдан авалтын санхүүгийн байдлыг бүхэлд нь удирдахад маш чухал юм. Танд тулгарах хамгийн том нэмэлт зардал бол үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлгийн татвар юм overdrachtsbelasting- аливаа үл хөдлөх хөрөнгө олж авахад ногдуулах татвар. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч таныг энэ нарийн төвөгтэй талбарт удирдан чиглүүлж, зөв дүнг төлж, хамгийн чухал нь таны авах эрхтэй аливаа чөлөөлөлтийг ашиглах боломжтой.
Шилжүүлэх татварын кодыг тайлах
Нидерландад нэг төрлийн шилжүүлгийн татвар байдаггүй. Таны төлөх хувь хэмжээ нь таны хувийн нөхцөл байдал болон үл хөдлөх хөрөнгөө юу хийхээр төлөвлөж байгаагаас хамаарна. Энэ бол хууль зүйн зөв зөвлөгөө авах нь ялангуяа хөрөнгө оруулагчдад асар их хэмнэлт авчрах чухал салбар юм.
Эндээс үндсэн ханшийг товч харна уу:
- Үндсэн оршин суух хувь: Хэрэв та үндсэн оршин суух газраа амьдрахаар орон сууц худалдаж авах гэж байгаа бол бага хувь 2% хамаарна.
- Хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийн хувь хэмжээ: Бусад бүх үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд, тухайлбал, арилжааны барилга, хоёр дахь орон сууц, эсвэл худалдаж авахаар түрээслэх хөрөнгө оруулалт гэх мэт - илүү огцом хувьтай байна. 10.4% цэнэглэгддэг.
- Эхлэгчийн чөлөөлөлт (Эхлэгчид): 18-35 насны анхны худалдан авагчид үндсэн байраа болгохоор зорьж байгаа бол тодорхой үнэ хүртэлх үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлгийн татвараас бүрэн чөлөөлөгдөж болно.
Туршлагатай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч зөвхөн зөв татварын хувь хэмжээг зааж өгөхөөс илүү зүйлийг хийдэг. Тэд татварын хамгийн сайн үр дүнд хүрэхийн тулд таны хэлцлийг зохион байгуулахад тусалдаг. Тэд таныг чөлөөлөх, эсвэл бага тарифт хамрагдах эсэхийг тодорхойлдог хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйлийг ойлгодог бөгөөд энэ нь танд хэдэн арван мянган еврог хэмнэх боломжийг олгодог.
Татварын хууль тогтоомж байнга шинэчлэгдэж байгаа нь энэхүү мэргэжлийн удирдамжийг улам чухал болгож байна. Голландын татварын бодлого нь тогтмол шинэчлэлтүүдийг авдаг бөгөөд эдгээр өөрчлөлтүүд нь өмгөөлөгчийн үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийн талаар хэрхэн зөвлөгөө өгөхөд шууд нөлөөлдөг. Жишээ нь, гэдгийг мэдэхийн тулд 2025 оны Голландын татварын төлөвлөгөө одоогийн шилжүүлгийн татварын хувь хэмжээг хэвээр хадгалах нь ирээдүйд төлөвлөж буй аливаа хөрөнгө оруулагч эсвэл хөгжүүлэгчийн хувьд чухал мэдээлэл юм.
Эдгээр зохицуулалтын өөрчлөлтүүд танай өмгөөлөгчийг шинээр гарч ирж буй бэрхшээл, боломжуудын талаар гүнзгий мэдлэгтэй байхыг шаарддаг, ялангуяа орон сууцны болон арилжааны өмчийн хувьд өөр өөр дүрэм үйлчилдэг тул. Энэхүү туршлага нь таны гүйлгээг анхнаасаа татварын ачааллыг багасгахын тулд бүтэц зохион байгуулалтад оруулж, хөрөнгө оруулалтын урт хугацааны санхүүгийн амжилтыг баталгаажуулахад тусална.
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн талаархи нийтлэг асуултууд
Голландын өмчийн хуулийн ертөнцөд хөл тавих нь төөрдөг байшин, ялангуяа танил бус бүх нэр томъёо, журмын дагуу явж байгаа мэт мэдрэмж төрүүлдэг. Хэрэв та итгэлтэйгээр шийдвэр гаргахыг хүсч байвал тодорхой, шууд хариулт авах нь туйлын чухал юм. Энд бид хүмүүс Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, худалдах, удирдах үед гарч ирдэг хамгийн түгээмэл асуултуудын заримыг авч үзэх болно.
Үүнийг өөрийн суурь мэдлэг гэж бодоорой. Эдгээр үндсэн зарчмуудыг сайн ойлгох нь үйл явцыг тайлж, хэн юу хийдгийг тодруулж, таныг замд тулгарч болох аливаа сорилтод бэлтгэхэд тусална.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч, нотариат хоёрын ялгаа юу вэ?
Энэ нь магадгүй Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн системд анхаарлаа хандуулах хамгийн чухал ялгаа бөгөөд эндээс л эндүүрэл их гардаг. Тэдний үүрэг нь огт өөр бөгөөд тэд хэрхэн ялгаатай болохыг мэдэх нь таны ашиг сонирхлыг хамгаалах түлхүүр юм.
Иргэний хуулийн нотариат, эсвэл Төрийн нотариат, нь титэмээс томилогдсон төрийн албан хаагч юм. Эдгээр нь хууль ёсны дагуу шаардлагатай бөгөөд төвийг сахисан нам аливаа эд хөрөнгийн гүйлгээнд. Тэдний гол ажил бол шилжүүлгийн акт гэх мэт албан ёсны баримт бичгийг гүйцэтгэх явдал юм.akte ван хөшүүрэг) болон моргейжийн гэрээ (гипотеакте). Үндсэндээ тэдний үүрэг бол хэлцлийг хууль ёсны дагуу зөв бүртгэж, худалдан авагч болон худалдагч хоёрт шударгаар үйлчлэх явдал юм.
A үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч (өргөн уудам), нөгөө талаас, таны хувийн хуулийн аварга юм. Тэдний цорын ганц үнэнч байдал нь танд л байна.
Нотариус бол шүүгч бөгөөд тоглоом дүрмийн дагуу явагдах эсэхийг шалгадаг. Өмгөөлөгч бол таны дасгалжуулагч бөгөөд таныг ялах стратегийг боловсруулдаг.
Таны өмгөөлөгчийн үүрэг бол таныг эрсдэлээс хамгаалах явдал юм. Тэд гэрээнд нуугдмал алдаа байгаа эсэхийг нягтлан шалгаж, таны өмнөөс илүү сайн нөхцлөөр тохиролцож, хууль эрх зүйн нарийн шалгалт хийж, ямар нэгэн маргаан гарвал тантай тэмцэх болно. Хэлэлцээрийг албан ёсны болгодог хүн нь нотариат байдаг бол таны өмгөөлөгч нь гэрээ эсэхийг баталгаажуулдаг хүн юм танд тохирсон гэрээ Энэ нь нотариатын ширээн дээр очихоос хамаагүй өмнө.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хэр үнэтэй вэ?
Энэ бол практик асуулт бөгөөд чухал асуулт юм. Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хөлслөх зардал нь таны хэрэг хэр төвөгтэй, хуульчийн туршлагаас хамаарч өөр өөр байж болно.
Ихэнх өмгөөлөгчид цагийн тарифаар ажилладаг бөгөөд энэ нь ихэвчлэн хоёрын хооронд байдаг Цагт 200 евро ба түүнээс дээш 500 евро, дээр нь BTW (Голландын НӨАТ). Стандарт худалдан авах гэрээг шалгах гэх мэт илүү энгийн ажлын хувьд зарим нь тогтмол төлбөртэй багц санал болгож болно.
Та эхний чатынхаа үеэр тэдний хураамжийн тодорхой задаргаа, зардлын нарийвчилсан тооцоог асуух нь маш чухал юм. Энэхүү ил тод байдал нь төсөв зохиох, аливаа гэнэтийн гэнэтийн зүйлээс зайлсхийхэд зайлшгүй шаардлагатай. Тийм ээ, энэ бол нэмэлт зардал, гэхдээ та эрсдэлтэй гэрээ, далд доголдол эсвэл ирээдүйн хууль эрх зүйн тулалдаанд учирч болзошгүй санхүүгийн гамшигтай харьцуулах хэрэгтэй. Урьдчилан сэргийлэх үнэ нь бараг үргэлж эмчилгээний зардлын багахан хувийг эзэлдэг.
Өмгөөлөгч VvE маргааныг шийдвэрлэхэд тусалж чадах уу?
Мэдээжийн хэрэг. Үнэн хэрэгтээ, Сууц өмчлөгчдийн холбоо дахь санал зөрөлдөөн (Веренигинг ван Эйгенаарс эсвэл VvE) нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид байр худалдаж авсныхаа дараа хуулийн туслалцаа авах шаардлагатай болдог гол шалтгаануудын нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч нь эдгээр төвөгтэй, ихэвчлэн сэтгэл хөдлөлийн дарамттай нөхцөл байдлыг зохицуулахад төгс тохирно.
Тэд хэрхэн туслахыг эндээс үзнэ үү:
- Нарийн хэвлэхийг тайлбарлах нь: Тэд VvE-ийн нарийн төвөгтэй дүрэм, дүрмүүдийн үг хэллэгийг таслан зогсоож чадна (хуваах), хурлын тэмдэглэл хөтлөхдөө эрх, үүргийг тодорхой тайлбарлана.
- Шударга бус шийдвэрийг эсэргүүцэх: Хэрэв та VvE буруу шийдвэр гаргасан, шударга бус дүрэм баталсан эсвэл таныг зүй бусаар буруутгасан гэж бодож байвал өмгөөлөгч танд үүнийг албан ёсоор эсэргүүцэхэд тусална.
- Маргааныг шийдвэрлэх: Тэд таныг хурал цуглаан дээр төлөөлөх эсвэл хэрэв шаардлагатай бол засвар үйлчилгээ, дүрэмд өөрчлөлт оруулах, санхүүгийн асуудал гэх мэт асуудлаар VvE-ийн эсрэг шүүх хуралдаанд оролцох боломжтой.
VvE-ийн дотоод улс төр, хууль эрх зүйн асуудлыг бие даан зохицуулахыг оролдох нь жинхэнэ толгойны өвчин байж магадгүй юм. Өмгөөлөгч таны өмгөөлөгчөөр ажиллаж, таны орон сууцны өмчлөгчийн эрхийг хамгаална. Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд VvE-ээс авсан бүх санхүүгийн үүрэг хариуцлагаа ойлгох нь маш чухал юм. А хууль эрх зүйн Мэргэжилтэн танд зургийг бүхэлд нь харахад тусална.
