Таны үл хөдлөх хөрөнгийн аялалд зориулсан итгэмжлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч

Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч гэж яг хэн бэ ? Тэднийг үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн мэргэжилтэн, гүйлгээний үеэр таны ашиг сонирхлыг хамгаалахын тулд таны төлөө тууштай өмгөөлөгчөөр ажилладаг хүн гэж бодоорой. Тэд чухал зөвлөгөө өгч, гэрээг хянаж, хууль эрх зүйн бүх нарийн ширийн зүйлийг зөв зохицуулж, таныг Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр нуугдаж болзошгүй эрсдэлээс хамгаалдаг.

Та яагаад танай багт хуулийн мэргэжилтэн хэрэгтэй байна вэ?

Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа та мэдээж баг бүрдүүлдэг. Та зөв газрыг олохын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн агент ( makelaar ) болон шилжүүлгийг албан ёсоор баталгаажуулахын тулд иргэний эрх зүйн нотариат ( notaris )-тай байх болно. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч энэ зурагт ямар байр суурь эзэлж байна вэ?

Өмгөөлөгчийг танай хөлөг онгоцны мэргэжлийн ахмад гэж төсөөлөөд үз дээ. Тэдний ажил бол таныг боомтод аюулгүй хүргэхийн тулд ихэвчлэн тогтворгүй хууль ёсны усанд жолоодох явдал юм. Нотариатч төвийг сахисан, шударга байх шаардлагатай байдаг бол өмгөөлөгч зөвхөн таны талд байдаг. Тэдний цорын ганц үүрэг бол зөвхөн бичиг баримтыг боловсруулахаас гадна таны ашиг сонирхлыг хамгаалах явдал юм .

Гүйлгээний үндсэн зарчмуудаас гадна

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийн бодит үнэ цэнэ нь тэдний идэвхтэй, хамгаалах үүргээр нь гэрэлтдэг. Тэд зөвхөн хэлэлцээрийг хөнгөвчлөхөд тусалдаггүй; Тэд таныг шугаман дээр гарч болзошгүй асуудлаас хамгаалахын тулд хууль эрх зүйн бүх өнцгөөс шалгаж үздэг.

Тэдний ажил нь стандарт үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтаас хол давсан хэд хэдэн гол чиглэлээр гүнзгийрдэг:

• Гүн шалгалт: Энэ бол зүгээр нэг хурдан шалгалт биш. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн хууль эрх зүйн түүх, бүсчлэлийн зохицуулалт, болзошгүй дарамт, хязгаарлалтыг судалж үздэг (erfdienstbaarheden) стандарт хайлт алдаж болзошгүй.
• Гэрээний хяналт: Тэд худалдан авалтын гэрээг далд заалтууд, хоёрдмол утгатай үг хэллэг эсвэл таныг ноцтой сул тал болгож болзошгүй таагүй нөхцөл байдлын талаар нарийвчлан шинжилдэг.
• Маргаан шийдвэрлэх: Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн доголдол, хилийн шугам, гэрээний үүргээс үл хамааран санал зөрөлдөөн гарч ирвэл тэдгээр нь таны ашиг сонирхлыг төлөөлж, буланд чинь тулалдах болно.

Нотариатын оролцоо нь танд хэрэгтэй бүх хууль эрх зүйн хамгаалалт гэсэн нийтлэг буруу ойлголт байдаг. Гэхдээ нотариатч бол төвийг сахисан албан тушаалтан юм. Таны өмгөөлөгч бол таны хувийн хууль эрх зүйн хамгаалагч бөгөөд гэрээ нь зөвхөн хууль ёсны төдийгүй таны хувьд стратегийн хувьд зөв байх болно гэдгийг баталгаажуулдаг.

Энэхүү мэргэшсэн чиглэл нь маш чухал юм. Жишээлбэл, өмгөөлөгч нь Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо ( VvE ) -тэй холбоотой гүнзгий асуудлуудыг илрүүлэх эсвэл дараа нь ихээхэн хэмжээний, гэнэтийн зардалд хүргэж болзошгүй зөвшөөрлийн зөрүүтэй асуудлыг олж илрүүлж болно.

Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн багийн гүйцэтгэх үүрэг

Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд янз бүрийн мэргэжилтнүүд үйл явцын тодорхой хэсгүүдийг зохицуулдаг. Тэдний өвөрмөц функцийг ойлгох нь маш чухал бөгөөд ингэснээр та хамгийн хүчирхэг багийг бүрдүүлэх болно. Хэдийгээр тэдний дүрүүд бие биенээ нөхөж байгаа ч тэдгээрийг сольж болохгүй нь гарцаагүй.

Хэн юу хийдэгийг тодруулахын тулд энгийн задаргаа энд байна:

Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчийг багтаа авчрах нь аюулгүй байдлын чухал давхаргыг хангана. Тэд таны анхны саналаас эхлээд эцсийн гарын үсэг хүртэл алхам бүрийг таны хамгийн сайн ашиг сонирхолд нийцүүлэн хийхийг баталгаажуулдаг. Энэ нь төвөгтэй бөгөөд стресстэй үйл явцыг найдвартай, итгэлтэй хөрөнгө оруулалт болгон хувиргадаг.

Өмгөөлөгч ажилд авахдаа тохиролцох боломжгүй

Хэдийгээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч нь орон сууцны гэрээ хэлцэл болгонд байх ёстой зүйл биш ч зарим нөхцөл байдал маш нарийн төвөгтэй байдаг тул ганцаараа явах нь асар их бооцоот тоглоом юм. Энэ мөчид тэдний мэдлэг чадвар нь "сайн байх"-аас туйлын хэрэгцээ болж хувирдаг. Тэд таныг болон таны хэтэвчийг олон жилийн турш зовоож болзошгүй асуудлаас хамгаалах эхний шугам болно.

Ингэж бодоод үз дээ: хэрвээ та танил, сайн хучилттай замаар явж байгаа бол стандарт газрын зураг зүгээр байх болно. Гэхдээ хэрэв та болзошгүй хүндрэлүүдээр дүүрэн өтгөн, тодорхойгүй газар руу явах гэж байгаа бол мэргэжлийн хөтөч авчрах хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэшсэн өмгөөлөгч бол таны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний гарын авлага юм.

Өндөр бооцоотой ба нарийн төвөгтэй хувилбарууд

Зарим үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлүүд нь илүү их эрсдэлтэй байдаг. Эдгээр нь мэргэжлийн хууль зүйн зөвлөгөө авах нь таны хийж чадах хамгийн ухаалаг алхам гэдгийг илтгэх тод улаан тугнууд юм. Стандарт, шууд худалдах, худалдах скриптэд тохирохгүй аливаа зүйлтэй харьцах үед таны талд өмгөөлөгч байх нь зайлшгүй чухал юм.

Танд зайлшгүй шаардлагатай хэд хэдэн гол хувилбарууд энд байна:

• Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт: Оффис, дэлгүүр эсвэл үйлдвэрлэлийн барилга худалдаж авах уу? Эдгээр хэлэлцээрүүд нь огт өөр араатан юм. Эдгээр нь нарийн төвөгтэй түрээсийн гэрээ, байгаль орчны зохицуулалт, хуульчийн мэргэжлийн нүдийг шаарддаг татварын өвөрмөц үр дагавартай холбоотой.
• Бүсчлэлийн болон газар ашиглалтын маргаан: Хэрэв таны үл хөдлөх хөрөнгийн төлөвлөгөө орон нутгийн бүсчлэлийн хуультай зөрчилдөж байгаа эсвэл зөвшөөрлийн талаар маргаан гарсан бол өмгөөлөгч хүнд суртал, хууль эрх зүйн төөрдөг байшинг удирдахад маш чухал юм.
• Өв залгамжлал эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө: Өв залгамжлалаар дамжсан үл хөдлөх хөрөнгө нь асуудал дагуулдаг. Та хэд хэдэн өв залгамжлагчид, шийдэгдээгүй барьцаа, эсвэл бүрхэг эрх мэдэлтэй тулгарсан байж магадгүй бөгөөд эдгээрийг тайлахын тулд хууль эрх зүйн нарийн ажиллагаа шаардагдана.
• Олон улсын гүйлгээ: Хэрэв та гадаадад байгаа худалдан авагч эсвэл худалдагч бол өмгөөлөгч таныг Голланд хэлтэй бүрэн нийцэж байгаа эсэхийг баталгаажуулна. хууль. Тэд мөн хил дамнасан санхүүгийн дүрэм, татварын гэрээ гэх мэт төвөгтэй ертөнцийг удирдахад тусалдаг.

Эдгээр өндөр бооцоотой хэлцлүүдэд өмгөөлөгч нь зөвхөн баримт бичгийг шалгахаас илүү зүйлийг хийдэг; Тэд хууль эрх зүйн стратеги боловсруулдаг. Тэдний зорилго бол таны хөрөнгө оруулалтад аюул учруулах, эсвэл цаашдын маргаан үүсгэхээс өмнө эрсдэлийг тодорхойлж, саармагжуулах явдал юм.

Энэ нь ялангуяа хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйл чухал байдаг синдикат гэх мэт хөрөнгө оруулалтын цогц бүтэцтэй холбоотой юм.

Голландын хууль эрх зүйн ландшафтыг чиглүүлэх

Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль эрх зүйн зах зээл нь хүчирхэг бөгөөд маш нарийн мэргэшсэн бөгөөд шилдэг хуулийн фирмүүд яг ийм төрлийн нарийн төвөгтэй хэргийг хянан шийдвэрлэж, нэр хүндээ олж авдаг. Энэхүү мэргэшил нь томоохон гүйлгээг жигд хийхэд өмгөөлөгчид хэр чухал болохыг харуулж байна. Үнэн хэрэгтээ, хууль эрх зүйн зэрэглэлүүд нь төрийн секторын үйлчлүүлэгчид, хөрөнгө оруулагчид, хөгжүүлэгчид томоохон бүтээн байгуулалтын төслүүдээс эхлээд нарийн төвөгтэй багцын хэлцлүүд хүртэл эдгээр фирмүүдийг хэрхэн удирдан чиглүүлдэг болохыг онцолж өгдөг.

Эдгээр улаан тугтай хувилбаруудыг олж мэдэж сурах нь таны хэлцэл хэр төвөгтэй болохыг зөв үнэлэх хүчийг өгдөг. Та эдгээр нөхцөл байдлын аль нэгтэй тулгарсан үед үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хөлслөх шийдвэр гаргах нь нэмэлт зардал биш бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн найдвартай, амжилттай хөрөнгө оруулалтын үндсэн хэсэг юм.

Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хурдацтай танилцаж байна

Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл толгой эргэм хурдтай хөгжиж байна. Энэ нь ихэвчлэн болгоомжтой худалдан авалт гэхээсээ илүү барианы шугам руу өндөр бооцоотой гүйлт шиг санагддаг. Үл хөдлөх хөрөнгө хэдхэн хоногийн дотор хэдэн арван саналыг татаж, худалдан авагчдыг хурдан, амьдралыг өөрчлөх шийдвэр гаргахад асар их дарамт учруулах нь ердийн үзэгдэл юм. Ийм хэт халсан орчинд үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч бол таны гол тоормосны систем бөгөөд хурд нь таныг санхүүгийн хямралд оруулахгүй байхыг баталгаажуулдаг.

Таны үл хөдлөх хөрөнгийн агент үнэ болон санал дээр лазераар анхаарлаа хандуулдаг бол таны өмгөөлөгч огт өөр зүйлийг хайж байна: үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны үндэс. Тэд тендерийн дайнуудын эмх замбараагүй байдалд нэн шаардлагатай тогтвортой гараа авчирдаг. Тэдний ажил бол таны худалдаж авах гэж яарч байгаа байшинг хууль ёсны дагуу найдвартай байлгах, мөрөөдлийн худалдан авалтыг удаан үргэлжилсэн хар дарсан зүүд болгон хувиргах далд өр төлбөргүй байх явдал юм.

Хуулийн далд эрсдэлийг илрүүлэх

Бүтцийн стандарт үзлэг нь гоожиж дээвэр эсвэл эвдэрсэн утас зэрэг бие махбодийн асуудлыг илрүүлэхэд тохиромжтой. Гэсэн хэдий ч энэ нь илчлэхгүй байгаа зүйл бол хууль эрх зүйн болон захиргааны асуудлууд бөгөөд үүнээс ч илүү өндөр өртөгтэй байж болох юм. Яг энэ үед өмгөөлөгчийн нарийн нягт нямбай шалгалт нь зайлшгүй хамгаалалтын давхаргыг нэмж өгдөг.

Тэд галзуу наймаанд амархан анзаарагддаггүй газруудыг ухаж авдаг:

• VvE (Сууц өмчлөгчдийн холбоо) Эрүүл мэнд: Тэд VvE-ийн тэмдэглэл, санхүүгийн бүртгэл, урт хугацааны засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөг сайтар хянаж үзэх болно. Муу удирдлагатай VvE нь таныг гэнэтийн томоохон засварыг нөхөхийн тулд гэнэтийн их хэмжээний хураамж авах эрсдэлд оруулж болзошгүй юм.
• Зөвшөөрөл ба бүсчлэлийг дагаж мөрдөх: Өргөтгөл, засвар бүрийг хотын захиргаанаас зохих зөвшөөрөлтэйгээр хийсэн гэдгийг танай өмгөөлөгч баталгаажуулдаг. Хууль бусаар барьсан өргөтгөл нь таны засахад маш үнэтэй асуудал болж магадгүй юм.
• Ачаалал ба хөнгөлөлтүүд: Тэд хууль эрх зүйн хязгаарлалтыг шалгадаг erfdienstbaarhedenХөршийнхөө цэцэрлэгээр дамжин өнгөрөх зам шиг энэ нь таны өмч хөрөнгөө хэрхэн ашиглаж, эдлэх байдалд ноцтой нөлөөлж болзошгүй юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч таныг худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хууль ёсны цагийн бөмбөгийг устгахаар ажилладаг. Тэдний мөрдөн байцаалт нь танд итгэлтэйгээр урагшлах, нөхцөлийг дахин хэлэлцэх, эсвэл сүйрлийн үр дүнд хүргэж болзошгүй хэлэлцээрээс зүгээр л холдох боломжтой болно.

Худалдагчийн зах зээлд хөрөнгө оруулалтаа хамгаалах

Нидерландад орон сууцны эрэлт хэрэгцээ өндөр байгаа нь худалдагчдад асар их давуу тал олгож байна. 2017 оноос хойш орон сууцны үнийн өсөлт жилээс жилд мэдэгдэхүйц өссөн нь орон сууц, оффис, жижиглэн худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлтийн хомсдолоос үүдэлтэй чиг хандлага юм. Ийм динамик орчинд гүйлгээг удирдах мэргэжлийн хуульчийн зөвлөгөө авах нь тансаглал биш; энэ бол зайлшгүй шаардлага юм. Хэрэв та зах зээлийн чиг хандлагыг сонирхож байгаа бол abnamro.com сайтаас Нидерландын орон сууцны үнийн талаарх дэлгэрэнгүй урьдчилсан мэдээг үзэх боломжтой.

Ийм нөхцөлд худалдан авагчид саналаа онцгой болгохын тулд чухал нөхцөл байдлаас татгалзах дарамтыг мэдэрдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч бол энэхүү эрсдэлтэй түлхэлтийн эсрэг таны бамбай юм. Тэд санхүүжилтийн нөхцөл ( financieringsvoorbehoud ) зэрэг чухал хамгаалалтыг зохих ёсоор боловсруулж, гэрээнд тусгасан эсэхийг баталгаажуулдаг. Тэд өрсөлдөх чадвартай байх, өөрийгөө хамгаалахтай тэнцвэржүүлэх, хурдан шийдвэр гаргах нь аюулгүй байхын тулд танд шаардлагатай бодит зөвлөгөөг өгдөг.

Худалдан авах гэрээний кодыг тайлах, хаах үйл явц

Амжилттай саналаас эхлээд шинэ байшингийнхаа түлхүүрийг авах хүртэлх зам нь хэд хэдэн чухал, хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр алхмуудыг хамардаг. Энэ бүхний гол цөм нь худалдан авах гэрээ буюу koopovereenkomst юм . Энэ баримт бичгийг зүгээр нэг ёс төдий зүйл биш, харин бүхэл бүтэн гүйлгээний гол зураг төсөл гэж үзэх нь хамгийн сайн арга юм.

Эцсийн үнээс эхлээд шилжиж болох огноо хүртэлх бүх нарийн ширийн зүйлс хуудасны дотор түгжигдэнэ. Тийм ч учраас хууль эрх зүйн нарийн шинжилгээ хийх нь зүгээр нэг сайн санаа биш бөгөөд энэ нь туйлын чухал юм.

Гарын үсэг зурсны дараа гэрээ нь худалдан авагч болон худалдагчийн аль алинд нь хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр болно. Гэхдээ энэ нь зайлшгүй урхи биш юм. Нидерландын хуулиар худалдан авагчийн хувьд гурван өдрийн хугацаатай хөөрөх хугацааг ухаалгаар оруулсан байдаг. Хамгийн чухал нь энэ нь шийдвэрлэх нөхцөл ( ontbindende voorwaarden ) гэгддэг тодорхой "гарах заалтууд"-ыг заасан байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн туршлагатай өмгөөлөгч энд үнэлж баршгүй бөгөөд танд тэдгээрийг боловсруулж, хэрэгжүүлэхэд тусалдаг.

Гэрээний чухал заалтуудыг ойлгох

Эдгээр нөхцөл бол таны аюулгүй байдлын сүлжээ юм. Тэд тодорхой чухал шалгуурыг хангаагүй тохиолдолд санхүүгийн ямар ч торгуульгүйгээр гэрээнээс гарах хууль ёсны эрхийг танд олгоно. Хуульч эдгээр заалтыг таны ашиг сонирхлыг хамгаалахын тулд нарийн бичсэн эсэхийг шалгадаг бөгөөд худалдагчид ашиглах боломжтой тодорхой бус цоорхой үлдээхгүй.

Танд тохиолдох хамгийн нийтлэг бөгөөд амин чухал нөхцөлүүд нь:

• Санхүүжилтийн нөхцөл (financieringsvoorbehoud): Энэ нь магадгүй ихэнх худалдан авагчдын хувьд хамгийн чухал зүйл юм. Энэ нь таныг ипотекийн зээлээ баталгаажуулахын тулд дөрвөөс зургаан долоо хоногийн тодорхой хугацааг тодорхойлдог. Хэрэв таны санхүүжилт унасан бол энэ заалт нь худалдан авалтыг хууль ёсны дагуу цуцлах боломжийг олгоно.
• Бүтцийн судалгааны заалт (bouwkundig voorbehoud): Энэ заалт нь барилгын мэргэжлийн хяналт шалгалтаар урьдчилан тохиролцсон хэмжээнээс илүү зардал гарах ноцтой согогийг илрүүлсэн тохиолдолд буцаах боломжийг танд олгоно.
• Үндэсний моргейжийн баталгааны (NHG) заалт: Хэрэв та ипотекийн зээлээ баталгаажуулахын тулд NHG схемд найдаж байгаа бол энэ заалт нь таны өргөдлийг татгалзсан тохиолдолд гэрээнээс гарах боломжийг олгоно.

Хүчин төгөлдөр шийдвэрийн нөхцөлгүйгээр гэрээнээс буцах гэж оролдох нь ноцтой алдаа юм. Стандарт торгууль нь худалдан авалтын үнийн дүнгийн 10% -иар хязгаарлагддаг бөгөөд энэ нь санхүүгийн хувьд сүйрэлд хүргэж болзошгүй цохилт юм. Тийм ч учраас гарын үсэг зурахаасаа өмнө өмгөөлөгч эдгээр заалтуудыг сайтар хянаж үзэх нь маш чухал юм.

Гарын үсэг зурсан гэрээнээс нотариатаар шилжүүлэх хүртэл

Худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурж, бүх нөхцөл хангагдсаны дараа (эсвэл та эдгээрээс татгалзахаар шийдсэн) үйл явц нь эцсийн үйлдэл болох хаалт руу шилждэг. Энэ бол таны үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч болон иргэний хуулийн нотариатын үүрэг нь ялгаатай, гэхдээ төгс нэмэлт юм. Өмгөөлөгч чинь гэрээг шалгаж, танд зөвлөгөө өгөх ажлыг аль хэдийн хийсэн. Одоо нотариатч эцсийн шилжүүлгийг гүйцэтгэдэг төвийг сахисан албан тушаалтнаар орж ирдэг.

Нотариатч нь өмчлөлийн албан ёсны, журмын дагуу шилжүүлэх ажлыг хариуцдаг. Таны өмгөөлөгч таныг нотариатын албанд очихоос өмнө шилжүүлж буй хэлцэл аюулгүй, шударга, таны ашиг сонирхолд нийцэж байгаа эсэхийг баталгаажуулдаг .

Бүх алхамыг ойлгох нь чухал бөгөөд хууль эрх зүйн мэргэжилтэн таныг алхам бүрээр саадгүй явахад туслах болно. Нотариатын газарт та хоёр гол баримт бичигт гарын үсэг зурна: таныг албан ёсоор өмчлөгч болгодог шилжүүлгийн акт ( akte van levering ) болон барьцааны гэрчилгээ ( hypotheekakte ). Эдгээрийг гарын үсэг зурж, Газрын бүртгэлийн газарт ( Kadaster ) бүртгүүлсний дараа уг үл хөдлөх хөрөнгө албан ёсоор, эцэст нь таных болно.

Санхүү, татварын гол үр нөлөөг ойлгох

Та үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа худалдан авах үнэ нь үнэндээ зөвхөн эхлэлийн цэг юм. Нидерландад гүйлгээ бүр таны бэлэн байх ёстой санхүүгийн болон татварын томоохон үүрэг хариуцлагатай байдаг. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн өмгөөлөгч үнэлж баршгүй зүйл юм. Тэд танд наалтны үнээс цааш харахад тусалж, нийт хөрөнгө оруулалтын тодорхой дүр зургийг гаргаж, гэнэтийн зардлаас зайлсхийхийг баталгаажуулдаг.

Энэхүү хууль эрх зүйн удирдамж нь таны худалдан авалтын санхүүгийн бүрэн байдлыг удирдахад чухал ач холбогдолтой юм. Таны тулгарах хамгийн том нэмэлт зардал бол үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлгийн татвар буюу overdrachtsbelasting буюу аливаа үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авахад ногдуулдаг татвар юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч таныг энэ нарийн төвөгтэй хэсэгт чиглүүлж, зөв ​​​​төлбөрийг төлөхийг баталгаажуулж, мөн хамгийн чухал нь таны авах эрхтэй аливаа чөлөөлөлтийг ашиглах боломжтой.

Шилжүүлэх татварын кодыг тайлах

Нидерландад нэг төрлийн шилжүүлгийн татвар байдаггүй. Таны төлөх хувь хэмжээ нь таны хувийн нөхцөл байдал болон үл хөдлөх хөрөнгөө юу хийхээр төлөвлөж байгаагаас хамаарна. Энэ бол хууль зүйн зөв зөвлөгөө авах нь ялангуяа хөрөнгө оруулагчдад асар их хэмнэлт авчрах чухал салбар юм.

Эндээс үндсэн ханшийг товч харна уу:

• Үндсэн оршин суух хувь: Хэрэв та үндсэн оршин суух газраа амьдрахаар орон сууц худалдаж авах гэж байгаа бол бага хувь 2% хамаарна.
• Хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийн хувь хэмжээ: Бусад бүх үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд, тухайлбал, арилжааны барилга, хоёр дахь орон сууц, эсвэл худалдаж авахаар түрээслэх хөрөнгө оруулалт гэх мэт - илүү огцом хувьтай байна. 10.4% цэнэглэгддэг.
• Эхлэгчийн чөлөөлөлт (Эхлэгчид): 18-35 насны анхны худалдан авагчид үндсэн байраа болгохоор зорьж байгаа бол тодорхой үнэ хүртэлх үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлгийн татвараас бүрэн чөлөөлөгдөж болно.

Туршлагатай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч зөвхөн зөв татварын хувь хэмжээг зааж өгөхөөс илүү зүйлийг хийдэг. Тэд татварын хамгийн сайн үр дүнд хүрэхийн тулд таны хэлцлийг зохион байгуулахад тусалдаг. Тэд таныг чөлөөлөх, эсвэл бага тарифт хамрагдах эсэхийг тодорхойлдог хууль эрх зүйн нарийн ширийн зүйлийг ойлгодог бөгөөд энэ нь танд хэдэн арван мянган еврог хэмнэх боломжийг олгодог.

Татварын хууль тогтоомж байнга өөрчлөгдөж байгаа нь энэхүү мэргэжлийн удирдамжийг улам бүр чухал болгож байна. Нидерландын татварын бодлого тогтмол шинэчлэгддэг бөгөөд эдгээр өөрчлөлтүүд нь өмгөөлөгч үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний талаар хэрхэн зөвлөгөө өгөхөд шууд нөлөөлдөг. Жишээлбэл, 2025 оны Нидерландын татварын төлөвлөгөөнд одоогийн шилжүүлгийн татварын хувь хэмжээг хадгалах болно гэдгийг мэдэх нь ирээдүйг төлөвлөж буй аливаа хөрөнгө оруулагч эсвэл хөгжүүлэгчийн хувьд чухал мэдээлэл юм.

Эдгээр зохицуулалтын өөрчлөлтүүд танай өмгөөлөгчийг шинээр гарч ирж буй бэрхшээл, боломжуудын талаар гүнзгий мэдлэгтэй байхыг шаарддаг, ялангуяа орон сууцны болон арилжааны өмчийн хувьд өөр өөр дүрэм үйлчилдэг тул. Энэхүү туршлага нь таны гүйлгээг анхнаасаа татварын ачааллыг багасгахын тулд бүтэц зохион байгуулалтад оруулж, хөрөнгө оруулалтын урт хугацааны санхүүгийн амжилтыг баталгаажуулахад тусална.

Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн талаархи нийтлэг асуултууд

Голландын өмчийн хуулийн ертөнцөд хөл тавих нь төөрдөг байшин, ялангуяа танил бус бүх нэр томъёо, журмын дагуу явж байгаа мэт мэдрэмж төрүүлдэг. Хэрэв та итгэлтэйгээр шийдвэр гаргахыг хүсч байвал тодорхой, шууд хариулт авах нь туйлын чухал юм. Энд бид хүмүүс Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, худалдах, удирдах үед гарч ирдэг хамгийн түгээмэл асуултуудын заримыг авч үзэх болно.

Үүнийг өөрийн суурь мэдлэг гэж бодоорой. Эдгээр үндсэн зарчмуудыг сайн ойлгох нь үйл явцыг тайлж, хэн юу хийдгийг тодруулж, таныг замд тулгарч болох аливаа сорилтод бэлтгэхэд тусална.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч, нотариат хоёрын ялгаа юу вэ?

Энэ нь магадгүй Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн системд анхаарлаа хандуулах хамгийн чухал ялгаа бөгөөд эндээс л эндүүрэл их гардаг. Тэдний үүрэг нь огт өөр бөгөөд тэд хэрхэн ялгаатай болохыг мэдэх нь таны ашиг сонирхлыг хамгаалах түлхүүр юм.

Иргэний эрх зүйн нотариатч буюу notaris нь Титэм хаанаас томилогдсон төрийн албан хаагч юм. Тэд аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд хуулиар шаардлагатай, төвийг сахисан тал юм. Тэдний гол ажил бол шилжүүлгийн акт ( akte van levering ) болон ипотекийн акт ( hypotheekakte ) зэрэг албан ёсны баримт бичгийг гүйцэтгэх явдал юм. Үндсэндээ тэдний үүрэг бол хэлцэл хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр, зөв ​​​​бүртгэгдсэн, худалдан авагч болон худалдагчид аль алинд нь шударгаар үйлчлэхийг баталгаажуулах явдал юм.

Нөгөөтэйгүүр, үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч ( vastgoedadvocaat ) бол таны хувийн хууль эрх зүйн хамгаалагч юм. Тэдний цорын ганц үнэнч байдал бол танд л байдаг.

Нотариус бол шүүгч бөгөөд тоглоом дүрмийн дагуу явагдах эсэхийг шалгадаг. Өмгөөлөгч бол таны дасгалжуулагч бөгөөд таныг ялах стратегийг боловсруулдаг.

Таны өмгөөлөгчийн эрхэм зорилго бол таныг эрсдэлээс хамгаалах явдал юм. Тэд гэрээнд нуугдмал алдаа байгаа эсэхийг нягталж, таны өмнөөс илүү сайн нөхцөлүүдийг хэлэлцээр хийж, хууль эрх зүйн гүнзгий хяналт шалгалт хийж, маргаан гарсан тохиолдолд таны өмнөөс тэмцэх болно. Нотариатч бол гэрээг албан ёсоор баталгаажуулдаг хүн бол таны өмгөөлөгч бол нотариатын ширээнд хүрэхээс өмнө танд тохирох гэрээг баталгаажуулдаг хүн юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хэр үнэтэй вэ?

Энэ бол практик асуулт бөгөөд чухал асуулт юм. Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч хөлслөх зардал нь таны хэрэг хэр төвөгтэй, хуульчийн туршлагаас хамаарч өөр өөр байж болно.

Ихэнх өмгөөлөгчид цагийн хөлсөөр ажилладаг бөгөөд энэ нь ихэвчлэн цагт 200-500 еврогийн хооронд , дээр нь НӨАТ (Нидерландын НӨАТ)-ын хооронд хэлбэлздэг. Стандарт худалдан авалтын гэрээг хянах гэх мэт илүү энгийн ажлын хувьд зарим нь тогтмол төлбөртэй багц санал болгож магадгүй юм.

Та эхний чатынхаа үеэр тэдний хураамжийн тодорхой задаргаа, зардлын нарийвчилсан тооцоог асуух нь маш чухал юм. Энэхүү ил тод байдал нь төсөв зохиох, аливаа гэнэтийн гэнэтийн зүйлээс зайлсхийхэд зайлшгүй шаардлагатай. Тийм ээ, энэ бол нэмэлт зардал, гэхдээ та эрсдэлтэй гэрээ, далд доголдол эсвэл ирээдүйн хууль эрх зүйн тулалдаанд учирч болзошгүй санхүүгийн гамшигтай харьцуулах хэрэгтэй. Урьдчилан сэргийлэх үнэ нь бараг үргэлж эмчилгээний зардлын багахан хувийг эзэлдэг.

Өмгөөлөгч VvE маргааныг шийдвэрлэхэд тусалж чадах уу?

Мэдээж. Үнэндээ, Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо ( Vereniging van Eigenaars эсвэл VvE) доторх санал зөрөлдөөн нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд байр худалдаж авсны дараа хууль эрх зүйн туслалцаа авах шаардлагатай болдог гол шалтгаануудын нэг юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгч нь эдгээр төвөгтэй, ихэвчлэн сэтгэл хөдлөлийн хувьд хүнд нөхцөл байдлыг шийдвэрлэхэд төгс тохирно.

Тэд хэрхэн туслахыг эндээс үзнэ үү:

• Нарийн хэвлэхийг тайлбарлах нь: Тэд VvE-ийн нарийн төвөгтэй дүрэм, дүрмүүдийн үг хэллэгийг таслан зогсоож чадна (хуваах), хурлын тэмдэглэл хөтлөхдөө эрх, үүргийг тодорхой тайлбарлана.
• Шударга бус шийдвэрийг эсэргүүцэх: Хэрэв та VvE буруу шийдвэр гаргасан, шударга бус дүрэм баталсан эсвэл таныг зүй бусаар буруутгасан гэж бодож байвал өмгөөлөгч танд үүнийг албан ёсоор эсэргүүцэхэд тусална.
• Маргааныг шийдвэрлэх: Тэд таныг хурал цуглаан дээр төлөөлөх эсвэл хэрэв шаардлагатай бол засвар үйлчилгээ, дүрэмд өөрчлөлт оруулах, санхүүгийн асуудал гэх мэт асуудлаар VvE-ийн эсрэг шүүх хуралдаанд оролцох боломжтой.

VvE-ийн дотоод улс төр, хууль эрх зүйн асуудлыг өөрөө шийдэхийг оролдох нь жинхэнэ толгойны өвчин байж болно. Өмгөөлөгч нь таны өмгөөлөгчөөр ажиллаж, байшингийн эзний хувьд таны эрх хамгаалагдсаныг баталгаажуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигч бүрийн хувьд VvE-ийн үүрэг хариуцлагыг оролцуулан санхүүгийн бүрэн үүргээ ойлгох нь чухал юм. Хуулийн мэргэжилтэн танд бүхэл бүтэн дүр зургийг харахад тусална.