Нидерландад урьдчилсан худалдан авалтын гэрээ нь огт урьдчилсан гэрээ биш юм. Үүний Голланд нэршил болох voorlopige koopovereenkomst нь түүхэн буруу нэршил юм: худалдан авагч болон худалдагч хоёулаа гарын үсэг зурсны дараа хүчин төгөлдөр гэрээ байгуулагдах бөгөөд аль ч тал нь зүгээр л явж болохгүй. Байшин худалдаж авч буй хэрэглэгч шалтгаангүйгээр худалдан авалтаа цуцлах гурван хоногийн хугацаатай; үүний дараа гарах цорын ганц зам бол санхүүжилтийн нөхцөл, нөгөө талын зөвшөөрөл, эсвэл татан буулгах хууль ёсны үндэслэл зэрэг тохиролцсон нөхцөл юм.
Voorlopige koopovereenkomst гэж юу вэ
Энэхүү гэрээг түр гэрээ гэж нэрлэдэг, учир нь энэ нь шилжүүлгийн нотариатаар хийгдсэн гэрээнээс өмнө хийгддэг. Энэ нь түр гэрээ гэсэн цорын ганц утга юм. Нидерландын хуулийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл нь зөвхөн иргэний эрх зүйн нотариатч (notaris)-ын баталгаажуулсан, Кадастерт бүртгэгдсэн гэрээгээр дамждаг тул гарын үсэг зурахаас эхлээд гэрээг дуусгах хооронд талууд бие биетэйгээ холбогдсон боловч өмч хараахан гараа шилжүүлээгүй хугацаа ихэвчлэн нэгээс гурван сар байдаг. Худалдан авах гэрээ нь энэ хугацааг зохицуулдаг.
Үүнд байгаа хоёр үүрэг хоёулаа бодитой юм. Худалдагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг тохиролцсон нөхцөлд, задруулаагүй барьцаанаас чөлөөлж өгөх ёстой; худалдан авагч нь үнийг төлж, тохиролцсон өдөр нотариатч дээр очих ёстой. Үүнийг биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээг зөрчсөн гэж үзэж байгаа бөгөөд Нидерландын зах зээл дээр хэрэглэгддэг загвар гэрээнд торгууль ногдуулдаг. Баримт бичигт зүгээр л санаа зорилго бүртгэгдсэн гэж итгэж гарын үсэг зурсан хэн бүхэн хийсэн зүйлээ буруу ойлгосон байна.
Гэрээнд юу багтсан байх ёстой
Талууд объект болон үнийн талаар тохиролцсоны дараа худалдах гэрээ байгуулагдана. Бусад бүх зүйлийг зарчмын хувьд хуулиар баталгаажуулж болох боловч Нидерландын худалдан авах гэрээнд талуудын бүтэн нэр, хаяг, үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын тэмдэглэгээтэй яг тодорхой тодорхойлолт, үнэ, шилжүүлсэн огноо, ямар хөдлөх эд зүйлс багтсан, үл хөдлөх хөрөнгийг хүргэсэн муж улс зэрэг илүү ихийг тэмдэглэсэн байдаг.
Үүнээс гадна хэн ямар эрсдэл хүлээхийг шийддэг заалтууд байдаг. Ямар нөхцөлийг хангасан байх ёстой, хэзээ биелүүлэх ёстой. Худалдан авагч барьцаа төлөх эсвэл банкны баталгаа өгөх эсэх. Худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн талаар юу мэдэгдсэн, худалдан авагч мэдэгдэж буй согог гэж юуг хүлээн зөвшөөрч байгаа. Худалдагч хөрсний бохирдол, газар доорх түлшний сав, асбест, хөшөө дурсгалын статус эсвэл хөрштэйгээ идэвхтэй маргаан зэрэг асуудлыг илчилсэн эсэх. Ихэнх маргаан дууссаны дараа хэзээ ч бичээгүй өгүүлбэрийн талаарх маргаан болж хувирдаг.
Бичгийн маягт болон гурван өдрийн хөргөлтийн хугацаа
Нидерландын Иргэний хуулийн 7:2 дугаар зүйл (Burgerlijk Wetboek) нь мэргэжил эсвэл бизнесийн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй хувь хүн орон сууц худалдаж авсан тохиолдолд хамаарна. Үүнээс хоёр дүрэм гарч ирнэ. Худалдан авалтыг бичгээр хийх ёстой тул үнийн талаарх аман тохиролцоо нь орон сууцны хувийн худалдан авагчийг хараахан үүрэг болгоогүй болно. Худалдан авагч нь гарын үсэг зурсан гэрээний хуулбарыг хүлээн авсны дараах өдрөөс эхлэн гурван хоногийн турш хөргөх хугацаатай (bedenktijd) бөгөөд худалдан авалтыг ямар ч шалтгаангүйгээр, ямар ч өр төлбөргүйгээр цуцалж болно.
Гурван нарийн ширийн зүйл нь хэргийг шийддэг. Хугацаа нь Бямба, Ням эсвэл нийтийн амралтын өдрөөс бусад дор хаяж хоёр өдрийг багтаасан байх ёстой тул Баасан гарагийн хүргэлт нь худалдан авагчид амралтын өдрүүдийг зарцуулахгүй. Хугацаа нь гарын үсэг зурсан баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш эхэлдэг тул хүлээлгэн өгөх мөчийг тэмдэглэх ёстой. Мөн энэ эрх нь зөвхөн худалдан авагчид хамаарна: хэлцэлд харамсаж буй худалдагч, мөн компани эсвэл бизнесийн үйл ажиллагааны явцад худалдан авалт хийж буй худалдан авагчид ч мөн адил тайвшрах хугацаа байхгүй. Хамгаалалтыг худалдан авагчийн хохирлоор гэрээгээр шилжүүлж болохгүй.
Хөргөлтийн хугацаа богино бөгөөд үнэмлэхүй юм. Үүнийг хэлэлцээр хийхэд биш, гэрээг шалгуулахад ашиглаарай. Хэрэв ижил талууд зургаан сарын дотор ижил өмчийг шинээр худалдан авбал худалдан авагч гурван өдрийн шинэ хугацаа авахгүй.
Нөхцөл байдал: voorbehoud хэрхэн ажилладаг вэ
Нөхцөл буюу voorbehoud нь хөргөлтийн хугацаа дууссаны дараа худалдан авагчийн гол зугтах зам юм. Хамгийн алдартай нь санхүүжилтийн нөхцөл (financieringsvoorbehoud) бөгөөд хэрэв ипотекийн санал аваагүй бол худалдан авалтыг цуцлах эрхийг худалдан авагчид олгодог. Энэ нь автоматаар хийгддэггүй. Энэ нь зөвхөн гэрээнд бичигдсэн тохиолдолд л оршин тогтнодог бөгөөд зөвхөн тэнд заасан огноо хүртэл хүчинтэй бөгөөд үүнийг ихэвчлэн зөвхөн хугацаанд нь бичгээр мэдэгдэж, татгалзсан тухай баримт бичгээр баталгаажуулснаар л хэрэгжүүлж болно.
Сүүлийн шаардлага нь хүмүүсийг ятгадаг. Хугацааг нь өнгөрөөсөн эсвэл дэмжигдээгүй имэйл илгээсэн худалдан авагч нь нөхцөлийг алдаж, санхүүжүүлэх боломжгүй худалдан авалтад үүрэг хүлээдэг бөгөөд энэ нь торгуулийн заалт нь яг ийм нөхцөл байдалд зориулагдсан болно. Хэрэв ипотекийн зөвлөхөд илүү их хугацаа шаардлагатай бол худалдагчаас бичгээр хугацаа сунгахыг хүсч, мөн бичгээр хугацаа сунгахыг хүс. Бусад нөхцөлүүд бас түгээмэл байдаг: хангалттай барилгын судалгаа, худалдан авагчийн өөрийн байшингаа зарах, зөвшөөрөл олгох эсвэл хотын захиргаанаас зориулалтын дагуу ашиглах талаар эерэг үр дүн гарсан байх.
Барьцаа, банкны баталгаа болон торгуулийн заалт
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудын холбоодын ашигладаг загвар гэрээнд худалдан авагч нь нотариатын үйлчлүүлэгчийн дансанд урьдчилгаа төлбөр төлөх эсвэл хөрөх хугацаа дууссанаас хойш тодорхой долоо хоногийн дотор худалдан авалтын үнийн дүнгийн арван хувьтай тэнцэх хэмжээний мөнгийг банкны баталгаагаар олгохыг шаарддаг. Үүнтэй ижил загварууд нь гэрээг биелүүлээгүй тохиолдолд үнийн дүнгийн арван хувьтай тэнцэх торгуулийг тогтоодог бөгөөд үүнийг гүйцэтгэх үүргээс гадна эсвэл худалдагч гэрээг цуцалсан тохиолдолд нөхөн төлбөр болгон төлдөг.
Торгуулийг автоматаар төлөхгүй. Дүрмээр бол үүргээ биелүүлээгүй талд эхлээд тогтоосон хугацаанд үүргээ биелүүлэхийг бичгээр мэдэгдэх ёстой бөгөөд зөвхөн энэ хугацаа өнгөрсний дараа л үүргээ биелүүлээгүй тал нь үүргээ гүйцэтгээгүй тал болно. Дараа нь хохирогч тал дараах сонголтыг хийнэ: үүргээ биелүүлэхийг шаардах эсвэл татан бууж, торгууль ногдуулах. Шүүх гэрээний торгуулийг бууруулж болох боловч шударга ёс илт шаардсан тохиолдолд л энэ нь хатуу шалгуур юм; шүүгч зүгээр л тоог багасгана гэж үзвэл энэ нь муу төлөвлөгөө юм.
Vormerkung: байр сууриа хамгаалахын тулд худалдан авалтыг бүртгүүлэх
Гарын үсэг зурах болон шилжүүлэх хооронд худалдан авагч илчлэгдэнэ. Худалдагч нь ижил байшинг өөр хүнд зарах, барьцааны зээл олгох эсвэл дампуурч болно, мөн худалдан авах гэрээ нь өөрөө худалдан авагчид зөвхөн хувийн нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Иргэний хуулийн 7:3 дугаар зүйлд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахыг олон нийтийн бүртгэлд бүртгүүлэхийг зөвшөөрдөг. Германы Vormerkung нэрээр алдаршсан энэхүү бүртгэл нь худалдан авагчийг дараа нь худалдах, дараа нь барьцаалах, барьцаалах эсвэл худалдагчийн талд төлбөрийн чадваргүй болохоос хамгаалдаг.
Бүртгэлийг нотариат хийдэг бөгөөд зардал багатай. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг зургаан сарын дотор шилжүүлээгүй бол түүний хүчин төгөлдөр байдал буцаад хүчингүй болж, мөн ижил талуудын хооронд шинэ бүртгэл дахин зургаан сарын хугацаанд хаагдсан тул энэ нь хугацаагүй захиалга биш харин ердийн дуусгах хугацааны бамбай юм. Гурван өдрийн хөргөлтийн хугацаанд бүртгэлд нотариатаар баталгаажуулсан гэрчилгээ шаардлагатай. Дуусахаас өмнө урт хугацааны завсарлагатай эсвэл худалдагчийн санхүүгийн байдал тодорхойгүй байгаа аливаа худалдан авалтын хувьд анхдагчаар баталгаажуулсан байх ёстой.
Ямар нэгэн зүйлд гарын үсэг зурахаас өмнө хэлэлцээрийг таслах
Гэрээ байгуулахаас өмнө юу ч гарын үсэг зураагүй үе шат байдаг бөгөөд Нидерландын хууль тогтоомж үүнийг бүрэн чөлөөтэй орхидоггүй. Эхлэлийн цэг нь тал бүр хэлэлцээрийг тасалдуулж болно. Энэ эрх чөлөө нь нөгөө тал гэрээ байгуулагдахад үндэслэлтэйгээр найдаж болох эсвэл өөр шалтгаанаар гэрээг цуцлах нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй үед дуусдаг; ийм нөхцөлд гэрээг цуцалсан тал зардлыг хариуцах, онцгой тохиолдолд хэлэлцээрийг алдах хариуцлага хүлээх боломжтой. Дээд шүүх 2005 оны 8-р сарын 12-ны өдрийн CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) хэрэгт гаргасан шийдвэртээ энэхүү шалгуурыг тогтоосон бөгөөд үүнийг хатуу мөрддөг: хэлэлцээрийг тасалсан тохиолдолд хариуцлага хүлээх нь дүрэм биш, харин үл хамаарах зүйл юм.
Бизнесийн худалдан авалтын зорилгын захидал
Бизнес эсвэл хувьцаа худалдах үед хэлцэл хийхээс өмнөх баримт бичиг нь зорилгын захидал (intentieverklaring) юм. Энд шошго нь үг хэллэгээс бага чухал юм. Ихэнх зорилгын захидлууд нь арилжааны нөхцөлийг үүрэггүй орхиж, нууцлал, тогтоосон хугацаанд онцгой эрх, зохих шалгалтын зардлыг хэн төлөх, холбогдох хууль тогтоомж, форум гэсэн цөөн хэдэн заалтыг бүрэн үүрэгтэй болгодог. Хэрэв хувьцаа худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурах хүртэл ямар ч хэлцэл байхгүй гэсэн санаатай бол үүнийг нэг хоёрдмол утгагүй өгүүлбэрээр хэлээрэй, учир нь дууссан хэлцэл шиг бичигдсэн захидлыг хэлцэл гэж үзнэ.
Ил тод байдал, мөрдөн байцаалт болон эрсдэлийг шилжүүлдэг заалтууд
Нидерландын хуулиар согогийн хариуцлагыг худалдагчийн задруулах үүрэг болон худалдан авагчийн шалгах үүрэг гэж хуваадаг. Худалдагч нь худалдан авагч асуугаагүй байсан ч хэвийн ашиглалтад саад болж буй согогийн талаар юу мэддэгээ худалдан авагчид хэлэх ёстой; дээвэр гоожиж байгаа эсвэл бүтцийн асуудлын талаар чимээгүй байгаа худалдагч нь худалдан авагчийн хараагүй байдлын ард нуугдаж чадахгүй. Худалдан авагч нь өөрийн зүгээс лавлагааг боломжийн болгоомжтой худалдан авагчийн хийх ёстой бөгөөд энэ нь хуучин үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ихэвчлэн бүтцийн судалгаа гэсэн үг юм.
Хоёр үүрэг хангагдсан тохиолдолд худалдагчийн үүрэг ерөнхийдөө давамгайлдаг: мэдэгдэж буй согогийн талаар чимээгүй байх нь худалдан авагч шалгаагүй тохиолдолд засагддаггүй. Тийм ч учраас стандарт гэрээнд хил хязгаарыг өөрчлөх зорилготой заалтуудын багц багтсан байдаг. Насны заалт (ouderdomsclausule) нь үл хөдлөх хөрөнгө хуучин бөгөөд худалдан авагч барилгын доод стандартыг хүлээн зөвшөөрч байгааг тэмдэглэсэн байдаг. Байранд амьдрахгүй байх заалт (niet-zelfbewoningsclausule)-ийг уг үл хөдлөх хөрөнгөд хэзээ ч амьдарч байгаагүй, тиймээс энэ талаар их зүйл хэлж чадахгүй өв залгамжлагчид болон хөрөнгө оруулагчид ашигладаг. Худалдан авагч нэрлэсэн согогийг хүлээн зөвшөөрсөн заалт нь уг согогийг хэлэлцүүлгээс бүрэн хасдаг.
Эдгээр заалтуудын аль нь ч гэм хоргүй жишиг биш юм. Худалдан авагч дараа нь нэхэмжилж болох зүйлийг тус бүрээр нь нарийсгаж, тохиролцох боломжтой. Хэрэв худалдагч үйл явцын сүүлээр нэгийг нэмбэл үүнийг юу мэдэж байгаагаа асуух дохио гэж үзээд хариултыг имэйлд биш харин гэрээнд тэмдэглэнэ үү.
Гарын үсэг зурахаасаа өмнө юу шалгах хэрэгтэй
Худалдан авч буй зүйлийнхээ тайлбарыг борлуулалтын товхимолтой харьцуулж биш, харин кадастрын хуулбар болон төлөвлөгөөтэй харьцуулж уншина уу. Таны найдаж буй нөхцөл бүр баримт бичигт байгаа эсэхийг, түүнийг хэрэгжүүлэх огноо, журамтай эсэхийг шалгаарай. Дуусах огноог таны ипотекийн саналын хугацаа дуусах огноотой, хэрэв та мөн зарж байгаа бол өөрийн борлуулалтын хугацаа дуусах огноотой харьцуулж шалгана уу. Худалдагчийн мэдэгдсэн зүйл болон та юуг хүлээн авснаа шалгаарай, учир нь та үл хөдлөх хөрөнгийг байгаагаар нь хүлээн авах заалт нь таны дараа нь авах арга хэмжээг эрс хязгаарладаг.
Хоёр зүйлд тусад нь анхаарал хандуулах хэрэгтэй. Согогийн талаарх гомдлыг илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд гаргах ёстой; хөдлөх эд хөрөнгийн хэрэглэгчийн худалдан авалтад хамаарах хоёр сарын тогтмол дүрэм нь байшин худалдан авахад хамаарахгүй боловч хойшлуулах нь худалдан авагчийн нэхэмжлэлийг алдахад хүргэдэг. Мөн шилжүүлгийн татвар, ипотекийн хүүгийн хөнгөлөлт болон таны сонгосон бүтцийн татварын аливаа үр дагавар нь таны өмгөөлөгч эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн агентын асуудал биш харин татварын зөвлөхийн асуудал юм.
Law and More Худалдан авагч болон худалдагчдын Нидерландын худалдан авах гэрээг хянаж, төсөл боловсруулж, нөхцөл, дуусах хугацааг тохиролцож, хэлцэл бүтэлгүйтэж, торгууль ногдуулсан тохиолдолд арга хэмжээ авдаг. Бидний гэрээт хуульчид Голланд болон Англи хэл дээр ажиллаж, өөрийн байр суурийн талаар тодорхой хариулт өгнө үү. Мөн манай нийтлэлүүдийг үзнэ үү Нидерландад байшин худалдаж авах болон газар дээр нотариатын үүрэг, эсвэл холбоо барих Law & More B.V. Хөргөлтийн хугацаа дуусахаас өмнө гэрээгээ шалгуулах.
