Нидерландын хуульд өмчлөх болон урт хугацааны түрээсийн эрх нь хоёулаа өмчийн эрх бөгөөд тэдгээрийн хоорондох ялгаа нь таны эзэмшдэг зүйл юм. Өмчлөгч нь Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 5:1-р зүйлийн дагуу газар болон түүнтэй байнга холбогдсон бүх зүйлийг эзэмшдэг. Түрээслэгч (erfpachter ) нь BW-ийн 5:85-р зүйлийн дагуу газрын түрээс ( canon )-ийн хариуд болон гэрчилгээнд бүртгэгдсэн нөхцөлөөр өөр хэн нэгний, ихэвчлэн хотын захиргаа эсвэл байгууллагын газрын эзэмшигчийн газрыг эзэмших, ашиглах өмчийн эрхтэй .
Дараах гурван практик ялгаа бий. Эхнийх нь цаг хугацааны явцад гарах зардал юм: газрын түрээсийг төлөх бөгөөд түрээсийн гэрээ нь тогтмол биш, харин тодорхой хугацаанд үргэлжилдэг бол түрээсийг хугацаа бүрийн төгсгөлд дахин үнэлдэг бөгөөд энэ нь мэдэгдэхүйц өсөлтөд хүргэж болзошгүй юм. Хоёр дахь нь нөхцөлүүд өөрсдөө юм. Түрээсийн гэрээ нь юу барих, үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн ашиглах, өөрчлөлт хийхэд зөвшөөрөл шаардлагатай эсэх, хугацааны төгсгөлд юу болохыг зохицуулдаг бөгөөд эдгээр нөхцөл нь дараагийн худалдан авагчдыг хүлээдэг. Гурав дахь нь санхүүжилт юм: зээлдүүлэгчид хугацаа хязгаартай түрээсийн гэрээг бүрэн эзэмшлээс өөрөөр үнэлдэг бөгөөд орон сууцны зээлээс цөөн жил үлдсэн хугацаа нь таны зээлж авах боломжтой зүйлийг хязгаарладаг.
Түрээсийн гэрээ дуусахад, BW-ийн 5:99 дүгээр зүйлд түрээслэгч нь газар дээрх барилга байгууламж, байгууламжийн үнийн дүнгийн нөхөн төлбөр авах эрхтэй гэж заасан байдаг бөгөөд хэрэв гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол. Тиймээс худалдан авахаасаа өмнө борлуулалтын товхимол биш, гэрээг унших нь чухал алхам юм.
Өмчлөлийн эрх эсвэл түрээсийн эрх: ялгаа нь юу вэ?
With ownership, you own the land and the building. With leasehold, the landowner remains owner of the land and, by accession (Article 5:20 BW), of the building on it; you hold a registered right to use both, which you can sell, mortgage and leave to your heirs.
In Amsterdam and several other Dutch cities, much of the land is issued in leasehold by the municipality, so buying there often means buying a leasehold. Dutch leasehold is not a rental agreement (түрээсийн гэрээ): it is a property right registered in the Land Registry.
Товчхондоо: өмчлөл болон түрээсийн харьцуулалт
Хүснэгтэд гол ялгааг товч харуулав.
| асуудал | эзэмшил | Түрээсийн (erfpacht) |
|---|---|---|
| Таны эзэмшдэг зүйл | Газар ба барилга (5:1 BW зүйл) | A right to hold and use land and building owned by someone else (Article 5:85 BW) |
| Газрын төлбөрийг тасралтгүй төлж байна | Аль нь ч биш | Газар худалдаж аваагүй бол түрээс |
| Үргэлжлэх хугацаа | Хязгааргүй | Үйлдлээс хамааран үргэлжилсэн, тодорхой хугацаанд үргэлжилсэн эсвэл тодорхой хугацаанд үргэлжилнэ |
| Хэрэглээ ба өөрчлөлтүүд | Бүсчлэл болон зөвшөөрөл зэрэг олон нийтийн хуулийн хүрээнд үнэ төлбөргүй | Хэрэв гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол үнэ төлбөргүй; гэрээнд ихэвчлэн хязгаарлалт байдаг |
| Шилжүүлэг ба өв залгамжлал | Чөлөөт | Хэрэв уг гэрээнд газрын эзэмшигчийн зөвшөөрөл шаардагдаагүй бол үнэгүй (BW-ийн 5:91-р зүйл) |
| Засвар үйлчилгээ болон үл хөдлөх хөрөнгийн татвар | Эзэмшигчийн хувьд | Түрээслэгчийн хувьд |
| Баруун талын төгсгөл | Хамааралгүй | Барилгын нөхөн төлбөр, хэрэв хүчин төгөлдөр байдлаар хасагдаагүй бол (5:99 BW зүйл) |
Нидерландын хуулийн дагуу өмчлөл гэдэг нь юу гэсэн үг вэ?
Өмчлөх эрх нь хүний өмч хөрөнгөд эзэмшиж болох хамгийн цогц эрх юм (5:1 BW зүйл). Өмчлөгч нь бусдын эрх болон хуулийг хүндэтгэсэн тохиолдолд өмчийг чөлөөтэй ашиглаж болно.
Газрын өмчлөлд түүнд байнга хавсаргасан барилга байгууламж, байгууламжууд багтана (BW-ийн 5:20-р зүйл). Практикт "чөлөөт хэрэглээ" нь үргэлж нийтийн хуулиар хязгаарлагддаг: байгаль орчин, төлөвлөлтийн төлөвлөгөө ( omgevingsplan ) нь та юу барьж болох, үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн ашиглаж болохыг тодорхойлдог бөгөөд олон өөрчлөлт хийхэд зөвшөөрөл шаардлагатай. Орон сууцны хувьд хуваах акт болон өмчлөгчдийн холбооны дүрэм ( Vereniging van Eigenaars , VvE) мөн хамаарна.
Өмчлөгч нь хэний ч зөвшөөрөлгүйгээр өмчөө зарж, бэлэглэж, барьцаалж, өв залгамжлагчдадаа үлдээж болно. Өмчлөгч нь засвар үйлчилгээ, даатгал, өмчийн татвар ( onroerendezaakbelasting , OZB) болон орон сууцны хувьд VvE-д оруулсан хувь нэмрийг хариуцдаг.
Түрээсийн өмч гэж юу вэ (erfpacht)?
Түрээсийн эрх гэдэг нь танд өөр хүний эзэмшлийн газрыг эзэмших, ашиглах эрхийг олгодог өмчийн эрх юм (BW-ийн 5:85 дугаар зүйл). Үүний хариуд та ихэвчлэн газрын түрээс төлдөг бөгөөд та гэрээний нөхцөлийг дагаж мөрдөх ёстой.
Түрээсийн өмчлөлийг Газрын бүртгэлд ( Кадастер ) бүртгүүлсэн нотариатаар баталгаажуулсан гэрээгээр үүсгэдэг . Нидерландын өмчийн хуульд үүнийг бодит эрх гэж үздэг: энэ нь газрын дараагийн эзэмшигч бүр болон дараагийн түрээслэгч бүрийг үүрэг болгоно. Хэрэв гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээслэгч нь газрыг өмчлөгчийн адил ашиглах эрхтэй (BW-ийн 5:89-р зүйл).
Түрээсийн ямар төрлүүд байдаг вэ?
- Байнгын түрээсийн эрх (eeuwigdurende erfpacht): эрх нь дуусах хугацаагүй. Газрын түрээсийг жил бүр төлөх эсвэл урьдчилан худалдан авч болно. Amsterdam 2016 оноос хойш энэ үндсэн дээр шинэ түрээсийн гэрээ олгож байгаа бөгөөд одоо байгаа түрээслэгчдэд шилжих схемийг санал болгож байна.
- Тасралтгүй түрээс (voortdurende erfpacht): эрх нь дуусах огноогүй боловч газрын түрээсийг тодорхой хугацаанд, жишээлбэл 50 эсвэл 75 жилээр тогтоодог бөгөөд хугацаа бүрийн төгсгөлд дахин үнэлдэг. Энэхүү дахин үнэлэлт нь огцом өсөлтөд хүргэж болзошгүй.
- Тогтмол хугацаатай түрээс: эрх нь тогтоосон өдөр дуусна. Эцэст нь газар нь газрын эзэмшигчид буцаж ирэх бөгөөд түрээслэгч нь хууль ёсны дагуу хасагдаагүй бол барилга байгууламжийн нөхөн төлбөр авах эрхтэй.
Газрын түрээс гэж юу вэ, энэ нь хэрхэн өөрчлөгддөг вэ?
Газрын түрээс ( канон ) нь газрыг ашигласны төлбөр юм. Үүнийг ихэвчлэн инфляцид үндэслэн жил бүр индексжүүлдэг бөгөөд тасралтгүй түрээсийн үед хугацаа бүрийн төгсгөлд ихэвчлэн тухайн үеийн газрын үнэлгээнд үндэслэн дахин үнэлдэг. Олон түрээслэгчид газрын түрээсийг нэг удаагийн төлбөр төлж тодорхой хугацаанд эсвэл үүрд худалдаж авсан байдаг.
Худалдан авсан хугацаа нь таныг дуусах хүртэл хамгаална. Үүний дараа газрын шинэ түрээс хүчинтэй болно. Одоогийн хугацааны дуусах огноог сайтар шалгана уу: хэрэв хэдэн жилийн дотор дуусвал шинэ газрын түрээс нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ болон таны сарын зардалд мэдэгдэхүйц нөлөөлж болзошгүй.
Ерөнхий нөхцөлд юу багтсан бэ?
Ихэнх хотын захиргаа нь ерөнхий түрээсийн нөхцөл ( algemene bepalingen )-ийг ашигладаг бөгөөд үүнийг хуульд заасан байдаг. Эдгээр нь ихэвчлэн дараах дүрмийг агуулдаг:
- зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ, жишээлбэл, зөвхөн орон сууцны зориулалтаар ашиглах эсвэл зочид буудлын бизнес эрхлэхгүй байх;
- заримдаа нэмэлт төлбөртэйгөөр өөрчлөлт, сунгалт эсвэл хэрэглээг өөрчлөх зөвшөөрөл;
- газрын түрээсийг индексжүүлэх, дахин үнэлэх;
- барилгыг арчлах, даатгуулах үүрэг;
- нөхцөлийг зөрчсөн тохиолдолд торгууль ногдуулах эсвэл ажлаас халах.
Түрээсийн гэрээ хэзээ байгуулагдсанаас хамааран ерөнхий нөхцөлийн өөр өөр хувилбарууд хамаарна. Таны худалдаж авч буй үл хөдлөх хөрөнгөд аль хувилбар нь хамаарахыг үргэлж шалгаарай.
Практикт эрх ба үүрэг хоёр хэрхэн ялгаатай байдаг вэ?
Түрээслэгч нь практик дээр бараг л өмчлөгч юм: тэд барилгын зардал, эрсдэлийг хариуцаж, зарж, бусдад дамжуулж болно. Ялгаа нь газрын түрээс болон газрын эзэмшигчийн тогтоосон нөхцөлд оршино.
Үл хөдлөх хөрөнгийг хянах
Өмчлөгч нь нийтийн хуулийн хүрээнд өмчийг өөрчилж болно. Түрээслэгч нь зарчмын хувьд мөн адил зүйлийг хийж болно (BW-ийн 5:89-р зүйл), гэхдээ гэрээнд ихэвчлэн газар өмчлөгчийн зөвшөөрлийг шаардаж, хугацааг сунгах, ашиглалтыг өөрчлөх эсвэл өмчийг орон сууц болгон хуваахыг шаарддаг. Зөвшөөрөлгүйгээр үйлдэл хийх нь торгууль ногдуулах эсвэл ноцтой тохиолдолд гэрээг цуцлахад хүргэж болзошгүй.
Зардал ба үүрэг хариуцлага
Эзэмшигч болон түрээслэгч хоёулаа засвар үйлчилгээ, даатгалын төлбөрийг төлдөг. Түрээслэгч нь мөн газрын түрээсийг төлдөг. Өмчлөгчийн өмчийн татварыг (OZB) өмчлөх эрх эсвэл өөр өмчийн эрхээр өмчлөгчийн эзэмшилд байгаа хүн төлдөг тул түрээсийн гэрээнд түрээслэгч үүнийг төлдөг. Түрээслэгч нь "хязгаарлагдмал засвар үйлчилгээний үүрэгтэй" гэсэн хуучин санаа нь түрээсийн талаарх буруу ойлголт юм; Нидерландын түрээсийн гэрээний дагуу засвар үйлчилгээ нь түрээслэгчийнх юм.
Шилжүүлэг ба өв залгамжлал
Түрээсийн газрыг зарж, барьцаалж, өмчлөлийн адил өвлөн авч болно. Газрын гэрчилгээнд шилжүүлэхэд газрын эзэмшигчийн зөвшөөрөл шаардлагатай байж болно (BW-ийн 5:91-р зүйл). Хэрэв газрын эзэмшигч үндэслэлгүйгээр татгалзвал дүүргийн шүүх уг зөвшөөрлийг сольж болно. Өв залгамжлалын хувьд түрээсийн өмч нь өв залгамжлагчдад шилждэг; зөвшөөрөл шаардлагагүй. Гадаадаас худалдан авагчдын хувьд дүрэм журам ижил байдаг; хил дамнасан талуудын талаар олон улсын бизнесийн эрх зүйн талаархи манай нийтлэлийг үзнэ үү.
Газар өмчлөгч түрээсийн гэрээг цуцалж болох уу?
Only in limited cases. Under Article 5:87 BW, the landowner may only terminate if the leaseholder has failed to pay the ground rent for two consecutive years or seriously breaches other obligations. The landowner must then pay the leaseholder the value of the leasehold, minus what the leaseholder owes (Article 5:87(2) BW). The leaseholder may terminate the leasehold themselves, unless the deed provides otherwise.
Түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахад хуучин түрээслэгч нь одоо байгаа барилгуудын үнийн дүнгийн нөхөн төлбөр авах эрхтэй (BW-ийн 5:99-р зүйл). Тухайн гэрээнд зөвхөн тодорхой тохиолдолд, жишээлбэл, газрыг орон сууцанд зориулаагүй, эсвэл түрээслэгч гэрээг цуцалснаас болж дуусгавар болсон тохиолдолд л уг нөхөн төлбөрийг хасч болно.
Түрээсийн эрх нь санхүүжилт болон татварт хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийг ипотекийн зээлээр санхүүжүүлж болох боловч зээлдүүлэгчид нөхцөл байдлыг сайтар хянадаг. Газрын түрээс нь таны зээлийн чадварыг бууруулдаг тогтмол зардал бөгөөд богино хугацааны үлдэгдэл нь асуудал үүсгэж болзошгүй.
Ипотекийн
Зээлдүүлэгчид таны хэр их зээл авах боломжтойг тооцоолохдоо газрын түрээсийг харгалзан үздэг. Тогтмол хугацаатай түрээс эсвэл удахгүй дуусах худалдан авах хугацаатай олон зээлдүүлэгчид хугацаа нь орон сууцны зээлийн хугацаатай тэнцүү байхыг шаарддаг. Байнгын түрээс болон газрын түрээсийг үүрд худалдан авах тохиолдолд уг үл хөдлөх хөрөнгийг ихэвчлэн бараг бүрэн өмчлөлийн адил авч үздэг.
татварын
Таны амьдардаг байшингийн хувьд газрын түрээсийн тогтмол төлбөрийг өөрийн байшингийн өртгөөр ( өөрийн өмчийн вон ) Голландын орлогын албан татварт хасдаг. Газрын түрээсийг худалдаж авахад зориулсан нэг удаагийн төлбөрийг хасдаггүй. Хэрэв та газрын түрээсийг худалдаж авахад мөнгө зээлсэн бол уг зээлийн хүүг зарчмын хувьд орон сууцны зээлийн хүү болгон хасаж болно. Татварын зөвлөхтэй өөрийн нөхцөл байдлыг шалгаарай; бид татварын бүтцийн талаар зөвлөгөө өгдөггүй.
Is leasehold the same as renting?
No. Many businesses use “leasing” to mean renting premises, but in Dutch law that is a lease agreement (түрээсийн гэрээ), not leasehold. A tenant does not acquire a property right and does not bear the costs of the building.
For retail and hospitality premises, tenants have strong protection, including a minimum term of five plus five years (Article 7:292 BW); for offices, protection is more limited (Article 7:230a BW).
What should you check as a home buyer?
The deed, the general conditions and the ground rent position decide your costs. The notary registers the transfer, but the purchase agreement is usually signed before the notary gets involved, so check these points first.
- Check the type of leasehold (perpetual, continuous or fixed-term) and the end date of the current period.
- Check the current ground rent, whether it has been bought off and until when, and how the new ground rent will be calculated.
- Check which version of the general conditions applies and whether you need consent for alterations or a transfer (Article 5:91 BW).
- Ask whether the ground rent can be bought off or converted to perpetual leasehold or full ownership under a municipal scheme.
- Get confirmation that your lender accepts the leasehold conditions.
- Use the three-day cooling-off period after the signed purchase agreement has been handed over (Article 7:2 BW), and include a condition allowing you to withdraw if the leasehold conditions differ from what you were told.
Бизнес эрхлэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
For business premises, the permitted use in the deed matters most, because a change of use often requires the landowner’s consent and sometimes a higher ground rent.
- Check that the permitted use in the deed matches your activity, for example office, retail, hospitality or industry.
- Check consent requirements and extra payments for a change of use, extension or splitting into units.
- Check conditions on activities and environmental impact on industrial sites.
- Compare the total cost of ground rent over your planned holding period, including the expected reassessment.
- If you only need premises to use, compare with renting, where the lease rules of Articles 7:230a and 7:290 BW apply.
What can we do for you with ownership and leasehold?
Манай оффисуудаас Eindhoven болон Amsterdam, бидний үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчид advise individuals and businesses on buying property, leasehold conditions and disputes with landowners; for commercial leases, see our түрээсийн хуульч хуудас.
- We review the leasehold deed and the applicable general conditions before you sign the purchase agreement.
- We check the ground rent position, the next reassessment and the options to buy off or convert.
- We draft protective conditions for the purchase agreement.
- We request consent from the landowner for a transfer or change of use, or ask the subdistrict court to replace it.
- We act for you when a landowner threatens termination or a dispute arises about ground rent.
Дүгнэлт
- An owner owns the land and the building (Article 5:1 BW); a leaseholder holds a property right to use land and building owned by someone else (Article 5:85 BW).
- Түрээсийн эрхийн хувьд та газрын түрээсийг төлдөг бөгөөд үүнийг худалдан аваагүй л бол хугацаа бүрийн төгсгөлд дахин үнэлж болно.
- Түрээслэгч нь засвар үйлчилгээ болон үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлдөг бөгөөд гэрээнд заасан зөвшөөрлийн шаардлагын дагуу түрээсийн эд хөрөнгийг зарж, барьцаалж, өв залгамжлагчид үлдээж болно.
- Газар өмчлөгч нь газрын түрээсийг хоёр жилийн турш төлөөгүй эсвэл ноцтой зөрчил гаргасан тохиолдолд л гэрээгээ цуцалж болох бөгөөд дараа нь түрээслэгчдэд нөхөн төлбөр төлөх ёстой.
- Худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө гэрээ болон ерөнхий нөхцөлийг уншиж, газрын түрээсийн байршил болон зээлдүүлэгчийн шаардлагыг шалгана уу.
Түгээмэл асуултууд
Өмчлөх, түрээслэх хоёрын гол ялгаа нь юу вэ?
With ownership, you own the land and the building (Article 5:1 BW). With leasehold (erfpacht), you hold a registered property right to use land and building owned by someone else, usually the municipality, in return for a ground rent and on the conditions in the deed (Article 5:85 BW).
Нидерландад түрээсийн гэрээ түгээмэл байдаг уу?
Тийм ээ, ялангуяа зарим хотод. Amsterdam issues much of its land in leasehold, and since 2016 new leaseholds there are perpetual. Other municipalities also use leasehold, and several offer schemes to buy off the ground rent or convert to full ownership.
Түрээсийн гэрээний дагуу засвар үйлчилгээ болон үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг хэн төлдөг вэ?
The leaseholder. Under a Dutch leasehold, the leaseholder bears the maintenance and insurance of the building and pays the owners’ part of the property tax (OZB), in addition to the ground rent. Periodic ground rent for a home you live in is deductible for income tax; a lump-sum buy-off is not.
Би түрээсийн өмчөө зарж эсвэл өв залгамжлагчид үлдээж болох уу?
Yes. A leasehold can be sold, mortgaged and inherited. The deed may require the landowner’s consent for a sale; if the landowner refuses without reasonable grounds, the subdistrict court can replace that consent (Article 5:91 BW). No consent is needed for an inheritance.
