Үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх аман гэрээ нь Нидерландын хуулийн дагуу ихэнх тохиолдолд хүчин төгөлдөр байдаг боловч хувийн худалдан авагчдад хамгийн чухал тохиолдолд хүчин төгөлдөр бус байдаг. Байшин худалдаж авч буй хувь хүн худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулсны дараа л үүрэг хүлээдэг (Нидерландын Иргэний хуулийн 7:2-р зүйл, BW); Тиймээс байшингийн талаарх аман "хэлэлцээр" нь худалдан авагч болон худалдагчийн аль алинд нь үүрэг хүлээхгүй.
Энэ үл хамаарах зүйлээс бусад тохиолдолд гэрээ нь хэлбэргүй бөгөөд жинхэнэ бэрхшээл нь нотлох баримт юм. Доор бид аман өмчийн гэрээ хэзээ хүчин төгөлдөр болох, хэрхэн нотлох, үе шат бүрт юуг бичгээр тэмдэглэхийг тайлбарлах болно.
Агуулгын хүснэгт
Нидерландын хуулийн дагуу гэрээ хэзээ хүчин төгөлдөр болдог вэ?
BW-ийн 6:217 дугаар зүйлийн дагуу гэрээ нь санал болон түүнийг хүлээн авснаар үүсдэг. BW-ийн 3:37(1) дугаар зүйлийн дагуу хуульд өөрөөр заагаагүй бол мэдэгдэл ямар ч хэлбэрээр хийгдэж болох тул аман тохиролцоо эсвэл бүр үйлдэл нь хангалттай байж болно.
Нидерландын хуульд нийтлэг эрх зүйн тогтолцооны нэгэн адил "харгалзан үзэх" шаардлага байхгүй бөгөөд залилангийн ерөнхий хууль байдаггүй. Шаардлагатай зүйл бол үндсэн нөхцөлүүдийн талаар тохиролцоо хийх, үүрэг хүлээх хүсэл эрмэлзэлтэй байх явдал юм; BW-ийн 6:227 дугаар зүйлийн дагуу үүрэг нь хангалттай тодорхойлогдох ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийн хувьд энэ нь дор хаяж өмч, үнэ, талууд гэсэн үг юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээг хэзээ бичгээр байгуулах ёстой вэ?
BW-ийн 7:2(1) зүйлийн дагуу, хэрэв худалдан авагч нь мэргэжил эсвэл бизнесийн үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй хувь хүн бол орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах ажиллагааг бичгээр хийх ёстой. Гэрээнд гарын үсэг зурах хүртэл аль ч тал үүрэг хүлээхгүй тул худалдагч тантай амаар тохиролцсоны дараах өдөр нь илүү өндөр саналыг хүлээн авч болно.
Худалдан авагч гарын үсэг зурсан гэрээг хүлээн авсны дараа BW-ийн 7:2(2) зүйлд худалдан авагч шалтгаангүйгээр худалдан авалтыг цуцалж болох гурван хоногийн хөргөлтийн хугацаа (bedenktijd)-ийг заасан байдаг. BW-ийн 7:2(4) зүйлийн дагуу эдгээр дүрмийг худалдан авагчийн хохирлоор хүчингүй болгож болохгүй.
Ямар гэрээг аман хэлбэрээр хийж болох вэ?
Бичгийн хэлбэрийн дүрэм нь орон сууц худалдаж авч буй компани, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө, эсвэл хоёр бизнесийн хоорондын борлуулалтад хамаарахгүй. BW-ийн 7:201-р зүйлийн дагуу түрээсийн гэрээ (huur) нь орон сууц болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хууль ёсны хэлбэрийн шаардлага тавьдаггүй боловч бараг бүх түрээслүүлэгч практик дээр бичгээр түрээсийн гэрээ ашигладаг.
Гарын үсэг зурсан гэрээ нь өмчлөлийг шилжүүлэхэд хангалттай юу?
Үгүй. BW-ийн 3:89 дүгээр зүйлийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл нь зөвхөн иргэний эрх зүйн нотариатын өмнө үйлдэгдэж, олон нийтийн бүртгэлд (Кадастер) бүртгэгдсэн нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээгээр дамжин шилждэг. Худалдан авах гэрээ нь бичгээр болон аман хэлбэрээр зөвхөн шилжүүлэх үүргийг бий болгодог. BW-ийн 7:3 дугаар зүйлийн дагуу худалдан авах гэрээг өөрөө бүртгүүлж болох бөгөөд энэ нь худалдан авагчийг хожим нь борлуулалт хийх эсвэл худалдагчийн зүгээс тулгах дарамтаас хамгаалдаг.
Аман тохиролцоо гэдгийг хэрхэн нотлох вэ?
Гэрээнд найдаж буй тал нь гэрээ байгуулагдсан бөгөөд түүнд юу гэж заасан болохыг нотлох ёстой. Нидерландын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн (Rv) 152 дугаар зүйлийн дагуу нотлох баримтыг ямар ч аргаар гаргаж өгч болох бөгөөд шүүх үүнийг чөлөөтэй үнэлнэ.
И-мэйл, WhatsApp мессеж, нэхэмжлэх, төлбөрийн бүртгэл болон гэрчийн мэдүүлэг бүгд тооцогдоно. Ярианы дараа шууд илгээсэн баталгаажуулах имэйл нь юу тохиролцсон, нөгөө талын эсэргүүцээгүй зүйлийг тодорхойлсон нь практик дээр хамгийн хүчтэй нотлох баримт юм. Зан төлөв нь бас чухал: хэрэв түрээслэгч нүүж орж, түрээслүүлэгч хэдэн сарын турш түрээсийг зөвшөөрсөн бол түрээсийн гэрээг амархан байгуулдаг.
Хэрэв хэлэлцээрүүд тасалдвал яах вэ?
Гэрээ байгуулаагүй байсан ч хэлэлцээрийг ахисан шатанд нь таслах нь хариуцлага хүлээлгэх шалтгаан болдог. Нидерландын шүүхийн практикт, нөгөө тал нь гэрээ байгуулагдаж байгаад үндэслэлтэйгээр найдаж чадахгүй, эсвэл бусад шалтгаанаар цуцлах нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй бол нэг тал хэлэлцээрийг тасалдуулж болно; энэ тохиолдолд ихэвчлэн гарсан зардлын нөхөн төлбөрийг төлөх шаардлагатай байж болно.
Хувийн орон сууц худалдан авагчийн хувьд энэ замыг 7:2 BW зүйлээр хязгаарладаг: бичгээр үйлчлэх дүрэм нь хэрэглэгч худалдан авагчийг хамгаалахын тулд яг тохирч байгаа бөгөөд худалдагч гарын үсэг зурах хүртэл өөр хүнд зарах эрх чөлөөтэй. Бизнесийн байгууллагуудын хооронд хэлэлцээр хэрхэн дууссан нь хэлэлцээр хэрхэн явагдаж байгаатай адил чухал юм.
Хэрэв аман гэрээ хүчин төгөлдөр бол шүүхийн шийдвэр юу байж болох вэ?
BW-ийн 3:296 дугаар зүйлийн дагуу зээлдүүлэгч нь үүргээ биет хэлбэрээр гүйцэтгэхийг шаардаж болох тул шүүх хүчин төгөлдөр гэрээгээр үүрэг хүлээсэн худалдагчийг шилжүүлэхэд хамтран ажиллахыг тушааж болно. Хэрэв худалдагч үүрэг гүйцэтгэхгүй бол худалдан авагч нь гэрээг цуцалж, хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж болно.
Нидерландын хуульд хүчин төгөлдөр бус гэрээг хүчин төгөлдөр гэрээ болгон хувиргадаг "хэсэгчлэн гүйцэтгэл"-ийн тусдаа зарчим байдаггүй. Хэрэв BW-ийн 7:2 дугаар зүйлийн маягтын шаардлагыг хангаагүй бол амаар өгсөн амлалтад тулгуурлан хийсэн төлбөр эсвэл сайжруулалт нь заавал биелүүлэх худалдан авалт үүсгэхгүй; хамгийн ихдээ шударга бус хөрөнгөжилт эсвэл хохирлын нэхэмжлэл гарч болзошгүй.
Худалдан авагчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
- 7:2 BW зүйл хамаарах эсэхийг шалгана уу: орон сууцны хувийн худалдан авагчийн хувьд та гарын үсэг зурсны дараа л үүрэг хүлээнэ.
- Хэрэв танд эргэлзэж байвал гарын үсэг зурсан гэрээг хүлээн авсны дараа гурван өдрийн сэрүүцлийн хугацааг ашиглаарай.
- Аман тохиролцоо бүрийг имэйлээр нэн даруй баталгаажуулж, хариуг нь хадгална уу.
- 7:3 BW зүйлийн дагуу худалдан авах гэрээг бүртгүүлэхийг авч үзнэ үү.
- Бичгээр гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө төлбөр хийх эсвэл сайжруулалт хийх хэрэггүй.
Худалдагч эсвэл түрээслүүлэгчийн хувьд та юуг шалгах ёстой вэ?
- Бизнесийн худалдан авагч эсвэл түрээслэгчтэй хийсэн аман гэрээ нь хүчин төгөлдөр байж болохыг анхаарна уу.
- Хэрэв та хараахан үүрэг хүлээхийг хүсэхгүй байгаа бол аливаа санал нь гэрээнд хамаарах болно гэдгийг бичгээр мэдэгдээрэй.
- Үл хөдлөх хөрөнгө, үнэ, огноо, нөхцөлийг нэг гарын үсэгтэй баримт бичигт тэмдэглэнэ үү.
- Харилцаагаа тасалсны хариуцлагын эрсдэлийг хязгаарлахын тулд хэлэлцээрийг тодорхой бөгөөд цаг тухайд нь дуусгах.
- Хэрэв та гэрээг хүлээн зөвшөөрөхийг хүсэхгүй байгаа бол түрээс эсвэл төлбөр хүлээн авахгүй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн аман гэрээний тусламжтайгаар бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчид худалдан авагч, худалдагч, түрээслэгч, түрээслэгчдэд зөвлөгөө өгдөг.
- Бид аман хэлэлцээр эсвэл мессеж солилцох нь хүчин төгөлдөр эсэхийг үнэлдэг.
- Та гарын үсэг зурахаас өмнө бид худалдан авах гэрээ эсвэл түрээсийн гэрээг хянаж эсвэл ноороглодог.
- Бид тохиролцсон зүйлийн нотлох баримтуудыг цуглуулж, цэгцэлдэг.
- Бид үүргээ биелүүлээгүй тухай мэдэгдэл эсвэл гүйцэтгэл эсвэл хохирлын нэхэмжлэлийн төслийг боловсруулдаг.
- Бид хэлэлцээр тасалдсан гэсэн нэхэмжлэлийг үнэлж байна.
Дүгнэлт
- Нидерландын гэрээ нь ерөнхийдөө хэлбэргүй байдаг (3:37 ба 6:217 BW зүйл).
- Хувийн орон сууц худалдан авагч нь зөвхөн бичгээр байгуулсан гэрээгээр хязгаарлагдах бөгөөд гурван хоногийн турш хөрвөх хугацаатай байдаг (7:2 BW зүйл).
- Арилжааны борлуулалт болон түрээсийн гэрээг амаар хийж болно; сорилт нь нотлох баримт юм.
- Өмчлөлийг зөвхөн нотариатаар баталгаажуулж, бүртгүүлснээр шилжүүлнэ (BW-ийн 3:89-р зүйл).
- Аман тохиролцоог бичгээр нэн даруй баталгаажуулна уу.
Түгээмэл асуултууд
Нидерландад байшин худалдаж авах аман гэрээ хүчин төгөлдөр үү?
Хэрэв худалдан авагч нь хувь хүн бол үгүй. BW-ийн 7:2-р зүйлийн дагуу хэрэглэгч орон сууц худалдаж авах нь бичгээр хийгдэх ёстой бөгөөд гарын үсэг зурах хүртэл аль ч тал үүрэг хүлээхгүй. Гарын үсэг зурсны дараа худалдан авагч гурван өдрийн турш харилцан ойлголцох хугацаатай.
Аман түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр үү?
Тийм ээ. BW-ийн 7:201-р зүйлд түрээсийн гэрээнд ямар ч маягтын шаардлага тавиагүй тул орон сууц эсвэл бизнесийн байрны аман түрээс хүчин төгөлдөр байна. Нотлох баримт нь асуудал юм: төлбөр, түлхүүрийг хүлээлгэн өгөх, мессежээр юу тохиролцсоныг харуулж болно.
Амаар тохиролцсоныг хэрхэн батлах вэ?
Rv-ийн 152 дугаар зүйлийн дагуу нотлох баримтын аливаа хэлбэрийг зөвшөөрнө: имэйл, мессеж, төлбөрийн бүртгэл болон гэрчүүд. Хамгийн сайн нотлох баримт бол ярианы дараа шууд илгээсэн, нөгөө тал нь няцаагаагүй баталгаажуулах имэйл юм.
Худалдан авах гэрээ нь намайг эзэмшигч болгодог уу?
Үгүй. BW-ийн 3:89 дүгээр зүйлийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл нь зөвхөн олон нийтийн бүртгэлд бүртгэгдсэн нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээгээр шилждэг. Худалдан авах гэрээ нь шилжүүлэх үүргийг бий болгодог бөгөөд үүнийг шүүх BW-ийн 3:296 дугаар зүйлийн дагуу хэрэгжүүлж болно.
