Нидерландын түрээслүүлэгчийн хувьд таны үүрэг нь Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 7:203 дугаар зүйлийн дагуу нэг зарчимд үндэслэдэг: та үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглахад бэлэн болгож, тохиролцсон хэрэглээнд тохиромжтой байлгах ёстой. Та үүнийг сайн нөхцөлд хүлээлгэн өгч, түрээслэгч согогийг мэдэгдсэний дараа засварлаж (BW-ийн 7:206 дугаар зүйл), мөн түрээслэгчийн үл хөдлөх хөрөнгийг эдлэхэд саад учруулахгүй байх ёстой.
Хоёр хязгаарлалт чухал юм. Өдөр тутмын жижиг засварууд нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгчийнх бөгөөд эдгээр засварууд нь түрээсийн гэрээний дагуу биш, харин BW-ийн 7:217 дугаар зүйлийн дагуу засгийн газрын Жижиг Засварын Тогтоолын (Besluit kleine herstellingen) дагуу "жижиг" гэж тооцогддог. Таны засварын үүрэг нь ихэвчлэн түрээслэгчийн тайлангаас согогийн талаар мэдсэний дараа л эхэлдэг бөгөөд энэ тайлан нь түрээсийн төлбөрийг бууруулах боломжтой огноо юм.
Агуулгын хүснэгт
Түрээслүүлэгчийн хувьд та юу өгөх ёстой вэ?
7:203 BW зүйлд түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэгчид өгөх, түрээсийн гэрээ хүчинтэй байх хугацаанд ашиглах боломжтой байлгах үүрэг хүлээсэн. Үүний зэрэгцээ, 7:204 BW зүйлд согог гэж юуг тооцохыг заасан бөгөөд 7:206 BW зүйлд үүнийг засах үүргийг нэмж оруулсан.
Тохиролцсон хэрэглээ нь "боломжтой" гэсэн үгийг тодорхойлдог. Түрээсийн гэрээний дагуу түрээс нь дараахь зүйлийг хамарч болно.
- бие даасан эсвэл бие даасан бус амьдрах орон зай (7:232-7:282 BW зүйл);
- жижиглэн худалдааны орон зай (7:290-7:310 BW зүйл);
- 7:230a BW зүйлийн тусдаа дэглэмд хамаарах бусад бизнесийн орон зай, оффисууд.
Та энэ үүргээ биелүүлсэн эсэхийг та болон түрээслэгч түрээсийн гэрээнд зориулалтын дагуу бичсэн зүйлээс нь хамааран шүүнэ. Гэрээнд яг ямар хэрэглээг зааж өгнө үү, учир нь дүүргийн шүүхийн (kantonrechter) өмнө гарсан маргааны үр дүн нь ихэвчлэн яг үүн дээр тулгуурладаг.
Практикт энэ нь түрээслэгчийн тухайн тодорхой хэрэглээнд шаардлагатай үндсэн байгууламжуудыг хамардаг.
Байшинд хэзээ согог гардаг вэ?
BW-ийн 7:204 дүгээр зүйлийн дагуу согог гэдэг нь түрээслэгчээс хамааралгүй, түрээслэгч тухайн төрлийн сайн арчилгаатай эд хөрөнгөөс хүлээж болох таашаал авахад саад учруулж буй нөхцөл байдал, онцлог эсвэл бусад нөхцөл байдлыг хэлнэ. Дараа нь BW-ийн 7:206 дугаар зүйлд түрээслэгч хүссэн тохиолдолд засвар хийхийг танд үүрэг болгоно.
BW-ийн 7:204 дүгээр зүйлийн дагуух шүүхийн практикт "таашаал авах" гэдэг нь өргөн утгатай. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн бодит байдлаас гадна хүртээмжтэй байдал эсвэл гадаад төрх байдал зэрэг бусад зүйлийг хамарч болно. Гэсэн хэдий ч түрээслэгч нь ижил төрлийн сайн арчилгаатай үл хөдлөх хөрөнгөөс илүү ихийг хүлээж чадахгүй.
7:204(3) BW зүйлийн дагуу дараах зүйлс нь согог биш юм.
- түрээслэгчийн буруу эсвэл эрсдэлийн үндсэн дээр үүссэн нөхцөл байдал;
- өдөр тутмын амьдралын чимээ шуугианд ер бусын бага тэсвэрлэх чадвар гэх мэт түрээслэгчтэй биечлэн холбоотой нөхцөл байдал;
- замын хөдөлгөөний чимээ эсвэл хажуугийн тагтнаас гарах чимээ гэх мэт ямар ч эрхийн нэхэмжлэлгүйгээр гуравдагч этгээдийн бодит саад тотгор;
- цэцэрлэгээр дамжин өнгөрөх эрхийг шаардаж байгаа боловч хэзээ ч ашигладаггүй хөрш гэх мэт ямар ч бодит саад бэрхшээлгүйгээр нэхэмжилсэн эрх.
Хэрэв та хожигдвол түрээслэгч юу хийж чадах вэ?
Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийг хугацаанд нь эсвэл бүрэн хэмжээгээр ашиглах боломжгүй, эсвэл согогтой бол түрээслэгч нь BW-ийн 7:206-7:210 зүйлийн дагуу дөрвөн үндсэн арга хэмжээ авах боломжтой.
- Засвар. Хэрэв энэ нь боломжгүй эсвэл танаас үндэслэлтэйгээр шаардах боломжгүй зардлыг шаардахгүй бол та согогийг засах ёстой (7:206(1) BW зүйл). Хэрэв та засвар хийхээс татгалзсан эсвэл хугацаанд нь засвар хийгээгүй бол түрээслэгч засварыг зохион байгуулж, түрээсийн төлбөрөөс боломжийн зардлыг хасч болно; энэхүү хамгаалалтыг түрээслэгчийн хохирлоос хасч болохгүй (7:206(3) BW зүйл).
- Түрээсийн бууралт. BW-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу түрээслэгч согогийг зохих ёсоор мэдэгдсэн өдрөөс эхлэн, хэрэв энэ нь үргэлжилсэн хугацаанд бууруулж, дүүргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж болно. Орон сууцны түрээсийн хувьд, хэрэв та бичгээр мэдэгдснээс хойш зургаан долоо хоногийн дотор ноцтой согогийг засаагүй бол түрээслэгч Түрээсийн шүүхэд (Huurcommissie) хандах боломжтой. Шүүх түрээслэгчийн хүсэлт гаргаснаас хойш сарын эхний өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөрийг одоогийн түрээсийн 20%, 30% эсвэл 40% хүртэл түр хугацаагаар бууруулна.
- Татан буулгах. Хэрэв таны засах шаардлагагүй согог нь хүлээгдэж буй таашаалыг бүрэн боломжгүй болговол түрээслэгч болон түрээслүүлэгч хоёулаа шүүхээс гадуур бичгээр мэдэгдэж түрээсийн гэрээг цуцалж болно (7:210 BW зүйл). Хэрэв нөгөө тал үүнийг эсэргүүцвэл асуудал шүүхэд хүрнэ.
- Нөхөн олговор. BW-ийн 7:208 дугаар зүйлийн дагуу хохирол нь зөвхөн танд хамааралтай тохиолдолд л нөхөн төлбөр төлөх ёстой: жишээлбэл, та эд хөрөнгийг арчилж тордоогүй, эсвэл түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах үед та үүнийг мэдэж байсан эсвэл мэдэх ёстой байсан, эсвэл та түрээслэгчид эд хөрөнгө байхгүй гэж хэлсэн зэргээс шалтгаалан энэ нь үүссэн.
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
7:203-7:210 BW зүйлийн дагуух ихэнх маргаан тодорхойгүй түрээсийн гэрээ эсвэл тайлангаа орхигдуулснаас эхэлдэг. Дараах зүйлсийг шалгана уу:
- Түрээсийн гэрээнд тохиролцсон хэрэглээ болон таны үзүүлж буй байгууламжийг яг тодорхой заасан уу?
- Та эхэнд нь гарын үсэг зурсан үзлэгийн тайланд (opleveringsrapport) үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлыг тэмдэглэдэг үү?
- Та согогийн тайлан бүрийг огноогоор нь тэмдэглэдэг үү? Учир нь энэ огноо нь засварын үүрэг болон 7:207 BW зүйлийн дагуу бууралтыг эхлүүлдэг үү?
- Түрээсийн шүүхийн журмаас зайлсхийхийн тулд орон сууцны түрээслэгчдийн бичгээр өгсөн мэдээлэлд зургаан долоо хоногийн дотор хариу өгдөг үү?
- Таны түрээсийн гэрээнд засварын ажлыг Бага зэргийн засварын тухай тогтоолоос гадна түрээслэгчид шилжүүлэх үү? Орон сууцны хувьд энэ заалт хэрэгжихгүй (7:217 BW зүйл).
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
Түрээслэгчийн хувьд таны байр суурь нь BW-ийн 7:206 дугаар зүйлийн дагуу та согогийг хэрхэн, хэзээ мэдэгдсэнээс ихээхэн хамаарна. Дараах зүйлсийг шалгана уу:
- Та дутагдлыг бичгээр мэдэгдэж, огноо, зураг, хуулбарыг нь хадгалсан уу?
- Энэ засвар нь Бага зэргийн засварын тухай тогтоолоор танд ногдуулсан жижиг засваруудын нэг мөн үү?
- Та BW 7:206(3) зүйлийн дагуу өөрөө засвар хийхээсээ өмнө түрээслүүлэгчид зохих хугацаа өгсөн үү?
- Орон сууцны хувьд: Түрээсийн шүүхэд өргөдөл гаргахын тулд бичгээр мэдүүлснээс хойш зургаан долоо хоног өнгөрсөн үү?
- Түрээсийн төлбөрийг бууруулахаар тохиролцох эсвэл шийдэх хүртэл та түрээсийн төлбөрөө бүрэн төлсөөр байна уу? Түрээсийг нэг талын суутгах нь таныг төлбөрөө төлөхгүй байх эрсдэлд оруулна.
Бид таны өмнөөс түрээслүүлэгчийн үүргийн талаар юу хийж чадах вэ?
Манай түрээсийн хуульчид байшингийн эзэд болон түрээслэгчдэд согог болон засварын маргаантай холбоотой асуудлуудад туслалцаа үзүүлдэг.
- We review your lease and the defect report.
- Бид засварлах хугацааг тодорхой бичсэн согогийн мэдэгдэл эсвэл түрээслүүлэгчийн хариуг боловсруулдаг.
- Бид BW-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу түрээсийн боломжийн бууралтыг тооцоолсон.
- Бид хүсэлтийг бэлтгэж, Түрээсийн шүүхэд эсвэл дүүргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргадаг.
- Бид BW-ийн 7:210 дугаар зүйлийн дагуу гэрээг цуцлах эсвэл BW-ийн 7:208 дугаар зүйлийн дагуу хохирлын нөхөн төлбөрийн нэхэмжлэл гаргах боломжтой эсэхийг үнэлж байна.
Байр түрээслүүлэгч барьцаа болон үйлчилгээний төлбөрөөс юу авч болохыг барьцаа болон үйлчилгээний төлбөрийн тухай нийтлэлд дурдсан болно.
Дүгнэлт
- Та уг өмчийг тохиролцсон хэрэглээнд ашиглах боломжтой болгох ёстой (BW-ийн 7:203-р зүйл) бөгөөд түрээслэгч согогийг мэдэгдсэний дараа засварлах ёстой (BW-ийн 7:206-р зүйл).
- Согог гэдэг нь түрээслэгчээс хамааралгүй, түрээслэгчийн хүлээж болох таашаалыг хязгаарладаг аливаа нөхцөл байдлыг хэлнэ (7:204 BW зүйл).
- Түрээслэгч нь засвар хийхийг шаардах, түрээсийн төлбөрийг бууруулахыг шаардах, эсвэл эдлэх боломжгүй болсон тохиолдолд түрээсийн гэрээг цуцлах боломжтой (7:210 BW зүйл).
- Түрээсийн шүүхийн өмнө бичгээр тайлан гаргаснаас хойш зургаан долоо хоног өнгөрсний дараа хүсэлт гаргаснаас хойш сарын эхний өдрөөс эхлэн бууруулалтыг тооцно.
- Хэрэв согогийг та байрны эзэн гэж үзэж болох бол л нөхөн төлбөр төлөх ёстой (7:208 BW зүйл).
Түгээмэл асуултууд
Хэрэв би согогийг засахгүй бол түрээслэгч түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больж болох уу?
Үгүй. Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэг талын байдлаар хойшлуулж болохгүй. Түрээслэгч нь BW-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөрийг бууруулахыг шаардаж болно, эсвэл танд засвар хийх боломж олгосны дараа засварыг зохион байгуулж, түрээсийн төлбөрөөс боломжийн зардлыг хасаж болно (BW-ийн 7:206(3) дугаар зүйл).
Өдөр тутмын жижиг засварыг хэн хариуцдаг вэ?
Орон сууцны хувьд түрээсийн гэрээнд юу гэж зааснаас үл хамааран BW-ийн 7:217 дугаар зүйл болон Бага зэргийн засварын тухай тогтоолын (Besluit kleine herstellingen) дагуу түрээслэгч өдөр тутмын жижиг засварыг гүйцэтгэнэ.
Хэрэв би үл хөдлөх хөрөнгийг огт ашиглахаас татгалзвал яах вэ?
Түрээслэгч нь түрээсийн гэрээг бууруулах эсвэл хэрэв эдлэх боломжгүй болсон тохиолдолд 7:210 BW зүйлийн дагуу түрээсийн гэрээг цуцлахыг дүүргийн шүүхэд шаардаж болно.
Түрээслэгч согогийг тодорхой аргаар мэдээлэх ёстой юу?
Хуулинд маягт заагаагүй боловч бичгээр мэдэгдэл нь таныг согогийн талаар мэдсэн гэж тооцогдох өдрийг тогтоодог. Энэ өдрөөс эхлэн засварын төлбөр болон түрээсийн бууралт эхэлдэг бөгөөд орон сууцны түрээсийн хувьд Түрээсийн шүүхээс оролцохыг хүсэхээс өмнөх зургаан долоо хоногийн хугацаа эхэлнэ.
