Түрээсийн шүүх (Huurcommissie): журам, хугацаа, зардал

Хэрэв та түрээсээ хэт өндөр, үйлчилгээний төлбөрийн мэдэгдэл буруу, эсвэл түрээслүүлэгч ноцтой согогийг засахгүй гэж бодож байвал та үргэлж шүүхэд хандах шаардлагагүй. Ихэнх түрээсийн маргааны хувьд хамгийн эхний бөгөөд хамгийн хямд арга бол Хуур комисс юм: маргааныг үнэлж, шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийг шалгаж, хоёр талын хувьд заавал биелүүлэх шийдвэр гаргадаг үндэсний байгууллага. Энэ нийтлэлд юуг шийдэж болох, юуг шийдэж болохгүй, хугацаа, зардал, журам хэрхэн явагдах, дүүргийн шүүх хэзээ хамгийн сайн арга болохыг тодорхойлсон болно.

Хуур комисс гэж юу вэ, юу биш вэ

Хуур комисс нь өөрийгөө түрээслэгч болон түрээслэгчдийн хоорондох маргаанд албан ёсны шийдвэр гаргадаг хараат бус, бие даасан байгууллага гэж тодорхойлдог. Энэ нь 1917 оноос хойш ямар нэгэн хэлбэрээр оршин тогтнож байгаа бөгөөд Дотоод хэргийн яам болон Вант улсын харилцааны яамны харьяанд байдаг. Түүний үүрэг, эрх мэдлийг Нидерландын Иргэний хуулийн 7-р ботийн түрээсийн заалтуудтай хамт уншсан Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-д заасан байдаг. Гурван зүйл чухал юм.

• Энэ бол шүүх биш. Дуудлага хийх хуудас байхгүй бөгөөд журмыг хууль ёсны төлөөлөлгүйгээр ашиглах боломжтой байхаар зохион бүтээсэн. Шийдвэр бол шүүхийн шийдвэр биш юм.
• Гэсэн хэдий ч түүний шийдвэрүүд заавал биелүүлэх үүрэгтэй хэвээр байна. Хууль эрх зүйн комисс шийдвэрийг талуудын хоорондын шинэ гэрээ гэж тодорхойлдог. Хэрэв тэдний аль нэг нь асуудлыг дүүргийн шүүхэд хугацаанд нь хүргүүлэхгүй бол тэд үүнийг л хийх ёстой.
• Түүний эрх мэдэл нь хууль ёсны бөгөөд хязгаарлагдмал байдаг. Энэ нь зөвхөн хууль тогтоох байгууллагаас өөрт нь оноосон маргааны ангиллыг л шийдвэрлэж чадна. Бусад бүх зүйл - цуцлалт, нүүлгэн шилжүүлэх, хохирол, төвөг учруулах, хадгаламж - өөр газар хамаарна.

Аль маргааныг Huurcommissie шийдэх боломжтой

Үүний ажлын гол цөм нь түрээсийн үнэ, үйлчилгээний төлбөр, орон сууцны засвар үйлчилгээний доголдол юм. Өмнө нь энэ харьяалал нь зохицуулалттай (нийгмийн) салбарт хязгаарлагдмал байсан бөгөөд либералчилсан орон сууцны түрээслэгч түрээсийн анхны үнийг үнэлэх нарийн цонхтой байв.

2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй Wet betaalbare huur нь зохицуулалттай дунд зах зээлийн сегментийг бий болгосноор үүнийг өөрчилсөн. Орон сууцны үнэлгээний систем (woningwaarderingsstelsel)-ийн дагуу 144-186 оноо авсан орон сууцнууд одоо зохицуулалттай хязгаарт багтаж байгаа бөгөөд оноонд хууль ёсны түрээсийн дээд хэмжээг хавсаргасан болно. Үүний үр дагавар нь мэдэгдэхүйц юм:

• 2024 оны 7-р сарын 1-ний өдөр болон түүнээс хойш гэрээ байгуулсан, байшин нь 186-аас дээш оноо аваагүй түрээслэгч түрээсийн үнэ, үйлчилгээний төлбөр болон согогийн маргааныг ердийн аргаар гаргаж болно.
• 2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш түрээслүүлэгчид шинэ түрээсийн гэрээнд онооны тооцоо өгөх ёстой бөгөөд энэ нь дээд хэмжээг шалгахад илүү хялбар болгодог.
• Хотын захиргаа 2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш өөрсдийн хэрэгжүүлэх эрх мэдэлтэй болсон бөгөөд уг журмаар түрээслүүлэгч дээд хэмжээнээс илүү төлбөр авдаг бөгөөд энэ нь Хуур комиссын оронд биш, харин хажуугаар нь явдаг маршрут юм.

Цэгийн хил хязгаараас дээгүүрх жинхэнэ либералчилсан орон сууцны түрээслэгч илүү нарийхан нэвтрэх боломжтой: сонгодог арга бол эхний зургаан сарын түрээсийн үнийг үнэлэх явдал юм. Хэрэв энэ нь тухайн орон сууц үнэхээр зохицуулалттай хязгаарт багтаж байгааг харуулж байвал түрээс буурах ёстой бөгөөд Хууль зүйн комисст үүнийг засахыг хүсч болно.

Хэргийн үндсэн ангилалууд

Анхны түрээс (aanvangshuurprijs)

Түрээслэгч нь тохиролцсон түрээсийг онооны оноонд зөвшөөрөгдсөн дээд хэмжээтэй харьцуулахыг Хуур комиссоос хүсдэг. Хэрэв тохиролцсон түрээс өндөр байвал түүнийг бууруулж, зарчмын хувьд түрээсийн гэрээний эхнээс эхлэн хүчин төгөлдөр болгоно. Энэ бол шинээр ирсэн түрээслэгчийн хувьд хамгийн үнэ цэнэтэй өргөдөл бөгөөд хугацаа нь хамгийн их алдагдсан өргөдөл юм.

Жилийн түрээсийн өсөлт

Түрээслүүлэгчид түрээсийн төлбөрийг хуулиар тогтоосон хязгаарын хүрээнд жилд нэг удаа нэмж болох бөгөөд түрээсийн төлбөрийг хууль бус эсвэл хэт өндөр гэж үзсэн түрээслэгч эсэргүүцэж болно. Дараа нь аль тал нь Хууль эрх зүйн комисст хандах ёстой нь тухайн хэсгээс хамаарна - доорх хүснэгтийг үзнэ үү.

Үйлчилгээний төлбөрийн хуулга

Түрээслүүлэгч нь өмнөх жилийн 7-р сарын 1-нээс өмнө жилийн үйлчилгээний төлбөрийн тайлан (jaarafrekening) илгээх ёстой. Үүнийг маргасан эсвэл хэзээ ч хүлээн аваагүй түрээслэгч нь Хууль эрх зүйн комиссоос үүнийг үнэлэхийг хүсч болно. Хэрэглээний үйлчилгээний сарын урьдчилгаа төлбөрийг мөн адил тооцож болно.

Засвар үйлчилгээний доголдол болон түрээсийн бууралт

Хэрэв түрээслүүлэгч ноцтой дутагдлыг засаагүй бол Хуур комисс түрээсийг засах хүртэл түр хугацаагаар бууруулж болно. Согогийг Beleidsboek gebreken-д А, В, С ангилалд ангилдаг бөгөөд ангилал нь түрээсийн хэмжээ хэр зэрэг буурч байгааг тогтоодог: А ангилалд түрээсийн 20 хувь, В ангилалд 30 хувь, С ангилалд 40 хувь хүртэл. Бууралт нь дарамт шахалтын хэрэгсэл юм: энэ нь зөвхөн согогийг засах хүртэл үргэлжилнэ.

Бүх түрээс

Гэрээнд түрээс болон үйлчилгээний төлбөрийг хамтад нь хамарсан нэг хуваагдаагүй дүнг заасан бол түрээслэгч үүнийг хуваахыг шаардаж болно. Эхлээд түрээслүүлэгчид хуваах саналыг тавина. Хууль эрх зүйн комиссын практикт санал болгож буй түрээсийн хэмжээ нь нийт үнийн 55 хувиас доошгүй байх ёстой бөгөөд үйлчилгээний төлбөрийг дор хаяж 25 хувиас өмнө төлөх ёстой. Хэрэв түрээслүүлэгч татгалзсан эсвэл хариу өгөөгүй бол Хууль эрх зүйн комисс хуваах ажлыг хийж болно.

Хэн, хэзээ өргөдөл гаргаж болох вэ

Маргааны төрлөөс хамааран аль ч тал хэрэг үүсгэж болно; төлөөлөгч бичгээр өгсөн итгэмжлэлийн дагуу ажиллаж болно (өмгөөлөгчдөд шаардлагагүй). Хугацаа нь богино бөгөөд хатуу бөгөөд ихэнх өргөдөл бүтэлгүйтдэг.

Хоёр онцлогийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй. Түрээслэгч эхлээд түрээслүүлэгчид бичгээр санал эсвэл мэдэгдэл гаргаж, хууль ёсны хугацааг хүлээгээгүй л бол хэд хэдэн өргөдлийг хүлээн авахгүй: Хууль эрх зүйн комисс нь эхний алхам биш, харин хоёр дахь алхам юм. Согогийн хэрэгт тухайн мэдэгдлийн огноо нь бууралт хэзээ эхлэхийг тодорхойлдог тул огноо, тодорхой, хадгалагдах ёстой.

Хэрхэн өргөдөл гаргах вэ, ямар үнэтэй вэ

Хэрэг нь MijnHuurcommissie-ээр дамжуулан онлайнаар эсвэл Гааг дахь Huurcommissie руу шуудангаар илгээсэн өргөдлийн маягтаар (verzoekschrift) эхэлдэг; хэргийн төрөл бүрт тусдаа маягтууд байдаг. Хэрэв мэдээлэл дутуу байвал Huurcommissie үүнийг асууж, хоёр долоо хоног хүлээх тул маягтыг зохих ёсоор бөглөх нь зүйтэй.

Урьдчилж төлбөр (leges) төлнө. 2026 онд түрээслэгч эсвэл бусад хувь хүн хэрэг бүрт 25 евро төлдөг. Түрээслүүлэгч эсвэл бусад хуулийн этгээд өргөдөл бүрт 300 еврогоос эхлэн төлбөрийг тухайн орон сууцны тоотой хамт Хууль эрх зүйн комиссын төлбөрийн бодлогын номонд (Beleidsboek leges) заасан хэмжээгээр төлдөг. Төлбөрийн хууль ёсны үндэслэл нь Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-ийн 7 дугаар зүйл юм.

Төлбөр нь үр дүнг дагадаг: буруутай гэж тогтоогдсон тал хариуцна. Бүрэн амжилттай өргөдөл гаргагчийн урьдчилгаа төлбөрийг бүрэн буцаан олгоно, хэсэгчлэн амжилттай өргөдөл гаргагчийн талыг нь буцаан олгоно, зардлыг хуваана. Тийм ч учраас түрээслүүлэгчийн хувьд хүлээлгэх нь үнэ цэнэтэй биш юм: давтагдах тохиолдол бүрт нэмэгддэг эрсдэл нь арифметикийг өөрчилдөг.

Процедурыг алхам алхмаар

• Баримт бичгийг бүртгэх, солилцох. Өргөдлийг бүртгэж, төлбөрийг төлсөн бөгөөд нөгөө талыг бичгээр хариу өгөхийг урьсан. Хоёулаа баримт бичгээ ирүүлж болно.
• Сэтгүүлчийн мөрдөн байцаалт. Түрээсийн үнэ, согог болон орон сууцны сайжруулалтын хэрэгт мөрдөн байцаагч (onderzoeker) үл хөдлөх хөрөнгийг шалгаж, тайлан бэлтгэдэг. Талуудад дор хаяж гурван долоо хоногийн өмнө мэдэгдэх ёстой. Түрээслэгч нь орон сууцанд аюулгүй нэвтрэх боломжийг олгох ёстой; хэрэв хойшлуулах цаг тухайд нь, үндэслэлтэй хүсэлт гаргаагүй бол нэвтрэхээс татгалзвал шалгалт хийгдэхгүй бөгөөд хэргийг баримт бичгийн дагуу шийдвэрлэнэ. Үйлчилгээний төлбөрийн хэрэгт тайланг ирүүлсэн баримт бичиг болон өртгийн зүйл тус бүрийн стандарт дүнгээс бэлтгэдэг.
• Тайланд хариу өгөх. Хоёр тал тайланг хүлээн авч, илгээсэн өдрөөс хойш хоёр долоо хоногийн дотор хариу өгөх боломжтой; дээд тал нь хоёр долоо хоногийн хугацаатай нэг удаа сунгах боломжтой.
• Баримт бичгийн талаарх шийдвэр, эсвэл сонсгол. Хэрэв хэрэг тодорхой бол даргалагч нь Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-ийн 20 дугаар зүйлийн дагуу сонсголгүйгээр бичгээр шийдвэрлэж болно - voorzittersuitspraak, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Үгүй бол сонсголыг гурван хүн: сонсголын дарга болон хоёр гишүүний өмнө явуулна. Сонсгол нь зарчмын хувьд онлайнаар явагддаг боловч Хууль эрх зүйн комисс өөрөөр зааварлаж болно. Хуралд оролцоогүй талын талаар асуулт тавих боломжгүй бөгөөд тодорхойгүй асуудлыг тэдний эсрэг шийдвэрлэж болно.
• Шийдвэр. Сонсголын дараа шийдвэрийг ихэвчлэн гурван долоо хоногийн дараа илгээдэг.

Хуулийн хугацаа гэж бий. Хууль ёсны хугацаа гэж байдаг. Хууль эрх зүйн комисс нь төлбөр төлсөн мөчөөс эхлээд анхны шийдвэрийг илгээсэн мөч хүртэлх дөрвөн сарын дотор бичгээр, үндэслэлтэй шийдвэр гаргах ёстой. Энэ нь цөөн тооны хэрэгт алгасдаг бөгөөд Хууль эрх зүйн комисс уг тоо баримтыг нийтэлдэг. 2025 оны жилийн тайландаа дөрвөн сарын дотор шийдвэрлэсэн хэргийн 64 хувийг бүртгэсэн нь 2024 оны 71 хувиас буурсан байна; хэргийн төрлөөр авч үзвэл 2025 оны үзүүлэлт түрээсийн нэмэгдлийн маргааны 97 хувь, онооны маргааны 59 хувь, үйлчилгээний төлбөрийн маргааны 55 хувь, согогийн маргааны 51 хувь байв. Тиймээс үйлчилгээний төлбөрийн хэргүүд хурдан биш - зөвхөн түрээсийн нэмэгдлийн маргаан л найдвартай байдаг. Хугацаа хэтэрсэнээс юу ч автоматаар гардаггүй, гэхдээ хэрэг зогссон үед энэ нь гол хэмжүүр юм.

Шийдвэр гаргасны дараа: заавал биелүүлэх хүчин төгөлдөр байдал, найман долоо хоног, хэрэгжилт

Хуур комиссын шийдвэр нь заавал биелүүлэх хүчин төгөлдөр бөгөөд Нидерландын Иргэний хуулийн 7-р ботийн 262 дугаар зүйлийн дагуу талуудын хооронд шинээр байгуулсан гэрээний дагуу хүчин төгөлдөр болно. Санал зөрөлдсөн аль ч тал нь шийдвэрийг илгээснээс хойш найман долоо хоногийн дотор маргааныг дүүргийн шүүхэд (kantonrechter) гаргах ёстой. Хэрэв аль нь ч тэгэхгүй бол уг шийдвэр нь Хуур комиссын тогтоосон нөхцөлөөр талуудын хооронд эвлэрлийн гэрээний дагуу хүчин төгөлдөр болно.

Даргалагч сонсголгүйгээр шийдвэр гаргасан тохиолдолд хоёр арга зам бий. Талууд шийдвэрийг илгээсэн өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор эсэргүүцэл (verzet) гаргаж болох бөгөөд ингэснээр хэргийг бүрэн бүрэлдэхүүнтэй комисс нэмэлт төлбөргүйгээр дахин хэлэлцүүлэх; эсвэл найман долоо хоногийн дотор шууд дүүргийн шүүхэд шилжүүлж болно. Эсэргүүцлийн талаар комиссын шийдвэр гаргасны дараа шүүхэд хандах найман долоо хоногийн хугацаа дахин эхэлнэ.

Хэрэгжилтийг хангах нь хамгийн их буруу ойлгогддог зүйл юм. Шийдвэр нь талуудыг үүрэг болгодог боловч өөрөө хэрэгжих эрх биш: шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч үүнийг гүйцэтгэж чадахгүй. Хэрэв түрээслүүлэгч түрээсийн төлбөрийг бууруулах шийдвэрийг үл тоомсорловол, эсвэл илүү төлсөн үйлчилгээний төлбөрийг буцаан төлөөгүй бол түрээслэгч нь дүүргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргах ёстой бөгөөд уг шийдвэр нь нэхэмжлэлийн үндэс суурь болдог. Энэ бол өөрөө хэрэгжих биш, харин хүчтэй эхлэлийн байр суурь юм.

Дүүргийн шүүх эхнээсээ зөв зам байх үед

Хуур комисс нь түрээсийн харилцааг бүхэлд нь хянан шийдвэрлэх эрх мэдэлгүй. Маргаантай холбоотой дүүргийн шүүхэд шууд хандана уу:

• түрээсийн гэрээг цуцлах, эсвэл гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг эсэргүүцэх;
• хугацаа хэтэрсэн, саад учруулсан эсвэл зөвшөөрөлгүй ашигласан гэх мэт шалтгаанаар нүүлгэн шилжүүлэх;
• хохирол, торгуулийн заалтууд эсвэл барьцааг буцаан олгох;
• түрээсийн төлбөрийг түр хугацаагаар бууруулахын оронд түрээслүүлэгчийг засвар хийхийг шаардсан захирамж;
• Хууль эрх зүйн комиссын хуулиар олгогдсон эрх мэдлийн гаднах арилжааны байр, эсхүл орон сууц;
• нөгөө талын дагаж мөрдөхгүй шийдвэрийг хэрэгжүүлэх.

Замууд давхцаж байгаа тохиолдолд тэдгээр нь нэгдэх хандлагатай байдаг: эзэмших хүсэлтэй түрээслүүлэгч болон түрээсийн төлбөрийг бууруулах хүсэлтэй түрээслэгч хоёр нь ихэвчлэн нэг шүүгчийн өмнө хоёр асуудлыг шийддэг. Шүүхийн ажиллагаа илүү үнэтэй бөгөөд ихэвчлэн хууль зүйн туслалцаа шаарддаг боловч Хууль зүйн комиссын чадахгүй байгаа арга хэмжээг олгодог.

Гурав дахь зам: хотын захиргааны тайлангийн цэг

2023 оны 7-р сарын 1-нээс хойш Wet goed verhuurderschap нь бичгээр хийсэн гэрээ, барьцаа, үйлчилгээний төлбөрийн ил тод байдал, ялгаварлан гадуурхалт, айлган сүрдүүлэх, цагаач ажилчдын байр суурийн талаар сайн өмчлөлийн үндэсний дүрмийг хэрэгжүүлж, түрээслэгчид зөрчсөн түрээслүүлэгч эсвэл түрээслүүлэгчийн талаар мэдээлэх боломжтой тайлангийн цэг (meldpunt) ажиллуулахыг хотын захиргаа бүрт үүрэг болгосон. Хотын захиргаанууд мөн түрээсийн орон сууц, ажилчдын байранд зөвшөөрлийн шаардлагыг нэвтрүүлж болно. Хэрэгжилтийн хэрэгслүүдэд анхааруулга, захиргааны торгууль ногдуулах, эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг авах зэрэг орно.

Гурван маршрут нь өөр өөр зорилгоор үйлчилдэг бөгөөд зэрэгцээ ажиллаж болно.

• Хуур комисс эдгээр хоёр талын хоорондох түрээс, үйлчилгээний төлбөр эсвэл согогийн байр суурь үнэндээ юу болохыг тодорхойлдог.
• Хотын захиргаа 2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш зохицуулалттай хэсэгт хэт түрээсийн төлбөр зэрэг олон нийтийн ашиг сонирхлын үүднээс ёс зүйн стандартыг мөрддөг. Энэ нь түрээслэгчдэд юу ч олгодоггүй.
• Дүүргийн шүүх түрээсийн харилцааг өөрөө шийдэж, хэрэгжих боломжтой шийдвэрүүдийг гаргадаг.

Хууль бус түрээсийн төлбөртэй тулгарсан түрээслэгч, аюултай байшин, аймшигтай байрны эзэнд энэ гурвуулаа хэрэгтэй байж магадгүй. Дараалал чухал бөгөөд ялангуяа гэрээ цуцлах гэж байгаа тохиолдолд эхлэхээсээ өмнө зөвлөгөө авах нь зүйтэй.

Нотлох баримт: эдгээр хэргийг үнэндээ юу шийддэг вэ

Эдгээр журам нь баримтжуулсан бөгөөд үзлэг хийх тохиолдолд ажиглалтын шинж чанартай байдаг. Тэднийг ялгаж байгаа зүйл нь тийм ч тод биш юм.

• Огноотой гэрэл зургууд. Шүүхэд хандахаар шийдсэн үедээ биш, харин гарч ирэх үед нь согогийг гэрэл зурагт буулга. Өрөөг бүхэлд нь болон нарийн ширийн зүйлийг буулгаж, анхны файлуудыг мета өгөгдөлтэй нь хамт хадгал.
• Харилцаа холбоо. Алдаа дутагдлыг мэдээлж, саналаа бичгээр ирүүлээрэй - имэйл хангалттай бөгөөд ярианаас илүү нотлоход хялбар байдаг. Хариултуудыг хадгалж, чимээгүй бай: илгээсэн саналыг хариу өгөөгүй нь өөрөө зургаан долоо хоногийн цонхыг нээж байгаа баримт юм.
• Шалгалтын тайлан. Ихэвчлэн шийдвэрлэх баримт бичиг байдаг. Ирэнгүүт нь уншиж, хоёр долоо хоногийн хариу өгөх хугацааг зөв ашиглаарай: гадаргуугийн талбай, байгууламж, эрчим хүчний шошго эсвэл согогийн төлөв байдлын талаарх бодит алдааг нотлох баримт хавсаргасан хамт залруулна. Онооны оноог квадрат метр талбай болон холбох хэрэгсэл дээр хожиж, хожигдоно.
• Гэрээ болон мэдүүлэг. Түрээсийн гэрээ, түүнтэй хамт ирсэн онооны тооцоо, бүх үйлчилгээний төлбөрийн хуудсыг болон төлбөрийн баримтыг хадгална уу.
• Огноо. Түрээсийн гэрээ эхлэх огноо болон мэдэгдэл, санал бүрийн огноог тэмдэглэнэ үү. Дээрх бараг бүх хугацаа нь тэдгээрийн аль нэгнээс эхэлнэ.