Хэрэв таны түрээсийн төлбөр хэт өндөр, үйлчилгээний төлбөрийн мэдэгдэл буруу харагдаж байгаа, эсвэл түрээслүүлэгч ноцтой согогийг засахгүй бол та шүүхийн оронд Түрээсийн шүүхэд (Huurcommissie) хандаж болно. Түрээслэгч 25 еврогийн төлбөр төлдөг боловч хугацаа нь хатуу бөгөөд Huurcommissie нь зөвхөн хуулиар өөрт нь оноогдсон маргааны төрлийг л шийдвэрлэж чадна.
Хэрэв тэдний аль нэг нь маргааныг найман долоо хоногийн дотор дүүргийн шүүхэд (kantonrechter) аваагүй бол уг шийдвэр нь хоёр талыг хоёуланг нь үүрэг болгоно (Нидерландын Иргэний хуулийн 7:262 дугаар зүйл, BW). Доор бид ямар маргааныг хянан шийдвэрлэх, хугацаа, зардал, журам, шүүх хэзээ хамгийн сайн арга зам болохыг тайлбарлах болно.
Агуулгын хүснэгт
Хуур комисс гэж юу вэ, юу нь биш вэ?
Хуулийн комисс нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгч болон түрээслэгчдийн хоорондох маргаанд заавал биелүүлэх шийдвэр гаргадаг бие даасан үндэсний байгууллага юм. Түүний эрх мэдэл нь Түрээсийн тухай хууль (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)-аас үүдэлтэй бөгөөд үүнийг 7-р BW номын түрээсийн заалтуудтай хамт уншина уу.
- Энэ бол шүүх биш: дуудлагын хуудас байхгүй бөгөөд та өмгөөлөгчгүйгээр журмыг ашиглаж болно.
- Түүний шийдвэрүүд заавал биелүүлэх ёстой: хэрэв аль нэг тал дүүргийн шүүхэд цагтаа очоогүй бол хоёулаа уг шийдвэрийг зөвшөөрсөн мэтээр хүлээн авна (BW-ийн 7:262-р зүйл).
- Түүний харьяалал хязгаарлагдмал: цуцлах, нүүлгэн шилжүүлэх, хохирол, хүндрэл, барьцаа нь өөр газар хамаарна.
Huurcommissie ямар маргааныг шийдвэрлэх боломжтой вэ?
Голчлон орон сууцны түрээс, үйлчилгээний төлбөр, засвар үйлчилгээний доголдлын талаарх маргаанууд гардаг. Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хууль (Wet betaalbare huur) 2024 оны 7-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсноос хойш энэ нь түрээсийн зах зээлийн хамаагүй том хэсгийг хамарч байна.
Орон сууцны үнэлгээний систем (woningwaarderingsstelsel)-ийн дагуу 144-186 оноо авсан байшингууд одоо зохицуулалттай дунд зах зээлийн сегментэд багтаж байгаа бөгөөд түрээсийн дээд хэмжээ нь оноонд хамааралтай байна. 2024 оны 7-р сарын 1-ний өдөр болон түүнээс хойш гэрээ байгуулсан, байшин нь 186 онооноос хэтрэхгүй түрээслэгч түрээс, үйлчилгээний төлбөр, согогийн талаар ердийн аргаар маргаан үүсгэж болно.
2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш түрээслүүлэгчид шинэ түрээсийн гэрээнд онооны тооцоо өгөх ёстой бөгөөд хотын захиргаа дээд хэмжээнээс давсан түрээсийн эсрэг албадан арга хэмжээ авах боломжтой. 186 онооноос дээш үнэтэй байшингийн түрээслэгч (чөлөөт сектор) нь илүү хязгаарлагдмал хүртээмжтэй байдаг: голчлон эхний зургаан сарын доторх анхны түрээсийн үнэлгээ.
Тохиолдлын үндсэн төрлүүд юу вэ?
Хамгийн түгээмэл тохиолдлууд нь анхны түрээс, жилийн түрээсийн нэмэгдэл, үйлчилгээний төлбөрийн тайлан, засвар үйлчилгээний доголдол болон бүх түрээстэй холбоотой байдаг. Тус бүр өөрийн гэсэн нөхцөл, хугацаатай байдаг.
Анхны түрээс
Та Хуур комиссоос онооны системийн дагуу тохиролцсон түрээсийг хамгийн дээд хэмжээтэй харьцуулахыг хүснэ (7:249 BW зүйл). Хэрэв тохиролцсон түрээс өндөр байвал зарчмын хувьд түрээсийн эхнээс буурна. Шинэ түрээслэгчийн хувьд энэ нь хамгийн үнэ цэнэтэй өргөдөл бөгөөд зургаан сарын хугацаанд хамгийн ихээр алдагддаг өргөдөл юм.
Жилийн түрээсийн өсөлт
Байр түрээслүүлэгч нь хуулиар тогтоосон хязгаарын хүрээнд түрээсийн төлбөрийг жилд нэг удаа нэмэгдүүлж болно. Дараа нь аль тал нь Хууль эрх зүйн комисст хандах ёстой нь тухайн хэсгээс хамаарна; доорх хүснэгт болон түрээсийн төлбөрийн өсөлтийн талаарх манай хуудсыг үзнэ үү.
Үйлчилгээний төлбөрийн хуулга
Байр түрээслүүлэгч нь өмнөх жилийн үйлчилгээний төлбөрийн жилийн тайланг (jaarafrekening) 7-р сарын 1-нээс өмнө танд илгээх ёстой (BW-ийн 7:259-р зүйл). Хэрэв та үүнийг эсэргүүцэж байгаа эсвэл хэзээ ч хүлээн аваагүй бол Хууль эрх зүйн комиссоос үүнийг үнэлэхийг хүсч болно; нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний сар бүрийн урьдчилгаа мөн адил тооцож болно.
Засвар үйлчилгээний доголдол болон түрээсийн бууралт
Хэрэв байрны эзэн ноцтой согогийг засахгүй бол Хуулийн комисс засвар хүртэл түрээсийн төлбөрийг түр хугацаагаар бууруулж болно (7:257 BW зүйл). Согогийн талаарх бодлогын номын дагуу (Gebrekenboek) А, В, С ангиллын согог нь түрээсийн төлбөрийг одоогийн түрээсийн 20, 30 эсвэл 40 хувь хүртэл бууруулж болно; бууралт нь засвар хийгдсэн сарын дараах сарын эхний өдрөөс дуусна.
Бүх түрээс
Хэрэв таны гэрээнд түрээс болон үйлчилгээний төлбөрийн нэг хэмжээг заасан бол та эхлээд түрээслүүлэгчид хуваах санал илгээнэ. Хэрэв түрээслүүлэгч татгалзсан эсвэл хариу өгөхгүй бол Хууль эрх зүйн комисс хуваах ажлыг хийж болно.
Хэн, хэзээ өргөдөл гаргаж болох вэ?
Маргаанаас хамааран түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгч нь хэргийг эхлүүлдэг бөгөөд ихэнх өргөдөл хугацаандаа бүтэлгүйтдэг. Бичгээр өгсөн зөвшөөрөлтэйгээр төлөөлөгч таны өмнөөс ажиллаж болно; өмгөөлөгчид өмгөөлөгч шаардлагагүй.
| Маргааны төрөл | Хэн өргөдөл гаргах вэ | Хугацааны хязгаар |
|---|---|---|
| Анхны түрээс, энгийн түрээс | авах | Түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойш 6 сарын дотор |
| 2024 оны 7-р сарын 1-нээс өмнө байгуулсан анхны түрээсийн хугацаатай гэрээ | авах | Хугацааны хугацаанд (хамгийн ихдээ 2 жил) болон хугацаа дууссанаас хойш 6 сар хүртэл |
| Онооны оноо (урсгалын түрээс) дээр үндэслэн түрээсийн бууралт | авах | Түрээслүүлэгчид өгөх санал нь хуанлийн 2 бүтэн сарын дараа хүчин төгөлдөр болно; дараа нь тухайн өдрөөс хойш 6 долоо хоногийн дотор өргөдөл гаргана |
| Жилийн түрээсийн өсөлт, нийгмийн салбар | Газрын эзэн | Түрээслэгч өсөлт хүчин төгөлдөр болохоос өмнө бичгээр эсэргүүцэл илэрхийлнэ; түрээслүүлэгч нь хүчин төгөлдөр болох өдрөөс хойш 6 долоо хоногийн дотор өргөдөл гаргах ёстой. |
| Жилийн түрээсийн өсөлт, зах зээлийн дунд хэсэг | авах | Нэмэлт хүчин төгөлдөр болсон өдрөөс хойш 4 сарын дотор |
| Жилийн үйлчилгээний төлбөрийн тайлан | авах | Мэдэгдэл гаргах хугацаа дууссанаас хойш 2 жил хүртэл (2025 оны 7-р сарын 1-нээс өмнө төлөх ёстой 2024 оны мэдэгдлийг 2027 оны 6-р сарын 30 хүртэл давж заалдаж болно) |
| Засвар үйлчилгээний согог | авах | Эхлээд түрээслүүлэгчид бичгээр мэдэгдэх; хөнгөлөлтийг хамгийн эрт эхлүүлэх огноог баталгаажуулахын тулд мэдэгдлээс хойш 6 долоо хоногоос өмнө, мөн түүнээс хойш 6 сарын дотор өргөдөл гаргах нь зүйтэй. |
| Бүх төрлийн түрээс | авах | Түрээслүүлэгчид дор хаяж 2 сарын өмнө хугацаатай санал өгөх; дараа нь тухайн өдрөөс хойш 6 долоо хоногийн дотор өргөдөл гаргах |
Хэрэв та эхлээд түрээслүүлэгчид бичгээр санал эсвэл мэдэгдэл илгээж, хууль ёсны хугацааг хүлээгээгүй бол хэд хэдэн өргөдлийг хүлээн авах боломжгүй. Согогийн тохиолдолд таны мэдэгдлийн огноо нь бууралт хэзээ эхлэхийг тодорхойлдог тул огноотой, тодорхой, хадгалагдсан эсэхийг шалгаарай.
Та хэрхэн өргөдөл гаргах вэ, энэ нь хэр үнэтэй вэ?
Та өөрийн төрлийн хэргийн өргөдлийн маягтыг MijnHuurcommissie-ээр дамжуулан онлайнаар эсвэл шуудангаар илгээж, урьдчилж төлбөр (leges) төлнө. Түрээслэгчийн төлбөр нь 25 евро, түрээслүүлэгчийн төлбөр 500 евро; Huurcommissie-ийн мэдээлснээр, дөрвөн жилийн дотор ижил төстэй хэрэгт дахин ялагдсан түрээслүүлэгч аажмаар өндөр төлбөр төлдөг.
Үр дүнгээс хамааран төлбөр ногдуулна: буруутай гэж тогтоогдсон тал хариуцлага хүлээнэ. Хэрэв та ялвал төлбөрийг буцаан олгоно, хэрэв хоёр тал хоёулаа хэсэгчлэн зөв бол зардлыг хуваана.
Процедур хэрхэн ажилладаг вэ?
Өргөдөл гаргасны дараа нөгөө тал хариу өгч, мөрдөн байцаагч ихэвчлэн гэрийг шалгаж, хэргийг баримт бичгийн дагуу эсвэл сонсголын дараа шийдвэрлэдэг. Уг журам нь ихэвчлэн хэдэн сар үргэлжилдэг.
- Баримт бичиг солилцох: нөгөө талыг бичгээр хариу өгөхийг урьж байгаа бөгөөд хоёр тал баримт бичгийг ирүүлж болно.
- Мөрдөн байцаалт: Түрээсийн төлбөр болон согогийн талаарх хэрэгт мөрдөн байцаагч (onderzoeker) ихэвчлэн дор хаяж гурван долоо хоногийн өмнө мэдэгдсэний дараа байшинг шалгаж, тайлан бичдэг. Хэрэв түрээслэгч хойшлуулах цаг тухайд нь, үндэслэлтэй хүсэлт гаргаагүй тохиолдолд хэргийг баримт бичгийн дагуу шийдвэрлэнэ.
- Тайланд хариу өгөх: Хоёр тал тайланг илгээсэн өдрөөс хойш хоёр долоо хоногийн дотор хариу өгөх боломжтой бөгөөд хүсэлтийн дагуу хоёр долоо хоногийн хугацаатай сунгаж болно.
- Шийдвэр: тодорхой хэргийг дарга бичгээр шийдвэрлэж болно (voorzittersuitspraak); эс тэгвээс дарга болон хоёр гишүүн хэргийг онлайнаар эсвэл байршил дээр нь хэлэлцэх бөгөөд шийдвэрийг ихэвчлэн зургаан долоо хоногийн дараа гаргана.
Шалгалтын тайлан нь ихэвчлэн шийдвэрлэх баримт бичиг байдаг. Онооны оноог квадрат метр талбай болон холбох хэрэгсэл дээр хожиж, хожигддог тул шалны талбай, байгууламж, эрчим хүчний шошго эсвэл согогийн төлөв байдлын талаарх бодит алдааг нотлох баримттай хамт засахын тулд хариу өгөх хугацааг ашиглаарай.
Шийдвэр гарсны дараа юу болох вэ?
Хэрэв та санал нийлэхгүй байгаа бол шийдвэрийг илгээснээс хойш найман долоо хоногийн дотор маргааныг дүүргийн шүүхэд гаргах ёстой (BW-ийн 7:262-р зүйл); эс тэгвээс та үүнийг хүлээн зөвшөөрнө. Даргын сонсголгүйгээр гаргасан шийдвэрийн эсрэг та эхлээд гурван долоо хоногийн дотор Хуур комисст эсэргүүцэл (verzet) гаргаж, дараа нь найман долоо хоногийг бүрэн комиссын шийдвэр гарснаас хойш тооцно.
Шийдвэр нь талуудыг үүрэг болгосон боловч хэрэгжих эрх биш тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч үүнийг хэрэгжүүлэх боломжгүй. Хэрэв түрээслүүлэгч түрээсийн төлбөрийн бууралтыг үл тоомсорловол эсвэл илүү төлсөн үйлчилгээний төлбөрийг буцаан төлөхгүй бол түрээслэгч нь уг шийдвэрийг нэхэмжлэлийн үндэслэл болгон ашиглан дүүргийн шүүхэд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа эхлүүлэх ёстой.
Та хэзээ дүүргийн шүүхэд шууд хандах ёстой вэ?
Маргаан нь түрээс, үйлчилгээний төлбөр эсвэл түрээсийн түр бууралт гэхээсээ илүү түрээсийн харилцаатай холбоотой үед. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн (Rv) 93 дугаар зүйлийн дагуу дүүргийн шүүх нь орон сууцны түрээсийн бүх хэргийг, хэмжээнээс үл хамааран хянан хэлэлцдэг бөгөөд түүний шийдвэрүүд хэрэгжих боломжтой. Хэрэв маргаан нь дараахтай холбоотой бол шууд шүүхэд хандана уу:
- түрээсийн гэрээг цуцлах, эсвэл гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг эсэргүүцэх;
- түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн, саад учруулсан эсвэл зөвшөөрөлгүй ашигласны улмаас нүүлгэн шилжүүлэх;
- хохирол, торгуулийн заалт эсвэл барьцааг буцаан олгох;
- түрээсийн төлбөрийг түр хугацаагаар бууруулахын оронд засвар хийхийг түрээслүүлэгчээс шаардсан захирамж;
- Хуур комиссарын эрх мэдлийн бус бизнесийн байр.
Хотын захиргаа юу хийж чадах вэ?
2023 оны 7-р сарын 1-нээс хойш Сайн Газар Эзэмшигчийн тухай хууль (Wet goed verhuurderschap) нь бичгээр хийсэн гэрээ, барьцаа, үйлчилгээний төлбөрийн ил тод байдал, ялгаварлан гадуурхалт, айлган сүрдүүлэх талаар үндэсний дүрмийг тогтоосон. Хотын захиргаа бүр түрээслэгчдэд зориулсан тайлангийн цэг (meldpunt)-тай байх ёстой бөгөөд 2025 оны 1-р сарын 1-нээс хойш хотын захиргаа зохицуулалттай хэсэгт хэт түрээсийн эсрэг арга хэмжээ авах боломжтой.
Хотын захиргаа анхааруулга өгөх, захиргааны торгууль ногдуулах, мөн эцсийн арга хэмжээ болгон үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг өөрийн мэдэлд авах боломжтой. Энэ нь таны түрээсийн төлбөр эсвэл захиалгын төлбөрийг тогтоодоггүй тул тайлан болон Хууркоммиссигийн өргөдөл нь ихэвчлэн зэрэгцэн явагддаг.
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
- Түрээсийн гэрээ эхлэх огноо, энэ нь анхны түрээсийн зургаан сарын хугацаанаас эхэлнэ.
- Таны гэрээний дагуу авсан онооны тооцоолол, талбай болон байгууламжийн өөрийн хэмжилттэй харьцуулсан болно.
- Та согог бүрийг байрны эзэнд бичгээр, огноотой гэрэл зургийн хамт мэдэгдсэн эсэх.
- Та үйлчилгээний төлбөрийн мэдэгдлийг 7-р сарын 1-нээс өмнө хүлээн авсан эсэх, мөн зардлыг нэхэмжлэхээр баталгаажуулсан эсэх.
- Жил бүрийн түрээсийн нэмэгдлийг хүчин төгөлдөр болохоос өмнө бичгээр эсэргүүцсэн эсэх.
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
- Байшин 186 онооноос доош оноо авсан эсэх, ингэснээр зохицуулалттай түрээсийн дээд хэмжээ нь 2024 оны 7-р сарын 1-ний гэрээнд хамаарна.
- Та түрээслэгчдэд түрээсийн гэрээний дагуу онооны тооцоо өгсөн эсэх.
- Түрээсийн өсөлт тухайн сегментийн хуулиар тогтоосон дээд хэмжээнд хэвээр байгаа эсэх.
- Үйлчилгээний төлбөрийн тайланг 7-р сарын 1-нээс өмнө илгээсэн эсэх, мөн зардал тус бүрээр нь жагсаалтад оруулсан эсэх.
- Мэдээлсэн согогийг засварласан эсэх, учир нь бууралт нь засвар хийгдсэн сар хүртэл хүчинтэй.
Хуур комиссын маргаантай холбоотойгоор бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчид түрээсийн маргааны талаар Хууль эрх зүйн комисс болон дүүргийн шүүхийн өмнө түрээслэгчид болон түрээслүүлэгчдэд зөвлөгөө өгдөг.
- Бид онооны тооцоолол болон танай гэрийн түрээсийн дээд хэмжээг шалгана.
- Бид хамаарах хугацааг тооцоолж, санал эсвэл мэдэгдлийг нөгөө талд боловсруулдаг.
- Бид өргөдөл болон мөрдөн байцаагчийн тайланд хариу бэлтгэдэг.
- Бид найман долоо хоногийн хугацаанд дүүргийн шүүхэд шийдвэр гаргадаг.
- Хэрэв нөгөө тал шийдвэрийг үл тоомсорловол бид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлнэ.
Дүгнэлт
- Хууль эрх зүйн комисс нь 2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш зах зээлийн дунд сегментийг оролцуулан орон сууцны түрээс, үйлчилгээний төлбөр, засвар үйлчилгээний доголдлын талаарх маргааныг шийдвэрлэж байна.
- Хугацаа нь хатуу; анхны түрээсийн хувьд та түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойш зургаан сарын хугацаатай.
- Түрээслэгчийн төлбөр 25 евро, байр түрээслүүлэгчийн төлбөр 500 евро бөгөөд буруутай тал үүнийг хариуцна.
- Хэрэв аль нэг нь найман долоо хоногийн дотор дүүргийн шүүхэд очоогүй бол шийдвэр нь хоёр талын аль алиныг нь үүрэг болгоно.
- Шийдвэрийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч хэрэгжүүлэх боломжгүй; хэрэв байрны эзэн үүнийг биелүүлэхгүй бол танд дүүргийн шүүх хэрэгтэй.
Түгээмэл асуултууд
Хэрэв миний түрээс чөлөөт секторт байгаа бол би Хуур комисст очиж болох уу?
Заримдаа. Гол арга зам нь түрээсийн гэрээ байгуулснаас хойш эхний зургаан сарын дотор анхны түрээсийн үнийг үнэлэх явдал юм. 2024 оны 7-р сарын 1-ний өдөр буюу түүнээс хойш гэрээ байгуулсан, 186 онооноос хэтрэхгүй орон сууцтай түрээслэгчид зохицуулалттай дунд зах зээлийн сегментэд багтдаг бөгөөд бүрэн нэвтрэх эрхтэй.
Huurcommissie-ийн процедурт өмгөөлөгч хэрэгтэй юу?
Үгүй. Уг журмыг түүнгүйгээр ашиглахаар зохион бүтээсэн. Хугацаа тодорхойгүй, онооны тооцоолол маргаантай, эсвэл хэрэг нь ажлаас халах аюул заналхийлэлтэй холбоотой бол зөвлөгөө өгөх нь үнэ цэнэтэй юм.
Хэрэв миний байрны эзэн шийдвэрийг үл тоомсорловол юу болох вэ?
Шийдвэрийг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч дангаараа хэрэгжүүлэх боломжгүй. Та дүүргийн шүүхэд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлж, шийдвэрт найдах ёстой. Хэрэв аль ч тал найман долоо хоногийн дотор үүнийг эсэргүүцээгүй бол түрээслүүлэгч хэргийг дахин нээх боломжгүй болно.
Би анхны түрээсийн зургаан сарын хугацааг алдсан. Үлдсэн зүйл байна уу?
Магадгүй. Зохицуулалттай болон дунд зах зээлийн сегментүүдэд та хүссэн үедээ онооны оноон дээр үндэслэн түрээсийн үнийг бууруулах санал гаргаж, дор хаяж хоёр бүтэн сарын дараа хүчин төгөлдөр болж, тухайн өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор өргөдөл гаргаж болно. Энэ нь өнгөрсөн үеийн илүү төлөлтийг бус, харин ирээдүйн түрээсийн үнийг залруулна.
