Суурийн гэмтэл нь орон сууц, хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны эздийн тулгарч болох хамгийн өргөн хүрээтэй асуудлуудын нэг юм. Хохирол нь хагарал, суулт, бүтцийн хэв гажилтаар илт илэрдэг боловч хууль эрх зүйн гол цөм нь ихэвчлэн илүү гүнзгий байдаг: аль тал эрсдэл хүлээх, хэн оролцох ёстой байсан, хохирлыг хууль ёсны дагуу гуравдагч этгээдэд хамааруулж болох эсэх асуудалд оршино. Суурийн асуудлууд нь ихэвчлэн аажмаар үүсдэг, олон шалтгаантай бөгөөд их хэмжээний засварын зардал шаарддаг тул тэдгээрийг нэг хэмжээст үнэлгээнд хамруулах нь ховор байдаг.
Голландын газрын хэвлий нь хууль ёсны бодит байдал юм
Нидерландад суурийн асуудал онцгой тулгамдсан асуудал юм. Тус улсын ихэнх хэсэг нь зөөлөн хүлэр эсвэл шавар дээр баригдсан бөгөөд хорьдугаар зууны эхний хагаст олон байшин нь газрын доорх усны түвшин тогтвортой байх үед хэдэн арван жил үргэлжилдэг модон овоолго дээр тогтдог. Газрын доорх усны түвшин бүтцийн хувьд буурч, овоолго хатах үед ялзарч, суурь нь даацын чадвараа алддаг. Тиймээс газрын доорх хөрсний бие махбодийн эмзэг байдал нь хууль эрх зүйн хариуцлагын асуудлыг үнэлэх хүрээг хэсэгчлэн бүрдүүлдэг: суурийн асуудал бүр буруутай үйлдлийн үр дүн биш боловч энэ нь гуравдагч этгээдийн өмнөөс хариуцлага хүлээхийг үгүйсгэхгүй.
Хууль эрх зүйн шинжилгээний эхлэлийн цэг болох шалтгаан
Хариуцлагын үнэлгээ нь үргэлж шалтгааныг нарийвчлан шинжлэхээс эхэлдэг. Суурийн эвдрэл нь ус зайлуулах, усгүйжүүлэх эсвэл усны менежментэд хотын оролцооны улмаас гүний усны түвшин буурах, ойр орчмын барилга байгууламж, нураалт эсвэл овоолго өрөх ажил, бүтцийн хөрсний хөдөлгөөн, үндэсний ургалт эсвэл хойшлуулсан засвар үйлчилгээ зэргээс үүдэлтэй байж болно. Нөхцөл байдлаас хамааран хариуцлага нь гүйцэтгэгч эсвэл түүний үйлчлүүлэгч, хотын захиргаа эсвэл нийтийн аж ахуйн компани, өмнөх эзэмшигч эсвэл эзэмшигчдийн холбоо (VvE)-д ногдож болно.
Хууль эрх зүйн үүднээс авч үзвэл зөвхөн шалтгаан нь хамааралтай төдийгүй хохирлыг урьдчилан таамаглах боломжтой байдал, эрсдэлийн талаарх мэдлэг, талуудын мэдээллийн байр суурь зэрэг нь чухал юм. Суурьтай холбоотой хэргүүдийг зөвхөн хийсвэр стандартаар шийдвэрлэдэг нь ховор байдаг. Тайлан, захидал харилцаа, бодит нөхцөл байдлын үндсэн дээр тухайн тал буруутай үйлдэл хийсэн эсвэл холбогдох мэдээллийг нуун дарагдуулсан гэдгийг итгэл үнэмшилтэйгээр нотлох боломжтой эсэх нь ихэвчлэн шийдвэрлэх хүчин зүйл болдог. Нидерландын Иргэний хуулийн 6:162 дугаар зүйл (эрүүгийн гэмт хэрэг) эсвэл 6:174 дүгээр зүйл (гэмтэлтэй барилга байгууламж эсвэл ажил)-ын дагуу хариуцлага хүлээх нь холбогдох үйлдэл болон хохиролтой холбоотой шалтгаант холбоог хоёуланг нь тодорхой нотлохыг шаарддаг.
Худалдан авсны дараа үүссэн суурийн хохирол: мэдээлэх үүрэг ба мөрдөн шалгах үүрэг
Суурийн асуудал нь байшин эсвэл хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээлгэн өгсний дараа л илэрсэн тохиолдолд худалдан авагч болон худалдагчийн хоорондын харилцаа ихэвчлэн гол асуудал болдог. Дараа нь шийдвэрлэх асуулт нь уг үл хөдлөх хөрөнгө нь гэрээ болон хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан худалдан авагчийн Нидерландын Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлийн утгаар үндэслэлтэйгээр хүлээж болох шинж чанаруудыг агуулсан эсэх явдал юм. Энэ үнэлгээг ганц шалгуураар бууруулж болохгүй.
Холбогдох хүчин зүйлүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн нас, шинж чанар, байршил, худалдан авалт хийх үеийн харагдах дохио, борлуулалтын баримт бичиг, асуулгын хуудасны агуулга, хийсэн урьдчилсан мөрдөн байцаалт, худалдагч өмнө нь учирсан хохирол, мөрдөн байцаалт, сэрэмжлүүлгийг мэдэж байсан эсэх зэрэг орно. Яг суурийн асуудалд мэдээлэл өгөх үүрэг болон мөрдөн байцаах үүрэг хоёрын харилцан үйлчлэл нь хууль эрх зүйн хувьд хамааралтай байдаг. Худалдан авагч нь согогтой суурийн талаар мэдээгүй гэсэн баталгаанд үргэлж найдаж болохгүй, гэхдээ худалдагч нь суурийн ноцтой асуудлын тодорхой шинж тэмдгийг мэдэж байсан бол насжилттай холбоотой ерөнхий шинж чанаруудын ард нуугдаж чадахгүй. Хэрэв чухал мэдээллийг нуусан эсвэл бүтцийн нөхцөл байдлыг буруугаар харуулсан бол зөрчилдөөнөөс гадна алдаа (Нидерландын Иргэний хуулийн 6:228 дугаар зүйл) эсвэл залилан мэхлэлт (3:44 дүгээр зүйл) зэрэг асуудал гарч болзошгүй бөгөөд энэ нь талуудын хууль эрх зүйн байдалд ноцтой үр дагаварт хүргэж болзошгүй юм.
Эзэмшигчдийн холбооны (ЭХХ) байр суурь: шийдвэр гаргах, хадгалах, өргөжүүлэх
Орон сууцны барилгад өмчлөл, менежмент, зардлын хариуцлагыг хамтран эзэмшигчдийн хооронд хуваарилдаг тул суурийн асуудал нэмэлт хэмжээсийг авдаг. Суурь нь ерөнхийдөө нийтийн бүтцийн нэг хэсэг тул өмчлөгчдийн холбоо (VvE) нь мөрдөн байцаалт, шийдвэр гаргах, засварлах гол хэрэгсэл болдог. Гэсэн хэдий ч практик дээр суурийн хохирол VvE харилцааны хүрээнд амархан нэмэгдэх хандлагатай байдаг: дохиог цаг тухайд нь хүлээн авдаггүй, мөрдөн байцаалтыг хойшлуулдаг, гишүүд нөхцөл байдлын ноцтой байдлын талаар санал бодлоо солилцдог, эсвэл нэн даруй оролцох санхүүгийн хэрэгсэл дутмаг байдаг.
Энэхүү саатал нь хохирлыг нэмэгдүүлэх эсвэл орон сууц өмчлөгчдийн ашиг сонирхолд хэт их нөлөөлсөн тохиолдолд хууль эрх зүйн хувьд хамааралтай болж болно. Дараа нь энэ нь хуваах акт, хурлын шийдвэр, засвар үйлчилгээний түүх, Нидерландын Иргэний хуулийн 5:126 дугаар зүйлийн дагуу нөөцийн санхүүжилтийг нарийн үнэлэх, мөн VvE нь үйл ажиллагааныхаа чиглэлд боломжийн хэмжээнд хүрч чадсан эсэх асуудалд чиглэгддэг. Тиймээс орон сууц өмчлөгчид болон удирдах зөвлөлийн хувьд суурийн асуудлыг зөвхөн техникийн болон зохион байгуулалтын үүднээс авч үзэх ёсгүй, харин хариуцлага, шүүхийн маргааны эрсдэлийн үүднээс авч үзэх хэрэгтэй.
Хязгаарлалт ба нотолгоо: хүлээхгүй байх хоёр шалтгаан
Зөрчлийн тухай нэхэмжлэл нь зарчмын хувьд хохирогч тал хохирлын талаар болон түүнийг хариуцах этгээдийг мэдсэнээс хойш таван жилийн дараа (Нидерландын Иргэний хуулийн 3:310 дугаар зүйл) хугацаатай бөгөөд бүрэн хөөн хэлэлцэх хугацаа нь хорин жил байдаг. Суурийн хохирлын хувьд ухамсарласан мөчийг тогтооход үргэлж амар байдаггүй, учир нь хохирол нь далд хэлбэрээр илэрч болно. Гэхдээ хөөн хэлэлцэх дүрмээс гадна нотлох баримтын байр суурь нь хожим нь арга хэмжээ авах тусам ерөнхийдөө мууддаг: шалтгаанууд улам бүр тархаж, оролцогч талууд бие бие рүүгээ чиглүүлж, өмнөх ажил эсвэл шийдвэр гаргалтын талаарх холбогдох мэдээлэл хуваагдмал болдог.
Тиймээс үр дүнтэй арга барил эртнээс эхэлдэг: техникийн мэргэжлийн ур чадвар эзэмших, хохирлыг сайтар баримтжуулах, холбогдох захидал харилцаа, түүхийн баримт бичгийг хамгаалах, аль тал эсвэл талуудын нэгдэл хуулийн хариуцлага хүлээх ёстойг цаг тухайд нь үнэлэх. Олон тохиолдолд хариуцлагын талаар стратегийн бэлтгэлтэй мэдэгдэл эсвэл хэлэлцээр нь хэрэг хянан шийдвэрлэхгүйгээр тохиролцоонд хүргэж болзошгүй юм. Хэрэв эв найртай шийдэл хэрэгжиж чадахгүй бол нотлох баримт гаргаж өгөх, шалтгаант холбоог шийдвэрлэх зорилгоор анхнаасаа файлыг бүрдүүлсэн тохиолдолд л шүүх ажиллагаа хэрэгжих боломжтой болдог.
Дүгнэлт
Суурийн хохирол нь хариуцлагын хууль, үл хөдлөх хөрөнгийн хууль, барилгын хуулийн үндсэн асуудлуудыг хөнддөг. Нөлөөлөлд өртсөн өмчлөгч эсвэл орон сууцны эзний хууль ёсны байдал нь хохирлын шалтгаан, оролцогч талуудын үүрэг, файлын чанараас хамаарна. Цаг тухайд нь арга хэмжээ авсан хүмүүс хохирлыг барагдуулах боломжийг нэмэгдүүлээд зогсохгүй арга барилыг хянах боломжтой хэвээр байна. Тиймээс хохирол улам бүр нэмэгдэх эсвэл нотлох баримтын байдал муудах хүртэл хүлээх хэрэггүй, харин суурийн асуудал гарч ирмэгц хууль эрх зүйн зөвлөгөө аваарай.
Та суурийн эвдрэлтэй тулгарч байгаа бөгөөд ямар хууль эрх зүйн арга хэмжээ авах боломжтойг мэдэхийг хүсч байна уу? Хуульчид Law & More үл хөдлөх хөрөнгө болон хариуцлагын нарийн төвөгтэй маргаанд зөвлөгөө өгч, шүүхэд хандаж, таны хууль эрх зүйн байр суурь, хамгийн үр дүнтэй арга барилын талаар шууд тодорхой мэдээлэл авахад тусална.
Суурийн эвдрэлийн талаар байнга асуудаг асуултууд
Байшингийнхаа суурь эвдэрсэн эсэхийг яаж мэдэх вэ?
Суурийн эвдрэл нь ихэвчлэн аажмаар илэрдэг. Нийтлэг дохионд цонх эсвэл хаалганы нүхнээс урсах диагональ ан цав, хаалга, цонхнууд зөв хаагдахаа больсон, шал нь унжсан эсвэл тэгш бус, барилгын харагдахуйц хазайлт орно. Хагарлын хэв маяг бүр суурийн асуудлыг шууд заадаггүй ч эдгээр дохионуудын хэдийг нь ажигласан хүн бүр бүтцийн болон геотехникийн судалгаа хийлгэх нь ухаалаг хэрэг болно. Энэхүү судалгаа нь мөн аливаа хууль эрх зүйн үнэлгээний эхлэлийн цэг болдог.
Суурийн эвдрэлийг хэн хариуцах вэ?
Энэ нь шалтгаанаас хамаарна. Хэрэв хохирол нь ойролцоох барилга байгууламж эсвэл овоолго өрөх ажлаас үүдэлтэй бол гүйцэтгэгч эсвэл түүний үйлчлүүлэгч хариуцлага хүлээх боломжтой. Хэрэв газрын доорх усны түвшний бууралт нь сууринд нөлөөлсөн бол хотын захиргаа эсвэл нийтийн аж ахуйн компани асуудалд орж болзошгүй. Хэрэв хохирол нь хойшлуулсан засвар үйлчилгээний үр дүн бол хариуцлага нь ихэвчлэн өмчлөгчид ногддог. Орон сууцны хувьд өмчлөгчдийн холбоо (VvE) нь ихэвчлэн хамгийн түрүүнд анхаарал хандуулдаг тал байдаг. Тодорхой хариулт нь шалтгаан болон холбогдох талуудын үүргийг шинжилсний дараа л боломжтой.
Хэрэв би худалдан авсны дараа суурийн эвдрэлийг илрүүлбэл худалдагчийг хариуцлагад татаж болох уу?
Энэ боломжтой ч тодорхой биш. Шийдвэрлэх асуулт бол байшин нь худалдан авах гэрээний үндсэн дээр таны хүлээж болох шинж чанаруудтай байсан эсэх юм. Үл хөдлөх хөрөнгө хэдэн жилийн настай, худалдагч ямар мэдээлэл өгсөн, бүтцийн судалгаа хийсэн эсэх, худалдагч суурийн асуудлуудыг мэдэж байсан эсэх зэрэг хүчин зүйлс нөлөөлдөг. Хэрэв худалдагч ноцтой согогийг мэдэж, тэдгээрийг нуун дарагдуулсан бол тохиромжгүй байдлаас гадна алдаа эсвэл луйвар байж болзошгүй. Энэ тохиолдолд худалдан авалтын файлыг сайтар шинжлэх нь чухал юм.
Худалдан авагчийн хувьд би өөрөө мөрдөн байцаалт явуулах ёстой байсан уу?
Худалдан авагчид мөрдөн шалгах үүрэгтэй боловч энэ нь хязгааргүй биш юм. Суурийн асуудалтай гэдгээрээ алдартай бүс нутагт хуучин байшинтай тул худалдан авагчаас нэмэлт мөрдөн байцаалт явуулах шаардлагатай байж магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч харагдахуйц дохиог ажиглаж чадаагүй, эргэлзэх шалтгаангүй хэн ч гэсэн илүү хүчтэй хууль эрх зүйн байр суурьтай байна. Худалдагчийн мэдээлэл өгөх үүрэг болон худалдан авагчийн мөрдөн шалгах үүрэг хоёрын харилцан үйлчлэл нь суурийн хэргүүдийн хамгийн шийдвэрлэх хүчин зүйлсийн нэг юм.
Хэрэв би орон сууц эзэмшдэг бол өмчлөгчдийн холбоо (VvE) ямар үүрэг гүйцэтгэх вэ?
Суурь нь ерөнхийдөө барилгын нийтийн эзэмшлийн талбайн нэг хэсэг юм. Тиймээс өмчлөгчдийн холбоо (VvE) нь мөрдөн байцаалт, шийдвэр гаргах, засварлах үүрэгтэй. VvE нь дохиог цаг тухайд нь хүлээн аваагүй, мөрдөн байцаалтыг хойшлуулсан эсвэл хангалтгүй нөөц бүрдүүлсэн тохиолдолд хохирол нэмэгдсэн тохиолдолд энэ нь хууль эрх зүйн хувьд хамааралтай болж болзошгүй юм. VvE нь хайхрамжгүй хандсан гэж үзэж буй хувь хүний өмчлөгчид тодорхой нөхцөлд нөхөн төлбөр авах хүсэлт гаргаж болно. Энэ нь хуваах акт, шийдвэр, засвар үйлчилгээний түүхийг сайтар үнэлэхийг шаарддаг.
Хотын захиргаа суурийн хохирлыг хариуцаж болох уу?
Тийм ээ, энэ боломжтой. Хотын захиргааны ажил эсвэл бүтцийн хувьд хэт бага гүний усны түвшин нь орон нутгийн оршин суугчдын дунд суурийн эвдрэлд илт нөлөөлсөн тохиолдолд хотын захиргааг гэмт хэрэг эсвэл согогтой ажлын хариуцлагын үндсэн дээр хариуцлага хүлээлгэж болно. Хотын захиргаа энэ талаар тусгай чөлөөлөлт эдэлдэггүй боловч нэхэмжлэлийг амжилттай болгохын тулд хотын оролцоо болон учирсан хохирлын хоорондын учир шалтгааны холбоог баттай техникийн үндэслэлээр баталгаажуулах шаардлагатай.
Би хэр удаан нэхэмжлэл гаргах ёстой вэ?
Зөрчлийн тухай нэхэмжлэл нь зарчмын хувьд хохирлын талаар болон хариуцагч талын талаар мэдсэнээс хойш таван жилийн дараа хүчингүй болно. Үүнээс гадна, хорин жилийн үнэмлэхүй хөөн хэлэлцэх хугацаа байдаг. Суурийн хохирлын хувьд ухамсарласан мөч үргэлж тодорхой байдаггүй, учир нь хохирол нь далд хэлбэрээр хөгжиж болзошгүй. Энэ нь цаг тухайд нь арга хэмжээ авахыг улам чухал болгодог: зөвхөн хөөн хэлэлцэх хугацаанаас гадна нотлох баримтын байр суурь муудаж, дараа нь арга хэмжээ авах шаардлагатай болдогтой холбоотой.
Хэрэв суурийн эвдрэлийг сэжиглэж байгаа бол эхлээд юу хийх хэрэгтэй вэ?
Аль болох хурдан бие даасан бүтцийн болон геотехникийн судалгаа хийлгүүл. Гэмтлийг гэрэл зургаар сайтар баримтжуулж, анх хэзээ ямар дохио ажигласнаа тэмдэглэ. Худалдан авалтын гэрчилгээ, асуулга, өмнөх судалгааны тайлан, VvE-тэй хийсэн захидал харилцаа, ойр орчмын ажлын талаарх мэдээлэл зэрэг холбогдох баримт бичгийг цуглуул. Энэхүү материалын үндсэн дээр аль тал хариуцлага хүлээх, аль хууль эрх зүйн арга хэмжээ хамгийн үр дүнтэй болохыг үнэлж болно.
Шүүх хурал үргэлж зайлшгүй шаардлагатай юу?
Үгүй. Олон тохиолдолд хариуцлагын талаар стратегийн бэлтгэлтэй мэдэгдэл эсвэл хэлэлцээр нь журам шаардлагагүйгээр эвлэрлийн тохиролцоонд хүргэдэг. Үүнийг хэрэгжүүлэх боломжтой эсэх нь хэргийн материалын нягтрал, эсрэг талын хандлага, хохирлын хэмжээнээс хамаарна. Тохиролцоонд хүрч чадаагүй тохиолдолд шүүхийн ажиллагаа заримдаа зайлшгүй болдог. Энэ тохиолдолд нотлох баримт гаргаж өгөх, шалтгаант холбоог тогтоох зорилгоор хэргийг эхнээс нь бүрдүүлсэн байх нь чухал юм.
