Та шүүхийн шийдвэр гаргалаа. Шүүх таны нэхэмжлэлийг хангаж, эсрэг талд төлбөр төлөхийг тушаасан. Гэвч өртэй этгээд төлбөр төлөхгүй байна. Хэрэв тэд үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшдэг бол тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг албадан борлуулах нь таны нэхэмжлэлийг хураах арга зам байж магадгүй юм. Үүнийг гүйцэтгэлийн борлуулалт (executoriale verkoop) гэж нэрлэдэг. Гэсэн хэдий ч амжилттай гүйцэтгэл хийх зам нь урт, өртөг өндөртэй, тодорхойгүй байдаг. Энэ нийтлэлд бид үйл явц хэрхэн явагддаг, зээлдүүлэгчийн хувьд та ямар эрсдэлтэй тулгарч байгааг тайлбарлах болно.
Хэрэгжүүлэх боломжтой гарчиг: эхлэх цэг
Өмчийн эсрэг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа үргэлж хэрэгжих боломжтой эрхийн бичиг (executoriale titel)-ээс эхэлдэг. Энэ бол хуулиар хэрэгжилтийг зөвшөөрдөг баримт бичиг юм. Хамгийн түгээмэл эрхийн бичиг бол шүүхийн шийдвэр боловч нотариатаар баталгаажуулсан акт эсвэл шүүхийн захирамж нь эрхийн бичиг болж болно. Шийдвэрийг түр хугацаагаар хэрэгжих боломжтой гэж зарлах ёстой, эс бөгөөс давж заалдах хугацаа дууссан байх ёстой. Хүчин төгөлдөр хэрэгжих боломжтой эрхийн бичиггүйгээр хэрэгжилтийг эхлүүлэх боломжгүй.
Үйлчилгээ болон төлбөрийн захиалга
Барьцаа хөрөнгийг хураахаас өмнө шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч шийдвэрийг албан ёсоор өртэй хүнд хүргүүлэх буюу албан ёсоор хүргүүлэх ёстой. Дараа нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөх тушаал гаргадаг. Нидерландын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн (Rv) 439 дүгээр зүйлийн дагуу өртэй хүнд сайн дураараа төлбөр төлөх дор хаяж хоёр хоногийн хугацаа өгдөг. Энэ хугацаа дууссаны дараа л төлбөргүйгээр бодит хэрэгжилтийг эхлүүлж болно.
Энэ алхам нь зүгээр нэг ёс төдий зүйл биш юм. Хэрэв үйлчилгээ нь доголдолтой эсвэл тушаалыг зөв гаргаагүй бол өртэй этгээд гүйцэтгэлийг эсэргүүцэж болно. Тиймээс шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч ажлыг нямбай гүйцэтгэх нь чухал юм.
Өмч хөрөнгө дээрх гүйцэтгэх барьцаа
Төлбөрийн хугацаа дууссаны дараа шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч эд хөрөнгөд гүйцэтгэх барьцаа ногдуулдаг. Энэхүү барьцааг Газрын бүртгэлийн (Кадастер) олон нийтийн бүртгэлд бүртгэдэг (Rv зүйл 505). Энэ мөчөөс эхлэн барьцаа нь гуравдагч этгээдэд харагдах бөгөөд эд хөрөнгө нь хууль ёсны дагуу дарамтанд ордог. Зарчмын хувьд зээлдэгч нь эд хөрөнгийг цаашид зарж борлуулах эсвэл шинэ эрхээр дарамтлах боломжгүй. Хэрэв тэд үүнийг хийвэл худалдан авагч эсвэл шинэ хязгаарлагдмал эрх эзэмшигч нь барьцаалан зээлдүүлэгчийн өмнө уг гүйлгээнд найдаж чадахгүй.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нь өртэй хүн болон барьцаа эзэмшигчдэд барьцааны талаар мэдэгдэнэ. Барьцаа эзэмшигчид барьцааны эрхийг өөрийн гараар авах эрхтэй бөгөөд энэ талаар дараа дэлгэрэнгүй ярих болно.
Олон нийтийн дуудлага худалдаа
Гол дүрэм бол гүйцэтгэлийн борлуулалтыг олон нийтийн дуудлага худалдаагаар явуулдаг явдал юм (514 дүгээр зүйл Rv болон дараагийн зүйл). Дуудлага худалдааг иргэний эрх зүйн нотариат зохион байгуулдаг бөгөөд тэрээр дуудлага худалдааны нөхцөлийг боловсруулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийг олон нийтийн бүртгэлээр болон ихэвчлэн тусгай дуудлага худалдааны платформоор урьдчилан зарладаг. Нотариатч нь сурталчилгааг хариуцаж, мэдээллийн баримт бичгийг эмхэтгэж, дуудлага худалдааг өөрөө явуулдаг.
Дуудлага худалдаа болох өдөр сонирхсон этгээдүүд үнийн саналаа өгөх боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн өндөр үнийн санал өгсөн хүнд шилжүүлж, үүний дараа нотариатч худалдан авах гэрээг байгуулна. Худалдан авах үнийг ерөнхийдөө хэдэн долоо хоногийн дотор төлөх ёстой. Төлбөр төлсний дараа шилжүүлгийг Газрын бүртгэлд бүртгэгдсэн нотариатаар баталгаажуулсан борлуулалтын гэрээгээр хийдэг.
Хувийн борлуулалтыг өөр хувилбар болгон ашиглах
Олон нийтийн дуудлага худалдаанаас гадна Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 3:268(2)-р зүйлд хувийн дуудлага худалдаа хийх боломжийг санал болгодог. Үүнд урьдчилсан тусламжийн шүүгчийн зөвшөөрөл шаардлагатай бөгөөд үүнийг зээлдэгч эсвэл барьцаа эзэмшигч өөрөө хүсэхээс гадна барьцаа эзэмшигч өөрөө хүсэх болно. Хувийн дуудлага худалдаа нь дуудлага худалдаанаас илүү өндөр ашиг өгөх боломжтой бол шүүгч уг зөвшөөрлийг олгодог.
Практикт энэ замыг улам бүр баримталж байна, ялангуяа бүх зээлдүүлэгчид үүнийг зөвшөөрсөн үед. Хувийн борлуулалт ерөнхийдөө илүү жигд явагдаж, өндөр үнээр зарагдаж, дуудлага худалдааны зардлыг хэмнэдэг. Зээлдүүлэгчийн хувьд олон тохиолдолд энэ сонголтыг идэвхтэй бодож үзэх нь зүйтэй юм.
Хэрэв зээлдэгч нь цорын ганц эзэмшигч биш бол яах вэ?
Практикт зээлдэгч нь ихэвчлэн тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн цорын ганц эзэмшигч биш байдаг. Нийтлэг нөхцөл байдал бол тус бүрдээ тэнцүү, хуваагдаагүй хагас хувьцаа эзэмшдэг хоёр хамтран эзэмшигч байдаг - жишээлбэл, хамтдаа байшин худалдаж авсан түншүүд. Энэ нь хэрэгжилтэд ноцтой үр дагаварт хүргэдэг.
Нэг хамтран эзэмшигчийн барьцаалан зээлдүүлэгч нь зарчмын хувьд зөвхөн тухайн өртэй хүний үл хөдлөх хөрөнгийн хуваагдаагүй хувийг барьцаалан зээлдүүлж, зарж болох бөгөөд уг өмчийг бүхэлд нь биш (Нидерландын Иргэний хуулийн 3:175 дугаар зүйл, BW). Нөгөө хамтран эзэмшигчийн хувь нь хэрэгжилтийн хүрээнээс гадуур байна, учир нь тухайн хүн өрийг хариуцахгүй. Тиймээс зээлдүүлэгч нь байшинг бүхэлд нь дуудлага худалдаагаар зарж болохгүй.
Хэцүү тал нь хуваагдаагүй хувьцааг зарахад маш хэцүү байдагт оршино. Бараг бүх практик хүндрэлүүдтэй тулгардаг тул хэсэгчилсэн хувийг эзэмшиж, танихгүй хүнтэй хамт хамтран эзэмшигч болох хүсэлтэй худалдан авагч байхгүй. Олон нийтийн дуудлага худалдаагаар ийм хувьцаа зарагдвал пропорциональ үнийн дүнгийнхээ зөвхөн багахан хэсгийг л авах болно.
Ийм учраас зээлдүүлэгч нь ихэвчлэн орон сууцыг хуваахыг хүсэх болно. BW-ийн 3:180 дугаар зүйлийн дагуу хамтран эзэмшигчийн хувийг барьцаалсан зээлдүүлэгч нь нөгөө хамтран эзэмшигчийн хүслийн эсрэг ч гэсэн орон сууцыг хуваахыг (верделинг) шаардаж болно. Хуваалтаар дамжуулан бүхэл бүтэн эд хөрөнгийг зарж, цэвэр орлогыг хамтран эзэмшигчдийн хооронд хувьцааных нь дагуу хувааж болно. Дараа нь зээлдүүлэгч нь зээлдэгчийн орлогын хэсгээс нөхөн төлбөр авч болох бөгөөд нөгөө хамтран эзэмшигчийн хувийг тухайн хүнд төлж, зээлдүүлэгчийн гар хүрэхгүй хэвээр байна.
Хамтран эзэмшигчид нь өмчийн хамтын эзэмшлийн газарт гэрлэсэн (gemeenschap van goederen) бөгөөд өр нь хамтын өр байх өөр нөхцөл байдал үүсдэг. Энэ тохиолдолд бүхэл бүтэн өмч хөрөнгө, түүний дотор бүхэл бүтэн өмч нь зарчмын хувьд нөхөн төлбөр болж чадна, учир нь эхнэр, нөхөр хоёулаа хариуцлага хүлээнэ. Үүнтэй адил зүйл нь хамтарсан зээл гэх мэт хоёр өмчлөгч хамтран хариуцлага хүлээдэг бусад өр төлбөрт хамаарна. Гэсэн хэдий ч өмчлөгчдийн зөвхөн нэг нь хувийн өрийн өртэй бол тухайн хүний хувьцааны хязгаарлалт үйлчилнэ.
Тиймээс зээлдүүлэгчийн хувьд барьцаа ногдуулахаас өмнө тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй эзэмшигчид хэн бэ, тэд үүнийг ямар үндэслэлээр эзэмшиж байгааг шалгах нь чухал юм. Газрын бүртгэл (Кадастер) нь өмчлөлийн байр суурийг харуулдаг. Бүхэл бүтэн үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл зөвхөн хуваагдаагүй хувьцаанд ногдуулах боломжтой эсэх нь нөхөн төлбөр авах хэтийн төлөв, түүнчлэн энэ замд шаардагдах зардал, цаг хугацааг ихээхэн хэмжээгээр тодорхойлдог.
Орлогын хуваарилалт: эрэмбэлэх зохицуулалт
Үл хөдлөх хөрөнгийг зарж, худалдан авах үнийг хүлээн авсны дараа орлогыг хуваарилах ёстой. Хэрэв хэд хэдэн зээлдүүлэгч байгаа бол (энэ нь ихэвчлэн өмчийн эрхийг хамгаалахтай холбоотой байдаг) эрэмбэлэх зохицуулалт (рангрегелинг) явагдана (551-р зүйл Rv et seq.). Нотариус эсвэл хяналтын шүүгч аль зээлдүүлэгчдэд, ямар дарааллаар төлбөр төлөхийг тодорхойлно.
Ипотекийн зээлдэгч нэгдүгээрт ордог. Дараа нь татварын алба гэх мэт давуу эрх бүхий зээлдүүлэгчид ордог. Үүний дараа хэрэгжилтийн зардлыг төлдөг. Үлдсэн хэсгийг нь барьцаалагдсан зээлдүүлэгчдийн хооронд барьцаалагдсан огнооны зэрэглэлийн дагуу хуваарилдаг: өмнө нь барьцаалагдсан хүн илүү өндөр зэрэглэлтэй байдаг. Бүрэн хуваарилалтын дараа үлдсэн хэсэг нь зээлдэгчид очдог.
Эрсдэл 1: барьцаа эзэмшигч нэн тэргүүнд тавигддаг
Зээлдүүлэгчийн хувьд хамгийн үндсэн эрсдэл бол эрэмбэлэх дараалал юм. Банк эсвэл бусад барьцаа эзэмшигч нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны эрхийг эзэмшдэг тул бүтцийн хувьд барьцаалагч зээлдүүлэгчээс түрүүлж байр эзэлдэг. Энэ нь хүүгийн өр болон нэмэлт зардлыг оролцуулан барьцааны өрийг борлуулалтын орлогоос эхлээд төлнө гэсэн үг юм. Зөвхөн үүний дараа үлдсэн хэсэг нь зээлдүүлэгчид нээлттэй байна.
Зах зээлийн үнэлгээтэй харьцуулахад өндөр ипотекийн өртэй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ипотекийн зээлийг төлсний дараа барьцаалагч зээлдүүлэгчид бараг юу ч үлдэхгүй байж магадгүй - хэдийгээр уг үл хөдлөх хөрөнгийг боломжийн үнээр зарсан ч гэсэн.
Эрсдэл 2: хэрэгжилтийн орлого хүлээгдэж байснаас бага байна
Олон нийтийн дуудлага худалдаагаар зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгө нь нээлттэй зах зээл дээр хувийн өмчлөлд санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгөөс бүтцийн хувьд бага үнэтэй байдаг. Үнийн саналд оролцогчид албадан зарагдах үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч байгаагаа мэддэг: тэд шалгах боломж хязгаарлагдмал, үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдал үргэлж бүрэн мэдэгддэггүй бөгөөд хуучин оршин суугч сайн дураараа явахгүй байх магадлалтай. Энэ бүхэн нь үнийн саналын бууралтад тусгагдсан байдаг.
Практикт хэрэгжилтийн орлого нь нээлттэй зах зээлийн үнээс тогтмол 15-30 хувиар доогуур, заримдаа түүнээс ч их байдаг. Албан ёсны татварын үнэлгээ (WOZ) эсвэл үнэлгээний тайланд үндэслэн тооцоогоо хийсэн зээлдүүлэгч дуудлага худалдааны дараа таагүй гэнэтийн зүйлтэй тулгарч магадгүй юм.
Эрсдэл 3: зээлдүүлэгчдийг нэгтгэх өрсөлдөөн
Зээлдүүлэгч нь өртэй хүний өмчийг зөвхөн ганцаараа харах нь ховор байдаг. Бусад зээлдүүлэгчид мөн барьцаалан зээлдүүлсэн байж болох бөгөөд тэдний зэрэглэлийг Газрын бүртгэлд бүртгэгдсэн өдрөөр нь тодорхойлно. Хэн өмнө нь байсан нь давуу эрх эдэлнэ.
Хожуу асуудалд орсон зээлдүүлэгч нь эрэмбэлэх тохиролцооны ард үлдэх эрсдэлтэй бөгөөд тухайн үед бэлэн байгаа орлого дуусах болно. Тиймээс хэрэгжих эрхийг авсны дараа аль болох хурдан баривчлах ажиллагааг эхлүүлэхийг зөвлөж байна.
Эрсдэл 4: зардал нь орлогыг бууруулдаг
Үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг албадан гүйцэтгэл нь ихээхэн хэмжээний зардал шаарддаг: шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн үйлчилгээ болон барьцааны төлбөр, дуудлага худалдаа эсвэл хувийн худалдааны нотариатын төлбөр, бүртгэлийн газрын бүртгэлийн зардал, хэрэв өртэй хүн сайн дураараа үл хөдлөх хөрөнгөөсөө гарахгүй бол нүүлгэн шилжүүлэх зардал. Эдгээр бүх зардлыг зээлдүүлэгчдэд төлбөр төлөхөөс өмнө борлуулалтын орлогоос хасдаг.
Хэдийгээр хэрэгжилтийн зардал нь ердийн нэхэмжлэлээс илүү өндөр байдаг ч зээлдүүлэгчийн авах боломжтой цэвэр орлогыг бууруулдаг. Харьцангуй бага үнэ цэнэтэй эсвэл өндөр ипотекийн өртэй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд зардал нь боломжтой аливаа илүүдлийн нэлээд хэсгийг залгиж болзошгүй.
Эрсдэл 5: хэрэгжилтийн захирамж гаргах журам
Өр төлбөртэй этгээд нь урьдчилсан тусламжийн шүүгчийн өмнө гүйцэтгэх захирамжийн журмаар (executiekortgeding) шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эсэргүүцэх эрхтэй (Rv зүйл 438). Тэд жишээлбэл, нэхэмжлэлийг аль хэдийн (хэсэгчлэн) төлсөн, гүйцэтгэх эрх мэдлээ урвуулан ашигласан, эсвэл гүйцэтгэх ажиллагаанд саад учруулж буй шинэ нөхцөл байдал үүссэн гэж маргаж байгаа тул гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхийг шаардаж болно.
Төлбөр төлөх чадваргүй байх нь зарчмын хувьд түдгэлзүүлэх үндэслэл хангалтгүй юм. Гэхдээ зээлдүүлэгч эцэст нь зөв болох нь батлагдсан ч гэсэн шүүхийн шийдвэр гаргах ажиллагаа нь цаг хугацаа, мөнгөө үрдэг. Ингэснээр үйл явц хэдэн долоо хоногоор хойшлогдож, зардал нэмэгдэж болзошгүй.
Эрсдэл 6: барьцаа эзэмшигчийн хураангуй хэрэгжилт
3:268 дугаар зүйл BW нь барьцаа эзэмшигчид хураангуй гүйцэтгэл (parate executionie) эрхийг олгодог: тэд шүүхийн өмчлөх эрх шаардахгүйгээр болон барьцаалан зээлдүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр эд хөрөнгийг зарж болно. Хэрэв зээлдэгч мөн барьцааны үүргээ биелүүлээгүй бол банк ихэвчлэн өөрөө гүйцэтгэл хийхээр шийддэг.
Энэ тохиолдолд барьцаалан зээлдүүлэгч хяналтаа бүрэн алддаг. Банк хугацаа, борлуулалтын арга, нотариатчийг тодорхойлдог. Зээлдүүлэгч нь орон сууцны зээлийн өр болон нэмэлт зардлыг төлсний дараа өөрт нь ямар нэгэн зүйл үлдэх эсэхийг л хүлээж чадна.
Эрсдэл 7: өртэй этгээдийн дампуурал
Хэрэв өр төлбөрийг гүйцэтгэх явцад дампуурсан гэж зарлагдсан бол дампуурлын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өр төлбөрийг гүйцэтгэгчийн эрхийг эдэлнэ. Үүний дараа эд хөрөнгийг барьцаалах нь дампуурлын өмчийн нэг хэсэг болж, хувь хүний гүйцэтгэлтийг зарчмын хувьд зогсооно. Энэ үеэс эхлэн асуудлыг дампуурлын журмаар шийдвэрлэнэ.
Итгэмжлэгч нь эд хөрөнгийг худалдах шийдвэр гаргаж, орлогыг Дампуурлын тухай хуулийн дагуу хуваарилдаг. Барьцаа хөрөнгөгүй буюу барьцаа хөрөнгөгүй зээлдүүлэгчийн хувьд энэ нь ихэнх тохиолдолд тэдэнд нэхэмжлэлийнхээ хязгаарлагдмал хувийг, эсвэл огт төлнө гэсэн үг юм.
Эрсдэл 8: үлдэгдэл өр юуг ч шийддэггүй
Амжилттай хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулсан ч гэсэн нэхэмжлэлийг бүрэн хангасан гэсэн үг биш юм. Хэрэв ипотекийн өр, зардал болон бусад нэхэмжлэлийг хассаны дараа борлуулалтын орлого нь нэхэмжлэлийг бүхэлд нь нөхөхөд хангалтгүй бол үлдэгдэл өр хэвээр үлдэнэ. Өртэй хүн үүний төлөө хувийн хариуцлага хүлээнэ.
Гэвч орон гэргүй болж, санхүүгийн хүндрэлд орсон өртэй хүнд ерөнхийдөө бараг нөхөж болох хөрөнгө үлдсэнгүй. Тэгвэл зээлдүүлэгч албан ёсоор үлдэгдэл нэхэмжлэлийг эзэмшдэг боловч бодит байдал дээр үүнийг нөхөж авах боломж хязгаарлагдмал байдаг.
Эрсдэл 9: давж заалдах шатны шүүхэд нэхэмжлэлээ алдах үед анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэрэгжүүлэх
Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг түр хугацаагаар хэрэгжүүлэх боломжтой гэж зарладаг. Энэ нь давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэрийг хүлээж байх хугацаанд та хэрэгжилтийг үргэлжлүүлэх боломжтой гэсэн үг бөгөөд тиймээс шүүхийн шийдвэр хараахан хүчин төгөлдөр болоогүй байна. Энэ нь та хүлээх шаардлагагүй тул сонирхол татахуйц мэт санагдаж болох ч энэ нь ихээхэн эрсдэл дагуулдаг: хэрэв давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэрийг таны эсрэг шийдвэрлэж, шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болговол таны өмчийн эсрэг хэрэгжүүлсэн хууль эрх зүйн үндэслэл нь буцаан хүчин төгөлдөр болохын тулд хүчингүй болно.
Үүний үр дагавар нь маш их байж болно. Дараа нь та хүчин төгөлдөр өмчлөх эрхгүйгээр хэрэгсэхгүй болгосон бөгөөд зарчмын хувьд өр төлбөртэй этгээдийн үүний улмаас учирсан хохирлыг хариуцах болно. Энэ хооронд үл хөдлөх хөрөнгийг зарж, гуравдагч этгээдэд шилжүүлсэн тул та ерөнхийдөө уг борлуулалтыг цуцлах боломжгүй болно: хэрэгсэхгүй болгох дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийг сайн санаатайгаар олж авсан худалдан авагч хамгаалагдсан болно. Дараа нь та хүлээн авсан орлогоо буцаан төлөх ёстой бөгөөд үүнээс гадна хэрэгсэхгүй болгох үнэ цэнэ болон үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэ цэнийн зөрүү, нүүлгэлтийн зардал болон үүнээс үүдэлтэй аливаа хохирлыг нөхөн төлөх шаардлагатай болно.
Энэ хариуцлага нь мөн хатуу чанд, эрсдэлд суурилсан хариуцлага юм: дараа нь хүчингүй болсон шийдвэрийг хэрэгжүүлдэг хэн бүхэн бүрэн сайн санаатай байсан ч гэсэн өөрийн эрсдэлээр үйлддэг. Тиймээс давж заалдах хүсэлтийг алдах нь анхны нэхэмжлэлээс илүү их зардал гарахад хүргэж болзошгүй юм. Ийм учраас таны хэрэг хэр хүчтэй байгаа, нөгөө тал ямар нэгэн нөхөн төлбөр авах хүсэлт гаргаж байгаа эсэх, давж заалдах хүсэлтийн үр дүнг шууд хэрэгжүүлэхийн оронд хүлээх нь ухаалаг хэрэг мөн эсэхийг үргэлж жинлэж үзээрэй.
Зээлдүүлэгчийн хувьд хамгийн сайн арга хэмжээ юу вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг албадан гүйцэтгэл хийхээс өмнө сайтар үнэлэх нь зүйтэй. Дараах асуултуудыг өөрөөсөө асуугаарай: үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийн зах зээлийн үнэ цэнэ хэд вэ, моргейжийн өр хэр өндөр вэ? Өөр зээлдүүлэгчид байгаа юу, тэдний зэрэглэл хэд вэ? Өртэй хүний хөрөнгө эсвэл орлого байгаа юу, тэдгээрийн эсрэг албадан гүйцэтгэл хийх нь илүү хялбар бөгөөд хямд уу? Мөн албадан гүйцэтгэл хийх аюул заналхийлж байгаа эсэхээс үл хамааран эвлэрлийн тохиролцоо нь бодитой сонголт мөн үү?
Хэрэгжүүлэлтийн аюул занал нь заримдаа хэрэгжилтээс өөрөөс нь илүү үр дүнтэй байдаг. Гэр орон нь эрсдэлд орсныг мэддэг өртэй хүмүүс өмнө нь татгалзаж байсан төлбөрийн зохицуулалт эсвэл тохиролцоог хүлээн авахад бэлэн байдаг. Цагаа олсон шаардлагын захидал эсвэл хэрэгжилтийн мэдэгдэл нь урт удаан, өртөг өндөртэй хэрэгжилтийн үйл явцыг бүрэн дуусгахгүйгээр хүссэн үр дүндээ хүрч чадна.
Дүгнэлт
Үл хөдлөх хөрөнгийг гүйцэтгэх борлуулалт нь зээлдүүлэгчийн гарт байдаг хүчирхэг хэрэгсэл боловч нэхэмжлэлийг бүрэн барагдуулах баталгаа биш юм. Энэ үйл явц нь сайн бэлтгэл, стратегийн сонголт шаарддаг хэд хэдэн хууль эрх зүй, санхүүгийн болон журмын эрсдэлийг хамардаг. Барьцаа эзэмшигчийн тэргүүлэх зэрэглэл, хэрэгжилтийн орлого бага, шүүхийн зардал, барьцааны барьцааны журмын боломж, дампуурлын эрсдэл зэрэг нь үүнийг хөнгөнөөр авч болохгүй зам болгож байна.
Зээлдүүлэгчийн хувьд та нөхөн төлбөр авах сонголтоо төлөвлөхийг хүсч байна уу, эсвэл таны нөхцөл байдалд хэрэгжилтийг хангах нь зөв алхам мөн эсэх талаар зөвлөгөө авах шаардлагатай байна уу? Хуульчид Law & More танд туслахдаа баяртай байна.
Түгээмэл асуултууд
Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан хураахын тулд надад юу хэрэгтэй вэ?
Танд хэрэгжих боломжтой бичиг баримт хэрэгтэй: ихэвчлэн түр хугацаагаар хэрэгжих боломжтой гэж зарлагдсан эсвэл давж заалдах хугацаа нь дууссан шүүхийн шийдвэр. Үүний үндсэн дээр шүүхийн шийдвэрийг гардан авч, төлбөр төлөх захирамж гаргаж, дараа нь өр төлбөртэй этгээдийн эд хөрөнгийг барьцаалан албадан хураах боломжтой.
Баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш бодит борлуулалт хүртэл хэр удаан хугацаа шаардагдах вэ?
Энэ нь харилцан адилгүй боловч та хамгийн багадаа гурваас зургаан сар гэж тооцох хэрэгтэй. Дуудлага худалдааны хуулиар зарлах хугацаа, өртэй этгээдээс шүүхийн шийдвэр гаргах ажиллагаа явуулах боломж болон зэрэглэл тогтоох зохицуулалтын талаарх аливаа маргаан нь үйл явцыг цаашид сунгаж болно. Урьдчилсан тусламжийн шүүгчээр дамжуулан хувийн борлуулалт хийх нь зарим тохиолдолд илүү хурдан явагдаж болно.
Өр төлбөртэй этгээд нэхэмжлэлийн хэрэгжилтийг зогсоож чадах уу?
Өртэй этгээд нь урьдчилсан тусламжийн шүүгчийн өмнө гүйцэтгэх захирамжийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлж, гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэхийг хүсч болно. Энэ нь тийм ч амар бүтдэггүй: зүгээр л төлбөр төлөх чадваргүй байх нь хангалтгүй. Шүүгч эрх мэдлээ урвуулан ашигласан, гүйцэтгэх ажиллагааг саатуулсан шинэ баримтууд эсвэл шийдвэрт илэрхий алдаа гарсан тохиолдолд оролцдог. Гэсэн хэдий ч өртэй этгээд эцэстээ бүтэлгүйтсэн ч гэсэн захирамжийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг үргэлж хойшлуулдаг.
Борлуулалтын орлого нь өрийн хэмжээнээс бага байвал яах вэ?
Хэрэв хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны орлого нэхэмжлэлийг бүрэн хангахад хангалтгүй бол үлдэгдэл өр үлдэнэ. Өр төлбөртэй этгээд үүнийхээ төлөө хувийн хариуцлага хүлээдэг. Гэсэн хэдий ч практик дээр үлдэгдэл өрийг барагдуулах нь хэцүү байдаг: орон сууцаа алдсан өр төлбөртэй этгээдэд ерөнхийдөө нөхөн төлүүлэх хөрөнгө бага үлддэг. Хэрэв өр төлбөртэй этгээд шинэ хөрөнгө олж авбал та үлдэгдэл нэхэмжлэлийг бүртгэж, дараа нь хэрэг хянан шийдвэрлэх арга хэмжээг дахин хэрэгжүүлж болно.
Банк зээлдүүлэгчийн хувьд надаас илүү давуу эрх эдэлдэг үү?
Тийм. Ипотекийн зээлдэгч - ихэвчлэн ипотекийн зээл олгосон банк - давуу эрхтэй байр суурь эзэлдэг бөгөөд борлуулалтын орлогоос эхлээд төлбөр авдаг. Зөвхөн ипотекийн өрийг төлсний дараа үлдсэн хэсэг нь барьцаалагдсан зээлдүүлэгчдэд барьцаалагдсан огнооны зэрэглэлээр нь хуваарилагддаг.
Зээлдүүлэгчийн хувьд би хувийн борлуулалт хийж болох уу?
Шууд биш. BW-ийн 3:268(2) зүйлийн дагуу хувийн борлуулалт хийх хүсэлтийг зээлдэгч эсвэл барьцаа эзэмшигч гаргах ёстой бөгөөд барьцаа эзэмшигч нь зээлдүүлэгч биш. Гэсэн хэдий ч та идэвхтэй бодож, зөвшөөрлөө өгч болох бөгөөд энэ нь урьдчилсан шүүгч хүсэлтийг хангах магадлалыг нэмэгдүүлдэг. Хувийн борлуулалт нь дуудлага худалдаанаас ерөнхийдөө илүү өндөр өгөөж өгдөг бөгөөд энэ нь таны ашиг сонирхолд нийцнэ.
Хэрэв зээлдэгч уг үл хөдлөх хөрөнгийг өөр хүнтэй хамт эзэмшдэг бол яах вэ?
Тэгвэл та зарчмын хувьд зөвхөн өртэй хүний өөрийн хуваагдаагүй хувьцаанд ногдуулах эрхтэй бөгөөд өрийг хариуцахгүй нөгөө өмчлөгчийн хувьцаанд ногдуулах эрхгүй. Бутархай хувийг бараг зарж борлуулах боломжгүй тул хавсаргасан зээлдүүлэгч нь 3:180 BW зүйлийн дагуу орон нутгийн өмчийг хуваахыг шаардаж болно, ингэснээр бүхэл бүтэн өмчийг зарж, та өртэй хүний орлогын хэсгээс мөнгөө гаргуулах болно. Энэ нь хоёр өмчлөгч хоёулаа хариуцлага хүлээх тохиолдолд өөр юм, жишээлбэл, орон нутгийн өртэй орон нутгийн өмчид гэрлэсэн эхнэр, нөхөр; энэ тохиолдолд бүхэл бүтэн өмч нь буцаан олголт болж болно.
Хэрэв өртэй этгээд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад дампуурвал юу болох вэ?
Өртэй этгээд дампуурсан тохиолдолд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч тэдний эрхийг хамгаалахын тулд оролцож, хувь хүний хэрэгжилтийг зарчмын хувьд зогсооно. Эд хөрөнгө нь дампуурлын хөрөнгийн нэг хэсэг болдог. Итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь Дампуурлын тухай хуулийн дагуу эд хөрөнгийг зарж, олсон орлогыг хуваарилдаг. Барьцааны эрхгүй, баталгаагүй зээлдүүлэгчийн хувьд та дарааллын сүүлд бичигдэх бөгөөд бүрэн төлбөрийг авах магадлал бага байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг хүч хэрэглэх нь үргэлж хамгийн сайн сонголт мөн үү?
Тодорхойлолтоор бол үгүй. Өмч хөрөнгийн эсрэг албадан гүйцэтгэл нь хүнд бөгөөд өртөг өндөртэй арга хэмжээ юм. Зарим тохиолдолд банкны үлдэгдлийг барьцаалах эсвэл цалин хөлсийг барьцаалах гэх мэт бусад нөхөн төлбөрийн аргууд нь илүү хурдан бөгөөд хямд байдаг. Түүнээс гадна, албадан гүйцэтгэлийн аюул нь өртэй хүнийг эв найртай тохиролцоо руу чиглүүлэхэд хангалттай байж болно. Таны тодорхой нөхцөл байдалд нөхөн төлбөрийн хувилбаруудыг үнэлж чадах хуульчтай урьдчилан зөвлөлдөх нь ухаалаг хэрэг юм.
