Нидерландад нүүлгэн шилжүүлэх нь шүүхийн хяналтан дор явагддаг үйл явц юм. Байрны эзэн үүнийг өөрөө зогсоож чадахгүй бөгөөд түрээслэгчийг шөнийн дотор хөөж гаргах нь ховор байдаг. Анхны төлбөрийг төлөөгүй болон нүүлгэн шилжүүлэх машины хооронд шаардах бичиг, зарлан дуудах хуудас, сонсгол, шийдвэр, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн мэдэгдэл байдаг. Энэ нийтлэлд дараалал, хугацаа, зардал, тал бүр хаана ажиллах боломжтойг тодорхойлсон болно.
Үндсэн дүрэм: шүүхийн шийдвэргүйгээр нүүлгэн шилжүүлэхийг хориглоно
Байр түрээслүүлэгч хэзээ ч өөрийн эрх мэдлээр нүүлгэн шилжүүлж болохгүй. Түрээсийн гэрээг цуцлах, өмчийг чөлөөлөх нь тусдаа шийдвэр бөгөөд хоёулаа шүүхийн шийдвэрт хамаарна. Шүүгч нүүлгэн шилжүүлэх захирамж гаргаж, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч түүнийг хэрэгжүүлэх хүртэл түрээслэгч нь өр төлбөр болон гэрээнд заасан зүйлээс үл хамааран үлдэж болно.
Тэр чадахгүй байж магадгүй:
- түгжээг солих эсвэл гинж суурилуулах;
- түрээслэгчийг албадан гаргахын тулд ус, хий, цахилгаан эсвэл халаалтыг таслах;
- түрээслэгчийн эд хөрөнгийг зайлуулах, хадгалах эсвэл устгах;
- өөрийн өмчлөлд байгаа эсэхээс үл хамааран зөвшөөрөлгүйгээр орон сууцанд нэвтрэх.
Нидерландын хуулиар үүнийг өөртөө туслах өөрийн гэсэн баяжуулалт гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь хууль бус юм. Түрээслэгч түр хугацааны хориг арга хэмжээ ( kort geding ) эхлүүлж болох бөгөөд ихэвчлэн хэдхэн хоногийн дотор буцаж ирдэг бөгөөд түрээслүүлэгч нь өдөр бүр торгууль төлөхийн зэрэгцээ нэвтрэх эрхийг сэргээхийг тушаадаг бөгөөд үүний улмаас учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг эрүүгийн хариуцлага хүлээдэг. Оршин суугчийн хүслийн эсрэг орон сууцанд нэвтрэх нь huisvredebreuk (Sr 138 дугаар зүйл)-ийн эрүүгийн гэмт хэрэгт тооцогдож болно. Түгжээг сольсон түрээслүүлэгч нь ялах байсан хэргээ гарцаагүй ялагдах болно.
Хоёр зам: opzegging болон ontbinding
Мэдэгдэлээр дуусгавар болгох (opzegging)
Опзеггинг гэдэг нь хууль ёсны үндэслэлүүдийн аль нэгээр бүртгэлтэй шуудангаар илгээсэн бичгээр мэдэгдэл өгснөөр орон сууцны түрээсийг цуцлах явдал юм. Эдгээр нь 7-р номын 4-р гарчиг, 5-р хэсэг BW (271-282 дугаар зүйл BW)-ийн түрээсийн гэрээг цуцлах тухай заалтуудад гарч ирдэг: түрээслэгч сайн түрээслэгч шиг авирлаагүй, түрээслүүлэгч уг үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн хэрэгцээнд яаралтай авах шаардлагатай ( dringend eigen gebruik ), түрээслэгч шинэ гэрээний боломжийн саналаас татгалзсан, уг үл хөдлөх хөрөнгийг нураах эсвэл дахин төлөвлөхөд шаардлагатай гэж үздэг.
Нэг жилээс доош хугацаатай түрээсийн хувьд мэдэгдэл өгөх хугацаа гурван сараас эхэлдэг бөгөөд дараагийн жил тутамд нэг сараар нэмэгдэж, дээд тал нь зургаан сар хүртэл үргэлжилдэг. Зөвхөн мэдэгдэл өгөх нь юу ч дуусгавар болохгүй: түрээслэгч бичгээр зөвшөөрөл өгөөгүй тохиолдолд шүүх өөрөөр шийдвэр гаргах хүртэл түрээс нь хуулийн дагуу үргэлжилж, түрээслүүлэгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргах ёстой. Орон сууцны хугацаатай гэрээг мөн 2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй Wet vaste huurcontracten-ээр хязгаарласан бөгөөд энэ нь тодорхойгүй хугацаагаар түрээслэхийг гол дүрэм болгон сэргээсэн тул гэрээ нь дуусна гэж үзсэн түрээслүүлэгч хугацаагүй түрээсийн гэрээтэй байж болно.
Зөрчлийн улмаас татан буулгах (холбогдох)
BW-ийн 6:265 дугаар зүйлд гэрээний гүйцэтгэлийн алдаа бүр нөгөө талд гэрээг цуцлах эрх мэдэл олгодог гэж заасан байдаг бөгөөд хэрэв уг алдаа нь онцгой шинж чанар эсвэл бага ач холбогдолтой тул татан буулгах үндэслэл болохгүй бол. Энэхүү эрх мэдлийг захидал хэлбэрээр хэрэгжүүлдэггүй орон сууцны хувьд: BW-ийн 7:231 дугаар зүйлд баригдсан байрны түрээсийн эрхийг шүүхэд цуцлах тухай заасан байдаг. Үл хамаарах зүйл нь Хар тамхины тухай хуулийн 13б дугаар зүйл эсвэл Хотын захиргааны тухай хуулийн 174а дугаар зүйлийн дагуу өмчийг захиргааны аргаар хаах явдал бөгөөд түрээслүүлэгч шүүхэд хандахгүйгээр татан буулгаж болно.
Түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд бараг үргэлж өр төлбөрийг барагдуулах нь хамгийн зөв арга зам байдаг. Мэдэгдэл өгөх хугацаа эхлээд байдаггүй, баримтууд хаалттай жагсаалтад багтах шаардлагагүй бөгөөд түрээслүүлэгч нь мөнгө нэхэмжлэх, татан буулгах, нүүлгэн шилжүүлэх асуудлыг нэг зарлан дуудах бичигт нэгтгэж болно. Үүнтэй ижил арга нь төвөг учруулах, зөвшөөрөлгүй дахин түрээслэх, каннабис тариалахад үйлчилдэг.
Хэр их хангалттай вэ? Хүлцлийн босго
"Онцгой шинж чанар эсвэл бага ач холбогдолтой байдлаас шалтгаалан бүтэлгүйтэл нь гэрээг цуцлахыг зөвтгөхгүй бол" гэсэн үгс нь түрээслэгчийн гол хамгаалалт юм. 2018 оны 9-р сарын 28-ны өдрийн шүүхийн шийдвэртээ (ECLI:NL:HR:2018:1810) Хоге Раад шалгалт хэрхэн явагддагийг баталгаажуулсан. Энэ нь үл хамаарах зүйлтэй гол дүрэм юм: зарчмын хувьд аливаа зөрчил нь гэрээг цуцлах эрх мэдлийг олгодог; түрээслүүлэгч зөрчлөө нотлох бөгөөд түрээслэгч нь үл хамаарах зүйлийг тогтоох ёстой. Үл хамаарах зүйл нь хуульд дурдсан хүчин зүйлсээр хязгаарлагдахгүй - түрээслэгчийн гэр орноо хадгалах сонирхол зэрэг бүх нөхцөл байдлыг жинлэж болох бөгөөд шүүх тэдгээрийг зөрчсөн тохиолдолд ч жинлэж үзэх ёстой.
Тиймээс нэг удаагийн төлбөр хоцорсон эсвэл бага хэмжээний үлдэгдэл нь нүүлгэн шилжүүлэх тушаал гаргахгүй. Гэхдээ татан буулгах сарын босго гэж байдаггүй: хууль тогтоомж, шүүхийн үндэсний удирдамж үүнийг тогтоодоггүй. Хэдэн сар хүртэлх хугацаатай өр төлбөр нь практик дээр байрны эзэд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах, нэхэмжлэл гаргах бодит боломж байдаг цэг боловч энэ тоо өөрөө юу ч шийддэггүй - шүүх зөрчлийг Хоге Раадын жинлэхийг шаардсан бүх зүйлтэй харьцуулах ёстой бөгөөд их хэмжээний өр төлбөртэй тохиолдолд татан буулгахаас татгалзах эсвэл бага хэмжээний өр төлбөртэй тохиолдолд зөвшөөрөх боломжтой.
Хил хязгаарын тохиолдлууд нь арифметикийн нэгэн адил зан төлөвт нөлөөлдөг: түрээслэгч шаардлагын захидалд хариу өгсөн эсэх, тохиролцоо санал болгож, цуцалсан эсэх, өрийн тусламж хүссэн эсэх.
Ердийн журам, алхам алхмаар
Түрээсийн маргаан нь ямар ч хэмжээний мөнгөн дүнгээр дүүргийн шүүхэд ( kantonrechter ) хүрч , шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн дуудлагаас ( dagvaarding ) эхэлдэг. Өмгөөлөгч заавал байх албагүй ч ихэвчлэн түрээслүүлэгчийн талд, түрээслэгчийн талд шийдвэр гаргадаг.
| Алхам | Юу болсон бэ | Заасан хугацаа |
|---|---|---|
| Шаардах бичиг | Төлбөрийн хугацаа болон хугацааг заасан төлбөрийн чадваргүй байдлын мэдэгдэл. | 2-6-ын долоо хоног |
| Дуудлага | Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нь өр төлбөр, татан буулгах, нүүлгэн шилжүүлэх нэхэмжлэлийг дагвардингийн талд гаргадаг. | Долоо хоногийн өмнө үйлчилсэн |
| Батлан хамгаалах | Түрээслэгч бичгээр эсвэл амаар хариулдаг. Хариулт өгөхгүй гэсэн үг боловч нэхэмжлэлийг шалгасан хэвээр байна. | Үйлчилгээ хийснээс хойш 2-6 долоо хоног |
| Сонсох | Хоёр тал хоёулаа сонссон; шүүгч ихэвчлэн эхлээд тохиролцоог судалдаг. | Нэг удаагийн хуралдаан, ихэвчлэн нэг цагаас бага |
| Шүүмжлэл | Воннис түрээсийн гэрээг цуцалж, төлбөр төлөхийг тушаагаад, нүүлгэн шилжүүлэхийг зөвшөөрөв. | Сонсголын дараа 2-6 долоо хоног |
| Ажлаас гарах тушаал | Шүүхийн шийдвэрийг гардаж, түрээслэгчийг явахыг тушаав. | Ер нь 14 хоног |
| зарлал | Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нүүлгэн шилжүүлэх огноог тусдаа үйлдэлээр зарладаг. | Хууль ёсны хамгийн бага хязгаар |
| Нүүлгэн шилжүүлэх | Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч шаардлагатай бол цагдаа болон нүүлгэн шилжүүлэгчдийг ашиглан эд хөрөнгийг цэвэрлэдэг. | Зарлагдсан өдөр |
Эцсээс эцэс хүртэл хамгаалагдаагүй өрийн хэргийг ихэвчлэн гурваас таван сар хүртэл үргэлжилдэг. Үүнийг болон хүснэгтийн бүх хугацааг эрхийн эрх гэж үзэхээс илүү практик гэж үзнэ үү: нүүлгэн шилжүүлэлтийн хамгийн бага мэдэгдлийн хугацаанаас гадна эдгээр хугацааны аль нь ч хуулиар тогтоогдоогүй болно. Шүүх шийдвэртээ чөлөөлөх огноог тогтоодог бөгөөд сонсгол болон шийдвэр гаргах хугацаа нь дүүргийн хэргүүдийн журам, тухайн шүүхийн ажлын ачааллыг дагаж мөрддөг бөгөөд үүнийг Rechtspraak нийтэлсэн гүйцэтгэлийн тоон үзүүлэлтдээ мэдээлдэг. Хамгаалагдсан хэрэг, эсвэл түрээслэгч тохиролцоог баримталдаг хэрэг нь илүү удаан хугацаа шаардагдах бөгөөд ихэвчлэн нүүлгэн шилжүүлэлтгүйгээр дуусдаг.
Түр хугацаагаар хэрэгжих боломж болон давж заалдах
Нүүлгэн шилжүүлэх тухай шийдвэрийг ихэвчлэн Rv-ийн 233 дугаар зүйлийн дагуу түр хугацаагаар хэрэгжүүлэх боломжтой ( uitvoerbaar bij voorraad ) гэж зарладаг . Энэ бол түрээслэгчид ихэвчлэн буруу ойлгодог зүйл юм: 350 дугаар зүйл зэрэг hoger beroep-ийн тухай заалтаар зохицуулагдсан давж заалдах гомдол нь өөрөө хэрэгжилтийг түдгэлзүүлдэггүй. Түрээслүүлэгч нь уг шийдвэрийг хүлээж байх хугацаанд нүүлгэн шилжүүлж болно.
Түрээслэгч нь давж заалдах шатны шүүхээс хууль эрх зүйн болон баримтын алдаа шаарддаг хязгаарлагдмал шалгалт эсвэл анхны шүүгчийн үнэлж баршгүй онцгой байдлын үед хэрэгжилтийг түдгэлзүүлэхийг хүсч болно. Эсвэл тэрээр 438 Rv зүйлийн дагуу шүүхийн шийдвэрийг одоо биелүүлэх нь эрхийг урвуулан ашигласан гэж үзэж, хэрэгжилтийн маргаан ( executiegeschil )-ийг түр шүүгчид гаргаж болно. Аль аль нь хэргийг дахин хэлэлцэхгүй. Хоёулаа давж заалдах гомдол гаргахыг шаарддаг бөгөөд хугацаа нь богино: ердийн хэрэгт шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш гурван сар, харин шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш ердөө дөрвөн долоо хоног (339 Rv зүйл).
Түр захирамжийн зам (корт гединг)
Корт гединг гэдэг нь 254 дүгээр зүйлээс эхэлсэн заалтуудын дагуу түр хугацааны шүүгчийн ( voorzieningenrechter ) өмнө авч хэрэгжүүлж буй товч хэлэлцүүлэг юм. Энэ нь ихэвчлэн хэдэн долоо хоногийн дотор түр шийдвэр гаргадаг боловч гэрээг цуцлах боломжгүй. Энэ бол гол хязгаар юм: түрээслүүлэгч нь корт гедингээс онтвиг авч чадахгүй, зөвхөн байраа орхих тушаал л гаргана.
Энэ нь зөвхөн нэхэмжлэл яаралтай бөгөөд ердийн журмын үр дүн нь ноцтой эргэлзээ төрүүлээгүй тохиолдолд л түрээслүүлэгчид нээлттэй байна - ноцтой саад учруулах, үл хөдлөх хөрөнгийг гэмт хэргийн шинжтэй ашиглах, түрээсийн гэрээ дууссаны дараа үргэлжлүүлэн эзэмших, эсвэл өмчлөх эрхгүй эзэмших. Шударга бус өрийн хэрэг ховор тохиолдолд л хүчин төгөлдөр болно: түрээслэгчийн байшингийн ашиг сонирхол нь түрээслүүлэгчийн хурдны ашиг сонирхлоос давж гардаг.
Түрээслэгчдийн хувьд энэ нь ядаж л адилхан ашигтай: энэ нь цоожоо сольсон түрээслүүлэгчийн эсрэг, нөхцөл байдал эрс өөрчлөгдсөн тохиолдолд зарласан нүүлгэн шилжүүлэлтийг зогсоох хэрэгсэл юм.
Хулгайчид, бизнесийн байр болон өмчлөх эрхгүй оршин суугчид
Скваторууд
Суугаад суух нь гэмт хэрэг бөгөөд хоёр арга зам байдаг: өмчлөгчийн иргэний нэхэмжлэл эсвэл улсын яллагчийн зөвшөөрөл. Хоге Раад 2011 оны 10-р сарын 28-ны өдрийн шийдвэртээ (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) гэмт хэргийн замаар нүүлгэн шилжүүлэх нь Европын Хүний эрхийн конвенцийн 8 дугаар зүйлд заасны дагуу орон сууцыг хүндэтгэх эрхэд маш ноцтой хөндлөнгөөс оролцсон тул шүүхийн урьдчилсан хяналт шаардлагатай гэж үзсэн: эрх баригчид үүнийг бичгээр мэдэгдэж, шүүх хуралдаанд дор хаяж долоо хоног хугацаа өгч, шүүгчийн шийдвэрийг хүлээх ёстой, гэхдээ олон нийтийн аюулгүй байдалд заналхийлэх зэрэг онцгой нөхцөл байдлаас бусад тохиолдолд.
Бизнесийн байр
290 болон түүнээс хойшхи BW-ийн дагуух жижиглэн худалдаа, зочломтгой үйлчилгээний байрны түрээслэгчид өөрийн гэсэн нөхцөл, цуцлах үндэслэлтэй байдаг. Бусад бизнесийн байр, голчлон оффис, үйлдвэрлэлийн байрны түрээслэгчид BW-ийн 7:230a зүйлд хамаарна; 290 болон 230a зүйлийн дагуух арилжааны түрээсийн тухай бидний нийтлэлд ялгааг тодорхойлсон болно : түрээсийн хугацаа дуусч, гарах тухай мэдэгдэл өгсний дараа түрээслэгч нь дүүргийн шүүхээс гарах хугацааг сунгах хүсэлт гаргаж болох бөгөөд уг өргөдөл хүлээгдэж байх хугацаанд нүүлгэн шилжүүлэлтийг түдгэлзүүлнэ. Өргөдлийг гарахыг зарласан өдрөөс хойш хоёр сарын дотор гаргах ёстой бөгөөд шүүх тус бүр нэг жилийн хугацаатай гурван удаа сунгах эрхтэй.
Өмчлөх эрхгүй оршин суугчид
Гэрээгүй үл хөдлөх хөрөнгөд байгаа хүн - хуучин түрээслэгчийн хамтрагч, явахгүй зочин, оршин суух зөвшөөрөлгүй оршин суугч - эд хөрөнгийн баталгаагүй бөгөөд эдгээр нь хамгийн тодорхой оршин суух зөвшөөрөлгүй тохиолдлууд юм. Анхааруулга нь оршин суух зөвшөөрөлгүй гэсэн шошготой зохицуулалтыг заримдаа баримт дээр үндэслэн түрээс гэж үздэг бөгөөд энэ нь хамгаалалт авчирдаг.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч, зарлал болон эд зүйлс
Зөвхөн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч ( gerechtsdeurwaarder ) нүүлгэн шилжүүлэх захирамжийг хэрэгжүүлж болох бөгөөд тэрээр төрийн албан тушаалтан болохоос байрны эзний ажилтан биш юм. Тэрээр шүүхийн шийдвэрийг биелүүлж, түрээслэгчийг нүүлгэн шилжүүлэхийг тушааж, дараа нь дахин хөөж гаргах тухай зарлана. Албадан нүүлгэн шилжүүлэхийг gedwongen ontruiming-ийн тухай зүйл, Rv-ийн 555-562 дугаар зүйлээр зохицуулдаг. Rv-ийн 555 дугаар зүйлд уг захирамж болон нүүлгэн шилжүүлэх хооронд хамгийн багадаа гурван хоногийн хугацааг тогтоосон; уг богино хуулиар тогтоосон хамгийн бага хэмжээ нь шүүхийн шийдвэрт заасан урт сайн дурын хугацаа биш юм.
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч цагдаа дуудаж, дэг журам сахиулах, мөн цоожчин дуудаж болно. Байрны эзэн нүүлгэн шилжүүлэгчдийг эхний ээлжинд зохион байгуулж, төлбөрийг нь төлдөг бөгөөд үлдсэн эд зүйлсийг нь гаргаж авдаг. Тэдэнд юу тохиолдох нь орон нутгийн практик байхаа больсон. Хотын захиргаа бараа бүтээгдэхүүнийг авч явах, хадгалах ёстой бөгөөд шийдвэрийг хэрэгжүүлэгч талын зардлаар хадгалах ёстой бөгөөд захиргааны хэрэгжилтийн дүрэм нь уг хадгалалтад хамаарна (Rv-ийн 556 дугаар зүйл, 5:29 ба 5:30 Awb-г дурдсан). Хадгалалт арван гурван долоо хоног хүртэл үргэлжилдэг бөгөөд үүний дараа барааг зарж эсвэл устгаж болно; зарагдсан тохиолдолд хуучин эзэмшигч нь гурван жилийн турш орлогын нэхэмжлэлийг хадгалдаг. Эзэмшигчийн хувьд боломжийн үнэ цэнэтэй биш, аюултай эсвэл мууддаг аливаа бараа шууд алга болж болно. Зардал нь түрээслэгчид хотын захиргааны төлбөр тооцоогоор биш, харин байрны эзэнээр дамжин хүрдэг.
Нүүлгэлтийн хүсэлтийг эцсийн мөч хүртэл цуцалж болно. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид өр төлбөр болон зардлыг бүрэн төлсөн эсвэл тохиролцоонд хүрч, байрны эзэн түдгэлзүүлэхийг шаардсан тохиолдолд нүүлгэн шилжүүлэлтийг тогтмол зогсоодог. Гэхдээ нүүлгэн шилжүүлэгчдийг захиалсны дараа уян хатан байдал огцом буурдаг.
Зардал, эцэст нь хэн төлөх вэ
Дүүргийн хэргүүдийн шүүхийн хураамж ( griffierecht ) нь нэхэмжлэлийн үнэ цэнэ болон нэхэмжлэгч нь ихэнх хаалтанд бага тогтмол хувь төлдөг компани, хувь хүн эсвэл хязгаарлагдмал орлоготой тал эсэхээс хамаарна. Хаалт болон дүнг хуулиар тогтоож, жил бүрийн 1-р сарын 1-нээс эхлэн тохируулж, Rechtspraak-ийн хадгалсан хүснэгтэд нийтэлсэн; хэрэг үүсгэх үед хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй хувь хэмжээ нь хэрэг юм. Шүүхийн хураамжид НӨАТ ногдуулдаггүй.
Үүн дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн төлбөрийг нэмж оруулбал, үүнийг Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders тогтоож, жил бүрийн 1-р сарын 1-нээс эхлэн индексжүүлдэг. Хүчин төгөлдөр шийдвэр гаргахад бага зэрэг тариф ногдуулдаг; албадан нүүлгэн шилжүүлэх нь өөрөө үүнээс хэд дахин их зардал гардаг. Одоогийн тарифыг уг тогтоолтой хамт нийтэлдэг бөгөөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч хүсэлтийн дагуу тэдгээрийг иш татах болно. Нүүлгэн шилжүүлэх, хадгалах болон түрээслүүлэгчийн өөрийн хууль ёсны төлбөр нь эдгээр тарифаас дээр байрладаг бөгөөд юугаар ч тогтоогдоогүй тул нийт дүн нь эд хөрөнгийн хэмжээ болон түүнийг үлдээсэн байдлаас хамаарна.
Ялагдсан тал нь ялагчийн зардлыг төлдөг боловч Голландын зардлын захирамж нь бүрэн нөхөн төлбөр биш, тогтмол хэмжээний шимтгэл бөгөөд ихэвчлэн хууль ёсны бодит зардлаас хамаагүй доогуур байдаг. Байр түрээслүүлэгчийн хувьд амжилттай нүүлгэн шилжүүлэлт нь ихэвчлэн санхүүгийн алдагдалтай байдаг, учир нь захирамж болон төлбөрийг тодорхойлолтоороо мөнгөгүй түрээслэгчийн эсрэг хэрэгжүүлдэг. Түрээслэгчийн хувьд алдагдал гэдэг нь төлбөр, хүү, шүүхийн болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн төлбөр, нүүлгэн шилжүүлэлт, хадгалах, амьдрах газар олох зэрэг орно гэсэн үг бөгөөд өр нь нүүлгэн шилжүүлэлтээс үлддэг.
Эмзэг байдалд байгаа түрээслэгчид
Хүүхэдтэй байх нь түрээслэгчдэд үлдэх эрх олгодоггүй ч энэ нь BW-ийн 6:265 зүйлд заасан үл хамаарах зүйлийн дагуу тооцогдох нөхцөл байдал бөгөөд шүүгч хоёр талыг тохиролцоо хийхийг шахах хүчтэй шалтгаан юм. Шүүхүүд ихэвчлэн "сүүлчийн боломж"-ын шийдвэр гаргадаг: гэрээ цуцлах, нүүлгэн шилжүүлэхийг тушаасан боловч түрээслэгч тохиролцсон хуваарийг биелүүлсэн тохиолдолд хэрэгжихгүй.
Хууль ёсны өрийн бүтцийн өөрчлөлтийн зохицуулалтад хамрагдсан түрээслэгч нь бүр ч хүчтэй, учир нь моратори нь хувь хүний зээлдүүлэгчид юуг хэрэгжүүлэхийг хязгаарладаг. Дампуурлын тухай хуулийн 305 дугаар зүйлийн дагуу түрээслэгч нь өрийн бүтцийн өөрчлөлтийн зохицуулалт хүчин төгөлдөр болохоос өмнө үүссэн түрээсийн төлбөрийн өрийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцлах эсвэл нүүлгэн шилжүүлэх боломжгүй бөгөөд уг хуучин өрийн дагуу аль хэдийн хийгдэж байсан нүүлгэн шилжүүлэлтийг хуулийн дагуу түдгэлзүүлдэг. Хамгаалалт нь нөхцөлт: түрээслэгч тэр үеэс хойш түрээсийн төлбөрийн унаж буй хэсгийг цаг тухайд нь төлөх ёстой бөгөөд шинээр төлсөн өр нь түрээслүүлэгчийн татан буулгах, нүүлгэн шилжүүлэх эрхийг сэргээдэг. Нүүлгэн шилжүүлэх гэж буй түрээслэгч хотын өрийн тусламжийг нэн даруй авах ёстой; түрээслүүлэгч нь өргөдөл аль хэдийн хэрэгжиж байгаа эсэхийг шалгах ёстой.
2021 оны 1-р сарын 1-нээс хойш Нидерланд улс үндэсний эрт сэрэмжлүүлгийн системийг хэрэгжүүлж байна. Түрээслүүлэгчид, эрчим хүчний нийлүүлэгчид, усны компаниуд болон эрүүл мэндийн даатгагчид төлбөрийн өрийн талаар түрээслэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр хотын захиргаанд мэдэгдэх ёстой бөгөөд өөрсдийн төлбөрийг барагдуулах оролдлого бүтэлгүйтсэн тохиолдолд төлбөрийн өрийн талаар мэдэгдэх ёстой. Wet gemeentelijke schuldhulpverlening-ийн дагуу хотын захиргаа анхны яриа хэлэлцээрийг санал болгож дохио бүрт хариу өгөх ёстой; уг хуулийн 3, 4-р зүйлд дөрвөн долоо хоногийн дотор эсвэл яаралтай тохиолдолд гурван ажлын өдрийн дотор үүнийг хийхийг шаарддаг бөгөөд үүний стандарт жишээ бол удахгүй нүүлгэн шилжүүлэх явдал юм. Орон сууцны корпорациуд үйл ажиллагааны урьдчилсан нөхцөл гэж үздэг.
Практик удирдамж
Орон сууцны эздийн хувьд:
- Хэзээ ч асуудлыг өөрийн гарт бүү ав.
- Түрээсийн дэвтэр, сануулга, шаардлагын захидал, тохиролцооны санал, хөршүүдээс ирсэн огноотой гомдол гээд бүх зүйлийг баримтжуул.
- Шүүхэд хандахаасаа өмнө төлбөрийн чадваргүй болсон тухай бичгээр мэдэгдэл өгч, хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд эрт шүүхэд өгч, ялагдахын оронд хүлцэх босгыг тодорхой давж гарахыг зөвшөөрнө үү.
- Шаардлагатай бол өр төлбөрийн талаар хотын захиргаанд мэдэгдэж, үүнийгээ нотлох боломжтой байх.
Түрээслэгчдэд:
- Дуудлагыг үл тоомсорлож болохгүй; хамгаалагдсан хэрэг нь анхан шатны шүүхээс тэс өөр.
- Шүүх хуралд урьдчилан оролцох эсвэл бичгээр өмгөөллийн мэдүүлэг гаргана уу; энэ нь үнэ төлбөргүй бөгөөд өмгөөлөгч шаардлагагүй.
- Хотын өрийн тусламж авах хүсэлтээ нэн даруй гаргаж, сонсгол дээр нотлох баримт авчирч, бүх зүйлийг төлж чадахгүй байсан ч тогтмол төлбөрөө төл.
- Хэрэв байрны эзэн цоожоо сольсон эсвэл цахилгааны шугам сүлжээгээ тасалсан бол тухайн өдөртөө зөвлөгөө аваарай.
- Давж заалдах хүсэлт нь өөрөө нүүлгэн шилжүүлэлтийг зогсоохгүй гэдгийг ойлгоорой.
Байрны эзэн намайг шүүхэд өгөхгүйгээр хөөж болох уу?
Үгүй. Түрээслэгч нь зөрчлийн улмаас түрээсийн гэрээг цуцлах шүүхийн шийдвэр, үл хөдлөх хөрөнгийг цэвэрлэх зөвшөөрөл авах шаардлагатай бөгөөд зөвхөн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч нүүлгэн шилжүүлэх ажлыг гүйцэтгэж болно. Цоож солих, эд зүйлсийг зайлуулах эсвэл нийтийн аж ахуйн үйлчилгээг таслах нь хууль бус өөртөө туслах явдал юм. Үүнтэй тулгарсан түрээслэгч хэдхэн хоногийн дотор нэвтрэх эрхийг сэргээх захирамж гаргаж, ихэвчлэн торгууль ногдуулж, хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж болно.
Намайг нүүлгэн шилжүүлэхээс өмнө хэдэн сарын түрээсийн төлбөр төлөх ёстой вэ?
Хууль ёсны босго, тогтмол хэдэн сар гэж байхгүй. Шалгалт нь зөрчил нь шинж чанар эсвэл бага зэргийн ач холбогдолтой байсан ч татан буулгах үндэслэлтэй эсэх бөгөөд шүүх бүх нөхцөл байдлыг жинлэж үздэг (ECLI:NL:HR:2018:1810). Хэдэн сарын хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд байрны эзэд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа эхлүүлдэг боловч арифметик нь өөрөө юу ч шийддэггүй: шаардлагын захидалд хариу өгөх, тохиролцоонд хүрч, түүнийгээ биелүүлэх, өрийн тусламж хүсэх зэрэг нь бүгд тэнцвэрийг тогтоодог.
Нүүлгэн шилжүүлэлт эхнээс нь дуустал хэр удаан үргэлжлэх вэ?
Хамгаалагдаагүй өр төлбөрийн хэрэг нь шаардлагын захидлаас нүүлгэн шилжүүлэх хүртэл гурваас таван сар үргэлжилдэг: шаардлагын хувьд хэдэн долоо хоног, дуудлагын болон сонсголын хооронд хэдэн долоо хоног, шүүхийн шийдвэр хүртэл хэд хэдэн долоо хоног, дараа нь ихэвчлэн арван дөрвөн хоногийн сайн дурын хугацаа болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн богино хугацааны мэдэгдэл. Хамгаалагдсан эсвэл тохиролцсон хэрэг нь илүү удаан хугацаа шаардагдах бөгөөд ихэвчлэн нүүлгэн шилжүүлэлтгүйгээр дуусдаг.
Давж заалдах хүсэлт нь нүүлгэн шилжүүлэлтийг зогсоох уу?
Ихэвчлэн тийм биш. Нүүлгэн шилжүүлэх шийдвэрийг ихэвчлэн түр хугацаагаар хэрэгжүүлдэг гэж зарладаг тул түрээслүүлэгч давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэрийг хүлээж байх хугацаанд хэрэгжүүлж болно. Үүнийг зогсоохын тулд түрээслэгч нь давж заалдах шатны шүүхээс хэрэгжилтийг түдгэлзүүлэхийг тусад нь хүсэх эсвэл эрхийг урвуулан ашигласан гэж маргаж буй түр шүүгчийн өмнө хэрэгжилтийн маргааныг гаргах ёстой. Аль аль нь үндэслэлийг дахин маргахгүй.
Хэрэв намайг хөөж гаргавал миний тавилгад юу тохиолдох вэ?
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч үлдсэн эд хөрөнгийг гаргаж хаядаг бөгөөд хотын захиргаа шийдвэрийг хэрэгжүүлэгч талын зардлаар авч хадгалдаг (Rv-ийн 556 дугаар зүйл). Хадгалалт арван гурван долоо хоног хүртэл үргэлжилдэг бөгөөд үүний дараа барааг зарж эсвэл устгаж болох бөгөөд борлуулалтаас олсон орлогыг гурван жилийн хугацаанд нэхэмжлэх боломжтой. Өртгийг түрээслэгчийн аль хэдийн төлөх ёстой зүйлд нэмж тооцдог тул эд хөрөнгөө урьдчилан авч явах нь үргэлж хямд байдаг.
Нүүлгэн шилжүүлэлтийг сүүлийн мөчид зогсоож болох уу?
Тийм ээ, гэхдээ огноо ойртох тусам улам хэцүү болдог. Төлбөр болон хуримтлагдсан зардлыг бүрэн төлснөөр үүнийг ихэвчлэн зогсоодог бөгөөд түрээслүүлэгч хүлээн зөвшөөрч, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид арга хэмжээ авахыг зааварчилдаг. Шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш нөхцөл байдал эрс өөрчлөгдсөн тохиолдолд түр хугацааны хориг арга хэмжээ нь хэрэгжилтийг зогсоож болно. Нүүлгэн шилжүүлэгчдийг бүртгэсний дараа түрээслүүлэгчийн уян хатан байдал огцом буурдаг.
Law & More байрны эзэд болон түрээслэгчдэд зөвлөгөө өгдөг Eindhoven, Amsterdam мөн Нидерланд даяар түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн, гэрээг цуцалсан, татан буулгасан болон нүүлгэн шилжүүлсэн талаар Нидерланд болон Англи хэл дээр.
Law & More Дүүргийн шүүхийн өмнө болон шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албан тушаалтны өмнө нүүлгэн шилжүүлэх ажиллагаа, шаардлагын захидлаас эхлээд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч хүртэлх хугацаанд түрээслүүлэгч болон түрээслэгчдэд зориулсан үйл ажиллагаа. Хамгаалагдсан хэрэг нь зөрчлийн хэрэгээс тэс өөр бөгөөд давж заалдах гомдол нь дангаараа нүүлгэн шилжүүлэхийг зогсоодоггүй тул зарлан дуудах хуудас эсвэл нүүлгэн шилжүүлэх мэдэгдэл ирэнгүүт бидэнтэй холбоо барина уу.
