Хэрэв та Нидерландад байшин худалдаж авах, ялангуяа Amsterdam, дэлгэрэнгүй мэдээлэлд уг үл хөдлөх хөрөнгийг хэлж болно op erfpacht... Тэгвэл та газрыг худалдаж авахгүй, харин өөр хүний газрыг эзэмших хязгаарлагдмал бодит эрхийг тухайн газрын эзэмшигчийн бичсэн нөхцөлөөр, заримдаа зуун жилийн өмнө худалдаж авч байна. Эдгээр нөхцөл нь та хэр их мөнгө төлөх, хэр хугацаагаар төлөх, банк зээл олгох эсэхийг шийддэг.
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуульд erfpacht гэж юу вэ
Эрфпахт гэдэг нь хязгаарлагдмал үл хөдлөх хөрөнгийн эрх ( beperkt recht ) бөгөөд эзэмшигч нь эрфпахтэрт бусдын үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших, ашиглах эрхийг олгодог ( BW-ийн 5:85-р зүйл). Газар эзэмшигч нь газрын өмчлөгч хэвээр байна. Эрфпахтэрийн эрх нь гэрээний эрх биш, харин эд хөрөнгийн эрх юм: энэ нь Газрын бүртгэлд (Кадастер) бүртгэгдсэн, зарж борлуулж, барьцаалж, өвлөн авч болох бөгөөд газрыг борлуулснаас хойш үлддэг.
Энэхүү акт нь түрээслэгчийг үечилсэн төлбөр болох канон буюу газрын түрээсийг төлөх үүрэг болгож болно (BW-ийн 5:85-р зүйл). Хуулийн дагуу канон шаардлагагүй боловч бараг бүх орон сууцны түрээслэгч түрээсийн төлбөртэй байдаг. Үгүй бол түрээслэгч нь өмчлөгчийн эзэмших байсан өргөн хэрэглээг эдэлдэг (BW-ийн 5:89-р зүйл), үүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үр жимс, түрээслэх эрх, засварын ажил түүнд ногдох эрх багтана. Тэрээр үл хөдлөх хөрөнгийн очих газрыг өөрчлөх эсвэл эзэмшигчийн зөвшөөрлөөр нөхцөлтэйгөөр ажил гүйцэтгэх боломжгүй.
Бүрэн эзэмшил ( volle eigendom ) нь мөнхийн бөгөөд хадгалахад ямар ч зардал гарахгүй бөгөөд зөвхөн ерөнхий хуульд захирагддаг. Эрфпахт нь өөр хүний газар дээр тухайн эзэмшигчийн нөхцөлөөр зохицуулагддаг бөгөөд шинэчлэгдэж эсвэл дуусгавар болж болно. Эрфпахт дээрх ашиглалтын канонтой орон сууц нь ихэвчлэн бүрэн эзэмшлийн ижил орон сууцнаас бага үнэтэй байдаг бөгөөд зөрүү нь асууж буй үнэд үргэлж харагдахгүй байдаг.
Эрфпахт, опстал болон барилгын түрээс
- Эрфпахт бусдын газрыг эзэмших, ашиглах эрхийг олгодог (BW-ийн 5:85-р зүйл). Талбай дээрх барилга байгууламжууд нь ерөнхийдөө erfpacht эрхийн нэг хэсэг юм.
- Опстал, гадаргуугийн эрх (BW-ийн 5:101-р зүйл) нь өөр хүний газар дээр, дээр эсвэл түүнээс дээш барилга байгууламж, байгууламж, тариалалттай байх, олж авах эрхийг олгодог бөгөөд барилга нь хөрсний эзэмшигчид хамаарна гэсэн дүрмийг зөрчдөг. Энэ нь ... гэж нэрлэгддэг төлбөрийг авчирч болно. өшөө авалт, мөн ихэвчлэн erfpacht-тай хамт хамааралтай эрх эсвэл кабель, нарны хавтангийн түрээс болгон олгодог боловч энэ нь дангаараа байж болно. erfpacht-ын хууль ёсны дүрэм нь гадаргуугийн эрхэд хамаарна (5:104 BW зүйл).
- Түрээслэх, барилга эсвэл орон сууцны түрээс нь бодит эрх биш, гэрээ юм: бүртгэлтэй хүү, барьцааны зээл байхгүй бөгөөд BW 7-р номын түрээсийн дүрэм үйлчилнэ. Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөр төлдөг бол түрээслэгч нь өөрийн эзэмшиж, зарж болох үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн төлбөрийг төлдөг.
Гэрээ болон ерөнхий нөхцөлүүд
Эрфпачтын эрхийг нотариатаар баталгаажуулсан гэрээгээр бий болгож, олон нийтийн бүртгэлд бүртгүүлдэг. Эрфпачтакт нь хувь хүний нөхцөлийг - талбай, нэр томьёо, анхны канон, зөвшөөрөгдсөн хэрэглээг - тогтоодог бөгөөд дараа нь бараг үргэлж хэрэгжих боломжтой хууль тогтоомжийн багцыг зарладаг . Эдгээр ерөнхий нөхцөлүүд нь хэлэлцээрийн мөн чанар юм: засварлах механизм, худалдан авах дүрэм, зөвшөөрлийн шаардлага, нөхөн олговрын дэглэм, цуцлах эрх мэдэл.
Гаргасан жилийн нөхцөлүүд нь дараахь зүйлийг зохицуулдаг
Энэ бол хамгийн их орхигддог зүйл бөгөөд шийдвэрлэх хүчин зүйл юм. Хотын захиргаа нь нэг багц нөхцөлтэй биш, харин өөр өөр жилүүдэд гаргасан цуврал нөхцөлтэй бөгөөд тус бүр нь өөрийн хүрээнд олгогдсон газрыг зохицуулдаг. Amsterdam-г оноор нь тодорхойлдог бөгөөд үүнд AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 болон 2016 онууд багтдаг бөгөөд үүнээс AB 1994, AB 2000 болон AB 2016 нь өнөөдөр хамгийн их тохиолддог цувралууд юм. Ялгаа нь гоо зүйн шинж чанартай биш: хуучин багцууд нь эзэмшигчид засвар хийх өргөн хүрээтэй эрх, нарийн нөхөн олговрын эрхийг олгодог.
Асуулт нь хэзээ ч "энэ хотод erfpacht нөхцөл ямар байна вэ?" биш, харин " энэ газарт аль багц хамаарах вэ?" гэсэн асуулт юм. Хариулт нь Кадастер дээр байна: байгуулагдсан тухай акт болон дараагийн нэмэлт өөрчлөлтийн актуудад нөхцөлүүдийг оноор нь нэрлэнэ. Нотариатчаасаа акт болон эдгээр нөхцөлүүдийн бүрэн эхийг авч, тэдгээрийг уншихыг хүсээрэй - товч агуулга биш, төлөөлөгчийн догол мөр биш.
Газрын түрээс (хууль)
Канон гэдэг нь газрыг ашигласны төлбөрийг үечилсэн хэлбэрээр төлдөг. Ердийн бүтэц нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн тодорхой хувь хэмжээ эсвэл хуваарийн дагуу үлдэгдлээр гаргаж авсан үнэлгээний газрын үнэ цэнэд ногдуулсан канон хувь юм. Amsterdam энэ хүчин зүйл нь газрын үнийн санал бөгөөд тухайн гудамжны үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн эзлэх хувь хэлбэрээр газрын үнийн саналыг илэрхийлдэг.
Шинэчлэлтүүдийн хооронд орчин үеийн ихэнх нөхцөлд каноныг жил бүр хэрэглээний үнийн индекстэй харьцуулан индексжүүлдэг. Индексжүүлэлт нь шинэчлэлт биш: энэ нь инфляцийг хянаж, урьдчилан таамаглах боломжтой байдаг бол шинэчлэлт нь газрын үндсэн үнийг дахин тохируулж, каноныг үржүүлж болно. Төлбөр төлөөгүй тохиолдолд түрээслэгчийн эрх эцэстээ хохирч болзошгүй.
Эрфпахтийн гурван төрөл
| Төрөл: | хугацаа | Хугацааны төгсгөл | Үндсэн эрсдэл |
|---|---|---|---|
| Түр зуурын (түр зуурын) | Тогтмол хугацаатай, ихэвчлэн 30, 50, 75 эсвэл 99 жил, үргэлжлэлгүй. | Баруун талын төгсгөлүүд; газар болон барилга нь эзэмшигчид нь буцаан олгогдоно. Нөхөн олговор нь BW-ийн 5:99-р зүйл болон нөхцөл байдлаас хамаарна. | Хугацаа дуусах. Төгсгөл ойртох тусам үнэ цэнэ болон санхүүгийн боломж буурдаг; сунгалтыг төлөх биш, харин хэлэлцээрээр хийдэг. |
| Вортдуренде (үргэлжлэл) | Тодорхойгүй, үеүүдэд хуваагддаг, ихэвчлэн 50 эсвэл 75 жил. | Шинэ үе рүү автоматаар үргэлжилдэг; канон, ихэвчлэн нөхцөлүүдийг шинэчилдэг. | Засвар. Эрх нь аюулгүй; үнэ нь аюулгүй биш. Хэдэн арван жилийн өмнө зассан каноныг одоогийн газрын үнэ цэнэд тохируулсан. |
| Эувигдуренде (мөнхийн) | Тодорхойгүй, үе болгон хуваагаагүй. | Юу ч биш. Хугацаа дуусах, үечилсэн засвар хийх мөч гэж байхгүй. | Нэгэнт олгогдсон бол бага. Үлдсэн зүйл бол нөхцөл байдлын агуулга болон тэнд хүрэх зардал юм. |
Voortdurend болон eeuwigdurend гэдэг үгсийг англи хэлний тодорхой хэллэгт "мөнхийн" гэж орчуулсан байдаг. Эдгээр нь адилхан биш бөгөөд ялгаа нь маш их мөнгөний үнэ цэнэтэй юм. Үргэлжлэх хугацаатай эрх нь зөвхөн тодорхой хугацаанд каноноор худалдан авагдаж болно: хугацаа болон худалдан авах нь тусдаа асуултууд юм.
Хугацааны төгсгөлд засвар хийх: хамгийн том санхүүгийн эрсдэл
Үргэлжилсэн erfpacht-ийн хувьд тухайн үеийн төгсгөл гэдэг нь газрын эзэмшигч каноныг одоогийн газрын үнэ цэнэд дахин тохируулж болох үе юм. Хугацаа хэдэн арван жил үргэлжилдэг бөгөөд Нидерландын хотын газрын үнэ цэнэ огцом өссөн тул шинэ канон нь хуучинхаас олон дахин их байж болно.
- Энэ нь аажмаар биш юм. Энэ өсөлт хэдэн арван жилийн өмнө тогтсон өдөр нэг алхамаар гарч ирдэг.
- Механизм нь хуучин нөхцөлд байна. Зарим хуучин багцуудын дагуу эзэмшигчийн эрх мэдэл өргөн бөгөөд маргаан нь шүүхээр бус үнэлгээний журмаар хязгаарлагддаг.
- Зээлдүүлэгчид урагшаа харж байна. Шинэчлэлтийн огноо ойрхон байгаа нь таны зээл болон таны тулгарах дахин борлуулалтын зах зээлд хоёуланд нь нөлөөлнө.
Гарын үсэг зурахаасаа өмнө одоогийн хугацаа дуусах огноо, засварлах механизм, мөн - заалт тоонуудыг хаана нийтэлсэн - өнөөдөр засварласан тохиолдолд ямар дүрэм журамтай байхыг тогтооно уу. Хэрэв засварлах ажил хийгдэж байгаа бол санал болон аливаа эсэргүүцлийн эцсийн хугацааг заавал харах ёстой.
Газраас түрээс худалдаж авах (afkoop)
Канон төлөхийн оронд erfpachter үүнийг капиталын дүнгээр худалдаж авах боломжтой байж магадгүй юм. Тодорхой хугацааны Afkoop нь одоогийн хугацааны үлдсэн хугацаанд каноныг урьдчилан төлдөг; энэ хугацаа дуусахад үүрэг нь шинэчилсэн нөхцлөөр сэргээгддэг тул "канон худалдаж авсан" гэж зарлагдсан өмчийг зөвхөн одоо нэлээд ойрхон хугацаа хүртэл хамруулж болно. Eeuwigdurende afkoop нь каноныг үүрд мөнхөд хүчингүй болгодог бөгөөд ирээдүйд ямар ч засвар хийхгүй.
Худалдан авах гэдэг нь газрыг худалдаж авах гэсэн үг биш: чөлөөт эзэмшил нь эзэмшигчид үлддэг, зөвхөн төлбөрийн үүрэг дуусдаг бөгөөд нөхцөл нь ашиглалт болон зөвшөөрлийг зохицуулдаг хэвээр байна. Худалдан авахыг санал болгох эсэх, хэрхэн тооцоолох, хугацааны дунд хийж болох эсэх нь ерөнхий хуулийн асуудал биш, харин нөхцөл байдлын асуудал юм. Үүнийг нотариатаар баталгаажуулж, бүртгүүлдэг. Татварын журам нь ижил ялгааг баримталдаг бөгөөд үечилсэн журмын хувьд капиталын худалдан авалттай адил биш тул сонгосон маршрутынхаа үр дагаврыг татварын зөвлөхөөр баталгаажуулж, үүнийг хийхээ амлаарай.
Amsterdamүргэлжилсээр байхаас мөнхийн erfpacht хүртэл
Amsterdam Энэ сэдэв нь олон улсын ихэнх худалдан авагчдад яагаад чухал болохыг харуулж байна: хотын орон сууцны нөөцийн ихэнх хэсэг нь хотын түрээсийн газар дээр байрладаг бөгөөд түүхэндээ үе үе шинэчлэгдэж байдаг.
2016 оноос хойш хотын захиргаа шинэ ерөнхий нөхцөлийн дагуу шинэ буцалтгүй тусламжид зориулж байнгын erfpacht олгож эхэлсэн бөгөөд одоо байгаа түрээслэгчдэд шилжих ( overstappen ) боломжийг олгодог схемийг нээсэн. Түрээслэгч нь газрын үнийн дүнгийн лавлагаа мөчид тооцоолсон байнгын канон эсвэл байнгын худалдан авалтын дүнг заасан саналыг авах хүсэлт гаргадаг; хүлээн зөвшөөрөлт нь Кадастерт бүртгэгдсэн нэмэлт өөрчлөлтийн актад хүргэдэг.
Санхүүгийн хувьд чухал ач холбогдолтой зүйл бол лавлагаа огноо болон хөнгөлөлт юм. 2020 оны 1-р сарын 8-наас өмнө гаргасан өргөдлийг хожим гаргасан өргөдлүүдээс илүү таатай нөхцлөөр тооцоолсон: энэ огноо нь таатай шилжилтийн урамшуулал болон газрын үнийн хөнгөлөлт авах эрхийг зохицуулдаг лавлагаа огноо бөгөөд газрын үнэ нь өөрөө buurtstraatquote-ээр дамжуулан үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс гардаг. Энэ огноог алдсан хүмүүст хоёр дахь боломж олгох зохицуулалтууд үүнээс хойш хэрэгжиж ирсэн бөгөөд тус бүр өөрийн гэсэн нөхцөлтэй, өөрийн гэсэн хаалтын огноотой бөгөөд тэдгээрийг хуулиар биш харин хотын захиргаа дангаараа тогтоодог. Тиймээс тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд цонх нээлттэй байгаа эсэх, ямар тооцоогоор хийх нь гэрээ байгуулахаасаа өмнө хотын захиргааны өөрийн нийтэлсэн схемээс тогтоох зүйл юм: худалдагчаас аль хэдийн гаргасан саналын талаар асууж, одоогийн хугацааг хотын захиргаатай шууд шалгаарай. Нэг тооцооны суурь болон нөгөөгийн хоорондох зөрүү хэдэн арван мянган евро хүртэл байна.
Үүнээс гурван практик санаа гарч ирнэ:
- Худалдагчийн юу хадгалж байгааг тогтооно уу. Үргэлжилсэн erfpacht; шилжүүлэлт хүссэн боловч дуусаагүй үргэлжилсэн erfpacht; индексжүүлсэн канонтой мөнхийн erfpacht; мөнхөд худалдаж авсан мөнхийн erfpacht нь дөрвөн үнээр дөрвөн өөр хөрөнгө юм.
- Санал бол шилжилт биш. Өөрчлөлтийн актыг байгуулж, бүртгүүлэх хүртэл үл хөдлөх хөрөнгө хуучин горимоороо хэвээр байна. Худалдан авагч нь санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээн авах боломжтой эсэх, хэзээ авах нь уг схемийн нөхцөлийн асуудал юм.
- Хотын захиргааны схемүүд өөрчлөгдөж байна. Amsterdam-ын erfpacht бодлого маргаантай бөгөөд удаа дараа нэмэлт өөрчлөлт оруулсан; хугацаа, хөнгөлөлт, газрын үнийн хүчин зүйлс болон каноны хувь хэмжээ жилээс жилд харилцан адилгүй байдаг. Энд таны худалдан авсан өдрийн байр суурь байхгүй.
Хувийн erfpacht: хөгжүүлэгчид, корпорациуд болон байгууллагын эзэд
Мөн газрыг хөгжүүлэгчид, орон сууцны корпорациуд, институцийн хөрөнгө оруулагчид, буяны сангууд болон хувийн газрын эзэмшигчид урт хугацааны түрээсээр түрээслүүлдэг. Хууль нь адилхан; нөхцөл нь ихэвчлэн тийм биш байдаг.
Хувийн нөхцөл байдал нь танигдахуйц байдлаар тийм ч таатай бус байх хандлагатай байдаг: богино буюу тогтмол хугацаатай, үргэлжлэлгүй; богино хугацааны давтамжтайгаар, заримдаа тав эсвэл арван жил тутамд шинэчлэх; газрын үнэлгээнээс илүү үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой шинэчлэл, тиймээс түрээслэгчийн өөрийн сайжруулалт нь өсөлтийг бий болгодог; нөхөн төлбөрийг хассан эсвэл хязгаарласан; түрээслэх, өөрчлөх, борлуулахтай холбоотой өргөн зөвшөөрлийн шаардлага. Анх удаа худалдан авагчдад зориулсан, худалдагч үнийг бууруулахын тулд газрыг хадгалдаг зарим схемүүд нь энэ төрлийн erfpacht барилга байгууламжууд юм.
Хотын захиргаа нь улс төрийн хязгаарлалттай, үйл ажиллагаа явуулж буй орон сууцны зах зээлд сонирхолтой байнгын байгууллага юм; хувийн газар эзэмшигч хөрөнгө оруулалттай. Хувийн газар өмчлөх газар тийм ч муу биш ч гэсэн түүний нөхцөл байдал худалдан авагчийн уншиж байсан хотын нөхцөл байдалтай хэзээ ч төстэй гэж бүү бод.
Түрээсийн хугацааны төгсгөлд нөхөн төлбөр олгоно
Эрфпачтын эрх дуусгавар болоход өмнөх эрфпач өөрөө босгосон эсвэл өмнөхөөсөө төлбөртэйгээр худалдаж авсан барилга байгууламж, байгууламж, модны үнийн дүнгийн нөхөн төлбөр авах эрхтэй (BW-ийн 5:99-р зүйл) бөгөөд уг нөхөн төлбөрийг төлж дуустал өмч хөрөнгөө хадгалж болно (BW-ийн 5:100-р зүйл).
Хоёр шалгуур чухал юм. Хуулийн зөвшөөрсөн хүрээнд уг эрхийг актаар хязгаарлаж эсвэл хасаж болох бөгөөд хуучин хувийн нөхцөлүүд ихэвчлэн үүнийг хийдэг. Энэ нь түрээсийн болон чөлөөт эзэмшлийн үнийн зөрүүний төлөө бус харин барилгуудын нөхөн төлбөр юм: түр эрх нь дуусгавар болсон түрээслэгч нь байшингийн зах зээлийн үнийг хүлээн авдаггүй. Нөхцөлүүд нь "барилгын үнийн" тухай ярьж байгаа бол үнэлгээний үндэслэл нь бүх зүйлийг шийддэг.
Ипотекийн зээлдүүлэгчийн байр суурь
Эрфпахт эрхийг барьцаанд тавьж болох бөгөөд Голландын ихэнх зээлдүүлэгчид түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөд зээл олгоно. Зээлдүүлэгч таны үл хөдлөх хөрөнгийг зээлдүүлэх эсэх нь бараг бүхэлдээ ерөнхий нөхцлөөс хамаарна. Зээлдүүлэгчид эрхийн төрөл, түр зуурынх бол зээлийн хугацаатай харьцуулахад үлдсэн хугацааг үнэлдэг; дүрэм журам нь тогтмол, индексжүүлсэн эсвэл засварлахад нээлттэй эсэх, дараагийн засвар хэзээ хүчингүй болох; гэрээг цуцлах нь барьцааг устгах боломжтой эсэх; зээлдүүлэгчид мэдэгдэж, төлбөрийн чадваргүй байдлыг арилгахыг зөвшөөрөх ёстой эсэх; мөн эцэст нь нөхөн төлбөр хэвээр үлдэх эсэхийг үнэлдэг.
Үүнийг хэрэгжүүлэх хоёр зүйл бий. Томоохон хотын захиргааны стандарт нөхцөлийг гол зээлдүүлэгчид ерөнхийдөө хүлээн зөвшөөрдөг тул тэдгээрийг худалдан авах нь санхүүжилтийн асуудал үүсгэх нь ховор. Хувийн erfpacht бол хамгийн хэцүү тохиолдол юм, учир нь нөхцөл нь газрын эзэмшигчийн боловсруулсан зүйл юм. Тэнд барилгын хүлээн зөвшөөрөгдөх байдлыг зээлдүүлэгчтэй, мөн тухайн тохиолдолд моргейжийн батлан даагчтай хамтран тухайн тодорхой нөхцөлийн дагуу тогтоох ёстой. Үндэсний моргейжийн баталгаа (NHG) авахыг хүссэн тохиолдолд уг байр суурийг нийтэлдэг. Жил бүр дахин хэвлэгддэг NHG-ийн нөхцөл, стандартууд нь уламжлалт erfpacht-ийг хүлээн зөвшөөрдөг боловч тэдгээр нь зээлийн хугацаатай харьцуулсан түрээсийн үлдсэн хугацаанд шаардлагыг тавьдаг бөгөөд эдгээр шаардлага нь 1992 оны 1-р сарын 1-ний өдрөөс өмнө буюу барилга байгууламжийн нөхөн төлбөр авах хууль ёсны эрх хүчин төгөлдөр болохоос өмнө бий болсон эрхэд илүү хатуу байдаг. Уламжлалт бус барилга байгууламж, худалдан авагчийн дэмжлэгийн аливаа хэлбэр ( kopersteun )-ийг NHG өөрөө хүлээн зөвшөөрсөн байх ёстой бөгөөд NHG нь хүлээн авсан барилгынхаа жагсаалтыг нийтэлдэг. Энэ жагсаалтад ороогүй барилгын ажлыг NHG санхүүжүүлэхгүй.
Хэрэв өргөдөл нь түрээсийн нөхцөлтэй хамт зээлдүүлэгчид хүрээгүй бол санхүүжилтийн нөхцөл ( financieringsvoorbehoud ) нь юу ч хамгаалахгүй.
Борлуулалт: зөвшөөрөл ба өр төлбөр
Эрфпахтийн эрхийг шилжүүлэх боломжтой боловч уг эрхийг шилжүүлэх буюу хуваахад газрын эзэмшигчийн зөвшөөрөл шаардлагатай байж болно (BW-ийн 5:91-р зүйл); зөвшөөрөл авахаас татгалзсан тохиолдолд хуулиар үүнийг шүүхийн зөвшөөрлөөр солихыг зөвшөөрдөг. Ихэнх хотын захиргааны хувьд зөвшөөрөл нь албан ёсны зүйл боловч хэзээ ч үүнийг бүү хүлээ: хуваарь нь гүйцэтгэлд нийцсэн байх ёстой бөгөөд нөхцөл нь өр төлбөргүй, төлөгдөөгүй зөрчилгүй байхыг шаардаж болно.
Баруун талд нь өр төлбөр байна: худалдан авагч болон худалдагч нь шилжүүлгээс өмнөх таван жилийн хугацаанд төлөх ёстой байсан каноны төлбөрийг хамтран хариуцна (BW-ийн 5:92-р зүйл). Нотариус нь газрын эзэмшигчээс каноны байр суурь, өр төлбөр, төлбөр болон зөрчлийн талаар бичгээр мэдэгдэл авах ёстой.
Газар өмчлөгчийн зүгээс цуцлах
Газар эзэмшигч нь каноныг хоёр жил дараалан төлөөгүй, эсвэл erfpachter ноцтой зөрчил гаргасан тохиолдолд erfpacht ( opzegging )-ийг цуцалж болно (5:87 BW зүйл). Албан ёсны журам нь хатуу бөгөөд зээлдүүлэгчийг хамгаалдаг: үндэслэл нь зөрчигдсөн тохиолдолд цуцлалтыг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичгээр, түүнийг өгсөн өдрөөс дор хаяж нэг сарын өмнө хийдэг бөгөөд барьцаа эзэмшигч эсвэл бусад хязгаарлагдмал эрх эзэмшигчээр бүртгүүлсэн хэнд ч найман хоногийн дотор хүргүүлэх ёстой бөгөөд ингэснээр банк хөндлөнгөөс оролцож, өр төлбөрийг барагдуулж чадна (5:87 зүйл, 5:88 BW зүйл). Тус тусад нь, erfpacht байгуулагдсанаас хойш хорин таван жил өнгөрсний дараа аль ч тал урьдчилан тооцоолоогүй нөхцөл байдлын улмаас шүүхээс үүнийг өөрчлөх эсвэл цуцлахыг хүсч болно (5:97 BW зүйл) - энэ нь нарийн зам бөгөөд зүгээр л үнэтэй болсон каноны эсрэг арга хэмжээ биш юм.
Худалдан авагч гарын үсэг зурахаасаа өмнө юу шалгах ёстой вэ
- Бүртгэлтэй үүсгэн байгуулах гэрчилгээ болон дараагийн өөрчлөлт эсвэл худалдан авалтын гэрчилгээ бүр.
- Ерөнхий нөхцөлүүдийн аль багц хамаарах вэ, жилээр, мөн түүний бүрэн эхээр.
- Эрх нь түр зуурын, үргэлжилсэн эсвэл мөнхийн эсэх, мөн яг дуусах эсвэл хугацаа дуусах огноо.
- Одоогийн канон, түүний индексжүүлэлтийн үндэс, мөн үүнийг худалдаж авсан эсэх - хэрэв тийм бол хэзээ хүртэл.
- Дараагийн засварлах огноо, механизм, мөн хийгдэж буй засварлах эсвэл өөрчлөх журам.
- Шилжүүлэгт газрын эзэмшигчийн зөвшөөрөл шаардлагатай эсэх, хэр удаан хугацаа шаардагдах.
- Газар өмчлөгчийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн, төлбөртэй болон зөрчлийн талаарх бичгээр гаргасан мэдэгдэл.
- Зээлдүүлэгчээс эдгээр нөхцөлөөр зээл олгоно гэсэн бичгээр баталгаажуулсан баримт.
- Орон сууцны хувьд: түрээсийн өмчлөл нь өмчлөгчдийн холбоотой хэрхэн харилцдаг, мөн хэн төлбөр төлдөг.
- Учир нь Amsterdam: худалдан авсан өдөр хотын захиргааны шилжүүлгийн талаарх одоогийн нийтлэгдсэн байр суурь.
Эрфпахт бол согог биш. Таны өмнө байгаа гэрчилгээтэй бол энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших илүү нөхцөлт арга бөгөөд төгс үндэслэлтэй байж болно. Алдаа нь түрээсийн догол мөрийг жирийн зүйл гэж үздэг худалдан авагчдын гаргадаг.
Хэрэв байшин маань erfpacht дээр байрладаг бол би өөрийн өмч мөн үү?
Та түрээсийн эрх болон ихэвчлэн тухайн талбай дээрх барилгыг эзэмшдэг; та газрыг эзэмшдэггүй. Энэ эрх нь бүртгэлтэй, барьцаатай, худалдах боломжтой, өвлөн авах боломжтой тул өдөр тутмын амьдралд энэ нь өмчлөх эрхтэй адил аашилдаг. Ялгаа нь нөхцөл байдлаас харагдаж байна: газрын түрээсийг шинэчилж болох, зөвшөөрлийн шаардлага, түр зуурын түрээсийн хувьд дуусах огноо.
Voortdurende болон eeuwigdurende erfpacht хоёрын хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?
Үргэлжилсэн erfpacht нь тодорхойгүй хугацаагаар үргэлжилдэг боловч тодорхой хугацаанд үргэлжилдэг бөгөөд хугацаа бүрийн төгсгөлд газрын түрээс, ихэвчлэн нөхцөлүүдийг шинэчилдэг. Байнгын erfpacht нь хугацаагүй тул үечилсэн засвар хийх мөчгүй байдаг. Англи хэл дээрх дэлгэрэнгүй мэдээллийг хоёуланг нь "байнгын" гэж орчуулсан нь төөрөгдүүлж байна. Гэрээг шалгана уу: энэ хоёрын хоорондох санхүүгийн зөрүү маш их байж болно.
Газрын түрээсийг бүрмөсөн худалдаж авсан уу?
Заавал биш. Худалдан авалт нь одоогийн хугацааны үлдсэн хэсгийг л хамрах бөгөөд үүний дараа шинэчилсэн нөхцлөөр шинэчилсэн журмаар тогтоогдож болно, эсвэл энэ нь мөнхийн байж болох бөгөөд энэ тохиолдолд газрын түрээсийн төлбөр цаашид төлөх шаардлагагүй болно. Баримт бичигт аль нь болохыг заасан байх болно. Зар сурталчилгаанд "Афгекохт" гэж бичих нь хангалтгүй: хэзээ хүртэл гэж асууж, бүртгэлтэй худалдан авалтын баримт бичгийг аваарай.
Миний талбайд ямар түрээсийн нөхцөл хамаарахыг яаж мэдэх вэ?
Газрын бүртгэлийн газрын өмчлөлийн баримт бичгээс. Үүсгэн байгуулах гэрчилгээнд ерөнхий нөхцөлүүдийг оноор нь нэрлэсэн бөгөөд хожим нь гаргасан гэрчилгээнд тэдгээрийг өөрчилсөн байж магадгүй. Таны нотариатч гэрчилгээ болон нөхцөлийн текстийг хоёуланг нь авах боломжтой. Хотын захиргааны ерөнхий вэб хуудсанд одоогийн бодлогыг тайлбарласан байдаг бөгөөд энэ нь таны тухайн газрыг зохицуулдаг багц биш байдаг.
Банк erfpacht-тай үл хөдлөх хөрөнгө зээлдүүлэх үү?
Ихэвчлэн тийм, гэхдээ энэ нь нөхцөл байдлаас хамаарна. Зээлдүүлэгчид уг эрх нь мөнхийн эсвэл түр зуурынх эсэх, зээлийн хугацаатай харьцуулахад үлдсэн хугацаа, шинэчлэх механизм, гэрээг цуцлах эрх мэдэл, мөн гэрээг цуцлахаас өмнө зээлдүүлэгчид мэдэгдсэн эсэхийг хардаг. Стандарт хотын нөхцөлийг ерөнхийд нь хүлээн зөвшөөрдөг; ер бусын хувийн нөхцөл нь зээлийг бууруулж эсвэл татгалзаж болзошгүй.
Хэрэв би төлбөрөө төлөөгүй бол газрын эзэн өмчийг хурааж авч болох уу?
Нэг ч удаа төлөөгүй тохиолдолд биш. Газрын түрээсийг удаан хугацаанд төлөөгүй эсвэл ноцтой зөрчил гарсан тохиолдолд газрын эзэмшигч гэрээгээ цуцалж болох бөгөөд зээлдүүлэгч тань оролцохын тулд бүртгэлтэй барьцаа эзэмшигчдэд мэдэгдэх зэрэг хууль ёсны журмыг дагаж мөрдөх ёстой. Гэсэн хэдий ч энэ нь бодит арга хэмжээ бөгөөд өр төлбөр хуримтлагдахыг хэзээ ч зөвшөөрөх ёсгүй.
