Хэрэв та орон нутгийн дүрмийг сайн мэдэхгүй бол Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь хэцүү байх болно. At Law & More B.V., бид маш олон үйлчлүүлэгчид эндээс худалдан авалт хийхдээ гэнэтийн сюрпризтэй тулгарч байгааг харж байна. Голландын өмчийн тухай хуулийн үндсийг мэдэх нь зүгээр ч нэг ашигтай биш, мөн тийм юм хөрөнгө оруулалтаа хамгаалахад чухал ач холбогдолтой мөн таны хэлцлийг хэвийн байлгах.
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн тухай хуультай танилцаж байна
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг зохицуулах арга барил нь бусад олон газраас өөр байдаг. Гүйлгээ хэрхэн явагддаг, та ямар эрх эдэлдэгт ихээхэн нөлөөлдөг жижиг ялгаанууд байдаг. Хэрэв та эндээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол эдгээр нарийн ширийн зүйлийг ойлгох нь чухал юм, учир нь эдгээр нь гэнэтийн асуудлаас зайлсхийж, гүйлгээг жигд явуулахад тусална.
Голландын өмчийн дүрэм
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль нь иргэний эрх зүйн системийг дагаж мөрддөг бөгөөд Нидерландын Иргэний хуульд суурилдаг. Нэг гол зүйл бол бүрэн өмчлөл болон түрээсийн эрх, барилга барих эрх, сервитут гэх мэт хязгаарлагдмал эрхийн хооронд тодорхой ялгаа байдаг. Энгийнээр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших нь танд хамгийн өндөр эрх олгоно гэсэн үг бол хязгаарлагдмал эрх нь өөрийн гэсэн дүрэм журамтай байдаг. Энд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлэг бүр нь ихэвчлэн худалдан авах гэрээний хэлбэрээр хүчин төгөлдөр үндэслэлтэй байх ёстой бөгөөд шилжүүлгийг хууль ёсны дагуу тооцохын тулд газрын албан ёсны бүртгэлд (Кадастер) бүртгүүлсэн байх ёстой. Мөн бүх өмчийн эрхийг тодорхой, ил тод бүртгэх ёстой гэсэн дүрэм байдаг бөгөөд энэ нь системийг бүх худалдан авагч, худалдагчдад аюулгүй болгодог.
Үүнийг хэн сурах ёстой вэ?
Олон хүмүүс Голландын өмчийн хуулийг мэддэг байх нь ашиг тусаа өгөх болно. Олон улсын худалдан авагчид нийтлэг зангад өртөхгүй, хөрөнгө оруулалтаа аюулгүй байлгахын тулд эдгээр дүрмийг эрт сурах хэрэгтэй бол дотоодын худалдан авагчид энэ мэдлэгийг ашиглан эрх, үүргээ ойлгох боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд, үл хөдлөх хөрөнгийн менежерүүд, тэр ч байтугай банкууд эрсдэлийг үнэлж, шийдвэр гаргахдаа эдгээр хуулиудад тулгуурладаг. Нидерланд руу нүүж буй гадаадын иргэд ч эдгээр асуудлыг сайн ойлгох хэрэгтэй бөгөөд ингэснээр тэд ямар ч таагүй гэнэтийн зүйлгүйгээр худалдаж авах эсвэл түрээслэх эсэхээ шийдэх боломжтой болно.
Худалдан авах үйл явцыг ойлгох
Хэрэв та Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар шийдсэн бол энэ үйл явц нь бусад газраас харсан зүйлээс өөр санагдаж магадгүй юм. Алхам бүрийг мэдэж байх нь үнэтэй алдаанаас зайлсхийж, бүх зүйлийг хэвийн үргэлжлүүлэх боломжийг олгоно. Бэлтгэлтэй, мэдээлэлтэй байх нь жижиг сажиг бэрхшээлээс зайлсхийхэд тусалдаг бөгөөд бүхэл бүтэн туршлагыг илүү тааламжтай болгодог.
Төгс гэрийг хайж байна
Энэхүү төгс үл хөдлөх хөрөнгийг хайж олохдоо орон нутгийн үл хөдлөх хөрөнгийн агенттай хамтран ажиллах нь ухаалаг алхам юм. Эдгээр мэргэжилтнүүд орон нутгийн зах зээл, хөршийн үнэ цэнэ, үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлыг мэддэг. Та Кадастрын бүртгэлийг хайж, аливаа хязгаарлалтыг судалж, бүсчлэх дүрмийг баталгаажуулах замаар үл хөдлөх хөрөнгийн өнгөрсөн үеийг үргэлж шалгаж байх ёстой. Хэрэв та орон сууц авахаар төлөвлөж байгаа бол төлбөр, нөөц хөрөнгө, төлөвлөсөн засварын талаар мэдэхийн тулд орон сууц өмчлөгчдийн холбооны баримт бичгийг сайтар судалж үзэх нь ухаалаг хэрэг юм. Бүтцийн нарийн шалгалт нь аливаа зүйлийг эцэслэхээс өмнө чийг, хуучирсан систем зэрэг далд асуудлуудыг илрүүлж чадна. Энэхүү нэмэлт хүчин чармайлт нь таны сонголтод үнэхээр итгэлтэй байх гайхалтай арга юм.
Нарийн хэвлэлийг уншиж байна
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн бүх гэрээ нь борлуулалтын бүх нөхцөлийг тодорхойлсон худалдан авах гэрээнд тулгуурладаг. Хоёр тал гарын үсэг зурсны дараа гэрээ хүчин төгөлдөр болдог боловч ихэнх байшинд торгуульгүйгээр бодлоо өөрчлөх боломжтой гурван өдрийн хөөрөх хугацаа багтдаг. Эдгээр гэрээнд ихэвчлэн санхүүжилт авах боломжгүй эсвэл барилгын үзлэгийн үеэр ноцтой асуудал илэрсэн тохиолдолд та татгалзах боломжийг олгодог нөхцөлүүд байдаг. Гэрээнд өмчлөх эрх шилжүүлэх, хүргэх огноо, борлуулалтад юу багтсан зэрэг нарийн ширийн зүйлийг тодорхой заасан байх ёстой. Тийм ч учраас юу ч алдагдахгүй, таны эрх бүрэн хамгаалагдсан эсэхийг баталгаажуулахын тулд бүх зүйлийг хууль эрх зүйн мэргэжилтэн хянаж үзэх нь маш тустай байдаг.
Хуулийн урхинаас бултах
Хэдийгээр та анхааралтай төлөвлөж байсан ч үл хөдлөх хөрөнгийн наймааны үеэр гэнэтийн зүйл тохиолдож болно. Эдгээр нийтлэг занхыг мэддэг байх нь үнэтэй алдаа, хууль эрх зүйн хүндрэлээс зайлсхийхэд тусална. Бэлтгэл ажил, нарийн ширийн зүйлийг анхааралтай ажиглах нь таныг удаашруулж болзошгүй аливаа бэрхшээлээс зайлсхийх хамгийн сайн холбоотон юм.
Таны анзаарахгүй байж болох бэрхшээлүүд
Олон худалдан авагчдын гаргадаг том алдаа бол зохих шалгалтын үеэр хангалттай гүнзгий ухаж гаргадаггүй явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлыг зүгээр л шалгах нь хангалтгүй; та мөн засвар хийхэд саад учруулж болзошгүй түүхэн барилгуудын түүхэн дурсгалт газрын статус гэх мэт хууль эрх зүйн хязгаарлалтыг хайх хэрэгтэй. Бүсчлэлийн дүрэм нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой хийж болох зүйлсийг хязгаарлаж болно. Өөр нэг түгээмэл алдаа бол нэмэлт зардлыг дутуу үнэлэх явдал юм. Татвар, нотариатын төлбөр, бүртгэлийн зардал, заримдаа НӨАТ хурдан нэмэгдэж, таны нийт зардлыг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлдэг гэдгийг санаарай. Олон улсын худалдан авагчдын хувьд өв залгамжлалын дүрэм, татварын зөрүү зэрэг асуудлууд таныг гайхшруулж болзошгүй юм. Хэрэв та орон сууц худалдаж авч байгаа бол дараа нь далд төлбөр гарахгүйн тулд байшин өмчлөгчдийн холбооны санхүүгийн байдлыг шалгаж үзээрэй.
Нотариат яагаад чухал вэ?
Нидерландад нотариатчид эд хөрөнгө шилжүүлэхэд маш идэвхтэй үүрэг гүйцэтгэдэг. Тэд гарын үсэг зурахаас илүү их зүйлийг хийдэг. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн байдлыг шалгаж, ямар нэгэн хязгаарлалтыг хайж, худалдагч нь борлуулалт хийх боломжтой эсэхийг баталгаажуулдаг. Тэд мөн шилжүүлгийн актыг бэлдэж, бүх зүйл дуустал мөнгөө найдвартай хадгална. Хэдийгээр нотариатчид аль нэг талыг төлөөлдөггүй ч хэлцэл нь шударга, хуулийг дагаж мөрддөг. Энэхүү нэмэлт хяналтын давхарга нь төвөгтэй хэлцлийн талаар өөрийн хуулийн зөвлөхтэй байх нь танд ашигтай хэвээр байна гэсэн үг юм. At Law & More, Бид танд зөв дэмжлэг олоход туслах Нидерландын бүх туршлагатай нотариатчидтай нягт холбоотой байдаг.
Хөрөнгө оруулалтаа аюулгүй байлгах
Өмчөө хамгаалсны дараа хөрөнгө оруулалтаа цаг хугацааны явцад аюулгүй байлгахын тулд хууль ёсны тоглоомын төлөвлөгөөг дагаж мөрдөх нь чухал юм. Хуулийн дүрэм журам, засвар үйлчилгээний зөв дадал зуршилд байнга анхаарал хандуулах нь таны эд хөрөнгийн үнэ цэнийг хадгалж, замдаа гэнэтийн зардлаас зайлсхийхэд тусална.
Эд хөрөнгийн арчилгааны дүрэм
Нидерландын хуулиар танай өмчийг сайн нөхцөлд байлгах тодорхой үүрэг хариуцлагыг тогтоосон байдаг. Байшингийн эзэн хүний хувьд та өөрийн байрыг аюулгүй байлгаж, орон нутгийн стандартыг хангасан эсэхийг шалгах хэрэгтэй бөгөөд ингэснээр хөршүүд болон хажуугаар өнгөрч буй хүмүүст аюул учруулахгүй. Орон сууцны барилгад байшингийн эздийн холбоо нь хүн бүрийн сарын төлбөрөөр санхүүждэг урт хугацааны засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөний дагуу нийтийн засвар үйлчилгээг хариуцдаг. Байрны эзэд Нидерландын түрээслэгчдийг хамгаалах хуулийн дагуу засвар үйлчилгээг хурдан хийж, орон зайгаа амьдрахад тохиромжтой байлгах нэмэлт үүрэг хүлээдэг. Эрчим хүчний хэмнэлтийн дүрмийг чангатгаснаар ихэнх үл хөдлөх хөрөнгөд одоо эрчим хүчний гүйцэтгэлийн гэрчилгээ шаардлагатай бөгөөд ирээдүйд шинэчлэлт хийх шаардлагатай болж магадгүй юм. Эдгээр дүрмийг дагаж мөрдөх нь таны өмчийг сайн арчилж тордож, үнэ цэнэтэй байлгахын нэг хэсэг юм.
Санал зөрөлдөөнийг зохицуулах
Маргаан хил хязгаар, засвар үйлчилгээ, тэр байтугай түрээслэгч, түрээслэгч хоёрын хооронд үүсч болно. Хэрэв та хөрштэйгээ зөрчилдсөн бол эхлээд ярилцаж асуудлыг шийдэхийг хичээсэн нь дээр. Олон орон нутгийн зөвлөлүүд асуудлыг хууль ёсны тэмцэлд хүргэхээс өмнө шийдвэрлэхэд туслах зуучлалын үйлчилгээг санал болгодог. Сууц өмчлөгчдийн холбооны доторх маргааныг ихэвчлэн холбооны өөрийн дүрмийн дагуу шийдвэрлэдэг ч тодорхой шийдэлд хүрч чадахгүй тохиолдолд шүүхээр шийдвэрлэдэг. Түрээслэгч, түрээслэгч хоёрын хоорондох асуудлыг ихэвчлэн хүн бүрийн эрхийг хамгаалах тусгай түрээсийн хуулиар шийдвэрлэдэг. Зөвшөөрөл, татварын асуудлаар орон нутгийн эрх баригчидтай зөрчилдвөл захиргааны тодорхой алхмуудыг дагаж мөрдөх ёстой. Эдгээр сонголтыг мэдэж байх нь асуудлыг хурдан бөгөөд шударгаар шийдвэрлэхэд тусална.
Дүгнэлт: Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хэрхэн амжилтанд хүрэх вэ
Доод шугам
Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн тухай хуулийн талаар сайн ойлголттой байх нь Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгийн ухаалаг хэлцэл хийх гол түлхүүр юм. Нотариатчийн үүрэг, худалдан авах гэрээний үүрэг, нарийн шалгалтын хэрэгцээ зэрэг нь дүрмийг сайн мэддэг бол аюулгүй байдлыг хангах тогтолцоог бүрдүүлдэг. Нарийвчилсан судалгаа хийхэд цаг гаргаж, хүчтэй гэрээ байгуулж, худалдан авсныхаа дараа хариуцлагаа мэдэж байх нь ухаалаг хөрөнгө оруулалт хийхэд зайлшгүй шаардлагатай алхам юм. Олон улсын худалдан авагчдын хувьд татварын дүрэм журмыг чанд мөрдөж, Голландын хууль дэлхийн төлөвлөгөөтэй хэрхэн нийцэж байгааг ойлгох нь онцгой чухал юм.
Дараагийн алхамууд болон тустай эх сурвалжууд
Хэрэв та Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах талаар бодож байгаа бол хэд хэдэн практик алхам нь үйл явцыг илүү хялбар болгож чадна. Үл хөдлөх хөрөнгийн агент, барилгын байцаагч, таны нөхцөл байдалд тохирсон практик зөвлөгөө өгөх боломжтой хууль эрх зүйн зөвлөх зэрэг орон нутгийн мэргэжилтнүүдтэй холбогдоорой . Үл хөдлөх хөрөнгийн гүнзгий ойлголт авахын тулд Kadaster зэрэг найдвартай эх сурвалжуудыг шалгаж, бүсчлэлийн дүрэм, засварын удирдамжийн талаар орон нутгийн зөвлөлийн вэбсайтуудыг хянаж үзээрэй.
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн нарийн төвөгтэй байдлыг итгэлтэйгээр туулахад бэлэн үү? At Law & More, бид Голландын үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийж буй дотоодын болон олон улсын үйлчлүүлэгчдэд зориулсан тусгай хууль эрх зүйн удирдамжийг санал болгож байна. Манай олон хэлээр ярьдаг баг нь гэрээний анхны хяналтаас эхлээд худалдан авалтын дараах маргааныг шийдвэрлэх хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний бүх үйл явцад танд туслах болно. Таны үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт зохих хууль ёсны хамгаалалтыг авахын тулд өнөөдөр бидэнтэй холбогдоно уу.
