Нидерландын салалтын дараа гэр бүлийн байшинд хэн үлдэхийг өмчлөл, шүүх болон орон сууцны зээлдүүлэгч тухайн дарааллаар, ховор тохиолдолд зөвхөн тохиролцоогоор шийддэг. Гэр бүлийн өмчлөлийн гэрчилгээнд хэн ч байсан шүүхийн шийдвэргүйгээр эхнэр/нөхрийн аль нь ч нөгөөгөө байшингаас гаргаж болохгүй. Гэр бүл салалтын явцад шүүх 822 Rv зүйлийн дагуу түр арга хэмжээ болгон байшингийн ашиглалтыг хуваарилж болно; салалтыг бүртгүүлсний дараа тэнд амьдардаг эхнэр/нөхөр нь BW-ийн 1:165 зүйлийн дагуу дахин зургаан сарын ашиглалтын эрх нэхэмжлэх боломжтой. Үүний дараа бүх зүйл хуваах асуудал юм: худалдан авах эсвэл худалдах.
Байшин хэний өмч вэ, яагаад гэрлэлтийн огноо чухал вэ
Өмчлөлийн эхлэлийг тавь, учир нь энэ нь дараагийн алхам бүрийг хөтөлдөг бөгөөд хариулт нь та хэзээ гэрлэсэнээс хамаарна. 2018 оны 1-р сарын 1-ний өдөр болон түүнээс хойш байгуулагдсан гэрлэлт болон бүртгэлтэй түншлэлийн хувьд анхдагч горим нь хязгаарлагдмал өмчийн хамтын ажиллагаа (beperkte gemeenschap van goederen) юм. Гэрлэхээс өмнө та хоёрын аль хэдийн эзэмшиж байсан өмч нь ихэнх бэлэг, өв залгамжлалын нэгэн адил хувийн хэвээр үлдэнэ. Тиймээс та хоёрын хэн нэгний хуримын өмнө худалдаж авсан байшин нь та хоёр хоёулаа амьдарч, хоёулаа төлбөрөө төлсөн гэсэн шалтгаанаар хамтарсан өмч болохгүй.
2018 оны 1-р сарын 1-нээс өмнө байгуулагдсан, мөн huwelijkse voorwaarden-гүй гэрлэлтийн хувьд хуучин бүрэн өмчийн хамтын нийгэмлэг үйлчилнэ: зарчмын хувьд та хоёрын хэн нэгний өмчлөлд байгаа эсвэл олж авсан бүх зүйл, түүний дотор гэр бүлийн орон сууц, гэрчилгээнд заасан бүх зүйл нэг өв хөрөнгөд хамаарна. Гэрлэлтийн өмнөх болон гэрлэлтийн дараах нөхцөлийг тогтоосон тохиолдолд тэдгээр нь зохицуулдаг бөгөөд гэрчилгээнээс хариулах хоёр асуулт бол байшин аль өв хөрөнгөд хамаарах, өв хөрөнгийн хооронд нөхөн төлбөрийн талаар юу тохиролцсон бэ гэдэг юм. Бүртгэлтэй түншлэлүүд нь гэрлэлтийн нэгэн адил дүрмийг баримталдаг.
Гэхдээ өмчлөл нь эзэмшлийн асуудлыг шийддэггүй. Ганц эзэмшигч ч гэсэн цоожоо сольж, нөгөөгийнхөө эд зүйлийг авч явах эсвэл албадан гаргах боломжгүй. Үүнийг хийх нь BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу хууль бус үйлдэл бөгөөд хэдхэн хоногийн дотор хураангуй журмаар хүчингүй болгож болох бөгөөд ихэвчлэн зардлын захирамж хавсаргадаг. Нэг хүнтэй байшин руу хүрэх зам нь шүүхээр дамждаг.
Гэр бүл цуцлах ажиллагаа явагдаж байх үед: Rv-ийн 822 дугаар зүйлийн дагуу түр арга хэмжээ авах
Гэр бүл салалт хэдэн сар үргэлжилдэг бөгөөд хэн хаана унтдаг вэ гэсэн практик асуулт тэр даруй гарч ирдэг. 822 Rv зүйл нь шүүхэд эхнэр/нөхрийн аль нэгний хүсэлтээр хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хугацаанд түр арга хэмжээ авах боломжийг олгодог бөгөөд үүнд гэр бүлийн орон сууц болон түүнд байгаа ахуйн эд зүйлсийг онцгойлон ашиглах зэрэг орно. Өргөдлийг гэр бүл салалтын өргөдөлтэй хамт эсвэл тусад нь гаргаж болох бөгөөд үүнийг хурдан хэлэлцдэг.
Эдгээр арга хэмжээ нь нэрэндээ түр зуурын бөгөөд үнэндээ шийдвэрлэх шинж чанартай байдаг. Эдгээр арга хэмжээ нь салалтыг бүртгүүлэх үед эсвэл шүүхийн шийдвэрээр эрт хүчингүй болдог боловч тэдний бий болгосон зохицуулалт нь эцсийн тохиролцоонд, ялангуяа хүүхдүүд дадал зуршилд дассан тохиолдолд хүчин төгөлдөр хэвээр үлддэг. Хүчирхийлэл, заналхийлэл, айлган сүрдүүлэх явдал гарсан тохиолдолд хотын дарга нь өөр өөр шалгууртай өөр хэрэгсэл болох Wet tijdelijk huisverbod-ын дагуу гэрт түр хугацаагаар хязгаарлалтын захирамж гаргаж болно. Энэ хоёр арга нь ихэвчлэн андуурагддаг.
Зургаан сарын турш үргэлжлүүлэн ашиглах эрх: 1:165 BW зүйл
1:165 BW нь ихэвчлэн өгөх гэж тодорхойлсноос илүү нарийн эрх олгодог бөгөөд үүнийг хэн ашиглахыг нарийн ширийн зүйлээр шийддэг. Эхнэр/нөхрийн хүсэлтээр шүүх гэр бүл цуцлуулах тухай шийдвэр эсвэл дараа нь гаргасан шийдвэртээ шийдвэрийг бүртгүүлэх үед тухайн байшинд амьдарч байсан эхнэр/нөхөр нь уг бүртгэлээс хойш зургаан сарын турш тэнд амьдарч, гэрийн эд зүйлсийг ашиглаж, боломжийн нөхөн төлбөр авахыг зөвшөөрч болно гэж шийдвэрлэж болно. Хоёр нөхцөл үр дүнтэй: гэр бүл цуцлалтыг бүртгэлд бүртгүүлэх үед та үнэхээр тэнд амьдарч байх ёстой бөгөөд байшин нь нөгөө эхнэр/нөхрийн бүрэн буюу хэсэгчлэн өмчлөх эсвэл тухайн эхнэр/нөхрийн мэдэлд байх ёстой.
Тиймээс энэ нь аль хэдийн нүүж явсан эхнэр/нөхрийн эрх биш бөгөөд энэ нь явсан өмчлөгчийн хувьд үйл явдлын дараа гайхшруулж болох эрх биш юм: үүнийг хүсч, олгох ёстой. Хугацаа нь шийдвэрийг гэрлэлтийн бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш тооцогдох бөгөөд сонсгол эсвэл та хоёрын хэн нэг нь явсан өдрөөс хойш биш юм. Эдгээр зургаан сарын хугацаанд нөгөө эхнэр/нөхрийн зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн хэлцлийг эрхийг богиносгоход ашиглаж болохгүй.
Зургаан сар бол төлөвлөсний дагуу богино хугацаа юм. Энэ нь санхүүжилтийг зохицуулах, орон сууц олох эсвэл борлуулалтыг дуусгахад цаг хугацаа өгдөг; байшин хэнд үлдэхийг шийддэггүй. Илүү их цаг хугацаа шаардлагатай үед хариулт нь ихэвчлэн энэ заалтыг өргөтгөхөөс илүүтэй тохиролцоонд бүртгэгдсэн гэрээ эсвэл хуваах журмаар хийсэн зохицуулалт байдаг.
Хэн үлдэхээ шийдэхдээ шүүх юуг анхаарч үздэг вэ
Өргөдлийг Rv-ийн 822 дугаар зүйл эсвэл BW-ийн 1:165 дугаар зүйлийн дагуу гаргасан эсэхээс үл хамааран шүүх нь эхнэр/нөхрийн аль алиных нь ашиг сонирхлыг баримт дээр үндэслэн тэнцвэржүүлнэ. Насанд хүрээгүй хүүхдүүдийн ашиг сонирхол ихэвчлэн хамгийн чухал байдаг: хүүхдүүд голчлон хэнтэй хамт амьдардаг, сургууль болон тэдний найзууд хэр хол амьдардаг, нүүх нь хэт их ашиг сонирхолтой жилд хэр их үймээн самуун нэмэх вэ. Тасралтгүй байдлыг сэтгэл хөдлөлийн ашиг сонирхол гэж үздэггүй, харин бодит ашиг сонирхол гэж үздэг.
Үүний эсрэг шүүх та хоёрын хэн хэн нь юу хийж чадахыг тогтооно. Нөгөө эхнэр/нөхөр нь очих газартай эсэх, үлдсэн эхнэр/нөхөр нь орон сууцны зээл, нийтийн аж ахуй, засвар үйлчилгээний зардлыг өөрөө хариуцаж чадах эсэх, мөн та хоёрын хэн нэгэн тухайн байшинд орох эсвэл гарах эрүүл мэндийн болон аюулгүй байдлын шалтгаантай эсэх зэргийг харгалзан үзнэ. Хүүхдүүдэд байшин хэрэгтэй гэж маргаж байгаа ч сарын зардлаа төлж чадна гэдгээ нотолж чадахгүй эцэг эх нь асуудлыг ойлгохгүй байх магадлалтай, учир нь шүүх гурван сарын дотор бүтэлгүйтэх тохиролцоог гаргахгүй.
Байшингийн ашиглалтын төлбөрийг төлөх: gebruiksvergoeding
Үлдсэн эхнэр/нөхөр нь ерөнхийдөө хамтран эзэмшиж буй эсвэл хамтран санхүүжүүлсэн байшингийн онцгой хэрэглээний төлбөрийг нөгөөдөө төлдөг. BW-ийн 1:165 дугаар зүйлийн дагуу нөхөн төлбөр нь тухайн эрхийн нэг хэсэг юм; үүнээс гадна BW-ийн 3:169 дугаар зүйл нь ердийн үндэслэл болдог, учир нь үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах эрхээ хасуулсан хамтран эзэмшигч нь үүнийхээ төлөө нөхөн төлбөр авах эрхтэй. Хууль ёсны томъёолол, тогтмол хувь хэмжээ байхгүй. Шүүхүүд ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл болон салж буй эхнэр/нөхрийн эзэмшлийн өгөөжийн талаар үндэслэл гаргаж, дараа нь орон сууцны зээлийн хүү, эзэмшигчийн оруулсан хувь нэмэр, тэтгэмжийг хэн төлж байгааг тохируулдаг.
Дараах хоёр практик зүйл байна. Нөхөн олговрыг ихэвчлэн та хоёрын нэг нь нүүж ирсэн өдрөөс биш, харин нэхэмжлэл гаргасан өдрөөс эхлэн олгодог тул хожимдуулсан нэхэмжлэл нь мөнгөө алдсан гэсэн үг юм. Нөхөн олговор нь засвар үйлчилгээтэй харилцан үйлчилдэг: нэг сарын хүчин чадлыг хоёр удаа тоолж болохгүй бөгөөд орон сууцны зохицуулалт болон засвар үйлчилгээний тооцоог тусад нь шүүхэд өгөхөөс илүү хамтад нь танилцуулах нь дээр.
Нөгөө эхнэр/нөхрийг худалдан авах, хамтарсан хариуцлагаас чөлөөлөх
Худалдан авалт нь хамгийн цэвэр үр дүн бөгөөд санхүүгийн хувьд ихэнхдээ бүтэлгүйтдэг үр дүн юм. Энэ нь дөрвөн үе шаттай бөгөөд дараалал нь чухал юм. Эхлээд үнэлгээ, ихэвчлэн бүртгэлтэй үнэлгээчний татварын тайланг хамтран эсвэл хоёр үнэлгээчийн тохиролцсоноор гурав дахь үнэлгээг томилдог бөгөөд хэрэв тэд санал зөрөлдвөл гурав дахь үнэлгээчийг томилдог. Дараа нь өмч: үл хөдлөх хөрөнгийн хоорондох нөхөн төлбөрийн нэхэмжлэл болон ипотекийн холбоотой хадгаламж эсвэл хөрөнгө оруулалтын дансны нөхөн төлбөрийг тохируулсан орон сууцны өрийг хассан тохиролцсон үнэ цэнэ. Дараа нь банк. Дараа нь нотариат.
Банкны шатлал нь үр дүнг шийддэг шатлал юм. Үлдсэн эхнэр/нөхөр нь ипотекийн бүх өрийг ганцаараа төлөх чадвартай байх ёстой бөгөөд салж буй эхнэр/нөхөр нь хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас албан ёсоор чөлөөлөгдөх ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid хэрэгтэй. Энэхүү чөлөөлөлт нь шүүхийн болон та хоёрын биш, зээлдүүлэгчийн шийдвэр юм: ямар ч шүүгч банкнаас үүнийг олгохыг шаардаж чадахгүй. Үүнийг бичгээр өгөх хүртэл нүүж ирсэн эхнэр/нөхөр нь та хоёрын хоорондох тохиролцооны гэрээнд юу гэж заасан байсан ч зээлдүүлэгчийн өмнө бүх өрийг бүрэн хариуцах хэвээр байна.
Хэрэв зээлдүүлэгч үгүй гэж хэлбэл, хамтран зээлдэгч эсвэл банкны хүлээн зөвшөөрөгдсөн баталгаа, гэр бүлийн зээл, тодорхой хугацаатай хойшлуулсан худалдан авалт эсвэл борлуулалт зэрэг бодит сонголтууд байдаг. Та хоёрын хэн нэг нь тэндээ амьдарч, орон сууцны зээлээ төлж, хоёр нэр хоёулаа олон жилийн турш зээл дээр үлддэг албан бус тохиролцоо үр дүнгүй байдаг: гэрээсээ гарч буй эхнэр/нөхөр нь зээлийн төлбөрөө төлөхгүй байх бүрэн эрсдэлийг үүрдэг бөгөөд энэ байр суурь нь тэдний шинэ орон сууцны зээлийг хааж байна. Иргэний эрх зүйн нотариат нь шилжүүлгийн гэрээг үйлдэж, Кадастерт бүртгүүлдэг бөгөөд шилжүүлгийг гарын үсэг биш бүртгэл хийдэг.
Та нарын нэг нь татгалзвал: албадан хуваах болон албадан худалдах
Хэн ч хамтарсан өмчлөлд байх албагүй. BW-ийн 3:178 дугаар зүйлд хамтран эзэмшигчид хүссэн үедээ хуваахыг шаардахыг зөвшөөрдөг бөгөөд шүүх үүнийг шийдвэрлэж, хэрхэн хийхийг тодорхойлж болно. Хамтран эзэмшигчдийн нэг нь практик алхмуудад саад учруулсан тохиолдолд BW-ийн 3:174 дугаар зүйлд шүүх нөгөөдөө үл хөдлөх хөрөнгийг зарах эрх олгохыг зөвшөөрдөг бөгөөд BW-ийн 3:300 дугаар зүйлд алга болсон гарын үсгийн оронд шүүхийн шийдвэр гаргахыг зөвшөөрдөг тул үл хөдлөх хөрөнгийн агентад зааварчилгаа өгч, саналыг хүлээн авч, шилжүүлгийн актыг нөгөөгийнх нь хамтын ажиллагаагүйгээр хийж болно.
Эдгээр тушаалуудыг ихэвчлэн саад бэрхшээл үргэлжилсэн өдөр эсвэл долоо хоног тутамд торгууль (dwangsom)-оор бататгадаг. Борлуулалтыг зөвшөөрөхийг хүссэн шүүх юуг үнэхээр шалгасныг харахыг хүсэх болно: захидал харилцаа, үнэлгээ, тодорхой санал, хойшлуулалтын санхүүгийн үр дагавар. Үндсэн шалтгаангүйгээр системтэйгээр татгалзах нь BW-ийн 3:13 дугаар зүйлийн дагуу эрхийг урвуулан ашигласан гэж тооцогддог бөгөөд муу санаатайгаар борлуулалтыг хаасан хамтран эзэмшигч нь алдагдлыг зөвхөн батлах биш, харин зүйл тус бүрээр нь нотолсон тохиолдолд BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу хохирлыг нөхөн төлүүлэх үүрэгтэй.
Эсрэг жин нь шүүх нэг талын ашиг сонирхол шаардсан тохиолдолд хуваах ажиллагааг гурван жил хүртэл хугацаагаар хойшлуулж болно (BW-ийн 3:178 дугаар зүйл) бөгөөд байшинд амьдардаг бага насны хүүхдүүдийн ашиг сонирхол нь хамгийн их хүлээн зөвшөөрөгдсөн шалтгаан юм. Энэ бол ноцтой маргаан боловч энэ нь байшингаа хадгалах эрх биш, харин хойшлуулах явдал юм.
Өмчийг хуваах, үлдэгдэл өртэй юу болох вэ
Хэрэв байшин нь өмчийн нийтийн эзэмшлийн хэсэгт орвол тухайн орон сууцыг 1:100 BW зүйлийн дагуу тэнцүү хуваана. Орон сууцны зээл болон борлуулалтын зардлыг төлсний дараах цэвэр орлогыг дунд нь хувааж, үлдэгдэл өрийг (restschuld) ижил хувь хэмжээгээр төлнө. Тэнцүү хувьцаанаас хазайх нь зөвхөн онцгой тохиолдолд, үндэслэлтэй, шударга ёсны стандартын дагуу боломжтой бөгөөд Нидерландын шүүхүүд энэ хязгаарыг өндөр тогтоосон: үр дүнд сэтгэл дундуур байх нь хангалтгүй бөгөөд хазайлтыг хүссэн тал нотлох баримтын ачааг үүрнэ.
Хоёр тохируулга нь хазайлтаас хамаагүй илүү түгээмэл бөгөөд ихэвчлэн нэг тохируулгатай андуурагддаг. Хувийн мөнгийг хамтран эзэмшиж буй байшинд, нийтийн мөнгийг хувийн байшинд ашигласан тохиолдолд өв залгамжлагчид бие биедээ нөхөн төлбөрийн нэхэмжлэл (vergoedingsrecht) төлөх ёстой бөгөөд энэ нь одоогийн дэглэмийн дагуу гэрлэлтийн хувьд төлсөн дүнгийн тогтмол буцаан олголтоос илүүтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэтэй пропорциональ байна. Хэрэв эхнэр/нөхөр салсны дараа орон сууцны зээлийн бүх хэсгийг төлсөн бол та хоёрын хоорондох хамтарсан өрийг барагдуулах нь өмчийн хуваарилалтаас тусдаа тооцоо юм.
Үлдэгдэл өр нь салалтын үед алга болдоггүй бөгөөд зээлдүүлэгч нь та үүнийг хэрхэн хувааж байгаагаас хамаардаггүй. Хоёр зээлдэгч хоёулаа банкны өмнө нийт дүнгийн хариуцлагыг хүлээдэг; дотоод хуваалт нь зөвхөн хэн хэнээс дараа нь нэхэмжилж болохыг шийддэг. BW-ийн 6:10 болон 6:13-р зүйлийн дагуу төлбөр төлж чадахгүй хамтарсан өр төлбөртэй хүний хувь бусад хүмүүст хуваарилагдсан тул төлбөрийн чадвартай хуучин эхнэр/нөхөр нь зөвхөн цаасан эрхээр үлдэгдэл өрийг бүхэлд нь төлж болно. Өрийг огт төлөх боломжгүй тохиолдолд асуултууд нь зээлдүүлэгчийн хугацаа хэтэрсэн өрийн бодлого, тохиролцооны боломж, эцсийн арга хэмжээнд хууль ёсны өрийн бүтцийн өөрчлөлтийн зам болж хувирдаг.
Хөрөнгийг хуваарилалтаас санаатайгаар нуух нь өөрийн гэсэн шийтгэлтэй байдаг: BW-ийн 3:194 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсгийн дагуу нийтийн өмчийг нуусан тал түүнд ногдох бүх хувийг нь алдана. Энэ бол салалтын өмнөхөн мөнгө шилжсэн газарт хүрэх заалт бөгөөд энэ нь хохирлын ерөнхий нэхэмжлэлээс илүү хүчтэй арга хэмжээ юм.
Хамгийн их зардал гаргадаг алдаанууд
Юу ч бүртгүүлэлгүйгээр нүүх нь хамгийн түрүүнд тохиолддог. Явах нь зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээх хариуцлагыг дуусгавар болгохгүй бөгөөд дараа нь үргэлжлүүлэн ашиглах гэсэн маргааныг сулруулж, хэсэг хугацааны дараа албан бус тохиролцоо нь тохиролцсон мэт харагдаж эхэлдэг. Хэдий түр зуурын мэт санагдаж байсан ч тохиролцоог бичгээр бичиж, хуваахад саад учруулахгүй гэдгийг мэдэгдээрэй.
Хоёр дахь нь банкны оронд тохиролцооны гэрээнд найдах явдал юм. Нэг эхнэр/нөхөр нь орон сууцны зээлийг хүлээн авна гэсэн заалт нь зөвхөн та хоёрыг л хамардаг; зээлдүүлэгчийн бичгээр гаргасан зөвшөөрөлгүйгээр нөгөө нь бүрэн хариуцлага хүлээнэ. Гурав дахь нь хойшлуулалт юм: ашиглалтын нөхөн төлбөр нь ерөнхийдөө нэхэмжлэл гаргасан өдрөөс эхлэн тооцогдож, үнэ цэнэ нь өөрчлөгдөж, та хоёрын хэн нь ч санхүүжүүлж чадахгүй байшингийн асуудал улам бүр нэмэгдэж байна. Дөрөв дэх нь татварын байр суурийг дараагийн бодол гэж үзэх явдал юм. Орон сууцны зээлийн хүүгийн хөнгөлөлт, татварын хөнгөлөлт, үлдэгдэл өрийг шийдвэрлэх нь хэн хаана амьдардаг, огноог өөрчилдөг бөгөөд эдгээр нь татварын зөвлөхийн хувьд гэрээг байгуулсны дараа биш, харин гүйцэтгэхээс өмнө авч үздэг асуултууд юм. Гэр бүл салалтын зардал нь байшинг буруу барих өртгийн хажууд ихэвчлэн бага байдаг.
Түгээмэл асуултууд
Нэг эхнэр/нөхөр нөгөөгөө гэрээс нь гаргахыг албадаж болох уу?
Үгүй, ганц эзэмшигч ч чадахгүй. Цоож солих, эд зүйлсийг зайлуулах эсвэл хаалгыг хаах нь BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу хууль бус үйлдэл бөгөөд хасагдсан эхнэр/нөхөр хэдхэн хоногийн дотор хураангуй журмаар буцаан орж болох бөгөөд үүний дараа зардлыг төлнө. Гэр бүл цуцлуулах ажиллагаа үргэлжилж байх үед Rv-ийн 822 дугаар зүйлийн дагуу түр арга хэмжээ болгон, эсвэл BW-ийн 1:165 дугаар зүйлийн дагуу бүртгүүлснээс хойш зургаан сарын хугацаанд шүүх онцгой хэрэглээг зөвшөөрөх ёстой. Нэг үл хамаарах зүйл бол хүчирхийллийн аюул заналхийлэл гарсан тохиолдолд хотын даргын түр хугацаагаар хязгаарлах захирамж бөгөөд энэ нь тусдаа нийтийн эрх зүйн арга хэмжээ юм.
1:165 BW зүйлийн дагуу зургаан сарын эрхийг хэн нэхэмжлэх боломжтой вэ?
Гэр бүл цуцлуулах шийдвэрийг бүртгүүлэх үед тухайн байшинд амьдарч байсан эхнэр/нөхөр, тухайн байшин нь бүхэлдээ эсвэл хэсэгчлэн нөгөө эхнэр/нөхрийн өмчлөлд байгаа эсвэл түүний мэдэлд байгаа бол. Үүнийг шүүх өргөдөл гаргасны дагуу, гэр бүл цуцлуулах шийдвэрт эсвэл дараа нь гаргасан шийдвэрт олгодог бөгөөд гэрлэлтийн бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш зургаан сарыг тооцно. Энэ нь ашиглалтын төлбөрийг зохих ёсоор төлөх үүрэгтэй. Аль хэдийн нүүж ирсэн эхнэр/нөхөр уг заалтыг ашиглаж чадахгүй.
Шүүх хэнийг үлдэхийг шийдэхдээ юуг харгалздаг вэ?
Насанд хүрээгүй хүүхдүүдийн ашиг сонирхол хамгийн чухал байдаг бүх нөхцөл байдал: тэдний аль эцэг эхтэй нь голчлон амьдардаг, сургууль хүртэлх зай, нүүх нь ямар саад учруулах вэ. Дараа нь шүүх уг зохицуулалт хэрэгжих боломжтой эсэхийг шалгаж, нөгөө эхнэр/нөхөр нь очих газартай эсэх, үлдсэн эхнэр/нөхөр нь орон сууцны зээл болон урсгал зардлыг өөрөө хариуцаж чадах эсэхийг шалгана. Аюулгүй байдлын асуудал болон баримтжуулсан зөрчлийн тоо. Хүүхдүүд оролцсон учраас л боломжийн бус зохицуулалтыг олгодоггүй.
Нэг хамтрагч нүүж явахад ипотекийн зээлд юу тохиолдох вэ?
Зээлдүүлэгч өөрөөр хэлэх хүртэл юу ч байхгүй. Зээлдэгч хоёулаа бүх өрийг хамтран болон тус тусад нь хариуцдаг тул банк та хоёрын аль нэгийг нь бүрэн өрийг барагдуулахаар нэхэмжлэх боломжтой бөгөөд хэн төлөх талаар та хоёрын хоорондын тохиролцоо нь зээлдүүлэгчид ямар ч нөлөө үзүүлэхгүй. Мөн зээлийн өрийг зээлийн бүртгэлд мэдээлдэг бөгөөд энэ нь хоёулангийнх нь зээлийн чадварт нөлөөлдөг. Цорын ганц цэвэр гарц бол хамтран хариуцлагаас бичгээр чөлөөлөгдсөн худалдан авалт эсвэл зээлийг буцаан төлсөн борлуулалт юм.
Худалдан авалт хэрхэн явагддаг вэ, шүүх банкийг хамтран ажиллахыг тушааж болох уу?
Үнэлгээ, дараа нь өмчийн тооцоо, дараа нь зээлдүүлэгч, дараа нь нотариатч. Үлдсэн эхнэр/нөхөр нь дангаараа бүхэл бүтэн орон сууцны зээлийг авах эрхтэй байх ёстой бөгөөд зээлдүүлэгч нь салж буй эхнэр/нөхөрт хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас чөлөөлөх ёстой. Ямар ч шүүх банкнаас ийм чөлөөлөлт хийхийг шаардаж чадахгүй тул худалдан авалтыг нөхцөлтэй болгож, урт хугацааны хугацаатай байх ёстой. Шилжүүлэг нь Кадастерт бүртгэгдсэн нотариатаар баталгаажсан гэрээгээр хийгддэг.
Хэрэв миний хуучин хамтрагч борлуулалттай хамтран ажиллахаас татгалзвал би юу хийж чадах вэ?
Шүүхээс BW-ийн 3:178 дугаар зүйлийн дагуу хуваахыг тушаахыг, BW-ийн 3:174 дугаар зүйлийн дагуу танд худалдах эрх олгохыг, мөн BW-ийн 3:300 дугаар зүйлийн дагуу алга болсон гарын үсгийг орлуулсан шийдвэр гаргахыг, саад бэрхшээлийг үргэлжлүүлсэн тохиолдолд торгууль ногдуулахыг хүс. Үнэлгээ, санал, захидал харилцаа, саатлын зардлыг хавсаргаж ирүүлнэ үү. Үндсэн шалтгаангүйгээр байнга татгалзах нь BW-ийн 3:13 дугаар зүйлийн дагуу эрхээ урвуулан ашигласан гэж үзнэ.
Борлуулалтад санаатайгаар саад учруулсан тохиолдолд би нөхөн төлбөр шаардаж болох уу?
Энэ нь BW-ийн 6:162 дугаар зүйлийн дагуу боломжтой боловч шаардаж байна. Татгалзсан нь үндэслэлгүй бөгөөд танд тодорхой, тоон үзүүлэлтээр тодорхойлогдох алдагдал, тухайлбал алдагдсан тодорхой санал эсвэл өөрөөр гарахгүй байсан хүү, зардал зэрэг учруулсан болохыг нотлох ёстой. Зүйл бүрийг баримт бичигтэй баталгаажуулах ёстой. Саатал өндөр байсан гэсэн ерөнхий мэдэгдэл амжилтанд хүрдэггүй бөгөөд практик арга хэмжээ нь ихэвчлэн хохирлын нэхэмжлэлийн оронд албадан худалдах явдал юм.
Шүүхүүд хэзээ тэгш хуваарилалтаас татгалздаг вэ?
Ховор тохиолдолд. Өмчийн нийгэмлэгийг 1:100 BW зүйлийн дагуу хоёр хуваадаг бөгөөд гарах нь үндэслэлтэй, шударга ёсны дагуу хэмжсэн онцгой нөхцөл байдлыг шаарддаг. Хазайлт мэт харагдаж байгаа зүйл бол ихэвчлэн хувийн болон нийтийн өмчийн хоорондох нөхөн төлбөрийн нэхэмжлэл бөгөөд энэ нь өөр тооцоолол юм. Хөрөнгийг нуусан тохиолдолд BW зүйлийн 3:194 дүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт нуун дарагдуулсан талын тухайн хөрөнгө дэх бүх хувийг алдана, энэ нь тодорхой бөгөөд илүү хүчтэй шийтгэл юм.
Хэрэв үлдэгдэл өр байгаа бөгөөд бидний нэг нь төлж чадахгүй бол яах вэ?
Зээлдүүлэгч нь та хоёрын аль нэгнээс бүх дүнг нэхэмжилж болно. Та хоёрын хооронд өрийг зарчмын хувьд тэнцүү хуваадаг боловч 6:10 болон 6:13 BW зүйлийн дагуу төлбөр төлж чадахгүй өртэй хүний хувь нөгөө талдаа хуваарилагдсан тул төлбөрийн чадвартай хуучин түнш нь зөвхөн цаасан дээр буцаан авах эрхтэйгээр бүгдийг нь эзэмшиж магадгүй юм. Борлуулалтаас өмнө үүнийг шийдвэрлээрэй: зээлдүүлэгчтэй тохиролцох, төлбөрийн зохицуулалт хийх эсвэл хууль ёсны өрийн бүтцийн өөрчлөлтийн талаар зөвлөгөө авах.
Насанд хүрээгүй хүүхдүүд хэн байшингаа авч явахаа шийддэг үү?
Тэд хүнд жинтэй боловч өөрсдөө шийддэггүй. Хүүхдүүдийн голчлон хамт амьдардаг эцэг эх нь богино хугацаанд үргэлжлүүлэн ашиглах хүчтэй үндэслэлтэй байдаг, учир нь сургууль, өдөр тутмын амьдрал, орчны тасралтгүй байдлыг жинхэнэ ашиг сонирхол гэж үздэг. Гэсэн хэдий ч энэ нь өмчлөлийн тухай биш харин ажил мэргэжилтэй холбоотой нэхэмжлэл юм: байшинг хуваах шаардлагатай хэвээр байгаа бөгөөд зардлыг нөхөж чадахгүй тохиолдолд маргаан бүтэлгүйтдэг. Хэрэв та хоёр хоёулаа байшинд хэсэг хугацаанд амьдардаг бол тусдаа амьдарсны дараа хамт амьдрах тухай тэмдэглэлд уг зохицуулалтын практик болон хууль эрх зүйн алдааг дурдсан болно.
Бид хаана тусалж чадах вэ
Гэр бүлийн орон сууц нь ихэвчлэн хамгийн том хөрөнгө бөгөөд салалтын хамгийн хэцүү хэсэг байдаг, учир нь өмчлөл, ажил мэргэжил, орон сууцны зээл, татварын байр суурь зэргийг хамтад нь шийдэх ёстой бөгөөд тус бүр өөрийн гэсэн хуваарьтай байдаг. Бидний гэр бүлийн хууль баг орсон Eindhoven болон Amsterdam түр арга хэмжээ болон үргэлжлүүлэн ашиглах, худалдан авах болон хамтарсан хариуцлагаас чөлөөлөх, мөн тохиролцоонд хүрээгүй тохиолдолд хуваах болон албадан худалдах талаар зөвлөгөө өгдөг. Хэрэв байшингийн талаар шийдвэр гарах гэж байгаа бол нүүх эсвэл ямар нэгэн зүйлд гарын үсэг зурахаасаа өмнө зөвлөгөө аваарай.
