Шинээр баригдсан Нидерландын байшинд барилгын согогийг хариуцах хүн нь талбайн худалдагч биш, харин барилгын гүйцэтгэгч бөгөөд 2024 оны 1-р сарын 1-нээс хойш уг хариуцлага нь таны хүргэлтийн үеэр анзаараагүй согогийг гэрээт гүйцэтгэгч өөрт нь хамааруулж болохгүй гэдгийг нотлохгүй бол мөн хамаарна. Практикт таны байр суурийг тодорхойлох зүйл бол хүргэлтийн тайлан, та хэр хурдан бичгээр гомдол гаргах, мөн байшин нь Вонингборг эсвэл SWK зэрэг баталгааны схемээр хамгаалагдсан эсэх юм. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:761-р зүйлд гадаад хязгаарыг тогтоосон: нэхэмжлэл нь таны эсэргүүцлээс хойш хоёр жилийн дараа, барилгын хувьд ямар ч тохиолдолд хүргэлтээс хойш хорин жилийн дараа хүчингүй болно.
Энэхүү нийтлэлд Нидерландын барилгын хуулийн дагуу шинээр баригдсан байшингийн согогийн хариуцлагыг хэрхэн зохицуулдаг , ямар хугацаа дуусдаг, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen-д юу өөрчлөгдсөн, согог илэрсэн үед юу хийх ёстойг тайлбарласан болно .
Шинэ барилгын худалдан авалтыг хэрхэн зохион байгуулдаг вэ
Шинээр баригдсан байшинг бараг үргэлж хоёр өөр гэрээ агуулсан нэг баримт бичгийн дагуу худалдаж авдаг. Талбайг худалдан авах нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт бөгөөд дараа нь нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрчилгээгээр шилжүүлсэн бөгөөд байшин барих нь Нидерландын Иргэний хуулийн 7:750 дугаар зүйл болон түүний дагуу зохицуулагддаг ажлын гэрээ юм. Энэ хуваагдал нь хоёр тал нь өөр өөр дүрэм журам, өөр өөр гэрээт талуудтай байдагтай холбоотой юм. Газар, өмчлөх эрх, хил хязгаарын талаархи асуултууд нь худалдагч болон үл хөдлөх хөрөнгийн хуульд хамаарна ; байшингийн талаархи асуултууд нь барилгын гүйцэтгэгчид хамаарна.
Борлуулалтын тал нь хэрэглэгчийн худалдаж авсан орон сууцтай холбоотой тул үүнийг бичгээр хийх ёстой бөгөөд Нидерландын Иргэний хуулийн 7:2-р зүйлд худалдан авагчид гарын үсэг зурсан гэрээний хуулбарыг хүлээн авснаас хойш гурван хоногийн хуулиар эргэцүүлэн бодох хугацаа олгодог. Шинэ барилгад ашигладаг ихэнх загвар гэрээ нь уг хугацааг сунгадаг. Үүнийг ашигла: эргэцүүлэн бодох хугацаа дууссаны дараа техникийн тодорхойлолт, зураг төсөл, төлбөрийн хуваарийг тогтоодог бөгөөд эдгээр нь дараагийн гомдол бүрийг хэмжих хэмжүүр юм. Гарын үсэг зурахаас өмнө хянаж үзэх нь дараа нь гарсан маргаанаас хамаагүй илүү үнэ цэнэтэй юм.
Баримт бичгийн талаар нэг анхааруулга. Насжилттай холбоотой элэгдлийн хариуцлагыг хязгаарлах тухай хууль эсвэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд хэзээ ч амьдарч байгаагүй худалдагчийн ашигладаг гэрээний заалт гэх мэт одоо байгаа байшингийн борлуулалттай холбоотой заалтууд нь шинэ барилгын гэрээнд хамаарахгүй бөгөөд гэрээнд хуулбарлах ёсгүй. Хэрэв та эдгээр заалтуудыг хараахан баригдаагүй байшингийн урьдчилсан худалдан авах гэрээнд дурдсан бол яагаад тэнд байгааг нь асуугаарай.
Шинээр баригдсан байшингийн согогийг юу гэж тооцдог вэ
Согог гэдэг нь гүйцэтгэсэн ажил нь гэрээнд заасан шаардлагыг хангаагүй, холбогдох барилгын дүрмийн эсрэг, таны хүлээх эрхтэй аливаа зүйлийг хэлнэ. Шинэ барилгад согогийн тусдаа хууль ёсны каталог байхгүй; хэмжүүр нь гэрээ өөрөө, ялангуяа техникийн тодорхойлолт болон олон нийтийн барилгын хуулийн шаардлагуудаар нэмэлт зураг юм. Эдгээр шаардлагыг одоо Omgevingswet хүчин төгөлдөр болсноор 2024 оны 1-р сарын 1-нд Bouwbesluit 2012-ыг орлосон Besluit bouwwerken leefomgeving-д тусгасан болно. Зурагт нийцсэн боловч барилгын дүрэмд нийцээгүй байшин нь согогтой хэвээр байна.
Сонгодог ялгаа нь харагдахуйц болон далд согогийн хооронд байдаг бөгөөд энэ нь асуудлын ноцтой байдлаас илүү хүргэлтийн мөчийн ялгаа юм. Хагарсан хавтанцар, муу өлгөөтэй хаалга, цонхны хүрээний зураас: эдгээр нь нэлээд анхааралтай худалдан авагч байшингаар алхаж байхдаа харж болох зүйлс юм. Гипсэн хавтангийн ард байгаа гэмтэлтэй утас, шалны хашлага дахь хоолой гоожиж, суурийн хангалтгүй арматур: эдгээр нь зөвхөн хожим, заримдаа хэдэн жилийн дараа л өөрийгөө илчилдэг далд согогууд юм . Тухайн тохиолдолд шугам хаана унах нь баримтын асуудал бөгөөд хүргэлтийн тайланд юу бүртгэгдсэнээс ихээхэн хамаардаг.
Согог бүр танд засах арга хэмжээ авах согог биш юм. Ажил нь орон сууцны хэвийн хэрэглээнд тохирсон байх ёстой бөгөөд тохиролцсон зүйлтэй тохирч байх ёстой боловч ашиглалт, үнэ цэнэ, аюулгүй байдалд нөлөөлөхгүй бага зэргийн хазайлт нь засвараас илүүг зөвтгөх нь ховор. Нөгөө тал нь ноцтой согогууд байдаг : суулт ба суурийн хөдөлгөөн, ажиллахгүй ачаалал даах элементүүд, эрсдэлд орсон дээврийн бүтэц, эвдэрсэн хэсэг эсвэл мембранаар ус нэвтрэх, аюултай суурилуулалт. Эдгээр нь урт зогсолтын хугацаа болон баталгаат схемүүд чухал ач холбогдолтой тохиолдлууд юм.
Талбайн хувьд шалгуур нь тохирлын шалгуур юм: Нидерландын Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлд заасны дагуу хүлээлгэн өгсөн үл хөдлөх хөрөнгө нь худалдан авагчийн хүлээж болох шинж чанартай байх ёстой гэж заасан байдаг. Энэ нь бохирдсон хөрс эсвэл өмчлөх эрхийн хязгаарлалт зэрэг асуудлын зам бөгөөд дээвэр гоожих тохиолдолд хамаарахгүй. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:23 дугаар зүйлийн хоёр сарын гомдлын дүрэм нь хөдлөх эд зүйлсийн хэрэглэгчийн худалдан авалтад хамаарах бөгөөд байшин худалдаж авахад хамаарахгүй гэдгийг анхаарна уу; орон сууцны хувьд та боломжийн хугацаанд гомдол гаргах ёстой гэсэн стандарт байдаг.
Нойтон kwaliteitsborging voor het bouwen юу өөрчлөгдсөн
Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) хууль 2024 оны 1-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсон бөгөөд шинээр баригдсан орон сууц худалдан авагчдын хувьд сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд гарсан хамгийн чухал өөрчлөлт юм. Энэ нь нийтийн болон хувийн гэсэн хоёр талтай бөгөөд тэдгээр нь өөр өөр хамрах хүрээтэй.
Олон нийтийн хуулийн тал нь бие даасан чанарын баталгаажуулалтыг нэвтрүүлсэн. Ердийн нэг айлын байшин болон жижиг арилжааны байрыг хамарсан 1-р ангиллын барилгуудын хувьд хотын техникийн барилгын үнэлгээг барилгын ажлын явцад шалгаж, дууссаны дараа мэдэгдэл гаргадаг бие даасан kwaliteitsborger-оор сольсон. Энэхүү дэглэмийг засварын ажилд өргөтгөхийг хойшлуулсан бөгөөд огноо товлоогүй байна; системийн үнэлгээг 2027 онд хийхээр төлөвлөж байна. Тэр болтол засварын ажил өмнөх хотын дэглэмийн дагуу үргэлжилсээр байна.
Хувийн эрх зүйн тал нь таны эрхийг өөрчилдөг хэсэг бөгөөд энэ нь зөвхөн 1-р ангиллын үр дагаварт бус ерөнхийдөө барилгын гэрээнд хамаарна. Худалдан авагчийн хувьд дөрвөн өөрчлөлт чухал юм.
- Хүргэлтийн явцад илрээгүй согогийн хариуцлага. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:758 дугаар зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасны дагуу гүйцэтгэгч нь тухайн үед илрээгүй согогийг түүнд хамааруулж болохгүй л бол хүргэлтийн дараа хариуцлага хүлээнэ. Тиймээс энэ ачаа нь гүйцэтгэгчид ногдох бөгөөд хэрэглэгчийн хувьд энэ дүрэм заавал биелүүлэх ёстой: үүнийг гэрээгээр цуцалж болохгүй.
- Хүргэлтийн файл. 7:757a зүйлд ажил дууссаны дараа гүйцэтгэгч нь зураг төсөл, тооцоо, материал, суурилуулалтын талаарх мэдээлэл зэрэг тохиролцсон шаардлагыг хангаж байгааг харуулсан баримт бичгийг үйлчлүүлэгчид өгөх үүрэг хүлээсэн.
- Бичгээр анхааруулах үүрэг. 7:757б зүйлд гэрээт гүйцэтгэгч даалгаварт гарсан алдаа дутагдлын талаар бичгээр, тодорхой, цаг тухайд нь анхааруулж, үр дагаврыг нь зааж өгөхийг шаарддаг.
- Аюулгүй байдлын талаархи мэдээлэл. 7:765a зүйлд гэрээт гүйцэтгэгч нь ажил нь согог болон төлбөрийн чадваргүй байдлаас даатгагдсан эсэх, хэрхэн баталгаажсан эсвэл өөр аргаар баталгаажсан эсэхийг хэрэглэгч үйлчлүүлэгчдээ бичгээр мэдэгдэхийг шаарддаг.
Мөн ВКБ хадгаламжийн мөнгөний дүрмийг чангатгасан. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:768 дугаар зүйлийн дагуу байшин барьж буй хэрэглэгч гэрээний үнийн эцсийн таван хувийг нотариатад хадгалуулж болно; гэрээт гүйцэтгэгч одоо худалдан авагчид энэ дүнг зөвхөн худалдан авагч эсэргүүцээгүй тохиолдолд л олгоно гэж бичгээр мэдэгдэх ёстой бөгөөд нотариатч худалдан авагчаас үүний талаар юу болохыг асуух ёстой. Хүргэлтийн өдөр таван хувийг өгөх нь таны хамгийн хүчтэй практик хөшүүргийг үгүй хийдэг тул энэ асуултад нухацтай хандаарай.
Хүргэлт: таны байр суурийг тодорхойлох мөч
Голландын оплеверинг хэлээр хүргэлт гэдэг нь гүйцэтгэгч ажил бэлэн болсон гэж мэдэгдэж, үйлчлүүлэгч үүнийг хүлээн авсан мөч юм. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:758 дугаар зүйлд хүлээн авахад хоёр үр дагавар бий гэж заасан байдаг: ажлын эрсдэл нь үйлчлүүлэгчид шилжиж, гүйцэтгэгч нь үйлчлүүлэгч тухайн үед олж мэдэх ёстой байсан согогийн улмаас ажлаас чөлөөлөгддөг. 2024 оны 1-р сарын 1-нээс хойш уг ажлаас чөлөөлөх нь илрээгүй согогуудад хамаарахаа больсон боловч таны харж байгаа бүх зүйлийг бүртгэх нь таны үүрэг хариуцлага юм.
Шалгалтыг нухацтай авч үзээд ганцаараа хийж болохгүй. Тантай хамт байшингаар алхаж яваа бие даасан барилгын байцаагч анх удаа байшин худалдаж авч байгаа хүний харахгүй зүйлсийг харах бөгөөд уг шалгалтын зардлыг хуулиар биш зах зээлээр тогтоодог тул үнийн саналыг харьцуулах нь зүйтэй. Суурилуулалтыг туршиж, цоргыг нээж, цонх, хаалга бүрийг онгойлгож, өнгөлгөө болон түвшинг техникийн тодорхойлолттой харьцуулж, бүх зүйлийг гэрэл зураг аваарай. Хэрэв байшин хараахан дуусаагүй бол хана хаагдахаас өмнө хийсэн шалгалт нь дараа нь хийсэн шалгалтаас хамаагүй илүү мэдээлэл сайтай байдаг.
Таны олсон бүх зүйл хүргэлтийн тайланд, хоёр тал гарын үсэг зурсан үйл явцын тайланд багтдаг. Энэ баримт бичиг нь дараагийн маргааны нотлох баримтын үндэс суурь болдог: энэ нь юу харагдаж байсан, юуг гүйцэтгэлгүй гэж тохиролцсон, хэзээ засахыг заадаг. Гүйцэтгэгч албан бусаар асуудлыг шийднэ гэж амласан тул цэвэр тайланд гарын үсэг зурж болохгүй, мөн согогийг бүдэг бадаг тайлбарласан тайланг хүлээн авах хэрэггүй. Хэрэв согог нь байшинг зохистой ашиглах боломжгүй бол та хүргэлтээс бүрмөсөн татгалзаж болно, гэхдээ энэ нь санхүүгийн үр дагавартай шийдвэр бөгөөд зөвлөгөөгүйгээр гаргаж болохгүй.
Нидерландын шинэ барилгын зах зээлд хэрэглэгддэг загвар гэрээний дагуу барилгыг хүлээлгэн өгсний дараа гурван сарын засвар үйлчилгээний хугацаатай байдаг. Энэ хугацаанд гүйцэтгэгч нь хүргэлтийн тайланд жагсаасан асуудлууд болон илэрсэн цаашид гарсан аливаа согогийг засах ёстой. Засвар үйлчилгээний хугацаа нь гэрээний тав тухтай байдал болохоос хязгаарлалтын хугацаа биш юм: хугацаа дуусахад таны хууль ёсны эрх болон баталгааны хамгаалалт үргэлжилнэ. Энэ нь мөн зохих ёсны хяналт шалгалт өөрөө үр дүнгээ өгдөг үе шат бөгөөд хөгжүүлэгч болон гүйцэтгэгчдийн хоорондын гэрээ нь та хэнд хандах ёстойг тодорхойлдог.
Гүйцэтгэгч хэр удаан хариуцлага хүлээх вэ
Хоёр тусдаа цаг ажилладаг бөгөөд тэдгээрийг төөрөгдүүлэх нь сайн нэхэмжлэл бүтэлгүйтэх хамгийн түгээмэл шалтгаан юм.
Эхнийх нь гомдол гаргах үүрэг юм. Нидерландын Иргэний хуулийн 6:89 дүгээр зүйлд та согогийг илрүүлснээс хойш эсвэл илрүүлэх ёстой байсан бол зохих хугацааны дотор эсэргүүцэл илэрхийлэхийг шаарддаг. Энд хоёр сарын тогтсон хугацаа байхгүй; боломжийн гэж үзсэн зүйл нь согогийн шинж чанар, шаардлагатай мөрдөн байцаалт, гүйцэтгэгчийн байр сууринаас хамаарна. Тодорхой зүйл бол чимээгүй байх нь үхлийн аюултай: хоёр жилийн турш гоожиж байгаад гомдол гаргахаасаа өмнө амьдарч байсан худалдан авагч ямар ч давуу талтай байсан хамаагүй тэмцэнэ.
Хоёр дахь нь хязгаарлалт юм. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:761-р зүйлд гүйцэтгэсэн ажлын согогтой холбоотой аливаа нэхэмжлэл нь үйлчлүүлэгч эсэргүүцэл илэрхийлснээс хойш хоёр жилийн дараа хүчингүй болно гэж заасан байдаг. Хэрэв та гүйцэтгэгчид согогийг арилгах хугацаа тогтоосон бол уг хоёр жилийн хугацаа нь хугацаа дууссан эсвэл гүйцэтгэгч засвар хийхгүй гэдгээ тодорхой мэдэгдсэний дараа л эхэлнэ. Үүнээс гадна урт хугацааны зогсолт бий: барилгын хувьд нэхэмжлэл нь хүргэлт хийснээс хойш хорин жилийн дараа, бусад бүх тохиолдолд хүргэлт хийснээс хойш арван жилийн дараа хүчингүй болно. Нидерландын Иргэний хуулийн 3:317-р зүйлийн дагуу үргэлжилж буй хөөн хэлэлцэх хугацааг бичгээр шаардсанаар тасалдуулж болох бөгөөд хэрэв огнооны талаар эргэлзээ байгаа бол тасалдуулах нь хямд бөгөөд нэхэмжлэлийг алдах нь тийм биш юм.
Эдгээр хугацаа юу биш болохыг анхаарна уу. Эдгээр нь гүйцэтгэгч хорин жилийн турш ямар нэгэн зүйлд хариуцлага хүлээх амлалт биш; тэдгээр нь зөвхөн байгаа нэхэмжлэлийг гаргаж болох гадаад хил хязгаарыг л тэмдэглэдэг. Нэхэмжлэл байгаа эсэх нь ажил дутуу хийгдсэн эсэх, мөн согогийг гүйцэтгэгчид хамааруулж болох эсэхээс хамаарна.
Woningborg болон SWK баталгааны схемүүд
Нидерландад шинээр баригдсан ихэнх байшингуудыг баталгааны байгууллагаас, практикт Вонингборг эсвэл SWK-аас хамгаалалттайгаар зардаг. Энэ нь хууль ёсны дүрмийн дагуух гэрээний хамгаалалт бөгөөд тэдгээрийг орлох зүйл биш бөгөөд автоматаар хийгддэггүй: байшин бүртгэлтэй эсэхийг гэрээнээс шалгаж, гэрчилгээ авахыг хүс.
Энэ төрлийн схем нь хоёр зүйлийг хийдэг. Хэрэв гэрээт гүйцэтгэгч байшин дуусахаас өмнө төлбөрийн чадваргүй болсон тохиолдолд waarborg таныг хамгаалдаг бөгөөд энэ нь дуусгах ажлыг зохион байгуулах эсвэл алдагдлыг нөхөн төлүүлэх замаар хийгддэг. Баталгаа нь дууссан байшингийн согогийг хамардаг. Вонингборгийн шинэ барилгын журмын дагуу чанарын баталгаа нь засвар үйлчилгээний хугацаа дууссаны дараа гурван сарын дараа хэрэгжиж эхэлдэг бөгөөд дараа нь ихэнх элементүүдэд зургаан жил үргэлжилдэг. Ноцтой согог, тухайлбал бүтцийн бат бөх байдалд нөлөөлдөг эсвэл орон сууцыг амьдрахад тохиромжгүй болгодог согогийн хувьд баталгаа нь арван жилийн хугацаанд хүчинтэй. Хэрэв байшинг энэ хугацаанд зарсан бол хамгаалалт нь дараагийн эзэмшигчид шилждэг.
Хоёр практик зүйл. Нэгдүгээрт, баталгаа нь өөрийн гэсэн мэдэгдэх журам, өөрийн гэсэн хугацаатай байдаг бөгөөд энэ нь хууль ёсны хугацаанаас үл хамааран явагддаг тул схемийн дагуу гаргасан гомдол нь гүйцэтгэгчийн эсрэг таны нэхэмжлэлийг хадгалахгүй бөгөөд эсрэгээрээ ч мөн адил үнэн юм. Хоёрдугаарт, схемүүд нь хэвийн элэгдэл, та эсвэл гуравдагч этгээдийн өөрөө гүйцэтгэсэн ажил, үр дагаварт учирсан хохирол нь ихэвчлэн хамрах хүрээнээс гадуур байдаг. Сертификатынхаа ерөнхий хураангуйг биш харин түүнд хамаарах журмыг уншина уу.
Алдаа дутагдлыг мэдээлэх болон нэхэмжлэлээ хэрэгжүүлэх
Бичгээр эхэлж, эрт эхлүүл. Согогийг, хэзээ, хэрхэн илэрсэнийг тайлбарлаж, техникийн тодорхойлолт эсвэл түүний гарч ирсэн зургийг лавлаж, засвар хийх тодорхой бөгөөд боломжийн хугацааг тогтооно уу. Ийм төрлийн захидал нь Нидерландын Иргэний хуулийн 6:82 дугаар зүйлийн дагуу гэрээг цуцалсан тухай мэдэгдэл бөгөөд хэрэв хугацаа нь арга хэмжээ аваагүй бол гэрээт гүйцэтгэгчийг гэрээг цуцалсан гэж үзнэ. Үүнийг хүргэлтийн баталгаажуулалттай хамт бүртгэлтэй шуудангаар эсвэл имэйлээр илгээж, бүх файлыг хадгална уу: огноо, захидал харилцаа, хүргэлтийн тайлан, хүлээлгэн өгөх баримт бичиг бүхий гэрэл зураг.
Хэрэв гүйцэтгэгч шалтгааныг маргаж байгаа бол бие даасан шинжээчийн дүгнэлт нь ихэвчлэн шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг, учир нь барилгын ихэнх маргаан нь хуульд бус харин шалтгаант холбоонд тулгуурладаг. Нэг талын авсан тайланг хүлээн авах магадлал багатай тохиолдолд Голландын журам нь шүүхэд урьдчилсан шинжээчийн шалгалт хийлгэх хүсэлт гаргах боломжийг олгодог бөгөөд баримтууд нь газар дээр нь юу хэлсэн эсвэл юу хийснийг харгалзан үзвэл урьдчилсан гэрчийн байцаалт нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа эхлэхээс өмнө нотлох баримтыг баталгаажуулж чадна.
Хэрэв алдаа гарвал та засвар хийхийг шаардаж, ажлыг өөрөө хийж, Нидерландын Иргэний хуулийн 6:74 дүгээр зүйлийн дагуу хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж болно , эсвэл ноцтой тохиолдолд 6:265 дугаар зүйлийн дагуу гэрээг цуцалж болно. Та мөн төлөх ёстой төлбөрийн хэсгийг түр зогсоож болох бөгөөд энэ нь шинэ барилгын төсөлд хамгийн үр дүнтэй дарамт болдог.
Маргаан хаашаа явах нь гэрээнээс хамаарна. Шинэ барилгын гэрээнд ихэвчлэн Bouwgeschillen дахь Raad van Arbitrage, барилгын арбитрын байгууллага эсвэл баталгааны схемийн дагуу Geschillencommissie-г томилдог. Хэрэглэгч зүгээр л ийм заалтаар хязгаарлагдахгүй: Нидерландын Иргэний хуулийн 6:236 дугаар зүйлийн n хэсэгт хэрэглэгч ердийн шүүхийг сонгоход дор хаяж нэг сарын хугацаа өгөхийг шаарддаг. Хэрэв хурд чухал бол, жишээлбэл, идэвхтэй ус нэвтрэх тохиолдолд иргэний шүүхийн өмнө түр зуурын тусламжийн ажиллагаа аль ч арбитрын замын дагуу боломжтой хэвээр байна. Сонголтуудын талаар илүү өргөн хүрээтэй мэдээлэл авахыг хүсвэл Нидерландын маргааныг шийдвэрлэх болон Нидерландын барилгын хууль тогтоомжийг олон улсын стандарттай хэрхэн харьцуулж байгаа талаарх бидний тоймыг үзнэ үү.
Худалдан авагчдад нэхэмжлэл гаргахад хүргэдэг алдаанууд
Давтагдах алдаанууд нь техникийн гэхээсээ илүү журмын шинжтэй байдаг. Амаар өгсөн амлалтын хүчээр цэвэр хүргэлтийн тайланд гарын үсэг зурах нь эхнийх нь, учир нь энэ нь гүйцэтгэгчид юу ч буруу болоогүй гэсэн маргааныг өгдөг. Хүргэлтийн өдөр таван хувийн хадгаламжийг гаргах нь хоёр дахь нь юм. Хоёр сарын дүрэм үйлчилнэ, эсвэл эсрэгээрээ хорин жилийн болзолгүй хамгаалалт үйлчилнэ гэж үзвэл гурав дахь нь; жинхэнэ хугацаа нь таны эсэргүүцлээс хойш хоёр жилийн дараа юм.
Цаашилбал, хоёр алдаа нь бичиг цаасны асуудалтай холбоотой. Худалдан авагчид барилгын ажил гүйцэтгэгчийн өмнө эсвэл эсрэгээрээ байх үед хөгжүүлэгчтэй тогтмол холбоо барьдаг бөгөөд ингэхдээ хэдэн сарын хугацаа алддаг; koopen aannemingsovereenkomst нь аль нь аль нь болохыг танд хэлж өгдөг. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээлгэн өгсний дараахан түрээслүүлсэн худалдан авагчид түрээслэгч нь засвар хийх боломжийг хүндрүүлдэг бөгөөд түрээслэгчийн эрх нь юу, хэзээ хийж болохыг хязгаарладаг болохыг олж мэддэг. Хэрэв түрээслэх төлөвлөгөөтэй бол түрээс эхлэхээс өмнө согогийг арилгах ажлыг зохион байгуул.
Эцэст нь, гэрээг жишиг гэж үзэж болохгүй. Хариуцлагын хязгаар, үр дагаварт учирсан хохирлын хасалт, газрын нөхцөл байдлын эрсдэлийг шилжүүлэх заалтууд түгээмэл байдаг бөгөөд хэрэглэгчийг 7:758 зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасан заавал хамгаалахаас хасаж болохгүй ч бусад олон зүйлийг хэлэлцээр хийх боломжтой. Нидерландын гэрээний хуулийн гарын авлагад дурдсан гэрээнд хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах , гэрээний ерөнхий хяналт шалгалтын дүрэм нь арилжааны гэрээнд хамаарахтай адил энд хэрэгжих бөгөөд гарын үсэг зурахаас өмнө гэрээг зорилтот түвшинд хянах нь шүүх ажиллагаанаас хамаагүй хямд байдаг.
Алдаа дутагдал илэрсэн үед юу хийх хэрэгтэй
Согогийг анзаарсан өдрөө арга хэмжээ аваарай. Согогийг гэрэл зурагт буулгаж, огноог тэмдэглээд, юу нь буруу, юу хийхийг хүсч байгаагаа тайлбарласан бичгээр гомдол гаргаж, боломжийн хугацаатай илгээнэ үү. Цэг нээлттэй байх үед хадгаламжийн мөнгийг бүү гарга, албан бус амлалтыг бичгээр хүлээн зөвшөөрч орлуул. Хэрэв гүйцэтгэгч шалтгааныг нь маргаж байгаа бол зам хүйтрэхээс өмнө мэргэжилтэн дууд.
Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийг хамтран худалдаж авсан эсвэл Нидерландад шинээр ирсэн хүнээр худалдаж авсан бол энэ байр суурь ч мөн адил. Хамтдаа байшин худалдаж авах болон гадаадын иргэнээр Нидерландад байшин худалдаж авах талаарх бидний удирдамжид худалдан авагчдыг ихэвчлэн цочирдуулдаг зүйлсийг тодорхойлсон бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч танд нэг уулзалтын дотор согогийг шүүхэд өгөх нь зүйтэй эсэх, хэний эсрэг гэдгийг хэлж чадна. Хэрэв хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа зайлшгүй болох юм бол үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч нэхэмжлэлийг төлбөрөө төлөөгүй тухай мэдэгдлээс эхлээд арбитрын болон шүүхийн шатанд гаргана.
Түгээмэл асуултууд
Нидерландад шинээр баригдсан орон сууц худалдан авагчид согог илэрсэн тохиолдолд хууль ёсны тусгай хамгаалалт, гэрээний баталгаатай байдаг. Доорх асуултууд нь практикт хамгийн их гарч ирдэг асуудлуудыг хамардаг.
Нидерландад шинээр баригдсан байшин худалдаж авсны дараа согогтой тулгарсан тохиолдолд байшингийн эзний эрх ямар вэ?
Та одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулахад шинээр баригдсан байшин худалдаж авахдаа илүү хүчтэй хууль эрх зүйн хамгаалалттай байдаг. Барилгын гүйцэтгэгч нь та үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхээ авсны дараа ч гэсэн согогийг хариуцах үүрэгтэй хэвээр байна.
Та согог илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд гэрээт гүйцэтгэгчид бичгээр гомдол гаргах ёстой; хүмүүсийн ихэвчлэн иш татдаг хоёр сарын дүрэм нь орон сууцанд биш харин хөдлөх эд зүйлсийн хэрэглэгчийн худалдан авалтад хамаарна. Та эсэргүүцэл илэрхийлсний дараа Нидерландын Иргэний хуулийн 7:761-р зүйлд нэхэмжлэлээ гаргах хоёр жилийн хугацаатай.
Та өмчлөх эрхээ авахаасаа өмнө гэрээт гүйцэтгэгч хүлээлгэн өгөхөөс өмнөх үзлэгийг зохион байгуулах ёстой. Бие даасан мэргэжилтэн бүрэн шалгалт хийж дуустал та хүлээн авах баримт бичигт хэзээ ч гарын үсэг зурж болохгүй.
Шинэ байшин барихад илэрсэн согогийн баталгаат хугацаа хэрхэн хэрэгжих вэ?
Шинээр баригдсан барилгад ашигласан загвар гэрээнд хүргэлт хийснээс хойш гурван сарын засвар үйлчилгээний хугацаа заасан байдаг бөгөөд энэ хугацаанд гүйцэтгэгч нь хүргэлтийн тайланд бүртгэгдсэн асуудлууд болон цаашид илэрсэн аливаа согогийг засах ёстой.
2024 оны 1-р сарын 1-нээс хойш гүйцэтгэгч нь хүргэлтийн үед илрээгүй согогийг өөрт нь хамааруулж болохгүй гэдгийг нотлохгүй бол хариуцлага хүлээнэ. Нэхэмжлэл нь та эсэргүүцэл илэрхийлснээс хойш хоёр жилийн дараа, барилгын хувьд ямар ч тохиолдолд хүргэлт хийснээс хойш хорин жилийн дараа хүчингүй болно.
Бүтцийн алдаа нь үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах боломжгүй болгох эсвэл нурах эрсдэл үүсгэх үед ноцтой гэж тооцогддог. Гүйцэтгэгч нь согог нь өөрийн буруу биш гэдгийг нотлох замаар л хариуцлагаас мултарч чадна.
Барилгын согогийн талаар барилгачин эсвэл хөгжүүлэгчтэй нэхэмжлэл гаргахын тулд ямар алхам хийх ёстой вэ?
Та олсон бүх согогоо бичгээр баримтжуулах ёстой. Зураг авч, асуудал бүр хэзээ гарч ирсэн талаар дэлгэрэнгүй тэмдэглэл хөтлөх ёстой.
Согогийг илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд гэрээт гүйцэтгэгчид бичгээр мэдэгдэл илгээнэ үү. Таны мэдэгдэлд асуудлыг тодорхой тайлбарлаж, засвар эсвэл нөхөн төлбөр авахыг хүсэх ёстой.
Бие даасан барилгын мэргэжилтэн согогийг шалгаж, мэргэжлийн тайлан бэлтгэхийг хүсэх. Хэрэв гүйцэтгэгч асуудлыг шийдвэрлэхээс татгалзвал энэ баримт бичиг зайлшгүй шаардлагатай болно.
Хэрэв гүйцэтгэгч согогийг засахгүй эсвэл хохирлыг барагдуулахгүй бол та шүүхэд нэхэмжлэл гаргах шаардлагатай болно. Худалдан авах гэрээгээ хянаж, хууль эрх зүйн сонголтоо үнэлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай холбогдоно уу.
Нидерландад шинээр орон сууц худалдан авагчдыг барилгын согогоос хамгаалах тусгай хууль эрх зүйн хамгаалалт байдаг уу?
Нидерландын хуулиар гэрээт гүйцэтгэгчид таны худалдан авах гэрээний шаардлагад нийцсэн байшинг хүлээлгэн өгөхийг шаарддаг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь ердийн орон сууцны зориулалтаар ашиглахад тохиромжтой байх ёстой.
Гүйцэтгэгч нь худалдан авах гэрээний заалтуудаар дамжуулан ноцтой согогийн хариуцлагыг хязгаарлаж чадахгүй. Шинэ орон сууц худалдан авахад хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах стандарт дүрэм үйлчилнэ.
2024 оны 1-р сарын 1-нээс хойш Нидерландын Иргэний хуулийн 7:758 дугаар зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасны дагуу гүйцэтгэгчид дараах ачааг ногдуулдаг: хүргэлтийн үед илрээгүй согогийн хувьд тэрээр өөрт нь хамааруулж болохгүй гэдгийг нотлохгүй бол хариуцлага хүлээнэ. Хэрэглэгчийн хувьд энэ дүрэм заавал биелүүлэх ёстой.
Шинээр баригдсан байшингийн согогийг арилгахад орон сууцны барилгын баталгаа (Вонингборг) ямар үүрэг гүйцэтгэдэг вэ?
Вонингборг схем нь танай гэрээт гүйцэтгэгч дампуурсан эсвэл ажлаа дуусгаж чадаагүй тохиолдолд нэмэлт хамгаалалтыг олгодог. Энэхүү баталгаа нь барилгын ажлыг дуусгах, бүтцийн согогийг арилгах ажлыг хамардаг.
Шинээр баригдсан бүх байшин Вонингборг даатгалд хамрагддаггүй. Барилгачин таны үл хөдлөх хөрөнгийг энэ схемд хамруулсан эсэхийг баталгаажуулахын тулд худалдан авах гэрээгээ шалгана уу.
Вонингборгийн шинэ барилгын журмын дагуу баталгаа нь хүргэлт хийснээс хойш гурван сарын дараа эхэлж, ихэнх элементүүдэд зургаан жил, барилгын бат бөх чанарт нөлөөлөх эсвэл байшинг амьдрахад тохиромжгүй болгох ноцтой согогийн хувьд арван жил хүчинтэй. Энэхүү хамгаалалт нь гүйцэтгэгчийн хууль ёсны үүргийг орлохын оронд нэмэлт болгодог.
Нидерландын хууль нь өмчийг хууль ёсны дагуу шилжүүлсний дараа илэрсэн барилгын согогийн хариуцлагыг хэрхэн тодорхойлдог вэ?
Өмчлөлийг шилжүүлэх нь шинээр баригдсан байшингийн согогийн хариуцлагыг гүйцэтгэгчийн хүлээхгүй. Гүйцэтгэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч хэн байхаас үл хамааран бүх баталгаат хугацааны туршид хариуцлага хүлээнэ.
Шүүхүүд хүргэлтийн өмнөх үзлэгийн үеэр согог илэрсэн эсэхийг шалгадаг. Та хүлээн авах баримт бичигт гарын үсэг зурахаасаа өмнө анзаарч, мэдэгдэх ёстой байсан илэрхий согогийн нөхөн төлбөрийг шаардаж чадахгүй.
Хуучин байшингуудаас ялгаатай нь та ихэвчлэн насжилт болон элэгдэлээс үүдэлтэй асуудлуудын хариуцлагыг гүйцэтгэгчээс шаардаж болно. Шинээр баригдсан байшингийн баталгаат хугацааны туршид эд хөрөнгийн насжилт нь согогийг зөвтгөхгүй.
