Арилжааны байрны согог нь түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн хооронд маргаан үүсгэдэг. Гэсэн хэдий ч түрээсийн байранд учирсан бүх алдаа нь хуулийн утгаараа согог биш юм. Хуульд DCC-ийн 7:204-р зүйлд согогийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн аливаа нөхцөл байдал, шинж чанар, эсвэл түрээслэгчээс хамааралгүй бусад нөхцөл байдал гэж тодорхойлсон бөгөөд үүний үр дүнд уг үл хөдлөх хөрөнгө нь түрээслэгчид гэрээ байгуулахдаа хүлээж байсан таашаалыг нь өгч чадахгүй болно.
Энэ тодорхойлолт нь анх харахад харагдаж байгаагаас илүү өргөн хүрээтэй юм. Энэ нь зөвхөн дээвэр гоожих эсвэл төвлөрсөн халаалтын систем эвдэрсэн зэрэг бие махбодийн гэмтэлд хамаарахгүй. Байшингийн гаднах нөхцөл байдал, тухайлбал түрээслүүлэгчийн хариуцсан ажлаас үүдэлтэй ноцтой дуу чимээ нь согог үүсгэж болно. Шийдвэрлэх зүйл бол түрээслэгчийн үндэслэлтэй хүлээж болох таашаал буурсан эсэх юм. Ердийн хэрэглээтэй холбоотой бага зэргийн элэгдэл, эвдрэл нь согог биш юм.
Хэн хариуцлага хүлээх вэ: түрээслэгч эсвэл түрээслэгч үү?
Гол дүрэм
DCC-ийн 7:206 дугаар зүйлийн гол дүрэм тодорхой байна: түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн хүсэлтээр согогийг засах үүрэгтэй. Энэ үүрэг нь засвар хийх боломжгүй эсвэл түүнд зарцуулах зардлыг түрээслүүлэгчээс үндэслэлтэйгээр шаардах боломжгүй тохиолдолд л хамаарна. Тиймээс түрээслүүлэгч нь зардлыг нэхэмжилснээр засвар хийх үүргээс зүгээр л мултарч чадахгүй.
Жижиг засварын хувьд үл хамаарах зүйл хамаарна. Хууль эсвэл ёс заншлын дагуу түрээслэгчийн дансанд хийгдсэн засварыг түрээслүүлэгч хийх шаардлагагүй. Хаалганы бариулыг эвдэрсэн, гэмтсэн банзыг засах эсвэл түрээслэгчдээс өөрсдөө хийх ёстой жижиг согогийг засах талаар бодоорой. "Түрээслэгчийн жижиг засвар" болон "түрээслүүлэгчийн их засвар"-ын хоорондох зааг нь үргэлж хурц байдаггүй бөгөөд практик дээр байнга хэлэлцүүлэг өрнүүлдэг.
ROZ нөхцлөөр дамжуулан гэрээний хазайлт
Практикт арилжааны байрны түрээсийг бараг үргэлж Үл хөдлөх хөрөнгийн зөвлөлийн (ROZ) стандарт загваруудын үндсэн дээр байгуулдаг. Арилжааны байрны ROZ-ийн ерөнхий заалтууд нь хууль тогтоомжийн үндсэн дүрмээс ихээхэн хазайлттай байдаг: олон засвар үйлчилгээний үүргийг гэрээний дагуу түрээслүүлэгчээс түрээслэгчид шилжүүлдэг.
Тиймээс ROZ загваруудад дотор засвар үйлчилгээ, суурилуулалтын засвар үйлчилгээ, элэгдсэн эд ангиудыг солих, заримдаа бүр томоохон засвар зэрэг асуудлыг түрээслэгчийн зардлаар хариуцдаг. Үүнийг зарчмын хувьд зөвшөөрдөг, учир нь 7:230a горим болон шүүхийн зөвшөөрлөөр 7:290 горим нь хуулиас хазайхыг зөвшөөрдөг. Хязгаарыг үндэслэлтэй байдал, шударга байдал, мөн үндэслэлгүй хүнд заалтуудын дүрмээр тодорхойлдог.
Тиймээс түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө ерөнхий заалтуудыг анхааралтай уншиж, түрээслэгчийн хувьд танд ямар засвар үйлчилгээний үүрэг хариуцлага ногдуулахыг ойлгох нь чухал юм.
Арилжааны байрны согогтой түрээслэгчдийн эрх
Шаардлагатай арга хэмжээ
Согог гарсан тохиолдолд хийх эхний алхам бол гэрээ зөрчсөн тухай мэдэгдэл гаргах явдал юм: түрээслүүлэгчид зохих хугацаанд согогийг арилгахыг бичгээр шаардах. Гэрээс зөрчсөн тухай мэдэгдэлгүйгээр түрээслүүлэгч гэрээ зөрчсөн гэж тооцогдохгүй бөгөөд та түрээслэгчийн хувьд хууль ёсны арга хэмжээ авах шаардлагагүй. Гэрээс зөрчсөн тухай мэдэгдэлд согог гэж юу болох, ямар хугацаанд арга хэмжээ авах, арилгаагүй тохиолдолд ямар үр дагаварт хүргэхийг тодорхой тайлбарлах ёстой.
Түрээсийн бууралт
Хэрэв түрээслэгч нь төлбөрөө төлөөгүй гэсэн мэдэгдэл өгсөн ч согогийг засаагүй бол түрээслэгч нь DCC-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу согог байгаа хугацаанд түрээсийн төлбөрийг пропорциональ хэмжээгээр бууруулах эрхтэй. Бууралтыг түрээслэгчийн бодитоор эдэлж буй таашаал болон согоггүйгээр эдлэх байсан таашаал хоёрын харьцаагаар тооцно. Түрээслэгч энэхүү бууруулалтыг дүүргийн шүүхээр дамжуулан хэрэгжүүлж болно.
Түрээсийн төлбөрийн бууралт нь зөвхөн шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс бус, харин согогийг түрээслүүлэгчид мэдэгдсэн үеэс эхлэн хүчин төгөлдөр болно. Тиймээс бууралт эхлэх огноог сайн баримтжуулахын тулд согогийг бичгээр, аль болох хурдан мэдээлэхийг зөвлөж байна.
Нөхөн олговор
Хэрэв согог нь түрээслүүлэгчийн буруугаас болсон бол, жишээлбэл, тэд согог гарах гэж байгааг мэдэж байсан эсвэл мэдэх ёстой байсан үедээ шаардлагатай засвар үйлчилгээг хийгээгүйгээс болсон бол түрээслэгч нь DCC-ийн 7:208 дугаар зүйлийн дагуу нэмэлт нөхөн төлбөр шаардаж болно. Энэхүү хохирол нь согогоос болж алдагдсан эргэлт эсвэл түрээслэгчийн бизнесийн үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлэхэд гарсан зардал зэрэг үр дагаварт учирч болзошгүй.
Өөрийгөө засах болон унтраах
Хэрэв гэрээ зөрчсөн тухай зохих мэдэгдэл өгсний дараа болон тогтоосон хугацаа дууссаны дараа түрээслүүлэгч согогийг засч залруулахгүй бол түрээслэгч нь зарчмын хувьд засварыг өөрөө хийлгэх, боломжийн зардлыг түрээсийн төлбөрөөс хасуулах эрхтэй (DCC-ийн 7:206(3) зүйл). Гэсэн хэдий ч энэ эрх нь хязгаарлагдмал байна.
Нэгдүгээрт, энэ нь түрээслүүлэгчийн засах ёстой согогийг үнэхээр хамарсан байх ёстой. Гэрээний дагуу түрээслэгчийн хувьд өөрт нь оногдсон засвар үйлчилгээний үүргийг засаж, зардлыг шилжүүлсэн хэн ч гэсэн юу ч хийж чадахгүй. Хоёрдугаарт, түрээслэгч нь түрээслүүлэгчид согогийг урьдчилан засах боломжийг олгосон бөгөөд түрээслүүлэгч үүнийг хийгээгүй гэдгийг нотлох чадвартай байх ёстой. Гуравдугаарт, гарсан зардал нь хэт их байх ёсгүй.
Эдгээр нөхцөлийг хангаагүй тохиолдолд түрээсийн төлбөрийг хасвал түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд шүүхэд нэхэмжлэл гаргахад хүргэж болзошгүй. Тиймээс хасалт хийхээсээ өмнө хууль эрх зүйн зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.
Тэтгэвэр тэтгэмж, Эрүүгийн эрхийн хугацааны нөхцөл болон цагаатгах заалтууд
ROZ-ийн ерөнхий заалтууд нь засвар үйлчилгээг гадна засвар үйлчилгээ (түрээслүүлэгчийн хувьд) болон дотор засвар үйлчилгээ (түрээслэгчийн хувьд) гэж хуваадаг боловч яг тодорхой хил хязгаар нь гэрээний хувилбараас хамааран өөр өөр байдаг. Түүнчлэн, ерөнхий заалтууд нь түрээслүүлэгч тодорхой хохирлын хариуцлагыг хасах эсвэл хязгаарлах заалтуудыг тогтмол агуулдаг.
Цагаатгах нь үргэлж хүчин төгөлдөр байдаггүй. Хэрэв хохирол нь түрээслүүлэгчийн санаатай эсвэл санаатай болгоомжгүй байдлаас үүдэлтэй бол, эсвэл тухайн нөхцөл байдалд үндэслэлтэй байдал, шударга ёсны стандартын дагуу цагаатгах нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй бол шүүх уг заалтыг хүчингүй болгож болно. Хэрэв цагаатгах нь DCC-ийн 6:233 дугаар зүйлийн утгаар үндэслэлгүй хүнд заалт гэж тооцогдвол мөн адил хамаарна. Хэрэглэгчдийн хувьд энэ нь хурдан тохиолддог; арилжааны түрээслэгчдийн хувьд энэ нь илүү өндөр боловч хязгаарлалт байдаг.
Ялангуяа том байр эсвэл өндөр түрээсийн хувьд засвар үйлчилгээ болон чөлөөлөлтийн заалтуудыг хуваахын өмнө түрээсийн гэрээгээ хянаж үзээрэй. Хэрэв та ерөнхий заалтуудыг мэдэхгүйгээр гэрээнд гарын үсэг зурвал хууль эрх зүйн зөвлөгөөний өртөг нь таны хүлээх санхүүгийн эрсдэлтэй холбоотойгоор хязгаарлагдмал байдаг.
Түрээсийн хугацааны туршид хянаж үзэх
7:290 хэмжээтэй арилжааны талбайн хувьд хуулиар түрээсийн үнийг хянах боломжийг олгодог. Тохиролцсон түрээсийн хугацаа дууссаны дараа эсвэл урт хугацааны гэрээний хувьд таван жилийн дараа аль нэг тал нь дүүргийн шүүхээс түрээсийн үнийг тухайн орон нутгийн сүүлийн таван жилийн хугацаанд харьцуулж болох арилжааны талбайн түрээсийн дундажтай тэнцүүлэхийг хүсч болно (DCC-ийн 7:303-р зүйл). Энэ нь заавал шинжээчийн дүгнэлт шаарддаг: шүүх зах зээлд тохирсон түрээсийн үнийг тогтоох нэг буюу хэд хэдэн шинжээчийг томилдог.
Энэ журам нь түрээсийн төлбөр хэт бага болсон гэж үзсэн түрээслэгч болон хэт их мөнгө төлж байна гэж үзсэн түрээслэгчийн аль алинд нь нээлттэй. Талууд харилцан тохиролцсоноор өөрөөр шийдвэрлээгүй бол үр дүн нь заавал биелүүлэх хүчин төгөлдөр болно. 7:230 арилжааны орон сууцны хувьд түрээсийн төлбөрийг хянах энэхүү хууль ёсны эрх байхгүй. Тэнд түрээсийн төлбөрийг тохируулах нь зөвхөн гэрээний дагуу, ихэвчлэн индексжүүлэлтийн заалтаар дамжуулан боломжтой.
Түрээсийн хяналт нь арилжааны байрыг тойрсон хууль эрх зүйн динамикийн тойргийг гүйцээдэг: зөвхөн байранд нэвтрэх болон гэрээг цуцлахаас гадна таны төлөх үнийг холбогдох дэглэм хамтран тодорхойлдог.
Арилжааны түрээсийн хуулийн талаарх энэ цувралаас илүү ихийг
Энэ нийтлэл нь арилжааны түрээсийн хуулийн талаарх манай гурван хэсгээс бүрдсэн цувралын нэг хэсэг юм. Бусад хэсгүүдийг мөн уншина уу:
- 1-р хэсэг: 7:290 эсвэл 7:230a DCC? Танай арилжааны байранд түрээсийн аль горим үйлчилнэ
- 2-р хэсэг: Арилжааны түрээсийг цуцлах: мэдэгдлийн хугацаа, үндэслэл ба эрсдэлүүд
Мөн уншина уу: 7:290 эсвэл 7:230a DCC? Танай арилжааны байранд ямар түрээсийн дэглэм үйлчилдэг вэ болон арилжааны түрээсийг цуцлах: мэдэгдлийн хугацаа, үндэслэл болон эрсдэлүүд.
Дүгнэлт
Арилжааны байрны согог нь байнга гардаг бөгөөд заримдаа үнэтэй асуудал юм. Дээвэр гоожиж байгаа, халаалтын системийн доголдолтой холбоотой эсвэл бизнесийн үйл ажиллагаанд саад учруулдаг хугацаа хэтэрсэн засвар үйлчилгээтэй холбоотой эсэхээс үл хамааран түрээслэгчийн хувьд та тодорхой эрхтэй боловч эдгээр эрхээ идэвхтэй ашиглаж, зөв журмыг дагаж мөрдөх ёстой. Согогийг үргэлж бичгээр мэдээлж, зөрчлийн талаар мэдэгдэл гаргаж, бүх зүйлийг бүртгэж байгаарай.
Байр түрээслүүлэгчийн хувьд тодорхой засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөтэй байж, согог арилахгүй байхыг зөвлөж байна. Үүний үр дүнд учирсан хохирлын хариуцлага хурдан хугацаанд их хэмжээгээр нэмэгдэж болно.
Law & More Арилжааны байрны түрээслэгч болон түрээслүүлэгчдэд согог, засвар үйлчилгээний хуваарилалт, түрээсийн хяналт болон холбогдох асуудлаар зөвлөгөө өгдөг. Үүрэггүй яриа өрнүүлэхийн тулд бидэнтэй холбогдоно уу.
Түгээмэл асуултууд
Би арилжааны байрандаа согог гарсан тохиолдолд түрээсийн төлбөрөө бууруулах эрхтэй юу?
Тийм ээ. Хэрэв DCC-ийн 7:204 дүгээр зүйлийн утгаар согог байгаа бөгөөд түрээслүүлэгч нь төлбөрөө төлөөгүй тухай мэдэгдлийн дараа цаг тухайд нь засаагүй бол та DCC-ийн 7:207 дугаар зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөрийг пропорциональ хэмжээгээр бууруулахыг шаардаж болно. Энэхүү бууралт нь согогийн талаар бичгээр мэдэгдсэн мөчөөс эхлэн хүчин төгөлдөр болно.
Түрээслэгчийн хувьд миний дансанд ямар жижиг засварууд байдаг вэ?
Бага зэргийн засвар гэдэг нь хууль тогтоомж эсвэл ёс заншлын дагуу түрээслэгчийн зардлыг барагдуулах боломжтой засвар юм. Тухайлбал эвдэрсэн унтраалгыг солих, холболтын жижиг цоорхойг битүүмжлэх эсвэл өдөр тутмын хэрэглээнээс болж элэгдэж буй эд ангиудыг засах гэх мэт. Их засвар үйлчилгээний хил хязгаар нь түрээслүүлэгчийн хувьд тодорхойгүй байж болох бөгөөд заримдаа гэрээний дагуу ROZ-ийн заалтуудад илүү дэлгэрэнгүй тайлбарласан байдаг.
Би өөрөө согогийг засуулж, түрээсийн төлбөрөөс зардлыг нь хасаж болох уу?
Энэ нь боломжтой боловч зөвхөн хууль ёсны нөхцөлүүд хангагдсан тохиолдолд л боломжтой: төлбөрөө төлөөгүй тухай мэдэгдэл илгээсэн, түрээслүүлэгч хугацаа дуусахыг зөвшөөрсөн, энэ нь түрээслүүлэгчийн засах шаардлагатай согогтой холбоотой бөгөөд зардал боломжийн байна. Эдгээр нөхцөлийг хангаагүй тохиолдолд түрээсийн төлбөрийг хойшлуулах нь түрээсийн төлбөрийн өрийн маргаанд хүргэж болзошгүй.
Түрээслэгчийн хувьд би түрээсийн төлбөрөө хянаж болох уу?
7:290 арилжааны талбайн хувьд та тохиролцсон түрээсийн хугацаа дууссаны дараа эсвэл таван жилийн дараа дүүргийн шүүхээс тухайн орон нутгийн харьцуулж болох талбайн зах зээлийн шаардлагад нийцсэн түрээсийн төлбөрт тохируулга хийхийг хүсч болно (DCC-ийн 7:303-р зүйл). 7:230a арилжааны талбайн хувьд энэ хууль ёсны эрх байхгүй.
