Хувь нэмрийн гэрээ (draagplichtovereenkomst) нь та болон таны хуучин хамтрагчийн хоорондын харилцааг зохицуулдаг бөгөөд эцсийн дүндээ орон сууцны зээлийн төлбөр, хүү, төлбөр болон бусад зардлыг хариуцдаг. Энэ нь таныг банкны өмнө хүлээх үүргээс чөлөөлөхгүй. Зөвхөн банк л таныг хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас чөлөөлж чадна.
Агуулгын хүснэгт
Та яагаад ипотекийн зээлийг хариуцах ёстой хэвээр байгаа вэ?
Та хамтран болон тус тусад нь хариуцлага хүлээх эсэх нь зээлийн гэрээ болон ипотекийн баримт бичгээс хамаарна. Хэрэв та хамтран болон тус тусад нь хариуцлага хүлээх бол банк та бүхнээс бүрэн хэмжээний мөнгийг нэхэмжилж болно (Нидерландын Иргэний хуулийн 6:7 дугаар зүйл).
Гэр бүл салалт үүнийг өөрчлөхгүй. Нийтийн өмчийн харилцаа татан буугдсаны дараа хуучин эхнэр/нөхөр тус бүр өмнө нь хариуцаж байсан нийтийн өрийг бүрэн хариуцах үүрэгтэй хэвээр байна (Нидерландын Иргэний хуулийн 1:102 дугаар зүйл). Та нүүж, хуучин хамтрагч тань гэртээ үлдсэн ч гэсэн банк таныг хариуцлага хүлээх боломжтой хэвээр байна.
Хариуцлага ба хувь нэмрийн хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?
Хариуцлага гэдэг нь банк хэнээс нэхэмжлэх боломжтой тухай юм. Хувь нэмэр (draagplicht) гэдэг нь та хоёрын хоорондох өрийг хэн хариуцах ёстой тухай юм.
Дотоод харилцаандаа өөртэй нь холбоотой өрийн хэсгийг тал бүр хариуцна (Нидерландын Иргэний хуулийн 6:10 дугаар зүйл). Хэрэв та өөрийн хувиас илүү төлсөн бол зарчмын хувьд илүүдлийг хуучин хамтрагчаасаа нэхэмжилж болно. Хэмжээ нь зохицуулалт болон нөхцөл байдлаас хамаарна. Холбогдох хүчин зүйлүүдэд гэрлэлтийн өмнөх гэрээ эсвэл хамтран амьдрах гэрээ , урьдчилсан төлбөр, гэрт хэн амьдардаг, үндэслэлтэй, шударга байдал орно. Хуучин эхнэр/нөхрийн хамтын өрийн хувьд Нидерландын Иргэний хуулийн 1:100 дугаар зүйл мөн хамаарах бөгөөд тэнцүү хувийг эхлэлийн цэг болгоно.
Хэрэв та нарын нэг нь гэртээ үлдвэл хэн ипотекийн зээлийг төлөх вэ?
Энэ нь тогтмол биш. Хэрэв хуучин хамтрагчийн нэг нь тухайн байшинд амьдардаг бол энэ нь тэр хүн бүх ипотекийн зардлыг автоматаар хариуцах ёстой гэсэн үг биш юм.
Шүүх ажил мэргэжил, ашиглалтын ашиг тус, ажил эрхлэлтийн аливаа төлбөр, төлбөрийн зохицуулалт болон бусад нөхцөл байдлыг хамтад нь авч үздэг. ECLI :NL:GHSHE:2022:2018 хэрэгт 's-Hertogenbosch-ын Давж заалдах шатны шүүх эмэгтэйг байшингийнхаа хэрэглээтэй байсан бөгөөд ажил эрхлэлтийн төлбөр төлөөгүй тул бүх орон сууцны зээлийн хүүг төлөхийг шаардсан. Харин ECLI:NL:RBDHA:2025:21478 хэрэгт Гаагийн дүүргийн шүүх гэртээ үлдэж, ажил эрхлэлтийн төлбөр төлөх ёстой байсан эмэгтэйг эрэгтэйн төлсөн хүү болон төлбөрийн талыг төлөхийг тушаасан. ECLI:NL:RBNHO:2026:6975 болон ECLI:NL:RBAMS:2026:3875 хэрэгт хуучин хамтрагчид зарчмын хувьд тал хувийг төлсөн боловч ажил эрхлэлтийн төлбөрийг эзэмшигчийн зардлын эсрэг тооцсон.
Хувь нэмрийн гэрээнд юу тэмдэглэдэг вэ?
Хэлэлцээр нь ямар зээл, ямар зардлыг хамрах, мөн талууд тус бүр хэдэн өдрөөс эхлэн төлбөрөө төлөхийг тэмдэглэнэ үү. Мөн хүү, төлбөр, даатгал болон эзэмшигчийн зардлыг хэрхэн хуваарилах, мөн төлбөр нь нөхөн төлбөр авах нэхэмжлэл гаргахад хэзээ хүргэхийг тохиролцоно уу.
Мөн хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас чөлөөлөх хугацааг тохиролцох, хэрэв энэ нь бүтэлгүйтвэл юу болох талаар оруулна уу. Хувь нэмрийн зохицуулалтыг салалтын тохиролцоо (echtscheidingsconvenant), хуваах акт эсвэл тусдаа хувь нэмрийн гэрээнд тусгаж болно.
Хувь нэмрийн гэрээ нь таныг банкнаас хамгаалах уу?
Үгүй. Банк нь гэрээний тал биш бөгөөд гэрээгээр үүрэг хүлээдэггүй.
Гэсэн хэдий ч гэрээнд хэн зардлыг хариуцах, хэн нөгөөгөө нөхөн төлөх ёстойг тодорхойлж болно. Хэрэв таны хуучин хамтрагч төлбөрөө төлөхгүй бол банк танаас нэхэмжлэл гаргаж болох бөгөөд төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн нь таны зээлийн үнэлгээнд, түүний дотор Нидерландын зээлийн бүртгэлийн товчоонд (BKR) бүртгүүлэхэд нөлөөлж болзошгүй. Дараа нь та хуучин хамтрагчийнхаа эсрэг нэхэмжлэл гаргах боловч энэ нэхэмжлэл нь зөвхөн таны хуучин хамтрагч төлбөр төлж чадвал л үнэ цэнэтэй болно.
Хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас хэрхэн чөлөөлөгдөх вэ?
Зөвхөн банктай тусдаа тохиролцоо хийснээр л таныг хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас чөлөөлж чадна. Гэр бүл цуцлуулах гэрээ нь банкийг ийм үүрэг хүлээхгүй.
Лимбургийн дүүргийн шүүхэд хэлэлцсэн хэрэгт салалтын тохиролцооны дагуу байшинг хуваарилах нь банк чөлөөлөх зөвшөөрөл олгосноос хамаарна ( ECLI:NL:RBLIM:2024:536 ). Шүүх уг байшинг эмэгтэйд гурван сарын дотор банк эрэгтэйг чөлөөлөх нөхцөлтэйгээр хуваарилж, хэрэв банк татгалзвал гуравдагч этгээдэд худалдах тушаал гаргасан. Гаага, Зеланд-Баруун Брабант дүүргийн шүүхүүд ECLI:NL:RBDHA:2025:23505 болон ECLI:NL:RBZWB:2026:5178 хэрэгт ижил төстэй арга барилыг баримталсан . Тэд байшинг худалдан авахдаа түншийн санхүүжилт, орон сууцны зээлийг шилжүүлэх, нөгөө түншийг чөлөөлөх нөхцөлийг тавьсан. Тэд мөн хугацаа тогтоосон бөгөөд худалдан авалт хугацаандаа амжилтгүй болбол худалдах боломжтой. Эдгээр нь хувь хүний хэрэгцээнд тохирсон зохицуулалт байсан бөгөөд хувь нэмрийн гэрээний автомат үр дагавар биш юм. Аль болох эрт чөлөөлөх хүсэлт гарга. Хуучин хамтрагчаа зарах эсвэл худалдаж авах гэх мэт байшингийн өөрийнх нь сонголтуудын талаар манай хуучин болон орон сууцны зээлийн тухай нийтлэлээс үзнэ үү.
Нүүж буй хамтрагчийн хувьд та юуг шалгах ёстой вэ?
Таны гол эрсдэл бол та цаашид амьдрахаа больсон орон сууцныхаа төлөө BW-ийн 6:7 дугаар зүйлийн дагуу хамтран болон тус тусдаа хариуцлага хүлээх явдал юм.
- Хуучин хамтрагч тань таныг чөлөөлөх хугацааг банктай тохиролцох ёстой тодорхой хугацааг, жишээлбэл, гурван сарын хугацаанд тохиролц.
- Хэрэв тухайн хугацаанд чөлөөлөхийг зөвшөөрөхгүй бол байшинг гуравдагч этгээдэд зарна гэдэгтэй тохиролцоно.
- Тэр хүртэл хэн хүү, төлбөр болон даатгалыг төлөх, мөн ажлын байрны төлбөр төлөх ёстой эсэхийг тохиролцоно уу.
- Хоёрдугаар зэрэглэлийн орон сууцны зээлийн эрх гэх мэт нэмэлт барьцаа авах боломжтой эсэхийг асуу; түүний зэрэглэл болон хэрэгжих байдлыг тусад нь үнэлэх ёстой.
Үлдсэн хамтрагчийн хувьд та юуг шалгах ёстой вэ?
Байшингаа авах гэдэг нь ипотекийн зээлийг авах гэсэн үг бөгөөд банк үүнийг зөвхөн орлогоороо авч болох эсэхийг шийддэг.
- Та өөрийн орлогоор зээлийг авах боломжтой эсэхийг банк эсвэл ипотекийн зөвлөхөөс бичгээр асуугаарай.
- Банкны боловсруулалтын хугацааг харгалзан тохиролцоонд заасан худалдан авалтын эцсийн хугацаа бодитой эсэхийг шалгана уу.
- Та ажлын хөлс төлөх ёстой эсэх, мөн үүнийг хуучин хамтрагчийнхаа зардлын хувьтай хэрхэн харьцуулж тооцох талаар тохиролцоно уу.
Бид таны төлөө хувь нэмрийн гэрээгээр юу хийж чадах вэ?
Манай салалтын хуульчид эдгээр зохицуулалтыг таны салалтын тохиролцоо (echtscheidingsconvenant) эсвэл хуваах актад тэмдэглэдэг. Нидерландад салалт, хүүхэд, хөрөнгийн талаарх бусад асуултыг манай гэр бүлийн хуулийн хуудаснаас үзнэ үү.
- Бид таны зээлийн гэрээ болон ипотекийн баримт бичгийг хянаж, банкны өмнө хүлээх хариуцлагыг тань тогтооно.
- Бид таны салалтын тохиролцоо дахь шимтгэлийн гэрээ эсвэл шимтгэлийн заалтуудыг боловсруулдаг.
- Бид таны хувь хэмжээнээс дээгүүр төлсөн орон сууцны зээлийн төлбөрийн нөхөн төлбөрийн нэхэмжлэлийг тооцоолно.
- Хэрэв таны хуучин хамтрагч хугацаанд нь суллах арга хэмжээ аваагүй бол бид шүүхээс худалдах шийдвэр гаргахыг хүсэж байна.
Дүгнэлт
- Та хамтран болон тус тусдаа хариуцлага хүлээх эсэх нь зээлийн гэрээнээс хамаарна; салалт үүнийг өөрчлөхгүй.
- Хандивын гэрээ нь зөвхөн та хоёрын хоорондох зардлыг хэн хариуцахыг зохицуулдаг.
- Хэрэв хуучин хамтрагчийн нэг нь тухайн байшинд амьдардаг бол энэ нь тэр бүх зардлыг автоматаар хариуцна гэсэн үг биш; шүүх бүх нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ.
- Зөвхөн банк л таныг хамтарсан болон хэд хэдэн хариуцлагаас чөлөөлж чадна.
- Суллах эцсийн хугацаа болон худалдах гэрээ нь нүүж буй хамтрагчаа хамгаалдаг.
Түгээмэл асуултууд
Хувь нэмрийн гэрээ заавал байх ёстой юу?
Үгүй. Гэсэн хэдий ч бичгээр тохиролцоогүйгээр хэн аль хувийг хариуцах ёстойг дараа нь тогтооход хэцүү бөгөөд 1:100 BW (тэнцүү хувь) зүйлийн эхлэлийн цэг нь нийтийн өр төлбөрт хамаарна.
Хувь нэмрийн гэрээ нь бусад өрийг мөн хамруулж чадах уу?
Тийм. Хувийн зээл, машины зээл эсвэл хамтарсан дансны овердрафтыг мөн оруулж болно.
Миний хуучин хамтрагч орон сууцны зээлийг төлөхгүй байна. Би юу хийж чадах вэ?
Банктай яаралтай холбоо барина уу. Хэрэв та өөрөө төлбөрөө төлсөн бол төлбөрийн баримтаа хадгалж, хамтарсан өрийн төлбөрт хэр их төлснөө тэмдэглэнэ үү. Та бүрэн хэмжээний мөнгийг нөхөн төлж чадах эсэх нь дотоод хувь нэмэр, зохицуулалт болон таны хуучин хамтрагч төлж чадах эсэхээс хамаарна. Хүүхдийн тэтгэмж болон хамтарсан өрийн талаарх хэрэгт ( ECLI:NL:HR:2026:1219 ) Нидерландын Дээд шүүх талуудтай хэлэлцэлгүйгээр төлбөр нь ямар ч буцаан олголт хийх эрхгүй гэж шүүх үзэж болохгүй гэж үзсэн.
