Dutch commercial түрээсийн хууль has two regimes: retail, hospitality and similar premises (290 business space) enjoy strong protection on term, termination and rent, while all other business space such as offices and warehouses (230a space) has only limited protection against eviction. The exception that matters most: classification follows the use the parties agreed, not the label in the lease.
Түрээсийн хууль нь та болон таны түрээслүүлэгчийн хоорондын харилцааг зохицуулдаг. Хотын захиргааны байгаль орчны төлөвлөгөө (omgevingsplan) зэрэг өмч хөрөнгө болон төлөвлөлтийн дүрмүүд нь барилгыг юунд ашиглаж болохыг шийддэг. Хоёулаа нэгэн зэрэг үйлчилдэг бөгөөд хүчин төгөлдөр түрээсийн гэрээ нь хориотой ашиглалтыг хууль ёсны болгодоггүй.
Агуулгын хүснэгт
Танай арилжааны байранд ямар дэглэм үйлчлэх вэ?
Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 7:290 дугаар зүйлд үүнийг заасан байдаг. Бараа, үйлчилгээг шууд борлуулах зориулалттай олон нийтэд нээлттэй, жижиглэн худалдаа, ресторан, кафе, хүргэлтийн үйлчилгээ эсвэл гар урлалын бизнест ашиглагддаг байр нь 290 бизнесийн орон зайтай бөгөөд зочид буудал, кемпийн газрууд ч мөн адил.
Баригдсан боловч орон сууц биш бусад бүх зүйл, тухайлбал оффис, үйлдвэрлэлийн нэгж, агуулах, олон нийтийн лангуугүй үзэсгэлэнгийн танхимууд нь 230a орон зай юм. Энэ нь түүнд хамаарах цорын ганц хамгаалалтын заалт болох BW-ийн 7:230a зүйлийн нэрээр нэрлэгдсэн. Үүний ихэнх нөхцөл нь гэрээнд үлддэг.
Туршилт нь түрээсийн гэрээнд тохиролцсон хэрэглээ бөгөөд байрыг хэрхэн ашиглахаар төлөвлөж байсныг хамт уншина уу. Дэлгүүрийг "оффис" гэж нэрлэсэн заалт нь түүнийг 290-р дэглэмээс гаргахгүй. Ангиллын талаарх маргаан нь Нидерландын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн (Rv) 93-р зүйлд заасны дагуу бүх түрээсийн хэргийг хянан шийдвэрлэдэг дүүргийн шүүхэд (kantonrechter) хүрдэг.
290 айлын бизнесийн орон зайг түрээслэх гэрээ хэр удаан үргэлжлэх вэ?
290-р байрны түрээсийн гэрээ дор хаяж таван жилийн хугацаатай бөгөөд дараа нь хуулийн дагуу дахин таван жилээр сунгана (BW-ийн 7:292 дугаар зүйл). Таван жилээс арван жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээ нь нийт хугацааг арван жил болгоно гэсэн хоёр дахь хугацаатай.
Аль ч тал түрээсийн гэрээг зөвхөн эхний эсвэл хоёр дахь хугацааны төгсгөлд, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн мэдэгдэл эсвэл бүртгэлтэй захидал ашиглан, дор хаяж нэг жилийн өмнө мэдэгдэж цуцалж болно (7:293 BW зүйл). Түрээслүүлэгчийн мэдэгдэлд үндэслэлийг заасан байх ёстой; үндэслэлгүйгээр хүчингүй болно (7:294 BW зүйл).
Хэрэв түрээслэгч зургаан долоо хоногийн дотор бичгээр тохиролцоогүй бол түрээсийн гэрээг цуцлах тухай түрээсийн гэрээг шүүх шийдвэр гаргах хүртэл үргэлжилнэ (BW-ийн 7:295 дугаар зүйл). Эхний таван жилийн эцэст шүүх зөвхөн түрээслэгчийн бизнесийн үйл ажиллагаа муу байсан эсвэл түрээслэгчийн өөрийн хэрэгцээнд яаралтай хэрэгцээ гарсан тохиолдолд л түрээсийн гэрээг цуцалж болно (BW-ийн 7:296(1) дугаар зүйл). Арван жилийн дараа шүүх хоёр талын ашиг сонирхлыг үнэлдэг.
Хоёр ба түүнээс бага жилийн хугацаатай түрээс нь энэхүү хамгаалалтад хамаарахгүй (7:301 BW зүйл). Хэрэв түрээслэгч хоёр жилээс дээш хугацаагаар оршин суувал хуулиар таван жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээ үүсэх бөгөөд аль хэдийн ашигласан хоёр жилийг үүнд тооцно.
Намууд 290 дүрмээс хазайж болох уу?
Хэрэв шүүх хазайлтын заалтыг урьдчилан батлаагүй бол түрээслэгчийн хувьд энэ нь ашиггүй биш (7:291 BW зүйл). Зөвшөөрөлгүйгээр түрээслэгч уг заалтыг хүчингүй болгож болно.
Шүүх нь хазайлтыг зөвхөн түрээслэгчийн хууль ёсны эрхэд бодитой нөлөөлөхгүй, эсвэл түрээслэгчийн байр суурь нь түрээслэгчтэй харьцуулахад хамгаалалт шаардлагагүй гэсэн үг бол зөвшөөрнө. Зөвшөөрлийг заалтуудын яг текстийг агуулсан өргөдөл гаргаснаар хүснэ.
290 бизнесийн орон зайн түрээсийг хэрхэн хянаж үзсэн бэ?
Хоёр тал хоёулаа шүүхээс түрээсийн төлбөрийг тухайн бүс нутгийн харьцуулж болох бизнесийн байрны түвшинд тогтоохыг хүсч болно (7:303 BW зүйл). Тогтмол хугацаатай түрээсийн хувьд энэ нь тохиролцсон хугацаа дууссаны дараа боломжтой; эс тэгвээс сүүлийн түрээсийн төлбөрийг тогтоосноос хойш дор хаяж таван жил өнгөрсний дараа.
Шүүх нэхэмжлэл гаргахаас өмнөх таван жилийн хугацаанд харьцуулж болох байрны дундаж түрээсийг инфляцийг харгалзан үзсэн. Нидерландын Статистикийн Газар (CBS)-аас нийтэлсэн хэрэглээний үнийн индекс (ХҮИ) дээр үндэслэсэн жилийн индексжүүлэлтийн заалтууд нь түгээмэл бөгөөд энэхүү тоймтой хамт хэрэгждэг.
230a орон сууцны түрээслэгч ямар хамгаалалттай вэ?
Зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах. Түрээсийн гэрээ дууссаны дараа түрээслэгч шүүхээс нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгах хүсэлт гаргаж болох боловч түрээсийн гэрээ дуусахаас сэргийлж чадахгүй.
Түрээслүүлэгч нь байрнаас гарах тухай бичгээр мэдэгдэл өгснөөс хойш хоёр сарын дотор хүсэлтийг гаргах ёстой (7:230a(1) BW зүйл). Үүнийг гаргаснаар шүүхийн шийдвэр гарах хүртэл явах үүргийг түдгэлзүүлнэ. Шүүх түрээсийн гэрээ дууссанаас хойш нэг жилээс хэтрэхгүй хугацаагаар олгож болох бөгөөд түрээслэгч нь тус бүр нэг жилээс хэтрэхгүй хугацаагаар хоёр удаа сунгах хүсэлт гаргаж болно (7:230a(5) BW зүйл).
Шүүх зөвхөн түрээслэгчийн эрх ашиг түрээслүүлэгчийн эрх ашгаас илүү ноцтойгоор хохирсон тохиолдолд л хүсэлтийг хангана. Хэрэв түрээслэгч өөрөө мэдэгдэл өгсөн, гэрээг цуцлахыг шууд зөвшөөрсөн эсвэл гэрээг зөрчсөний улмаас явахыг тушаасан бол энэхүү хамгаалалт үйлчлэхгүй (7:230a(2) BW зүйл).
230a хугацааны түрээс нь хугацааны төгсгөлд автоматаар дуусна (BW 7:228(1) зүйл). Тодорхойгүй хугацаатай түрээс нь мэдэгдсэнээр дуусгавар болох бөгөөд BW 7:228(2) зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөрийн өдрөөс өмнө дор хаяж нэг сарын өмнө мэдэгдэх ёстой.
Барилга зарагдахад түрээсийн гэрээнд юу тохиолдох вэ?
Түрээсийн гэрээ үргэлжилнэ. BW-ийн 7:226 дугаар зүйлийн дагуу өмчийг шилжүүлэх үед түрээслүүлэгчийн эрх, үүрэг худалдан авагчид шилжинэ; борлуулалт нь түрээсийн гэрээг зөрчихгүй.
Худалдан авагч нь зөвхөн түрээсийн төлбөрийн оронд үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглахтай шууд холбоотой түрээсийн нөхцөлөөр хязгаарлагдана. Худалдан авах сонголт гэх мэт нэмэлт зохицуулалт нь худалдан авагчийг үүрэг болгохгүй байж болно. Барилгын хувьд энэ дүрэм заавал биелүүлэх ёстой (7:226(4) BW зүйл). Тиймээс дахин төлөвлөхийг хүсч буй шинэ эзэмшигч нь дээрх хууль ёсны цуцлах аргыг ашиглах ёстой.
Төлөвлөлт болон үл хөдлөх хөрөнгийн дүрэм журам нь таны түрээсийн гэрээнд хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
Байгаль орчин, төлөвлөлтийн тухай хуулийн (Omgevingswet) дагуу хотын захиргааны байгаль орчны төлөвлөгөө (omgevingsplan) нь барилга байгууламжид ямар үйл ажиллагаа явуулахыг зөвшөөрдөгийг шийддэг. Түрээсийн гэрээ үүнийг хүчингүй болгож чадахгүй.
Гарын үсэг зурахаасаа өмнө төлөвлөсөн хэрэглээ нь байгаль орчны төлөвлөгөөтэй нийцэж байгаа эсэхийг болон өөрчлөлт оруулах эсвэл ашиглалтыг өөрчлөхөд байгаль орчны зөвшөөрөл (omgevingsvergunning) шаардлагатай эсэхийг шалгаарай. Зөвшөөрөл олгохоос татгалзсан тохиолдолд хэн эрсдэл хүлээхийг асуу. Жагсаалтад орсон барилга байгууламж (monumenten) болон бохирдсон газруудад нэмэлт зөвшөөрлийн шаардлага тавигдана.
Өмчийн хууль (5-р ном BW) нь газар болон барилгыг хэн эзэмшдэг, мөн өөрийн гэсэн хэрэглээний хязгаарлалттай газрын түрээс (erfpacht) эсвэл гадаргуугийн эрх (opstalrecht) байгаа эсэхийг шийддэг. Таны үйл ажиллагааг хориглосон газрын түрээсийн нөхцөл нь түрээсийн гэрээгээр зөвшөөрөгдсөн байсан ч таны бизнесийг хааж болзошгүй. Гэрээ байгуулахаасаа өмнө газрын бүртгэлийг (Kadaster) шалгана уу.
Зөрчилдөөн нь ихэвчлэн өөрчлөлт болон дахин төлөвлөлттэй холбоотойгоор үүсдэг. Түрээсийн гэрээнд түрээслэгч юуг өөрчилж болохыг заасан байдаг бол зөвшөөрлийн дүрэмд өөрчлөлтийг огт зөвшөөрөх эсэхийг заасан байдаг. Түрээсийн гэрээнд хэн зөвшөөрөл авах хүсэлт гаргах, хэн төлөх, түрээсийн хугацаа дуусахад өөрчлөлтөд юу тохиолдохыг тохиролцоно уу.
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
Гарын үсэг зурахаас өмнө ихэнх асуудлаас зайлсхийх боломжтой. Дараахыг шалгана уу:
- Тохиролцсон хэрэглээг харгалзан тухайн байр нь 290 бизнесийн орон зай эсвэл 230a орон зай эсэх.
- Байгаль орчны төлөвлөгөө нь таны үйл ажиллагааг энэ хаягаар зөвшөөрдөг эсэх.
- BW-ийн 7:291 зүйлийн дагуу шүүхийн зөвшөөрөлгүйгээр 290 дүрмээс ямар нэгэн заалт хазайсан эсэх.
- Хугацаа, мэдэгдлийн хугацаа болон түрээсийн индексжүүлэлтийн заалт.
- Засвар үйлчилгээ, өөрчлөлт, зөвшөөрлийг хэн хариуцах, мөн та явахдаа юуг сэргээх ёстой.
- 230a орон зайн хувьд: чөлөөлөх тухай бичгээр мэдэгдсэний дараа сунгалт хүсэх хоёр сарын хугацаа.
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
Түрээсийн гэрээг цуцлах эсвэл өөрчлөх сонголтууд нь тухайн дэглэмээс хамаарна. Дараахыг шалгана уу:
- Тохиролцсон хэрэглээ болон байрны бодит байршилд үндэслэн аль дэглэмийг хэрэгжүүлэх вэ.
- 290 түрээсийн гэрээний хазайлттай заалтууд түрээс эхлэхээс өмнө шүүхийн зөвшөөрөл авах шаардлагатай эсэх.
- 290 түрээсийн гэрээний эхний болон хоёр дахь хугацааны дуусах огноо, мөн нэг жилийн мэдэгдлийн хугацаа.
- Гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэлд үндэслэлийг нь заасан байх (7:294 BW зүйл).
- Та BW-ийн 7:303 дугаар зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөрийг хянаж үзэхийг шүүхээс хэзээ хүсч болох вэ.
- Та түрээсийн барилга худалдаж авах үед: BW-ийн 7:226 дугаар зүйлийн дагуу ямар түрээсийн нөхцөлүүд танд шилжих вэ.
Арилжааны түрээсийн гэрээгээр бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай түрээсийн хуульчид түрээслэгчид, түрээслүүлэгчид болон хөрөнгө оруулагчдад арилжааны түрээсийн талаар дараах зөвлөгөөг өгдөг.
- Бид түрээсийн гэрээний төслийг хянаж үзээд аль дэглэм үйлчлэх, аль заалтууд эрсдэл дагуулж байгааг танд хэлж өгнө.
- Бид таны зориулалтын дагуу хүрээлэн буй орчны төлөвлөгөө болон зөвшөөрлийн байрлалыг шалгадаг.
- Бид BW-ийн 7:291 дүгээр зүйлийн дагуу хазайсан заалтуудыг шүүхээс батлуулахыг хүсэж байна.
- Бид дурдсан үндэслэлийг оруулан цуцлах мэдэгдлийг боловсруулж эсвэл үнэлдэг.
- Бид 230a орон зайг чөлөөлөх хугацааг сунгах хүсэлтийг гаргаж эсвэл эсэргүүцэж байна.
- Бид таны худалдаж авахаар төлөвлөж буй барилгын түрээсийн гэрээг хянаж үздэг.
Дүгнэлт
- Жижиглэн худалдаа, зочломтгой байдлын байр (290 бизнесийн орон зай) нь 5+5 жилийн хугацаатай, хязгаарлагдмал цуцлах үндэслэлтэй бөгөөд шүүхийн түрээсийн хяналттай.
- Бусад бизнесийн орон зай (230a орон зай) нь зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэлтээс хамгаалах хамгаалалттай: нэг жил хүртэл, хоёр удаа сунгах боломжтой.
- Түрээслэгчийн ашиггүй байдалд хүргэж болзошгүй 290 дүрмээс хазайх тохиолдолд шүүхийн зөвшөөрөл шаардлагатай (7:291 BW зүйл).
- Барилгыг худалдсанаар түрээсийн гэрээ дуусгавар болохгүй (7:226 BW зүйл).
- Түрээсийн гэрээнд юу гэж заасан байснаас үл хамааран барилгыг юунд ашиглахыг төлөвлөлтийн дүрмээр шийддэг.
Түгээмэл асуултууд
Оффис 290 бизнесийн орон зай юу эсвэл 230a орон зай юу?
Бараа, үйлчилгээг шууд борлуулах зориулалттай олон нийтэд нээлттэй орон зайгүй оффис нь 230a орон зай юм. Энэ нь BW-ийн 7:230a зүйлийн дагуу нүүлгэн шилжүүлэхээс хамгаалагдсан боловч хууль ёсны хамгийн бага хугацаа эсвэл түрээсийн үнийн хяналт байхгүй.
Түрээслүүлэгч таван жилийн дараа 290 фунтын түрээсийн гэрээг цуцалж болох уу?
Зөвхөн үндэслэлийг нь дурдаад дор хаяж нэг жилийн өмнө мэдэгдэж, хэрэв түрээслэгч зөвшөөрөөгүй бол шүүхийн шийдвэрээр л олгоно. Эхний таван жилийн эцэст шүүх зөвхөн бизнесийн үйл ажиллагаа муу эсвэл яаралтай хувийн хэрэгцээнд ашигласан тохиолдолд л түрээсийн гэрээг цуцалж болно (7:296(1) BW зүйл).
230a байрны түрээслэгч түрээсийн хугацаа дууссаны дараа хэр удаан оршин сууж болох вэ?
Шүүх түрээсийн гэрээ дууссанаас хойш нэг жилээс хэтрэхгүй хугацаагаар, түрээслэгчийн хүсэлтээр тус бүр хоёр удаа, нэг жилээс хэтрэхгүй хугацаагаар сунгаж болно (7:230a(5) BW зүйл). Эхний хүсэлтийг чөлөөлөх тухай бичгээр мэдэгдсэнээс хойш хоёр сарын дотор гаргах ёстой.
Шинэ эзэмшигч миний түрээсийн гэрээг хүндэтгэх ёстой юу?
Тийм. BW-ийн 7:226 дугаар зүйлийн дагуу түрээслүүлэгчийн эрх, үүрэг нь худалдан авагчид шилждэг. Худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхтэй шууд холбоотой нөхцөлүүдээр үүрэг хүлээнэ.
