Нидерландын бараг бүх арилжааны түрээсийн гэрээг ROZ загвараар байгуулдаг: зах зээлийн стандарт болгон танилцуулсан, ерөнхий заалтуудын зузаан багц хавсаргасан богино хугацааны гэрээ. Энэ нь төвийг сахисан биш. Энэ бол түрээслүүлэгчийн баримт бичиг бөгөөд түрээслэгчдийн төсөөлж байснаас хамаагүй илүү хэсгийг тохиролцох боломжтой. Энэхүү гарын авлагад түүний доорх хууль болон тохиролцох ёстой заалтуудыг тайлбарласан болно.
Түрээсийн гэрээ бүрийн эхний асуулт бол ямар хууль эрх зүйн дэглэм үйлчилдэг вэ?
Нидерландын түрээсийн хууль нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр дэглэмтэй бөгөөд тэдгээр нь тэнцүү биш юм. Аль нь хамаарахыг талууд нүүр хуудсан дээр юу бичсэнээр биш, харин хуулиар шийддэг. Буруу ангилах нь үнэтэй гэнэтийн зүйлийн хамгийн түгээмэл эх үүсвэр бөгөөд ихэвчлэн маргааны эхний асуудал болдог.
Жижиглэн худалдаа, зочломтгой үйлчилгээний орон зай: 7:290 BW урлаг
Хамгаалалттай дэглэм нь Голландын хуульчдын нэрлэдэгээр 290 орон зайтай газрыг хамардаг. BW-ийн 7:290 дугаар зүйл нь жижиглэн худалдааны бизнес, ресторан эсвэл кафе, хүргэлтийн үйлчилгээ, гар урлалын бизнес, зочид буудал эсвэл кемпийн зориулалттай баригдсан байранд хамаарах бөгөөд хөдөлгөөнт бараа, үйлчилгээг шууд нийлүүлэх зориулалттай орон зай нь олон нийтэд хүртээмжтэй байдаг. Хамааралтай амьдрах орон сууц, түүнтэй хамт түрээслэх газар нь ижил дэглэмийг баримтална.
Хоёр элемент нь ажлыг гүйцэтгэдэг: олон нийтэд хүртээмжтэй байх, тэндхийн үйлчлүүлэгчдэд шууд нийлүүлэх. Зөвхөн цаг товлоход нээлттэй үзэсгэлэнгийн танхим, төв оффис эсвэл диспетчерийн агуулах нь шаардлага хангахгүй; тэргүүлэх дэлгүүр, брэндийн туршлагын төв эсвэл зочид буудал үүнд хамаарна.
Оффис, үйлдвэрлэлийн болон бусад бүх зүйл: 7:230a BW урлаг
Бүх зүйл баригдсан, бизнесийн зориулалтаар түрээслэгдсэн бөгөөд 290 орон зайтай болон орон сууцны аль нь ч 7:230a BW-д хамаарахгүй: оффис, лаборатори, цэвэр өрөө, үйлдвэрлэлийн танхим, түгээлтийн төв болон агуулах. Ихэнх олон улсын оршин суугчид Eindhoven мөн Брэйнпорт нь 230a түрээслэгчид бөгөөд тэд үүнийг мэдэж байгаа эсэхээс үл хамааран.
Холимог хэрэглээ ба ангиллын асуулт
Олон барилга хоёулаа ажилладаг: үйлдвэрийн гарцтай үйлдвэрлэлийн танхим, нийтийн лангуутай оффис. Түрээсийн гэрээ холилдсон тохиолдолд горимыг тухайн орон зайг голчлон ашиглаж байгаа зорилгоос нь хамааруулан тогтоодог. Хоге Раад 2026 оны 3-р сарын 6-нд (ECLI:NL:HR:2026:356) энэ нь талуудын тохиролцсон нэр дээр биш харин бодит хэрэглээнд нөлөөлдөг болохыг баталгаажуулсан тул гэрээ нь 7:290 BW зүйлийн дагуу хийгдсэн гэсэн гарчиг нь бие даасан жингүй юм. Хэргийн бүх нөхцөл байдал хамааралтай: талууд гэрээ байгуулахдаа бодож байсан хэрэглээ, одоо байрны хэрэглээ, тухайн хэрэглээтэй холбоотой байрыг хэрхэн тоноглосон. Хамгийн чухал нь ашиглалтын хүндийн төв хаана байрладаг, түрээслэгч эргэлтийнхээ ихэнх хэсгийг олж авдаг үйл ажиллагааг жинлэж болно. Тиймээс түрээслүүлэгч 230a загварыг өмнөө тавьснаар 7:290 BW зүйлийн заалтаас зугтаж чадахгүй. Гэсэн хэдий ч талууд 290-р дэглэмийг (7.4.6 BW-ийн дагуу) өөрийн хүчин төгөлдөр BW-ийн 7:290-р зүйлд хамаарахгүй түрээсийн гэрээнд гэрээний дагуу хэрэглэхийг зарлаж болно.
BW-ийн 7:301-р зүйл нь өөр асуултад хариулдаг бөгөөд хэрэглээний тесттэй андуурч болохгүй. Энэ нь ашиглалтын хугацаатай холбоотой: хоёр ба түүнээс бага жилийн түрээс нь тухайн байрыг ямар ч зорилгоор ашиглаж байгаагаас үл хамааран BW-ийн 7:291-р зүйлд хамаарахгүй.
Хоёр дэглэм зэрэгцэн оршиж байна
| Асуудал | 290 зайтай (7:290 BW) | 230a-зай (7:230a BW зүйл) |
|---|---|---|
| Ердийн байр | Дэлгүүр, ресторан, кафе, зочид буудал, кемпийн газрууд | Оффис, лаборатори, үйлдвэр, агуулах |
| Нэр томьёоны бүтэц | Хуулиар арван жил болгон сунгасан таван жил | Тохиролцсоны дагуу; хууль ёсны доод хэмжээ байхгүй |
| Байр түрээслүүлэгчийн мэдэгдлийн хугацаа | Нэг жил, тогтоосон маягт, үндэслэлийг заасан | Түрээсийн гэрээнд тохиролцсоны дагуу |
| Ажлаас халах үндэслэл | Хязгаарлагдмал хууль ёсны үндэслэл, 7:296 BW | Заавал биш; гэрээгээр зохицуулагдана |
| Мэдэгдлийн нөлөө | Шүүх эцсийн хугацааг тогтоотол хуулиар үргэлжилнэ | Түрээсийн хугацаа дуусах; зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэх хойшлуулж болно |
| Байрны аюулгүй байдал | Түрээсийн гэрээг өөрөө хамгаалах | Зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэх хамгаалалт, гурван жил хүртэл |
| Түрээсийн тойм | Хууль эрх зүйн тойм, 7:303 BW | Зөвхөн гэрээнд заасан тохиолдолд л |
| Бизнесийг шилжүүлэх | Шүүхийн шийдвэрээр солих, 7:307 BW | Хууль ёсны эрх байхгүй; зөвшөөрөл шаардлагатай |
| Дүрмээс хазайх | Зөвхөн дүүргийн шүүхийн зөвшөөрлөөр | Их хэмжээгээр чөлөөтэй; гэрээ бол хаан юм |
290 орон сууцны түрээслэгчийн хувьд хамгаалалт гэдэг нь юу гэсэн үг вэ
290 орон зайтай түрээсийн гэрээг таван жилийн хугацаатайгаар байгуулдаг; богино хугацааг хуулиар зохицуулдаг бөгөөд арван жилээс бага урт хугацаа нь арван жил дуустал үргэлжилдэг. Тиймээс хоёр нэмэх гурав нэмэх тав гэсэн ойлголт байдаг: хэрэв үргэлжлүүлэхийг зөвшөөрвөл таван жилийн түрээс болж, дараа нь дахин таван жилээр сунгагддаг хоёр жилийн түрээс. Хоёр ба түүнээс бага жил үргэлжлэхээр үнэхээр төлөвлөсөн түрээс нь ихэнх хамгаалалтын дүрмээс гадуур байдаг тул түрээслүүлэгчид үүнийг санал болгодог.
Түрээслүүлэгч нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичиг эсвэл бүртгэлтэй захидлаар дор хаяж нэг жилийн өмнө үндэслэлийг нь дурдсан мэдэгдэл өгөх ёстой; үндэслэлгүй мэдэгдэл хүчингүй болно. Зөвхөн мэдэгдэл нь түрээсийн гэрээг цуцлахгүй: түрээслэгч бичгээр зөвшөөрөөгүй бол дүүргийн шүүх түрээслүүлэгчийн гэрээний хугацаа дуусах хугацааг тогтоох нэхэмжлэлийг BW-ийн 7:295-р зүйлийн дагуу шийдвэр гаргах хүртэл хуулийн дагуу хүчин төгөлдөр хэвээр байна. Түрээслэгч нь заримдаа олон жилийн турш түрээсийн төлбөрөө төлж байрандаа үлддэг.
Эхний таван жилийн хугацаа дуусахад түрээслүүлэгч нь 7:296 BW зүйлд заасны дагуу зөвхөн хоёр үндэслэлээр л амжилтанд хүрч чадна: түрээслэгч өөрийгөө сайн түрээслэгчийн хувиар авч үзээгүй, эсвэл түрээслүүлэгч түрээсийн гэрээг цуцлахгүйгээр боломжгүй дахин төлөвлөлт зэрэг өөрийн хэрэгцээнд зориулж байрыг яаралтай авах шаардлагатай байна. Арван жилийн дараа шүүх талуудын ашиг сонирхлыг ерөнхийд нь үнэлж, түрээслэгч явах ёстой газрыг нүүлгэн шилжүүлэх зардалд хувь нэмэр оруулахыг олгож болно.
230a байрны түрээслэгчийн хувьд хамгаалалт гэдэг нь маш бага зүйл юм
230a түрээсийн гэрээ нь гэрээнд хугацаа дуусахаар заасан үед дуусгавар болно: хууль ёсны үндэслэлгүй, тогтоосон мэдэгдэл өгөх хугацаагүй, шүүхийн зөвшөөрөлгүй. Түрээслэгчийн цорын ганц хууль ёсны арга хэмжээ бол нүүлгэн шилжүүлэх хамгаалалт юм. Нүүлгэн шилжүүлэхийг шаардсаны дараа түрээслэгч нь хоёр сарын дотор дүүргийн шүүхэд өргөдөл гаргаж, нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгаж болно; шүүх хоёр талын ашиг сонирхлыг харгалзан үзэж, нэг жил хүртэл, дээд тал нь гурван жил хүртэл хугацаа олгож болно.
Энэ бол түрээсийн гэрээ биш, харин амьсгалах орон зай юм: шинэ түрээсийн гэрээ байгуулах эрхгүй бөгөөд түрээслүүлэгч нь сунгалтын хугацаа дууссанаас хойш өөр хүнд түрээслүүлж болно. Тохижуулах эсвэл цэвэр өрөөнд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг 7:230a BW-ийн дагуу нөхөж авах боломжгүй; үүнийг гэрээний хугацаа, сунгалтын сонголтууд болон завсарлагааны эрхээр дамжуулан гэрээгээр баталгаажуулах ёстой.
ROZ загвар: хэн үүнийг бичсэн бэ, яагаад он чухал вэ
ROZ нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчид, хөрөнгө оруулагчид болон төлөөлөгчдийн Нидерландын шүхэр байгууллага болох Raad voor Onroerende Zaken юм. 1990-ээд оноос хойш түүний загвар түрээсийн гэрээ нь бодит зах зээлийн баримт бичиг болсон. Ямар ч хууль тогтоомж тэдгээрийг шаарддаггүй, ямар ч зохицуулагч тэдгээрийг батлаагүй, ямар ч түрээслэгч байгууллага тэдгээрийг хамтран гарын үсэг зурдаггүй. Эдгээрийг түрээслүүлэгчийн тал боловсруулж, тэдний өмнөөс боловсруулдаг бөгөөд ингэж уншдаг.
Дүрэм тус бүрт тусдаа загварууд байдаг бөгөөд тэдгээрийг хольж болохгүй: нэг нь 7:290 BW-ийн дагуу жижиглэн худалдаа, зочломтгой байдлын орон зайд зориулагдсан. 7:230a BW-ийн дагуу нэг нь оффис болон бусад бизнесийн орон зайд зориулагдсан. Нэг нь орон сууцны байранд зориулагдсан, мөн зогсоолын туслах загварууд. Тус бүр нь жилийн хугацаатай бөгөөд өөрийн гэсэн ерөнхий заалттай. Одоогийн хэвлэлүүд нь жижиглэн худалдаа, зочломтгой байдлын орон зайд зориулсан 2022 оны 290 загвар, 2023 онд оффис болон бусад бизнесийн орон зайд зориулсан 2015 оны 230a загвар, мөн 2017 оны орон сууцны загвар юм.
Он чухал. Хувилбарууд нь мэдэгдэхүйц ялгаатай бөгөөд дараалсан хувилбарууд нь засвар үйлчилгээ, эрсдэл, зардлыг илүү ихийг түрээслэгчид шилжүүлдэг бөгөөд ерөнхий заалтууд нь зөвхөн тухайн жилийн загварт л үйлчилдэг: 2003 оны заалттай 2015 оны түрээсийн гэрээ нь хэн ч шүүхэд өгөхийг хүсэхгүй байгаа зөрчилдөөнийг бий болгодог. Агентууд заримдаа хуучин багцыг эсвэл түрээслүүлэгчийн чимээгүйхэн засварласан багцыг хавсаргадаг. Нэрлэсэн оныг хавсаргасан зүйлтэй харьцуулж шалгана уу.
Эрсдэл хаана байна вэ: ерөнхий заалтууд
Түрээсийн гэрээ өөрөө богино хугацаатай: талууд, байр, ашиглалт, хугацаа, түрээс, барьцаа, төлөөлөгч. Ерөнхий заалтууд нь хэдэн арван зүйл хүртэл үргэлжилж, бараг бүх чухал зүйлийг хамардаг: тэтгэмжийн хуваарилалт, нөхөн төлбөрийг хасах, торгууль, нөхөн төлбөр. Эдгээрийг адилхан хэлэлцээр хийх боломжтой: нэмэлт өөрчлөлтийг түрээсийн гэрээ эсвэл хавсралтад оруулдаг бөгөөд энэ нь хүчин төгөлдөр бөгөөд дарааллын дарааллыг тодорхой зааж өгөх ёстой.
Олон улсын түрээслэгч үргэлж тохиролцох ёстой заалтууд
Түрээсийн талбай ба түүний хэмжилт
Загварт талбайг заасан байдаг; ерөнхий заалтуудад энэ нь зөвхөн заалт бөгөөд хазайлт нь түрээсийн тохируулга, хасалт эсвэл татан буулгах эрх олгохгүй гэж нэмж оруулсан байдаг. Түрээслэгчийн хувьд хавтгай дөрвөлжин метр тутамд төлбөр төлж байгаа нь хэмжигдэхүйц эрсдэлийн нэг талын хуваарилалт юм. NEN 2580 стандартын дагуу хэмжилт хийхийг шаардаж, гарын үсэг зурахаасаа өмнө гэрчилгээг авч, тохиролцсон хүлцэх хэмжээнээс давсан тохируулгын талаар тохиролцох.
Хүргэлтийн нөхцөл ба буцаалтын үүрэг
Байрыг хүргэлтийн тайланд бүртгэгдсэн байдлаар нь буцааж өгөх ёстой. Хэрэв тийм зүйл байхгүй бол BW-ийн 7:224-р зүйлд түрээслэгч нь тэдгээрийг буцааж өгөх ёстой байдлаар нь хүлээн авсан гэж үзсэн бөгөөд үүнийг олон жилийн дараа няцаахад хэцүү байна. Хоёр талын гарын үсэг зурсан огноотой, гэрэл зурагтай тайланг шаардаж, буцаалтын стандартыг түүнд үндэслэн тодорхойлно уу.
Засвар үйлчилгээ: алдартай хуваагдал
Хуулийн дагуу түрээслүүлэгч нь согогийг засдаг бөгөөд түрээслэгч нь зөвхөн өдөр тутмын бага зэргийн засвар үйлчилгээ хийдэг. ROZ-ийн ерөнхий заалтууд үүний ихэнхийг эсрэгээр нь хийдэг: түрээслүүлэгч нь барилга байгууламж, гадна хана, дээвэр, суурийг хадгалдаг; түрээслэгч нь суурилуулалт, халаалт, хөргөлт, үйлчилгээ, шил, дотор өнгөлгөө зэрэг бараг бүх зүйлийг авдаг бөгөөд энэ нь лаборатори эсвэл цэвэр өрөөний хувьд ихээхэн хэмжээний давтагдах зардал юм. Зааглах жагсаалт, түрээслэгчийн талын солих хязгаар, солих ажил түрээслүүлэгчид үлдэхийг баталгаажуулах талаар тохиролцоно.
Банкны баталгаа
Барьцаа нь ихэвчлэн түрээс, үйлчилгээний төлбөр, НӨАТ, хүү болон зардлыг хамарсан анхны шаардлагаар төлөх нөхцөлгүй банкны баталгаа юм. ROZ загварууд нь үйлчилгээний төлбөр болон НӨАТ-ыг оролцуулан гурван сарын түрээсийн нийт өр төлбөрийн стандарт барьцаа эсвэл банкны баталгааг тогтоодог; шинээр байгуулагдсан Нидерландын охин компанид илүү ихийг шаарддаг. Үүнийг хязгаарлаж, цаг тухайд нь төлсний дараа бууралтыг зөвшөөрч, дээрээс нь эцэг эхийн баталгааг эсэргүүцдэг.
Түрээс, индексжүүлэлт болон хяналт
Түрээсийг Нидерландын Статистикийн газраас нийтэлсэн хэрэглээний үнийн индексээр жил бүр индексжүүлдэг бөгөөд заалт нь нэг чиглэлтэй: түрээс хэзээ ч өмнөх жилийн түвшингээс доош буудаггүй. Хязгаар, зах эсвэл индексжүүлэлтийн амралтыг эртнээс тохиролцоорой. 230a орон зайн хувьд хууль ёсны хяналт байхгүй тул сунгах үед дахин суурьлуулах гэрээний дагуу байх ёстой.
Үйлчилгээний төлбөр
Энэхүү загвар нь урьдчилгаа төлбөр, жилийн төлбөр тооцоо, хавсралтад байгаа хангамж, үйлчилгээний жагсаалт, захиргааны нэмэлт төлбөртэй ажилладаг. Жагсаалтыг ихэвчлэн өргөн хүрээнд гаргадаг бөгөөд нэмэлт төлбөрийг тохиролцох боломжтой. Хаалттай жагсаалт, жилийн тайлангийн хугацаа, аудитын эрх, хөрөнгө оруулалтын зардал болон сул орон сууцны зардлыг хасахыг хүс.
Зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ ба ашиглалтын үүрэг
290 загварт түрээслэгч нь тохиролцсон бизнесийг бодитоор ажиллуулах, байрыг ердийн цагийн турш нээлттэй байлгах, ашиглаагүй орхихгүй байх ёстой бөгөөд торгууль ногдуулдаг: бүтцийн өөрчлөлт, хаалт эсвэл форматыг өөрчлөхөд бодит хязгаарлалт болдог. Бизнесийн хөгжлийг боломжийн хэмжээнд хүргэх хангалттай өргөн хүрээтэй ашиглалтын заалт, мөн засвар, өөрчлөн байгуулалтын хөнгөлөлтийг хэлэлцээр хийх.
Дэд түрээс, шилжүүлэг болон хяналтыг өөрчлөх
Ерөнхий заалтууд нь урьдчилсан бичгээр зөвшөөрөл авалгүйгээр байрыг гуравдагч этгээдэд түрээслүүлэх, ашиглах боломжийг олгохыг хориглодог бөгөөд шилжүүлгийг хориглодог. Бүлгийн компанийн хувьд энэ нь: бүлэг доторх шилжүүлэг эсвэл бизнесийн нэгжийг зарахад зөвшөөрөл шаардлагатай байж болох тул бүлгийн компаниудад хуваарилалт хийх талаар тохиролцох хэрэгтэй. Түрээслүүлэгчид түрээслэгчийн хувьцааны эзэмшлийн өөрчлөлтийг цуцлах эсвэл нэмэлт барьцааны үндэслэл болгож, хяналтын өөрчлөлтийн заалтуудыг улам бүр нэмж байна. 290 түрээслэгч нь нөөцтэй: BW-ийн 7:307-р зүйлийн дагуу шүүх бизнесийн худалдан авагчийг түрээслэгчээр орлуулж болно. 230a түрээслэгч нь ямар ч нөөцгүй.
Төгсгөлд нь угсрах болон буулгах
Өөрчлөлт хийхэд урьдчилан бичгээр зөвшөөрөл шаардлагатай бөгөөд ерөнхий заалтууд нь ихэвчлэн түрээсийн гэрээний төгсгөлд буулгах, сэргээн засварлахыг шаарддаг. Маш үнэтэй лаборатори, гал тогоо эсвэл тусгай үйлдвэрлэлийн байрны хувьд үүнийг эхнээс нь зохицуулна уу: тоноглолын зөвшөөрөл авах, мөн баримт бичигт аль элементүүд үлдэж болохыг баталгаажуулна уу.
Торгууль, нөхөн төлбөр болон түдгэлзүүлэлт
Ерөнхий заалтууд нь алдагдлын нотолгоогүйгээр, ихэвчлэн бүрэн хохирлыг нэхэмжлэх эрхийн хамт олон төрлийн зөрчлийн хувьд нэн даруй төлөх торгууль ногдуулдаг. Шүүх торгуулийг багасгаж болох ч энэ нь төлөвлөлт биш, шүүх ажиллагаа юм. Үүнийг тохиролцож, мэдэгдэл болон эдгэрэлтийн хугацаа шаардаж, хуримтлалыг арилгах.
Энэхүү загвар нь түрээсийн төлбөрийг тооцох болон түдгэлзүүлэхийг оруулаагүй тул согог, үйлчилгээний төлбөр эсвэл хууль бус ажлын талаарх маргаан нь бүрэн төлбөрөө үргэлжлүүлэн төлөх, дараа нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах үүрэг болдог. Түрээслүүлэгч анхнаасаа мэдэж байсан согогийн нөхөн төлбөрийг хасах хууль ёсны хязгаарлалт байдаг боловч илүү аюулгүй арга бол маргаангүй нэхэмжлэлийг тооцох боломжийг олгодог таслах явдал юм.
Заавал биелүүлэх ёстой хуулиас хазайх нь: шүүхийн зөвшөөрлийн шаардлага
290 орон зайтай тохиолдолд хамгаалалтын заалтууд нь хагас заавал биелүүлэх ёстой. BW-ийн 7:291-р зүйлийн дагуу талууд дүүргийн шүүх хазайсан заалтыг батлаагүй л бол түрээслэгчийн хохирлоор тэдгээрээс хазайж болохгүй. Хэрэв уг заалт нь түрээслэгчийн эрхэд мэдэгдэхүйц нөлөөлөөгүй эсвэл түрээслэгч нь үндэслэлтэйгээр хамгаалалт шаардлагагүй бол батлалтыг хийнэ.
Батлагдаагүй заалтыг түрээслэгч хэдэн жилийн дараа хүчингүй болгож болох тул түрээслүүлэгч цуцлахдаа найдаж буй заалт нь хэзээ ч батлагдаагүй заалт байж болно. Хамтдаа, гарын үсэг зурахаас өмнө эсвэл гарын үсэг зурсны дараахан өргөдөл гаргана уу. 230a орон зайд ийм шаардлага байхгүй тул төсөл боловсруулах нь илүү чухал юм.
Таван жилийн дараа түрээсийн хяналт болон мэргэжлийн журам
290 долларын түрээслэгч зах зээлээс гажсан түрээстэй гацаагүй. BW-ийн 7:303-р зүйлийн дагуу аль ч тал зарчмын хувьд тодорхой хугацаа дууссаны дараа болон ямар ч тохиолдолд түрээсийг хамгийн сүүлд тогтоосоноос хойш таван жил өнгөрсний дараа шүүхээс үүнийг дахин тохируулахыг хүсч болно. Жишиг үзүүлэлт нь өмнөх таван жилийн хугацаанд харьцуулж болох орон нутгийн байрны дундаж түрээс тул одоогийн үндсэн түвшинг биш, харин хойно байгаа дундажийг хянадаг.
Урхи байна. BW-ийн 7:304-р зүйлийн дагуу хамтран томилогдсон шинжээчийн зөвлөгөө хавсаргаагүй, эсвэл шүүх талуудын хүсэлтээр шинжээч томилгоогүй бол нэхэмжлэлийг хүлээн авах боломжгүй; уг өргөдлийн огноо нь шинэ түрээсийн хүчин төгөлдөр болох огноог тогтоодог тул хойшлуулах нь мөнгө шаарддаг. 230a-space-ийн хувьд зөвхөн түрээсийн гэрээгээр үүссэн тохиолдолд л хянан үзэх боломжтой.
Ажлаас халах, мэдэгдлийн хугацаа болон маягт
290 оронтой тоо ... онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно онооно оно оно оно оно оно оно оно оно оно оно оно оно
Түрээслэгч эсвэл байр түрээслүүлэгчийн төлбөрийн чадваргүй байдал
Хэрэв түрээслэгч дампуурсан гэж зарлагдсан бол итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон түрээслүүлэгч хоёулаа Нидерландын Дампуурлын тухай хуулийн 39 дүгээр зүйлийн дагуу гэрээг гэрээний болон ердийн мэдэгдлийн хугацаанд гурван сараас хэтрэхгүй хугацаанд цуцалж болно. Дампуурлын өдрөөс хойш төлөх ёстой түрээсийг үл хөдлөх хөрөнгийн өр гэж үздэг бөгөөд түрээслэгчээс үлдсэн хугацаанд алдсан түрээсийн төлбөрийг түрээслүүлэгчид нөхөн төлөхийг шаардсан заалт нь Нидерландын тогтсон шүүхийн шийдвэрийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг хэрэгжих боломжгүй юм. Гол эрх бүхий байгууллага нь Aukema qq/Uni-Invest , Дээд шүүх 2011 оны 1-р сарын 14, ECLI:NL:HR:2011:BO3534 юм. Тиймээс банкны баталгаа гарч ирсэн бөгөөд түүний хамрах хүрээг шалгах шаардлагатай байна.
Хэрэв түрээслэгч төлбөрийн чадваргүй болсон бол түрээсийн гэрээ зарчмын хувьд үргэлжилж, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч үүнийг дагаж мөрдөх үүрэгтэй бөгөөд ердийн борлуулалтын үед худалдан авагчид 7:226 BW-ийн дагуу шилжинэ. Жинхэнэ эрсдэл нь өөр газар байдаг: ипотекийн гэрээнд түрээсийн заалт ихэвчлэн агуулагддаг бөгөөд албадан борлуулалтын үед барьцаа эзэмшигч нь 3:264 BW-ийн дагуу шүүхийн зөвшөөрлөөр түрээсийн гэрээг цуцлах боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зээлдүүлсэн эсэх, барьцаа эзэмшигч зөвшөөрсөн эсэхийг асууж, саад учруулахгүй байх гэрээний талаар хэлэлцээр хийнэ.
Практик дээр хэлэлцээр хийх
ROZ загвар нь түрээслэгчийн хүлээн зөвшөөрөх ёстой стандарт биш, харин нээлтийн байр суурь юм: түрээслүүлэгчид үүнийг өөрсдийн талд өөрчлөх бөгөөд түрээслэгч өөрөөр өөрчлөх боломжтой.
- Эхлээд дэглэмийг баталгаажуул. Эрх мэдлийн тэнцвэр үүнээс хамаарна, мөн Eindhoven мөн Брэйнпортын ихэнх технологи, ложистикийн эзэд сул дорой дэглэмд сууж байна.
- Баримт бичгийг Англи болон Голланд хэлээр асуугаарай, гэхдээ аль хувилбар нь давамгайлж байгааг тохиролцоорой: Голланд хэл дээрх текст ихэвчлэн давамгайлдаг бөгөөд орчуулга нь үргэлж зөв байдаггүй.
- Нөхцөлүүдийн арилжааны нэр томьёо: урт хугацааны гэрээ нь түрээсгүй хугацаа, тоноглолын хувь нэмэр, засвар үйлчилгээний хязгаар эсвэл завсарлагааны сонголтыг худалдан авдаг.
- НӨАТ-ын байр суурийг анхаарна уу. НӨАТ-тай түрээслэх сонголт нь зөвхөн түрээслэгч нь 1968 оны Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай хуулийн 6а зүйлд заасны дагуу оролтын НӨАТ-ыг суутгах эрх бүхий үйл ажиллагаанд зориулж байрыг бүрэн эсвэл бараг бүхэлд нь ашигласан тохиолдолд л нээлттэй байна. Татварын алба нь "бараг бүхэлдээ" гэдгийг ашиглалтын дор хаяж 90 хувь гэж уншдаг бөгөөд зөвхөн түрээслэгчдийн богино жагсаалтад 70 хувийг хүлээн авдаг - үүнд ажил олгогчдын байгууллага, үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд, аялал жуулчлалын агентууд, хөдөлмөрийн эрүүл мэндийн үйлчилгээ, шуудангийн операторууд багтдаг. Загварт нөхөн төлбөр багтсан болно: хэрэв шалгуурыг хангаагүй бол түрээслэгч нь түрээслүүлэгчид НӨАТ-ын үр дагаврыг бүрэн нөхөн төлөх ёстой. Санхүү, даатгал, эрүүл мэнд, боловсролын бизнесүүд үүнийг шалгах хэрэгтэй, учир нь тэд 90 хувийг бараг л цэвэрлэдэггүй.
- Зөвхөн нүүр хуудсыг ч биш, ерөнхий заалтуудыг хянаж үз. Энэ бол мөнгөний асуудал.
Нидерландад ROZ загвар заавал мөрдөх үү?
Үгүй. Хуульд үүнийг шаарддаггүй бөгөөд ямар ч эрх бүхий байгууллага үүнийг зөвшөөрдөггүй. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчид, хөрөнгө оруулагчид болон төлөөлөгчдийг төлөөлдөг байгууллагаас нийтэлсэн зах зээлийн конвенц бөгөөд бүх заалтыг хэлэлцээр хийх эсвэл хасах боломжтой. Ихэнх түрээслүүлэгчид загвараас эхэлдэг тул бодит зорилго нь өөр гэрээ биш харин сайн хэлэлцээр хийсэн нэмэлт өөрчлөлтийн хавсралт юм.
Миний байр суурь 7:290 BW эсвэл 7:230a BW-д хамаарах эсэхийг би яаж мэдэх вэ?
Тухайн байр нь бараа, үйлчилгээг хэрэглэгчдэд шууд нийлүүлдэг олон нийтэд хүртээмжтэй орон зайтай эсэх, мөн тухайн бизнес нь 7:290 BW зүйлд жагсаасан төрөлд хамаарах эсэхийг асуу. Дэлгүүр, ресторан, кафе, зочид буудал нь шаардлага хангадаг; оффис, лаборатори, агуулах нь шаардлага хангадаггүй. Холимог хэрэглээний хувьд гэрээний шошгоноос илүү бодит хэрэглээгээр нь дүгнэж, тухайн орон зайг голчлон ашиглаж байгаа зорилгод нөлөөлдөг (Hoge Raad 2026 оны 3-р сарын 6, ECLI:NL:HR:2026:356).
Түрээслүүлэгч 230a түрээсийн гэрээг зүгээр л цуцалж болох уу?
Гэрээний мэдэгдлийн шаардлагыг хангасан тохиолдолд үнэндээ тийм, хууль ёсны үндэслэл байхгүй бөгөөд шүүхийн зөвшөөрөл шаардлагагүй. Түрээслэгчийн цорын ганц арга бол нүүлгэн шилжүүлэх хүсэлт гаргаснаас хойш хоёр сарын дотор нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгах өргөдөл гаргах бөгөөд шүүх үүнийг нэг удаад нэг жил, нийт гурван жил хүртэл хугацаагаар олгож болно. Нүүлгэн шилжүүлэхийг хойшлуулсан нь түрээсийг үргэлжлүүлэхгүй.
ROZ загварын хувилбарын жил яагаад чухал вэ?
Учир нь загварууд нь хувилбаруудын хооронд мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөн бөгөөд ерөнхийдөө засвар үйлчилгээ, зардал, эрсдэлийг түрээслэгчид шилжүүлсэн бөгөөд ерөнхий заалтуудын багц бүр нь нэг загварын жилд хамаарна. Түрээсийн гэрээнд нэг жилийн нэршил, нөгөө жилийн заалтуудыг хавсаргах нь зөрчилдөөн үүсгэдэг. Нэрлэгдсэн хувилбарыг үнэндээ хавсаргасан зүйлтэй харьцуулж шалгана уу.
Жижиглэн худалдааны орон зайн хууль тогтоомжийн дүрмээс хазайсан нөхцөлүүдийг бид тохиролцож болох уу?
Зөвхөн хязгаарын хүрээнд. 290 оронтой орон зайн хувьд түрээслэгчийн хохирлыг хангах хамгаалалтын заалтаас хазайсан заалтуудыг 7:291 BW-ийн дагуу дүүргийн шүүхээс батлах шаардлагатай. Үүнгүйгээр түрээслэгч уг заалтыг дараа нь цуцалж, түрээслүүлэгчийн найдаж буй гэрээг цуцлах боломжтой. Хамтдаа, шуурхай өргөдөл гаргана уу. 230a орон зайн хувьд батлах шаардлагагүй.
Олон улсын түрээслэгчдэд аль заалт хамгийн их асуудал үүсгэдэг вэ?
Засвар үйлчилгээний хуваарилалт, дараа нь нөхөн төлбөр болон түдгэлзүүлэлтийг хассан болно. Эдгээр нь хамтдаа түрээслэгч нь сонгоогүй суурилуулалтын зардлыг хариуцаж, түрээслүүлэгчийн гүйцэтгэлийг маргаж байхдаа бүрэн төлбөрөө төлөх ёстой гэсэн үг юм. Хоёулаа тохиролцох боломжтой бөгөөд хил хязгаарын жагсаалт, солих хязгаар болон нөхөн төлбөрийн таслал нь түрээсийн эдийн засгийг өөрчилдөг.
