Танай арилжааны байранд аль дэглэм үйлчлэх нь түрээсийн гэрээнд заасан шошгон дээр биш, харин байрыг хэрхэн ашиглаж байгаагаас хамаарна. Олон нийтийн борлуулалтын талбайтай дэлгүүр, ресторан, кафе, зочид буудал, кемпийн газрууд нь Нидерландын Иргэний хуулийн (DCC) 7:290 дугаар зүйлд хамаарах бөгөөд хууль ёсны хүчтэй хамгаалалттай байдаг; оффис, агуулах, олон нийтийн лангуугүй цехүүд болон бусад ихэнх бизнесийн орон зай нь DCC-ийн 7:230a дугаар зүйлд хамаарах бөгөөд энэ нь зөвхөн түрээслэгчийг шууд нүүлгэн шилжүүлэхээс хамгаалдаг.
Хоёр дэглэм хоёулаа заавал дагаж мөрдөх хууль юм. DCC-ийн 7:291 дүгээр зүйлийн дагуу 7:290 дүрмээс түрээслэгчийн эрх ашгийг хохироосон заалтуудыг дүүргийн шүүх (kantonrechter) батлаагүй л бол хүчингүй болгож болно. Энэ нийтлэлд хоёр дэглэм хэрхэн ялгаатай, холимог эсвэл хил хязгаарын байрыг хэрхэн ангилах, түрээслэгч болон түрээслүүлэгч хоёулаа гарын үсэг зурахаасаа өмнө юуг шалгах ёстойг тайлбарласан болно.
Агуулгын хүснэгт
7:290 хэмжээтэй арилжааны талбайд юу тооцогдох вэ?
7:290 орон зай гэдэг нь олон нийт ирж бараа худалдан авах эсвэл үйлчилгээ авах боломжтой бизнесийн орон зай юм. DCC-ийн 7:290(2) зүйлд жижиглэнгийн худалдааны бизнес, ресторан, кафе, хүргэлтийн үйлчилгээ, гар урлалын бизнесийг жагсаасан бөгөөд тухайн байранд олон нийтэд бараа, үйлчилгээг шууд нийлүүлэх боломжтой өрөө багтсан болно.
Зочид буудал, кемпийн газрууд нь мөн DCC-ийн 7:290 дугаар зүйлд хамаарах бөгөөд нийтийн лангууны шаардлагагүй. DCC-ийн 7:290(3) дугаар зүйлийн дагуу уг дэглэм нь дагалдах хэрэгсэл, байранд хамаарах газар болон түүнтэй хамт түрээслүүлж буй дэлгүүрийн дээгүүр байрлах орон сууц зэрэг хамааралтай орон сууцыг хамарна.
Ямар бизнесүүд ихэвчлэн шаардлага хангадаг вэ?
7:290 байрны ердийн түрээслэгчид нь урд талдаа дэлгүүртэй нарийн боовны газар, хувцасны дэлгүүр, үсчин, борлуулалтын лангуутай дугуй засварчин, хоол хүргэлтийн газар, зочид буудал байдаг. Тэдний хуваалцдаг зүйл бол үйлчлүүлэгчид тэндээс бүтээгдэхүүн эсвэл үйлчилгээ авахаар байранд ордог бөгөөд энэ нь DCC-ийн 7:290(2)(a) зүйлд заасан шалгуур юм.
7:230 хэмжээтэй арилжааны орон зайд юу тооцогддог вэ?
7:230a орон зай нь үлдэгдэл ангилал юм: орон сууц ч биш, 7:290 орон зай ч биш баригдсан бүх өмч. Тиймээс DCC-ийн 7:230a зүйл нь оффис, агуулах, түгээлтийн төв, үйлдвэр, гарааш, хуульч, архитектор, физик эмчилгээний эмч нарын үйл ажиллагаа, мөн үйлчлүүлэгчид шууд худалдан авалт хийх боломжгүй үзэсгэлэнгийн танхимуудыг хамардаг.
Хамгаалалт нь зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэлтээр хязгаарлагддаг. Түрээсийн гэрээ дууссаны дараа түрээслэгч нь шүүхээс гарах ёстой хугацааг сунгах хүсэлт гаргаж болох боловч түрээслүүлэгч нь гарах тухай бичгээр мэдэгдсэнээс хойш хоёр сарын дотор үүнийг хийх ёстой (DCC-ийн 7:230a(1) зүйл). Шүүх нэг жил хүртэлх хугацааг олгож болох бөгөөд түрээслэгчийн хүсэлтээр үүнийг хоёр удаа нэг жил хүртэл сунгаж болно, тиймээс хамгийн ихдээ гурван жил (DCC-ийн 7:230a(5) зүйл).
Практик дээр хоёр дэглэм хэрхэн ялгаатай вэ?
Ялгаа нь хугацаа, цуцлалт, түрээсийн хяналт болон гэрээний эрх чөлөөтэй холбоотой. Доорх хүснэгтэд гол санаануудыг харуулав; дараах догол мөрүүдэд тэдгээрийг тайлбарласан болно.
| Сэдвийн | 7:290 зай (дэлгүүр, ресторан, зочид буудал) | 7:230a зай (оффис, агуулах) |
|---|---|---|
| Үргэлжлэх хугацаа | 5 жил + хуулиар 5 жил (7:292 дугаар зүйл) | Тохиролцсоны дагуу |
| Түрээслүүлэгчийн зүгээс ажлаас халах | Үндэслэлтэй хамт дор хаяж нэг жилийн өмнө мэдэгдсэн бичгээр эсвэл бүртгэлтэй захидал (7:293-7:294-р зүйл) | Тохиролцсоны дагуу; хугацаатай түрээс автоматаар дуусна (7:228 дугаар зүйл) |
| Шүүхийн шалгалт | Хязгаарлагдмал хууль ёсны үндэслэл, дараа нь ашиг сонирхлын тэнцвэрийг хадгалах (7:296 дугаар зүйл) | Ажлаас халах тухай заалт байхгүй; зөвхөн нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгах тухай заалт (7:230a дугаар зүйл) |
| Шүүхээр түрээсийн хяналт | Тийм ээ, мэргэжилтний зөвлөгөөтэй (Зүйл 7:303-7:304) | Үгүй; гэрээ болон индексжүүлэлтийн заалт хамаарна |
| Хуулиас хазайх | Зөвхөн шүүхийн зөвшөөрлөөр (7:291 дүгээр зүйл) | Гэрээний өргөн эрх чөлөө |
7:290 түрээсийн хугацаа хэр удаан үргэлжлэх вэ?
7:290 түрээсийн гэрээ нь дор хаяж таван жилийн хугацаатай бөгөөд дараа нь хуулиар дахин таван жилээр сунгана (ХБХ-ны 7:292 дугаар зүйл). Эхний хугацааг илүү урт хугацаагаар зөвшөөрнө. Хоёр ба түүнээс бага жилийн хугацаатай түрээс нь энэхүү хамгаалалтад хамаарахгүй боловч хэрэв ашиглалт нь хоёр жилээс дээш үргэлжилбэл хуулиар таван жилийн түрээс үүснэ, үүнээс аль хэдийн өнгөрсөн хоёр жилийг хасна (ХБХ-ны 7:301 дугаар зүйл).
7:230a орон зайд хамгийн бага хугацаа байхгүй. Талууд нэг жил, гурван жил эсвэл өөр хугацаагаар тохиролцож болох бөгөөд тодорхой хугацаатай түрээсийн гэрээ нь тухайн хугацаа мэдэгдэлгүйгээр дуусахад дуусна (DCC-ийн 7:228(1) зүйл).
Түрээсийн эзэн 7:290 түрээсийн гэрээг хэрхэн дуусгавар болгох вэ?
Түрээслүүлэгч нь хугацаа дуусахаас өмнө шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичиг эсвэл бүртгэлтэй захидлаар дор хаяж нэг жилийн өмнө мэдэгдэх ёстой (Хэргийн хуулийн 7:293-р зүйл). Мэдэгдэлд үндэслэлийг нь заасан байх ёстой, эс тэгвээс хүчингүй болно (Хэргийн хуулийн 7:294-р зүйл).
Хэрэв түрээслэгч зургаан долоо хоногийн дотор бичгээр тохиролцоогүй бол түрээсийн гэрээ нь шүүх түрээслүүлэгчийн нэхэмжлэлийг шийдвэрлүүлэх хүртэл үргэлжилнэ (ХХК-ийн 7:295 дугаар зүйл). Эхний таван жилийн эцэст шүүх зөвхөн түрээслэгчийн бизнесийн үйл ажиллагаа муу байсан эсвэл түрээслүүлэгч эсвэл ойр дотны хамаатан садны хувийн хэрэгцээнд яаралтай хэрэглэсэн тохиолдолд л гэрээг цуцалж болно (ХХК-ийн 7:296(1) дугаар зүйл). Арван жилийн дараа шүүх хоёр талын ашиг сонирхлыг харгалзан үздэг (ХХК-ийн 7:296(3) дугаар зүйл). Энэ цувралын 2-р хэсэгт гэрээг цуцлах талаар дэлгэрэнгүй авч үзнэ.
Түрээсийн төлбөрийг хянаж болох уу?
7:290 талбайтай талбайн хувьд аль нэг тал шүүхээс түрээсийг тухайн бүс нутагт сүүлийн таван жилийн хугацаанд харьцуулж болох байрны дундаж түрээстэй тэнцүүлэхийг хүсч болно (Хэргийн хуулийн 7:303 дугаар зүйл). Нэхэмжлэлийг зөвхөн талууд эсвэл шүүх хамтран томилсон нэг буюу хэд хэдэн мэргэжилтний зөвлөгөөний дагуу хүлээн авна (Хэргийн хуулийн 7:304 дугаар зүйл).
7:230a орон зайд энэ хууль ёсны эрх байхгүй. Түрээсийг гэрээний дагуу хийдэг бөгөөд ихэвчлэн CBS-ийн хэрэглээний үнийн индекс дээр үндэслэн жилийн индексжүүлэлтийн заалттай байдаг.
Хуулиас гажсан нэр томьёотой санал нийлж болох уу?
7:290 зайтай тохиолдолд хуулиар олгогдсон хамгаалалтаас хазайсан заалтуудыг түрээслэгчийн эрхийг хохироосон тохиолдолд дүүргийн шүүх урьдчилан батлаагүй тохиолдолд хүчингүй болгож болно (DCC-ийн 7:291-р зүйл). Шүүх зөвхөн уг заалт нь түрээслэгчийн эрхэд мэдэгдэхүйц нөлөөлөхгүй эсвэл түрээслэгчийн байр суурийг харгалзан хамгаалалт шаардлагагүй тохиолдолд л батлана.
7:230a орон зайд талууд үндэслэлтэй, шударга ёсны хүрээнд өөрсдийн зохицуулалтыг хийх эрх чөлөөтэй (redelijkheid en billijkheid). Түрээслэгч өөрөө мэдэгдсэн эсвэл гэрээг цуцлахыг тодорхой зөвшөөрсөн тохиолдлоос бусад тохиолдолд түрээслэгчийн нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг сунгахыг хүсэх эрх хэвээр байна (DCC-ийн 7:230a(2) зүйл).
Холимог эсвэл хил хязгаарын хэрэглээг хэрхэн ангилдаг вэ?
Холимог хэрэглээний хувьд шүүх аль хэрэглээ давамгайлж байгааг харгалздаг. Хэрэв борлуулалтын лангуутай дэлгүүр нь бизнесийн гол цөм бөгөөд ар талд нь агуулах нь харьяа бол бүхэл бүтэн өмч нь DCC 7:290 зүйлийн дагуу хамаарна; хэрэв агуулах нь гол үүрэг гүйцэтгэж, лангуу нь туслах үүрэг гүйцэтгэж байвал DCC 7:230a зүйл хамаарна.
Үзэсгэлэнгийн танхим, онлайн дэлгүүр эсвэл гэрийн дадлага
Үйлчлүүлэгчид бүтээгдэхүүн үздэг боловч тэндээс худалдаж авч чадахгүй үзэсгэлэнгийн танхим нь DCC-ийн 7:290(2)(a) зүйлд заасан шууд хангамжгүй бөгөөд ихэвчлэн 7:230a зайтай байдаг. Зөвхөн хүлээн авах цэгтэй онлайн дэлгүүрийг ижил аргаар үнэлдэг: илгээмж авах нь газар дээр нь худалдаж авахтай адил биш юм. Хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг физик эмчилгээний эмчийн өөрийн гэрт байрлах эмчилгээний өрөө нь ихэвчлэн 7:290 зайтай байдаггүй.
Эргэлзээтэй тохиолдолд шүүх талууд юуг зориулалтын дагуу ашиглахаар тохиролцсон болон уг байрыг бодитоор хэрхэн ашиглаж байгаад үндэслэн шийдвэр гаргана. Хэрэв бодит ашиглалт өөрөөр нотлогдсон бол "энэ нь 7:290 зай биш" гэсэн заалт нь шүүхийг үүрэг болгохгүй.
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
- Үйлчлүүлэгчид бараа худалдан авах эсвэл үйлчилгээ авах боломжтой олон нийтэд нээлттэй өрөө байдаг уу (ХБХ-ны 7:290(2) зүйл)?
- Түрээсийн гэрээнд тухайн байрыг хэрхэн ашиглахтай тохирч байхаар зориулалтын дагуу тодорхой заасан уу?
- Түрээсийн гэрээнд DCC-ийн 7:290-7:310 дугаар зүйлээс танд хохирол учруулсан заалтууд байгаа юу, мөн дүүргийн шүүх тэдгээрийг баталсан уу?
- Хугацаа хоёр жил эсвэл түүнээс бага уу, хэрэв та удаан хугацаагаар үлдвэл юу болох вэ (DCC-ийн 7:301-р зүйл)?
- 7:230a зайд: шүүхээс нэмэлт хугацаа хүсэхийн тулд чөлөөлөх бичгээр мэдэгдлийн дараа хоёр сарын хугацааг анхаарна уу.
- Байрны эзэн зөвийг нь ашиглаж байна уу? ROZ загвар байрны төрлийн хувьд?
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
- Төлөвлөсөн болон бодит хэрэглээнээс аль дэглэм гарч ирдэг вэ, түрээс болон хугацааны бүтэц нь тухайн дэглэмд тохирч байна уу?
- 7:290 зайд: шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн бичиг баримт эсвэл бүртгэлтэй захидал ашиглан үндэслэлийг нь дурдаж, хугацаа дуусахаас дор хаяж нэг жилийн өмнө мэдэгдэл илгээнэ үү (ХХХ-ийн 7:293-7:294-р зүйл).
- Түрээсийн гэрээг цуцлахыг хүссэн үедээ DCC-ийн 7:296 дугаар зүйлийн дагуу газар байгаа эсэхийг шалгана уу.
- Түрээсийн гэрээ эхлэхээс өмнө дүүргийн шүүхээр хазайлтын заалтуудыг батлуулах (DCC-ийн 7:291-р зүйл).
- Хоёр жил хүртэлх хугацаатай богино хугацааны түрээсийн хувьд: хоёр жилээс дээш хугацаагаар үргэлжлүүлэн ашиглах нь таван жилийн түрээсийн гэрээ үүсгэдэг тул дуусах огноог тэмдэглэнэ үү (DCC-ийн 7:301(2) зүйл).
- 7:230a зайд: түрээслэгчийн хоёр сарын хугацааг эхлүүлэхийн тулд тодорхой бичгээр мэдэгдэл өгнө үү.
Арилжааны түрээсийн ангиллын талаар бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай түрээсийн хуульчид түрээслэгч болон түрээслүүлэгчдэд хоёр горимын талаар зөвлөгөө өгдөг. Бид дараахь зүйлийг хийж чадна.
- түрээсийн гэрээ болон бодит ашиглалтад үндэслэн танай байр 7:290 эсвэл 7:230a хэмжээтэй эсэхийг үнэлэх;
- гарын үсэг зурахаасаа өмнө түрээсийн төсөл болон ROZ загварыг хянаж, шүүхийн зөвшөөрөл шаардлагатай заалтуудыг тэмдэглэнэ үү;
- Шүүхийн Эрүүгийн хуулийн 7:291 дүгээр зүйлийн дагуу дүүргийн шүүхэд хазайсан заалтуудыг батлуулах хүсэлт гаргах;
- маягт, нэг жилийн мэдэгдлийн хугацаа болон үндэслэлийг багтаасан цуцлах мэдэгдлийг бэлтгэх эсвэл шалгах;
- ШХХ-ийн 7:230a зүйлийн дагуу нүүлгэн шилжүүлэх хугацааг хоёр сарын хугацаанд сунгах хүсэлт гаргах;
- шинжээч томилох зэрэг DCC-ийн 7:303-7:304 дүгээр зүйлийн дагуу түрээсийн хяналтын нэхэмжлэлийг бэлтгэх.
Дүгнэлт
- Энэ дэглэм нь түрээсийн гэрээнд юу гэж нэрлэгддэгээс бус, харин байрны бодит ашиглалтаас үүсдэг.
- 7:290 хэмжээтэй орон зай (дэлгүүр, ресторан, зочид буудал, майхан) нь 5+5 жилийн хугацаатай бөгөөд зөвхөн хууль ёсны үндэслэлээр цуцлагдаж, шүүхийн түрээсийн тойм гарч ирнэ.
- 7:230 орон зай (оффис, агуулах, үзэсгэлэнгийн танхим) нь хугацааны хамгаалалтгүй; түрээслэгч нь чөлөөлөхийн тулд зөвхөн гурван жил хүртэл хугацаа нэмж хүсэх боломжтой.
- Холимог хэрэглээний хувьд давамгайлсан хэрэглээ шийддэг.
- 7:290 дүрмээс түрээслэгчийн хохирлыг нөхөхийн тулд дүүргийн шүүхийн урьдчилан зөвшөөрөл шаардлагатай.
Арилжааны түрээсийн хуулийн талаарх энэ цувралаас илүү ихийг
- 2-р хэсэг: Арилжааны түрээсийг цуцлах: мэдэгдлийн хугацаа, үндэслэл ба эрсдэлүүд
- 3-р хэсэг: Арилжааны байрны согог: эрх, засвар үйлчилгээ, түрээсийн бууралт
Түгээмэл асуултууд
7:290 болон 7:230a арилжааны орон зайн хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?
7:290 DCC зүйл нь дэлгүүр, ресторан, зочид буудал, майхан зэрэг бараа, үйлчилгээг шууд нийлүүлэх зориулалттай олон нийтэд нээлттэй өрөө бүхий байрыг хамардаг. 7:230a зүйл DCC нь оффис, агуулах зэрэг бусад бүх бизнесийн орон зайг хамардаг. 7:290 түрээслэгчид 5+5 жилийн хугацаатай бөгөөд зөвхөн хууль ёсны үндэслэлээр нүүлгэн шилжүүлж болно; 7:230a түрээслэгчид чөлөөлөхийн тулд зөвхөн гурван жил хүртэл хугацаа нэмж хүсэх боломжтой.
Оффис нь 7:290 эсвэл 7:230a DCC-д багтах уу?
Олон нийт бараа бүтээгдэхүүн худалдаж авах эсвэл үйлчилгээ авах орон зай байхгүй тул оффис нь ихэвчлэн DCC-ийн 7:230a зүйлд хамаарна. Тиймээс оффисын түрээслэгч нь дэлгүүрийн түрээслэгчээс хамаагүй бага хамгаалалттай байдаг.
Талууд аль дэглэмийг хэрэглэхээ сонгож болох уу?
Үгүй. Энэ дэглэм нь тухайн байрыг тохиролцсон болон бодит хэрэглээнээс үүсдэг. Хэрэв бодит хэрэглээ өөрөөр харуулсан бол байрыг өөр өөрөөр ангилсан заалт нь шүүхэд үүрэг хүлээхгүй.
Агуулахын талбайтай дэлгүүрт ямар дэглэм үйлчлэх вэ?
Хэрэв дэлгүүр нь гол үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд агуулах нь түүний харьяанд байдаг бол DCC-ийн 7:290 дугаар зүйл нь бүхэл бүтэн өмчид хамаарна. Хэрэв агуулах эсвэл түгээлт нь гол үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд борлуулалт нь нэмэлт шинж чанартай бол DCC-ийн 7:230a дугаар зүйл хамаарна.
Хоёр ба түүнээс бага жилийн хугацаатай богино хугацааны түрээсийн гэрээнд юу тохиолдох вэ?
Хоёр жил ба түүнээс бага хугацаатай 7:290 түрээсийг DCC-ийн 7:291-7:300 дугаар зүйлээр хамгаалдаггүй. Хэрэв түрээслэгч хоёр жилээс дээш хугацаагаар гэрээнд үлдвэл хуулиар таван жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээ үүснэ, үүнээс аль хэдийн өнгөрсөн хоёр жилийг хасна (DCC-ийн 7:301 дугаар зүйл).
