Оршил
Нидерландад тодорхой нөхцөлд салалтын үеэр шинэ байшин худалдаж авах боломжтой. Та бие даан байшин худалдаж авах боломжтой эсэх, санхүүгийн үр дагавар нь таны гэрлэлтийн өмчийн дэглэм болон шүүхэд салах өргөдөл гаргасан мөчөөс бүрэн хамаарна.
Энэ нийтлэл нь салалтын явцад шинэ орон сууц худалдаж авах талаар бодож буй салж буй хүмүүст зориулагдсан болно. Та хуучин хамтрагчийнхаа зөвшөөрөл авах шаардлагатай эсэх, өмчийн эрхэд юу тохиолдох, эсвэл ипотекийн зээлдүүлэгч таны нөхцөл байдлыг хэрхэн харж байгааг мэдэхийг хүсч байгаа эсэхээс үл хамааран хариултыг эндээс олох болно. Бид иргэний бүртгэлд эцсийн бүртгэл хийсний дараах хугацааг хамрахгүй, учир нь ганц бие хүмүүст зориулсан дүрэм үйлчилнэ.
Шууд хариулт: Тийм ээ, та салалтын ажиллагааны үеэр шинэ байшин худалдаж авч болно, гэхдээ үр дагавар нь маш өөр өөр байдаг. Хэрэв та салалтын өргөдөл гаргахаас өмнө худалдаж авбал уг үл хөдлөх хөрөнгийг хамтран өмчлөх гэж тооцож, таны хуучин хамтрагч автоматаар хамтран эзэмшигч болно. Хэрэв та өргөдөл гаргасны дараа худалдаж авбал уг үл хөдлөх хөрөнгө зарчмын хувьд бүхэлдээ таных болно.
Энэ нийтлэлд дараах гол санаануудыг авч үзнэ.
- Хуучин хамтрагч тань хамтран эзэмшигч болох эсэхийг гэрлэлтийн өмчийн дэглэм хэрхэн тодорхойлдог вэ
- Гэр бүл цуцлуулах өргөдөл гаргах хугацаа яагаад маш чухал вэ
- Зээл авах, зээл авахад ямар зөвшөөрөл шаардлагатай вэ
- Тэтгэмж, орон сууцны зардал болон татварын санхүүгийн үр дагавар
- Гэр бүл салалтын үеэр моргеж авах практик алхамууд
Гэрлэлтийн өмчийн дэглэм ба түүний утга учир
Гэрлэлтийн өмчийн дэглэм нь салалтын явцад таны худалдаж авсан орон сууцны эзэн хэн болохыг тодорхойлдог. Энэ нь зөвшөөрөл, моргейжийн зээл, өмч хуваахтай холбоотой бүх асуултын үндэс суурь болно. Та ямар дэглэмийн дагуу гэрлэж байгаагаа мэдэхгүйгээр орон сууц худалдаж авсны үр дагаврыг үнэлэх боломжгүй юм.
Өмчийн гэрлэлтийн нийгэмлэгт хөрөнгө болон өр төлбөр автоматаар хуваагддаг. Гэрлэлтийн өмнөх гэрээний хувьд үүнийг огт өөрөөр зохицуулж болно. Гэрлэлтийн гэрээний яг тодорхой үг хэллэг нь энэ тал дээр шийдвэрлэх хүчин зүйл болдог.
Өмчийн бүрэн нийгэмлэг
Нийтлэг өмчийн гэрлэлтийн хувьд зарчмын хувьд таны гэрлэлтийн үеэр худалдаж авсан бүх зүйл нийтийн өмч болно. Энэ нь 2018 оны 1-р сарын 1-нээс өмнө байгуулсан гэрлэлтэд хамаарахаас гадна гэрлэлтийн гэрээ байгуулаагүй хожим гэрлэсэн хүмүүст ч мөн хамаарна. Гэрлэлтийн үеэр хуримтлагдсан бүх зүйл хязгаарлагдмал нийтийн өмч болно.
Орон сууц худалдаж авахтай холбоотой үр дагавар:
- Орон сууц татан буугдахаас өмнө худалдаж авсан шинэ байшин автоматаар хамтран өмч болно.
- Худалдах гэрээнд зөвхөн таны нэр байсан ч гэсэн таны хуучин хамтрагч хамтран эзэмшигч болно.
- Мөн ипотекийн өр нь орон нутгийн өмч юм.
- Энэхүү шинэ байшинг хуваах үед гэр бүл салалтын гэрээнд тусгасан байх ёстой.
Эхлээд харахад хурдан байшин худалдаж авах нь ухаалаг мэт санагдаж болох ч энэ нь хуваах шаардлагатай нэмэлт өмчийг бий болгодог. Энэ нь салалтын үйл явцыг хүндрүүлдэг.
Өмч хөрөнгийг тусгаарлах
Өмч хөрөнгийг бүрэн тусгаарласан гэрлэлтийн өмнөх гэрээ нь танд илүү их эрх чөлөөг олгоно. Хэрэв байшингууд нь хамтарсан өмчлөлд хамаарахгүй бол та хуучин хамтрагчтайгаа хамтран өмчлөгч болохгүйгээр бие даан байшин худалдаж авах боломжтой.
Энэ системийн давуу талууд:
- Шинэ байр бол бүхэлдээ таны хувийн өмч юм
- Та худалдан авалт хийхдээ өөрөө зөвшөөрөл хүсэх шаардлагагүй
- Нөгөө түнш нь илүүдэл эсвэл алдагдлын үнэ цэнийг хуваалцдаггүй
- Гэр бүл цуцлуулах гэрээ илүү хялбар болно
Анхаарна уу: Олон хүн гэрлэлтийн гэрээнд хязгаарлагдмал нийтийн өмч эсвэл тохиролцооны заалтууд орсон байж болох ч бүрэн тусдаа өмчтэй гэж үздэг. Гэрлэлтийн өмнөх гэрээнийхээ яг нарийн үгийг үргэлж шалгаарай. Хэрэв орон сууцыг тодорхой хасаагүй бол нийтийн өмчид хамаарахтай адил дүрэм үйлчилнэ.
Аль систем хэрэгжих вэ гэдэг асуулт нь эхлэх байр суурийг тодорхойлдог. Гэхдээ өмчийн хамтын ажиллагаатай байсан ч нөхцөл байдал өөрчлөгдөх чухал мөч байдаг: гэр бүл цуцлуулах өргөдөл гаргах.
Гэр бүл цуцлуулах өргөдлийн хугацаа яагаад чухал вэ
Та эсвэл таны хуучин хамтрагч шүүхэд гэр бүл цуцлуулах өргөдөл гаргасан мөчөөс эхлэн шинэ орон сууцны өмчлөлийг тодорхойлно. 2012 оноос хойш энэ нь хууль ёсны лавлагаа огноо байсан: энэ өдөр өмчийн хамтын ажиллагаа татан буугдсан гэж тооцогддог. Энэ нь тухайн өдрөөс хойш хийгдсэн бүх худалдан авалтад буцаан нөлөөлнө.
Өргөдөл гаргахаас өмнө
Гэр бүл цуцлуулах өргөдөл хараахан гаргаагүй л бол та үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн хувьд хамтрагчтайгаа бүрэн холбоотой байна . Энэ үе шатанд байшин худалдаж авах нь холын үр дагавартай.
Юу болсон бэ:
- Шинэ өмч автоматаар өмчийн нийгэмлэгийн нэг хэсэг болдог
- Худалдах гэрээнд хэн гарын үсэг зурснаас үл хамааран таны хуучин хамтрагч хамтран эзэмшигч болно
- Зээл нь мөн өмчийн хамтын нийгэмлэгт хамаарах бөгөөд хоёр түнш хоёулаа зарчмын хувьд үүний төлөө хариуцлага хүлээнэ.
- Дараагийн хуваах үед энэ өмчийг хэн авах эсвэл зарах эсэхийг тодорхойлох ёстой.
Эрсдэл:
- Та хуваах ёстой нэмэлт хөрөнгийг бий болгодог
- Нөгөө түнш нь ирээдүйн илүүдэл үнийн дүнгийн талыг нэхэмжилж болно
- Таны хуучин хамтрагчийн зээлдүүлэгчид мөн энэ өмчөөс хамтарсан өмчөөр дамжуулан нэхэмжлэлээ гаргаж авах боломжтой.
- Хуваарилалтын талаарх зөрчил улам хурцдаж болзошгүй
Тиймээс практик дээр салалтын өргөдөл гаргахаас өмнө байшин худалдаж авах нь ховор тохиолдолд ухаалаг хэрэг юм. Эцсийн эцэст та хуваалцах боломжтой хөрөнгөө хуримтлуулж байна.
Өргөдөл гаргасны дараа
Гэр бүл цуцлуулах өргөдлийг шүүх хүлээн авсан мөчөөс эхлэн өмчийн хамтын ажиллагаа татан буугдсан гэж үзнэ. Энэ нь нөхцөл байдлыг үндсээр нь өөрчилдөг.
Өмчлөлийн үр дагавар:
- Таны одоо худалдаж авсан шинэ байшин таны хувийн өмч болно
- Таны хуучин хамтрагч хамтран эзэмшигч болохгүй
- Өр нь мөн хувийн шинжтэй; нөгөө түнш нь хариуцлага хүлээхгүй
- Энэ өмчийг гэрлэлтийн нийгэмлэгийн хуваалтад оруулах шаардлагагүй
Ипотекийн зээлийн чухал нарийн ширийн зүйл: Та бие даан орон сууц худалдаж авах боломжтой ч гэсэн ипотекийн зээл авахын тулд хуучин хамтрагчийнхаа зөвшөөрөл шаардлагатай хэвээр байж магадгүй юм. Гэр бүл салалтыг иргэний бүртгэлд албан ёсоор бүртгүүлээгүй л бол зарим зээлдүүлэгчид таныг гэрлэсэн гэж үзэх болно. Хэрэв таны хамтрагч татгалзвал та шүүхэд зөвшөөрөл авах хүсэлт гаргаж болно.
Үл хамаарал
Хүсэлт гаргахаас өмнө ч гэсэн өмч хөрөнгө нь орон нутгийн гадна үлдэж болох үл хамаарах зүйлүүд байдаг.
Өөрийн хөрөнгөө дахин хөрөнгө оруулалт хийх: Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь хувийн хөрөнгөөр санхүүжүүлбэл - жишээлбэл, хасах заалттай бэлэг эсвэл өв залгамжлал - уг үл хөдлөх хөрөнгө нь нийтийн өмчийн дэглэмээс гадуур байж болно. Хатуу нөхцөлүүд хамаарна:
- Худалдан авалтын үнийн дүнгийн дор хаяж 50% нь нотлогдохуйц хувийн хөрөнгөөс бүрдсэн байх ёстой.
- Үүнийг нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээнд тусгасан байх ёстой
- Санхүүжилтийн гарал үүслийг баталгаажуулах ёстой
Хэрэв танд зээл хэрэгтэй бол энэ үл хамаарах зүйлийг практикт хэрэгжүүлэхэд хэцүү байдаг. Үүний тулд үргэлж хууль эрх зүйн зөвлөгөө аваарай.
Практик үр дагавар ба журам
Байшин худалдаж авах хууль ёсны боломж бол нэг хэрэг, бодит хэрэгжих боломж бол огт өөр хэрэг. Ипотекийн зээлдүүлэгчид гэр бүл салалтын үед болгоомжтой ханддаг бөгөөд санхүүгийн үр дагавар нь зөвхөн худалдан авах үнээс давж гардаг.
Гэр бүл салалтын үед ипотекийн өргөдөл гаргах
Гэр бүл салалтын үеэр орон сууцны зээл авах боломжтой боловч сайтар бэлтгэл шаарддаг. Банкууд гэр бүл салалтын дараах таны санхүүгийн байдлын талаар тодорхой мэдээлэл авахыг хүсдэг.
Ипотекийн зээлд хамрагдах өргөдөл гаргах алхамууд:
- Санхүүгийн байдлаа үнэл – Орлого, өр төлбөр, орон сууцны зардал болон засвар үйлчилгээний үүргээ газрын зурагт оруулна уу
- Гэр бүл цуцлуулах гэрээний (төсөл)-ийг авах – Үүнд хамтарсан орон сууц, илүүдэл үнэ цэнийг хуваарилах эсвэл үлдэгдэл өр, тэтгэмжийн талаарх гэрээ багтсан болно
- Хуучин байшингийн талаар тодорхой мэдээлэл аваарай – Банк танай гэр бүлийн байшинг зарж байгаа эсэх, эсвэл та хоёрын хэн нэг нь тэндээ үргэлжлүүлэн амьдрах эсэхийг мэдэхийг хүсэж байна.
- Ипотекийн зөвлөхтэй урьдчилсан зөвлөгөө авах хүсэлт гаргах – Тэтгэмжтэй болон тэтгэмжгүй зээлийн хамгийн дээд хүчин чадлаа тооцоол
Шаардлагатай баримт бичиг:
- Гэрээ цуцлах гэрээнд гарын үсэг зурсан эсвэл төсөл боловсруулсан
- Одоогийн эзэмшигчийн эзэмшиж буй орон сууцыг хуваах тухай гэрээнүүд
- Орлого болон тэтгэмжийн нотолгоо
- Одоо байгаа ипотекийн зардлын тойм болон бусад үүргүүд
Гэр бүл цуцлуулах гэрээ маш чухал юм. Хуучин байшин болон тэтгэмжийн талаар зохих ёсоор тохиролцоогүйгээр ипотекийн зээлдүүлэгч нь ихэвчлэн заавал биелүүлэх санал гаргахгүй. Банк ирээдүйн бүх зардлыг харгалзан үзэхийг хүсдэг.
Санхүүгийн үр дагаврын харьцуулалт
| Тохиолдол | Эзэмшлийн байдал | Ипотекийн хариуцлага | Тэтгэмжийн нөлөөлөл |
| Гэр бүл салахаас өмнө худалдан авалт хийх | Хамтарсан (50/50) | Хоёр түнш хоёулаа хариуцлага хүлээнэ | Орон сууцны зардал хоёуланд нь хамаарна |
| Гэр бүл салалтын дараах өргөдөл худалдан авах | Бүрэн хувийн | Зөвхөн худалдан авагч л хариуцлага хүлээнэ | Шинэ орон сууцны өртөг нь худалдан авагчийн санхүүгийн чадавхид нөлөөлдөг |
| Хамтрагчийн зөвшөөрлөөр | Тодорхой гэрээнүүд | Гэрээний дагуу | Урьдчилан таамаглаж болох тооцоолол |
| Зөвшөөрөлгүйгээр (хүсэлт гаргахаас өмнө) | Эсэргүүцлийг үл харгалзан хамтдаа | Хамтарсан хариуцлага | Мөргөлдөөн үүсгэж болзошгүй |
Тайлбар: Хамгийн сайн эхлэх байр суурь бол хүсэлт гаргасны дараа өөрийн орон сууц, эхнэр/нөхрийн дэмжлэг, хөрөнгийн хуваарилалтын талаар тодорхой зохицуулалт хийсэн гарын үсэг зурсан гэрээтэй худалдан авах явдал юм. Энэ нь ипотекийн зээлдүүлэгчид тодорхой байдлыг өгч, нөгөө түнш нь гэнэт хамтран эзэмшигч болохоос сэргийлдэг.
Хэзээ худалдаж авахаа сонгох нь татварын үр дагавартай байдаг. Нэмэлт зээлийн схем гэдэг нь та ипотекийн зээлийн хүүгийн бүрэн хөнгөлөлтийг хадгалахын тулд хуучин байшингаас шинэ байшинд оруулсан хөрөнгөө оруулах ёстой гэсэн үг юм. Нарийн төвөгтэй хуваалтын хувьд үүнийг тооцоолоход хэцүү байж болно.
Нийтлэг бэрхшээл ба шийдэл
Гэр бүл салалтын үеэр орон сууц худалдаж авах нь бараг л асуудалгүй явагддаг болохыг практик харуулж байна. Эдгээр нь хамгийн түгээмэл асуудлууд юм.
Хуучин хамтрагч нь зөвшөөрөл өгөхөөс татгалзсан
Заримдаа орхиж буй түнш эсвэл үлдсэн түнш нь хүсэлгүй байдлаасаа эсвэл хөшүүрэг бий болгохын тулд ипотекийн зээлтэй хамтран ажиллахаас татгалздаг.
Шийдэл: Та хамтрагчийнхаа зөвшөөрлийг солих зөвшөөрөл авахын тулд шүүхэд хандаж болно. Шүүгч холбогдох ашиг сонирхлыг дүгнэх болно: худалдан авалт нь үндэслэлтэй юу? Та орон сууцанд (жишээлбэл, хүүхдэд) үл хөдлөх хөрөнгө хэрэгтэй юу? Нөгөө хамтрагч нь үндэслэлгүй эрсдэл хүлээж байна уу?
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах боломжийн үнээр болон санхүүгийн тодорхой үндэслэлтэй тохиолдолд шүүх ихэвчлэн зөвшөөрөл олгодог. Гэсэн хэдий ч энэ нь цаг хугацаа шаардах бөгөөд хууль эрх зүйн зардал шаарддаг.
Ипотекийн зээлдүүлэгч нэмэлт шаардлага тавьдаг
Банкууд хатуу чанд байдаг. Гэр бүл цуцлуулах эцсийн гэрээ байхгүй эсвэл хуучин байшингийн талаар тодорхойгүй байдал үүссэн тохиолдолд санхүүжилт хаагдах магадлалтай.
Шийдэл:
- Хамтарсан орон сууцны талаар хуучин хамтрагчтайгаа аль болох хурдан тодорхой тохиролцоонд хүргээрэй
- Гэрээнд хоёр түнш хоёулаа бие биедээ өөр байшин худалдаж авах зөвшөөрөл олгож байгааг тодорхой зааж өгнө үү.
- Хэрэв процесс хэтэрхий удаан үргэлжилбэл түрээсийн талаар бодож үзээрэй
- Ипотекийн зээлдүүлэгчээс ямар нэмэлт үнэт цаас (жишээ нь, нэмэлт хувийн хөрөнгө, баталгаа эсвэл зээлийн хэмжээ бага) хүлээн авахыг нь асуу.
Зарим банкууд гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа хүчин төгөлдөр болох нөхцөлтэй "түр зуурын санал"-ыг ашигладаг.
Засвар үйлчилгээ болон орон сууцны зардалд үзүүлэх нөлөө
Шинэ орон сууцны зээл нь таны эхнэр/нөхрийн тэтгэмж төлөх чадварт нөлөөлдөг. Шүүх орон сууцны боломжийн зардлыг харгалзан үздэг; томоохон худалдан авалтаас үүдэлтэй маш өндөр зардлыг бүрэн тусгадаггүй.
стратеги:
- Орлоготойгоо пропорциональ үнэтэй орон сууц худалдаж аваарай
- Трема стандартыг ашиглан засвар үйлчилгээнд үзүүлэх нөлөөллийг урьдчилан тооцоол
- Хуучин байшингаа хараахан зараагүй бол давхар зардлыг тооцож үзнэ үү
- Хамгийн оновчтой тэнцвэрийн талаар санхүүгийн салалтын зөвлөхтэй зөвлөлдөөрэй
Үнэтэй шинэ байшин сонгох нь таны засвар үйлчилгээний үүргийг нэмэгдүүлэх эсвэл амьдрах орон зайг тань багасгах магадлалтай. Үүнийг сайтар жинлэж үзээрэй.
Дүгнэлт ба дараагийн алхамууд
Гэр бүл салалтын үеэр шинэ байшин худалдаж авахыг хуулиар зөвшөөрдөг боловч үр дагавар нь танай гэр бүлийн өмчийн дэглэм болон хамгийн гол нь худалдан авсан хугацаанаас хамаарна. Хэрэв та гэр бүл салалтын өргөдөл гаргахаас өмнө худалдаж авбал уг байшинг хамтран өмчлөх гэж тооцох бөгөөд таны хуучин хамтрагч үүнд хувь эзэмших болно. Хэрэв та өргөдөл гаргасны дараа худалдаж авбал уг өмч зөвхөн таных болно. Гэсэн хэдий ч гэр бүл салалтыг эцэслэн шийдвэрлэж, бүртгүүлээгүй бол моргейжийн зээлд зөвшөөрөл шаардлагатай хэвээр байж болно.
Яаралтай авах арга хэмжээ:
- Та ямар гэрлэлтийн өмчийн дэглэмээр гэрлэж байгаагаа шалгана уу - гэрлэлтийн өмнөх гэрээгээ өмгөөлөгчөөс хүснэ үү.
- Зөв лавлагаа огноонд хүрэхийн тулд гэр бүл цуцлуулах өргөдөл гаргах талаар өмгөөлөгч эсвэл зуучлагчтай зөвлөлдөөрэй
- Одоогийн хамтарсан байшингийн талаар тодорхой гэрээ байгуулж, тэдгээрийг салалтын гэрээнд тэмдэглэнэ үү
- Зээлийн хүчин чадлаа, түүний дотор засвар үйлчилгээний үүргээ тооцоолохын тулд ипотекийн зөвлөхтэй уулзалт товло.
- Шаардлагатай бол хуучин хамтрагч чинь хамтран ажиллахгүй байгаа бол шүүхэд зөвшөөрөл авах хүсэлт гаргана уу.
Холбогдох сэдвүүд: илүүдэл үнэ цэнийн нэмэлт зээлийн схем, салалтын дараа ипотекийн хүүгийн суутгал, эхнэр/нөхрийн тэтгэмжийн тооцоо.
Түгээмэл асуултууд
Гэр бүл цуцлуулахаас өмнө би байшин худалдаж авч болох уу?
Тийм ээ, та чадна. Хамгийн чухал мөч бол эцсийн салалт биш, харин шүүхэд салалтын өргөдлийг гаргасан огноо юм. Энэ мөчөөс эхлэн өмчийн хамтын ажиллагаа татан буугдаж, шинэ байшин зарчмын хувьд хамтын ажиллагааны гадна байна.
Хэрэв миний хуучин хамтрагч зөвшөөрөл өгөхгүй бол яах вэ?
Өмчийн хамтын ажиллагаа татан буугдсаны дараа худалдан авалтад зөвшөөрөл авах шаардлагагүй. Гэсэн хэдий ч энэ нь моргейжийн хувьд өөр байж болно. Хэрэв таны хамтрагч татгалзвал та шүүхэд зөвшөөрөл авах хүсэлт гаргаж болно. Шүүх худалдан авалт нь үндэслэлтэй эсэхийг болон таны хуучин хамтрагч үндэслэлгүй эрсдэлд өртөж байгаа эсэхийг үнэлнэ.
Шинэ орон сууцны зээл миний тэтгэмжид нөлөөлөх үү?
Тийм ээ. Таны шинэ орон сууцны зардлыг таны эхнэр/нөхрийн тэтгэмж төлөх чадварын тооцоонд оруулна. Гэсэн хэдий ч шүүх орон сууцны боломжийн зардлыг харгалзан үзэх болно; маш үнэтэй орон сууцыг бүрэн нөхөн төлөхгүй.
Би хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны зээлээ шинэ орон сууцанд шилжүүлж болох уу?
Ихэнх тохиолдолд үгүй. Гэр бүлийн байшингийн ипотекийг тэнд үлдсэн хүн төлөх эсвэл өөрийн болгох ёстой. Та одоогийн ханшаар шинэ ипотекийн зээл авдаг. Зарим банкууд өөрсдийн багцын дотор шилжихдээ шилжүүлэх боломжтой ипотекийн зээл санал болгодог боловч энэ нь салалтын үед стандарт практик биш юм.
Хэрэв би хүсэлт гаргахаас өмнө байшин худалдаж авбал яах вэ?
Дараа нь энэ байшин нь өмчийн нийтийн эзэмшлийн харьяанд орж, таны хуучин хамтрагч хамтран эзэмшигч болно. Энэ нь зөвхөн таны нэр гэрчилгээнд байгаа тохиолдолд ч мөн хамаарна. Байшин нь хуваалтад багтсан байх ёстой бөгөөд энэ нь журмыг хүндрүүлдэг.
