Нидерландад байшин худалдаж авах үед илэрсэн далд согогууд нь шилжүүлэх үед байсан, ердийн үзлэгээр харагдахгүй байсан, үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууц болгон хэвийн ашиглахад саад болсон согогууд юм. Нидерландын Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө нь худалдан авагчийн хүлээж болох шинж чанартай байх ёстой бөгөөд худалдан авалтын стандарт гэрчилгээ нь ердийн орон сууцны зориулалтаар ашиглахад тохиромжтой гэсэн баталгааг нэмж өгдөг. Худалдагч төлбөр төлөх эсэх нь гурван зүйлээс хамаарна: худалдагч юу мэдэж байсан, худалдан авагч юу мэдэж болох байсан, гэрчилгээнд ямар заалтууд бичигдсэн бэ.
Энэ бол ихэнх худалдан авагчдын хүлээж байснаас илүү нарийн шалгуур бөгөөд ихэнх худалдагчдын найдаж байснаас илүү өргөн хүрээтэй шалгуур юм. Дээвэр гоожиж, суурь нь эвдэрч, аюултай эсвэл чийгтэй утас нь өрөөг амьдрахад тохиромжгүй болгодог нь ихэвчлэн босгыг давдаг. Хуучирсан гал тогоо, элэгдсэн цонхны хүрээ эсвэл ашиглалтын хугацаа нь дууссан бойлер нь, ялангуяа насны заалттай зарагдсан хуучин байшинд тийм биш байх болно. Энэ нийтлэлд худалдан авалтын гэрээнд уг эрсдэлийг хэрхэн хуваарилдаг, согог илэрсэн үед юу хийх талаар авч үзнэ; ийм нэхэмжлэлийг зохицуулах хугацааг Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн далд согогийн хугацааны хязгаарын тухай нийтлэлд тусад нь авч үзсэн болно.
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн далд дутагдал гэж юуг тооцдог вэ
Хууль ёсны эхлэлийн цэг бол тохирол юм. Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлд нийлүүлсэн зүйл нь гэрээнд нийцсэн байх ёстой бөгөөд худалдан авагчийн хүлээх эрхтэй байсан эд хөрөнгө, тухайлбал ердийн хэрэглээнд шаардлагатай эд хөрөнгө, тодорхой тохиролцсон тодорхой хэрэглээнд шаардлагатай аливаа эд хөрөнгө байхгүй бол энэ нь нийцэхгүй гэж заасан байдаг. Байшингийн хувьд асуулт нь тухайн эд хөрөнгө төгс эсэхэд биш, харин орон сууц болгон харьцангуй аюулгүй, бат бөх байдлаар ашиглаж болох эсэхэд оршино. Нидерландын иргэний эрх зүйн талаарх бидний тоймд эдгээр дүрмүүд хуульд хаана байрлаж байгааг тодорхойлсон болно.
Согог нь хууль ёсны ач холбогдолтой болохын тулд гурван нөхцөл хангагдсан байх ёстой. Согог нь дараа нь илэрсэн ч гэсэн шилжүүлгийн үед оршин байсан байх ёстой; худалдан авагчийн өөрийн хийсэн ажлын улмаас үүссэн хохирол нь худалдан авагчийн асуудал юм. Энэ нь орон сууцны хэвийн хэрэглээнд үнэхээр саад учруулж байх ёстой бөгөөд энэ нь санхүүгийн хувьд биш харин үйл ажиллагааны шалгуур боловч засвар үйлчилгээний өртөг нь саад тотгор хэр ноцтой болохыг нотолж байна. Мөн худалдан авагч үүнийг дуусахаас өмнө хангалттай илрүүлээгүй байх ёстой.
Нууцлагдмал болон харагдахуйц согогийг өөр өөрөөр авч үздэг
Худалдан авагч зохих ёсоор үзлэг хийх үед харж болох байсан согогийг нуудаггүй бөгөөд худалдагч зарчмын хувьд үүнд хариуцлага хүлээхгүй: хагарсан шил, элэгдсэн будаг, илт унжсан ус зайлуулах хоолой. Худалдан авагч үүнийг харж, үнийг нь тогтоох боломжтой байсан. Ханан эсвэл газрын доорх согог, нурсан ус зайлуулах систем, эсвэл саяхан хийгдсэн засварын улмаас бүтцийн эвдрэл зэрэг нь өөр асуудал бөгөөд худалдагчийн нуухын тулд авсан аливаа зүйл ч бас өөр асуудал юм.
Худалдан авагчийн мөрдөн шалгах үүрэг нь эвдэх туршилт эсвэл мэргэжлийн тоног төхөөрөмжид хамаарахгүй. Нягт нямбай үзлэг, практик дээр бүтцийн судалгаа хийх шаардлагатай. Нягт нямбай үзлэг хийх, худалдан авагч шал нээх эсвэл цэцэрлэг ухах шаардлагагүй. Энэ хоёрын хоорондох зааг нь хохирлын нэхэмжлэлийн талаарх ихэнх маргааныг шийдвэрлэдэг газар бөгөөд энэ нь байшингийн нас, үнэ болон худалдагчийн хэлсэн зүйлээс хамаарна.
Худалдагч нь мэдээллийг задруулах, худалдан авагч нь мөрдөн шалгах үүрэгтэй
Нидерландын хууль нь хоёр үүргийг эсрэг тэсрэг тавьдаг бөгөөд тэдгээрийн харилцан үйлчлэлийн арга нь ихэнх хэргийг шийдвэрлэдэг. Худалдагч нь худалдан авагчийн шийдвэрт чухал ач холбогдолтой согогийн талаар юу мэдэж байгаагаа задруулах (mededelingsplicht) үүрэгтэй. Худалдан авагч нь боломжийн нямбай худалдан авагч юуг шалгахыг судлах (onderzoeksplicht) үүрэгтэй. Дүрмээр бол, энэ хоёр мөргөлдөх үед задруулах үүрэг давамгайлдаг: согогийн талаар мэдэж байсан худалдагч нь худалдан авагч үүнийг олж мэдсэн байж магадгүй гэж онцолсноор хариуцлагаас мултарч чадахгүй, учир нь чимээгүй байгаа худалдагч нь худалдан авагч асуудлыг ямар ч байсан олно гэж үзэх эрхгүй.
Энэ дүрэм үнэмлэхүй биш юм. Худалдан авагч цаашид судлах тодорхой шалтгаантай байсан, жишээлбэл, судалгаагаар эрсдэлийг тэмдэглэсэн, худалдагч асуултанд үнэнч боловч дутуу хариулсан, худалдан авагч хариу өгөөгүй, эсвэл харагдахуйц шинж тэмдгүүд нь согогийг шууд зааж байсан гэх мэт тохиолдолд энэ дүрэм сулардаг. Худалдагч ямар нэгэн зүйлийг идэвхтэй нуун дарагдуулсан тохиолдолд энэ нь улам бүр хүндэрдэг. Худалдагч худалдан авагчийг санаатайгаар төөрөгдүүлсэн тохиолдолд энэ нь Иргэний хуулийн 3:44 дүгээр зүйлийн утгаараа хууран мэхлэлт бөгөөд гэрээг хүчингүй болгох, мөн хохирлыг нөхөн төлүүлэх боломжийг нээж өгдөг.
Практикт мэдээллийн үүрэг нь ихэнх орон сууцны борлуулалттай хамт ирдэг худалдагчийн асуулгаар дамждаг. Худалдагчид чийг, гоожилт, суурь, асбест, хөрсний бохирдол, зөвшөөрөл, хөршүүдтэйгээ маргаан, өмнөх засварын талаарх жагсаалтыг бөглөдөг. Үүнд буруу хариулах нь худалдагч хариуцлага хүлээх хамгийн түгээмэл арга бөгөөд бүрэн гүйцэд хариулах нь худалдагчийн худалдан авч болох хамгийн хямд хамгаалалт юм. Худалдан авагчдын хувьд асуулга нь нотлох баримт юм: бөглөсөн эх хувийг үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн мэдээлэл, байшингийн нөхцөл байдлын талаар юу ч хэлсэн имэйл бүртэй хамт хадгална уу. Нидерландын гэрээний хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах гарын авлагад мэдээллийн үүрэг хэрхэн ерөнхийд нь хэрэгждэгийг тайлбарласан болно.
Худалдан авах гэрээ болон эрсдэлийг шилжүүлэх заалтууд
Нидерландын бараг бүх орон сууцны борлуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд болон хэрэглэгчдийн байгууллагуудын боловсруулсан загварын гэрчилгээг ашигладаг бөгөөд түүний нөхцөл байдлын заалт нь гол үүрэг гүйцэтгэдэг. Стандарт текстэд шилжүүлснээр үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууц болгон хэвийн ашиглахад шаардлагатай бодит шинж чанартай болно гэж баталгаажуулдаг. Энэхүү баталгаа нь гэрээний шинж чанартай бөгөөд Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлтэй нийцдэг бөгөөд энэ нь ихэнх нэхэмжлэлийг үнэндээ үндэслэсэн заалт юм. Гэрээний энэ хэсэгт байгаа бусад бүх зүйл нь үүнийг нарийсгах эсвэл өргөжүүлэх боломжийг олгодог. Урьдчилсан худалдан авалтын гэрээний талаарх бидний тэмдэглэлд баримт бичгийн заалт бүрээр нь дамждаг.
Энэ асуудлын аль нэгийг шийдэхээс өмнө хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах хоёр заалт хэрэгжинэ. Мэргэжил, бизнес эрхэлдэггүй хувь хүн худалдан авагч орон сууц худалдаж авах нь Иргэний хуулийн 7:2 дугаар зүйлийн дагуу бичгээр бүртгэгдсэн байх ёстой бөгөөд уг худалдан авагч нь гурван хоногийн хуулиар тогтоосон хөнгөлөлтийн хугацаатай бөгөөд үүний дор хаяж хоёр нь гарын үсэг зурсан гэрээг хүлээлгэн өгсөн мөчөөс эхлэн Бямба, Ням эсвэл нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн нийтийн амралтын өдөр байх ёсгүй. Энэ хугацаанд худалдан авагч шалтгаангүйгээр, торгуульгүйгээр гэрээгээ цуцалж болно. Энэ нь богино бөгөөд хамгийн сүүлийн үнэгүй гарц юм.
Насны заалт
Насны заалт (ouderdomsclausule) нь худалдан авагч нь хуучин барилга нь шинэ барилгын стандартыг хангаагүй гэдгийг хүлээн зөвшөөрч, худалдагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн насжилттай холбоотой согогийн талаар баталгаа гаргахгүй гэдгийг бүртгэдэг. Энэ нь дайны өмнө баригдсан байшингуудад түгээмэл тохиолддог бөгөөд тавин жилээс дээш настай байшингуудад улам бүр түгээмэл байдаг. Үүний үр дүнд элэгдсэн хүрээ, одоо ч ажиллаж байгаа хуучирсан сантехник, цахилгааны нэхэмжлэл, барилгын насжилттай нийцсэн төлбөрийг хүчингүй болгох явдал юм.
Насны заалт нь лицензийг нуухыг зөвшөөрдөггүй. Энэ нь ердийн хэрэглээний баталгааг хязгаарладаг; энэ нь задруулах үүргийг орлохгүй. Суурь нь нурсан эсвэл дээвэр нь унтлагын өрөөнд гоожсон гэдгийг мэдэж байсан худалдагч уг заалтаас үл хамааран хариуцлага хүлээх бөгөөд шүүх уг заалтыг боловсруулсан талд өргөн утгатай хасалт хийх болно. Мөн насны заалт нь ердийн хөгшрөлтөөс давсан тул байшинг аюултай эсвэл амьдрах боломжгүй болгодог нөхцөл байдлыг ихэвчлэн хамардаггүй.
Байранд суухгүй байх заалт
Худалдагч нь үл хөдлөх хөрөнгөд хэзээ ч амьдарч байгаагүй тохиолдолд оршин суухгүй байх заалт (niet-zelfbewoningsclausule) гарч ирнэ: өв залгамжлагч, хөрөнгө оруулагч, орон сууцны корпораци, банкнаас зарж буй хүн. Энэ нь худалдагч нь байшингийн нөхцөл байдлын талаар хувийн мэдлэггүй тул үүнийг баталгаажуулахгүй гэдгийг тэмдэглэсэн болно. Энэ нь хууль ёсны бөгөөд хүчин төгөлдөр боловч зөвхөн хүчин төгөлдөр байгаа тохиолдолд л хүчинтэй: хэрэв худалдагч менежментийн төлөөлөгч, өмнөх түрээслэгч эсвэл өмнө нь захиалсан судалгаагаар дамжуулан ямар нэгэн зүйлийг мэдэж байсан бол энэ заалт тус болохгүй.
Судалгааны нөхцөл болон бусад урьдчилсан нөхцөлүүд
Худалдан авагчид санхүүжилт авах, үндэсний ипотекийн баталгаа авах, эсвэл бүтцийн хангалттай судалгаа хийх зэрэг нөхцөлүүдийн дагуу уг гэрээг байгуулж болно. Судалгааны нөхцөл нь худалдан авагчийн хамгийн хүчтэй хэрэгсэл бөгөөд зөвхөн төслийг нь боловсруулснаар л хүчтэй байдаг. Үүнд судалгааг хэн захиалсан, хэзээ хийх ёстой, засварын зардлын босго нь татгалзах эрхийг бий болгодог, мөн худалдан авагч үүнийг ямар хэлбэрээр, хэзээ хэрэгжүүлэх ёстойг заасан байх ёстой. Худалдан авалт нь хангалттай судалгаанд хамрагдана гэсэн нөхцөл нь хангалттай гэдэг нь юу гэсэн үг болохыг маргаанд хүргэдэг.
Хугацаа нь энд хатуу бөгөөд хатуу мөрдөгддөг. Нэг өдөр хоцорсон эсвэл гэрээнд бичгээр бичих шаардлагатай нөхцөлийг утсаар ярих нь ерөнхийдөө огт шаардах боломжгүй гэсэн үг бөгөөд худалдан авагч шинэ дээвэр шаардлагатай гэж үзсэн байшиндаа хүлээлгэдэг. Гарын үсэг зурсан өдөр огноог тэмдэглэ. Үүнтэй адил сахилга бат нь гэрээнд байгаа бусад бүх огноонд, түүний дотор барьцаа эсвэл банкны баталгааны огноонд хамаарна. Энэ нь ихэвчлэн үнийн арван хувьтай тэнцэх бөгөөд худалдан авагч гэрээгээ зөрчсөн тохиолдолд торгууль ногдуулдаг.
Үл хамаарах зүйлс, баталгаа болон Нидерландын хуулиар хэрэгжүүлэхгүй зүйлс
Стандарт заалтуудаас гадна худалдагчид заримдаа одоогийн нөхцөл байдалд нь бүрэн борлуулалт хийх хүртэл илүү өргөн хүрээтэй хасалт санал болгодог. Ийм заалтууд нь зарчмын хувьд хувийн талуудын хооронд хүчинтэй боловч Нидерландын хууль тогтоомж нь тэдгээрийн хүртээмжийг хоёр аргаар хязгаарладаг. Ухаалаг байдал, шударга ёсны стандартын дагуу худалдагч согогийг мэдэж байсан ч чимээгүй байсан тохиолдолд уг заалтыг хэрэглэх боломжгүй. Ерөнхий хасалтыг түүнд найдаж буй талын эсрэг явцуу утгаар тайлбарладаг тул тухайн согогийг тодорхой тусгаагүй заалтыг үүнийг хамруулсан гэж үзэхгүй.
| Бүлэг | Энэ юу вэ | Юу хийдэггүй вэ |
|---|---|---|
| Насны заалт | Барилгын ердийн хөгшрөлтийг тусгасан согогийг оруулаагүй болно | Мэдэгдэж буй согогийг мэдээлээгүйг уучлах, эсвэл аюултай эсвэл амьдрахад тохиромжгүй нөхцөл байдлыг хамруулах |
| Байранд суухгүй байх заалт | Худалдагч тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд хэзээ ч амьдарч байгаагүй тохиолдолд баталгааг хүчингүй болгоно | Үнэхээр мэдэж байсан худалдагчийг хамгаалаарай |
| Одоогийн нөхцөл байдалтай худалдаалагдаж байна | Ерөнхий нөхцөл байдлын эрсдэлийг худалдан авагчид шилжүүлнэ | Хууран мэхлэлтэд суурилсан нэхэмжлэлийг илчлэх эсвэл хэрэгсэхгүй болгох үүргийг хүчингүй болгох |
| Тодорхой баталгаа | Нэрлэсэн систем, зөвшөөрөл эсвэл засварын ажлыг баталгаажуулна | Нэрлээгүй асуудлуудад өргөжүүл |
Баталгаа нь эсрэгээрээ ажилладаг бөгөөд хэлэлцээр хийх нь зүйтэй. Хэрэв худалдагч дээврийг сольсон эсвэл дээврийн хөндийг шинэчилсэн бол ажлыг шаардлагатай зөвшөөрөлтэй, стандартын дагуу гүйцэтгэсэн гэсэн баталгаа гаргаж өгөхийг хүсэхээс гадна нэхэмжлэх болон зөвшөөрлийн шийдвэрийг асуух хэрэгтэй. Энэ нь тодорхойгүй баталгааг гэрээний амлалт болгон хувиргадаг бөгөөд амлалтыг хүлээлтээс илүү хэрэгжүүлэхэд илүү хялбар байдаг. Дараа нь гарын үсэг зурахаас өмнө үг хэллэгийг хянаж үзээрэй; далд хууль эрх зүйн асуудалгүйгээр гэрээнд гарын үсэг зурах тухай тэмдэглэл болон Нидерландын гэрээг боловсруулах хуудсанд юуг анхаарах ёстойг тайлбарласан болно.
Үл нийцэл, алдаа ба хууран мэхлэлт: аль мэдэгдэл тохирох вэ
Нидерландын хууль нь нэгээс олон замыг санал болгодог бөгөөд арга хэмжээ болон хугацааны хязгаар нь өөр өөр байдаг тул сонголт нь чухал юм. Өөр хувилбарыг тэднээс хүсэх нь хэвийн үзэгдэл юм.
Иргэний хуулийн 7:17 дугаар зүйлийн дагуу зөрчил гаргах , эсвэл гэрээний хэвийн ашиглалтын баталгааг зөрчих нь гол зам юм. Энэ нь худалдан авагчид гүйцэтгэл, өөрөөр хэлбэл худалдагчийн засвар, 6:74 дүгээр зүйлийн дагуу хохирлыг нөхөн төлүүлэх, 6:265 дугаар зүйлийн дагуу гэрээг цуцлах, мөн хэсэгчлэн цуцлах нэхэмжлэл гаргах боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь практик дээр худалдан авалтын үнийг бууруулдаг. Хохирол нь ердийн үр дүн юм: худалдан авагчийн хүлээж болох нөхцөлд оруулах боломжийн өртөг, заримдаа засвар хийснээр байшин өмнөхөөсөө илүү сайн болсон тохиолдолд хасалт хийдэг.
Иргэний хуулийн 6:228 дугаар зүйлийн дагуух алдаа (dwaling) нь худалдагчийн өгсөн мэдээлэл эсвэл худалдагчийн өгөх ёстой мэдээллээс үүдэлтэй буруу таамаглалын дагуу худалдан авагч гэрээ байгуулсан тохиолдолд хамаарна. Энэ нь гэрээг хүчингүй болгоход хүргэдэг бөгөөд энэ нь борлуулалтыг бүрэн зогсоох боловч шүүх 6:230 дугаар зүйлийн дагуу сул талыг арилгахын тулд гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж болох бөгөөд байшин худалдан авахад уг нэмэлт өөрчлөлт нь ихэвчлэн үнийн бууралт болдог. Дууссан шилжүүлгийг хүчингүй болгох нь ноцтой арга хэмжээ бөгөөд мөнгөөр асуудлыг засах боломжтой тохиолдолд шүүх үүнийг олгохоос татгалздаг.
Иргэний хуулийн 3:44 дүгээр зүйлд заасны дагуу залилан мэхлэх (орны залилан) нь худалдан авалтыг өдөөх зорилготой санаатайгаар буруу мэдээлэл өгөх эсвэл нуун дарагдуулахыг шаарддаг. Үүнийг нотлоход хэцүү бөгөөд үүний дагуу илүү хүчтэй байдаг, учир нь залилан мэхэлсэн тал хариуцлагаас чөлөөлөх заалтад найдаж болохгүй.
Аль ч замыг сонгосон байсан нотлох үүрэг нь худалдан авагчаас эхэлдэг: согог нь шилжүүлгийн үед байсан, хэвийн ашиглалтад саад учруулж байсан, мөн үүнийг боломжийн хэмжээнд илрүүлэх боломжгүй байсан. Тиймээс мэргэжлийн нотлох баримт нь заавал биш юм. Согогийн огноог тогтоож, шалтгааныг нь тайлбарлаж, засварын хэмжээг тоон үзүүлэлтээр харуулсан барилгын инженерийн тайлан нь гомдлыг нэхэмжлэл болгон хувиргадаг бөгөөд засвар хийхээс өмнө үүнийг авах ёстой, учир нь зассан согог нь нөгөө талын мэргэжилтэн шалгах боломжгүй согог юм. Нидерландын гэрээний эрх зүйн талаарх бидний тоймд эдгээр арга хэмжээнүүд хоорондоо хэрхэн холбогддогийг тодорхойлсон бөгөөд гэрээг цуцлах тухай тэмдэглэлд гэрээг цуцлах талаар илүү дэлгэрэнгүй тайлбарласан болно.
Алдаа дутагдал илэрсэн үед юу хийх хэрэгтэй
Хурд нь юунаас ч илүү чухал бөгөөд худалдан авагчдыг ятгах шалтгаантай. Иргэний хуулийн 7:23 дугаар зүйлд заасны дагуу худалдан авагч нь согогийг илрүүлснээс хойш эсвэл түүнийг илрүүлэх ёстой байсан мөчөөс хойш боломжийн хугацаанд (bekwame tijd) худалдагчид мэдэгдэх ёстой. Хэтэрхий хоцорсон худалдан авагч нь согог хичнээн ноцтой байсан ч худалдагч хэр тодорхой буруутай байсан ч гэсэн зөрчилд бүрэн найдах эрхээ алдана.
Үл хөдлөх хөрөнгийн форумд эргэлддэг хоёр сарын тогтмол хугацаа энд хамаарахгүй. Энэ хугацаа нь хөдлөх барааны хэрэглэгчийн борлуулалтын дэглэмийн нэг хэсэг юм; байшин худалдаж авах нь хөдлөх эд хөрөнгийн хэрэглэгчийн борлуулалт биш тул баримт дээр үндэслэн үнэлэгдсэн боломжийн хугацааны нээлттэй стандартыг баримтаар тогтооно. Зарим тохиолдолд үүнийг долоо хоногоор хэмждэг. Үүнийг богино гэж үзээд, шинжээчийн дүгнэлтийг хүлээлгүйгээр үндэслэлтэй сэжигтэй мөчид мэдэгдлийг бичгээр гаргана уу. Дараа нь хоёр дахь хугацаа эхэлнэ: нэхэмжлэл нь цаг хугацааны хувьд тасалдаагүй бол мэдэгдлээс хойш хоёр жилийн дараа хугацаа нь дуусна. Бүрэн зургийг нуугдмал согогийн хугацааны хязгаарын талаарх бидний нийтлэлд тусгасан болно.
Нэхэмжлэлийг хамгаалдаг дараалал нь энгийн байдаг.
- Алдаа дутагдлыг тэмдэглэ. Үүнийг хэд хэдэн өнцгөөс гэрэл зураг авч, хальсанд буулгаж, анх харсан огноо, юу танд анхааруулсныг тэмдэглэж, яаралтай засварын нэхэмжлэхийг хадгал.
- Худалдагчид бичгээр, бүртгэлтэй шуудангаар мэдэгдэх. Согогийг тайлбарлаж, үүнийг тохиромжгүй гэж үзэж байгаагаа мэдэгдээрэй, худалдагчийг хариуцлагад татаж, бүх эрхийг өөртөө хадгална уу. Нотлох баримт цуглуулж байсан ч гэсэн илгээнэ үү.
- Мэргэжилтэнд зааварчилгаа өгнө үү. Барилгын инженер эсвэл барилгын судалгааны ажилтан шалтгааныг нь тогтоож, шилжүүлэхээс өмнө согогийг тогтоосон огноо, засварын зардлыг тогтоох ёстой. Худалдагчийг үзлэгт өөрийн мэргэжилтнийг оролцуулахыг урь; энэ ганцхан эелдэг байдал нь стандарт хамгаалалтыг арилгана.
- Файлыг татаж авах. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчаас асуулга, дэлгэрэнгүй мэдээлэл, захидал харилцаа, судалгааг асууж, нас, оршин суугчгүй байх, хасах заалтуудыг шалгахын тулд гэрээг дахин уншина уу.
- Засвар хийхээсээ өмнө хугацаа зааж өг. Худалдагчаас согогийг засахыг хүссэн тохиолдолд хохирлыг барагдуулахын өмнө боломжийн хугацаатай гэрээг зөрчсөн тухай бичгээр мэдэгдэл өгөх шаардлагатай. Зөвхөн яаралтай аюулгүй ажиллагааны ажлыг эхлээд хийж, дараа нь баримтжуулах хэрэгтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хуульч энэ үед нэхэмжлэлийг хэрэгжүүлэх нь зүйтэй эсэх, ямар аргаар нэхэмжлэл гаргах, мөн маргаантай дүн нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг зөвтгөж байгаа эсэхийг үнэлж чадна. Эдгээр маргааны олонх нь шийдэгдэж, сайн баримтжуулсан файл нь илүү ихийг шийддэг.
Гарын үсэг зурахаасаа өмнө асуудлаас урьдчилан сэргийлэх
Бараг бүх далд согогийн маргааныг гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хоёр, гурван цаг ажилласнаар зайлсхийх эсвэл хамаагүй хямд болгох боломжтой байсан. Доорх арга хэмжээ нь чамин биш бөгөөд тэдгээрийг ашигладаг Голландын худалдан авагчид шүүхэд ховорхон хүрдэг.
Бүтцийн судалгааг захиалж, эрт захиал. Хэмжилтийн ажилтан суурь, дээврийн бүтэц, чийгшил, цахилгааны угсралт, сантехник, ус зайлуулах хоолойг шалгаж, юу хийх шаардлагатай, ямар өртгөөр байгааг тайлагнадаг. Байшин хуучин эсвэл газар зөөлөн байвал мэргэжлийн суурийн үнэлгээг нэмж оруулна; хэрэв энэ нь асбестын хоригоос өмнө байсан бол асбестын тооллогыг нэмнэ үү. Барилгын гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө судалгаа хийхийг зааварчилгаа өгөх эсвэл актад нөхцөл тавьж, тайланг сайтар уншина уу: эрсдэлийг тэмдэглээд дараа нь үл тоомсорлосон судалгаа нь худалдан авагч цаашид судлах ёстой байсан гэсэн худалдагчийн маргааныг бататгадаг.
Олон нийтийн бүртгэлд юу гэж байгааг шалгана уу. Хотын захиргаа барилгын зөвшөөрлийн түүх болон хэрэгжилтийн аливаа шийдвэрийг хадгалдаг бөгөөд энэ нь дээврийн хөндийн өөрчлөлт эсвэл өргөтгөлийг хэзээ нэгэн цагт зөвшөөрсөн эсэхийг харуулах болно; зөвшөөрөлгүй ажил нь тэдгээрийг хүчингүй болгох тушаал гаргахад хүргэж болзошгүй бөгөөд энэ эрсдэл нь тухайн өдрийн эзэмшигчид ногдоно. Газрын бүртгэлд хил хязгаар, барьцаат зээл, сервитут болон чанарын аливаа үүргийг харуулдаг. Хөрсний мэдээллийг хотын захиргаа болон муж хадгалдаг бөгөөд Байгаль орчин, төлөвлөлтийн тухай хууль 2024 оны 1-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсноос хойш бохирдсон газрын дүрэм журам нь энэ хүрээнд багтдаг. Орон сууцны хувьд эзэмшигчдийн холбооны тэмдэглэл, урт хугацааны засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө, нөөцийн сангийн үлдэгдлийг асууна уу, учир нь дутагдал гарсан тохиолдолд орон сууцанд өр төлбөр үүсдэг.
Асуултаа бичгээр асууж, хариултаа хадгална уу. Худалдагчийн аман баталгаа нь хэн нэгэн үүнийг өгсөн гэдгийг нотолж чадвал л нотлох баримт болно; имэйл нь өөрөө нотлох баримт юм. Чийг, гоожилт, суурийн хөдөлгөөн, өмнөх үер, асбест, зөвшөөрөл болон маргааны талаар тодорхой асууж, худалдагчаас асуулга дахь хариултыг баталгаажуулахыг хүс. Нидерландад олон улсын худалдан авагчийн хувьд байшин худалдаж авах бидний шалгах хуудас нь илүү өргөн хүрээтэй үйл явцыг хамардаг бөгөөд Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль тогтоомжийн нийтлэг алдаануудын тойм болон бидний нягтлан шалгах ажил нь мөрдөн байцаалт хэр хол явах ёстойг тайлбарладаг.
Эцэст нь, заалтуудыг хүлээн авахын оронд хэлэлцээр хий. Хэрэв худалдагч гучин жилийн настай байшинд насны заалт санал болговол яагаад гэдгийг нь асуу. Хэрэв хүүхэд байхдаа тэнд амьдарч байсан өв залгамжлагч нь байшинд амьдрахгүй байх заалт санал болговол гэр бүлийнх нь юу мэдэж байгааг асуу. Хэрэв саяхан хийгдсэн ажил байгаа бол баталгаат хугацаа болон бичиг баримтын талаар асуу. Энэ бүхэн Голландын зах зээлд ер бусын зүйл биш бөгөөд энэ бүхнийг эсэргүүцдэг үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч танд ямар нэгэн зүйл хэлж байна гэсэн үг.
Шинээр баригдсан болон саяхан баригдсан байшингууд
Байшин шинээр баригдсан тохиолдолд байр суурь өөр байна. Тэнд харилцаа нь өмнөх эзэмшигчтэй биш харин гэрээт гүйцэтгэгчтэй холбоотой бөгөөд Иргэний хуулийн 7:758 дугаар зүйл нь 2024 оны 1-р сарын 1-нээс хүчин төгөлдөр болсон Барилгын чанарын баталгаажуулалтын тухай хуулиар шинээр баригдсан тохиолдолд хүргэлт болон согогийн үр дагаврыг зохицуулдаг. Нэмэлт өөрчлөлт оруулсан дүрмийн дагуу гэрээт гүйцэтгэгч нь хүргэлтийн үед илрээгүй согогийг хариуцах үүрэгтэй хэвээр байгаа бөгөөд хэрэв тэдгээрийг түүнд хамааруулж болохгүй бол энэ нь худалдан авагчийн хувьд хуучин дэглэмээс илүү хүчтэй байр суурь юм. Стандарт барилгын нөхцөл, баталгааны схемүүд нь өөрийн мэдэгдлийн хугацааг нэмдэг бөгөөд эдгээр хугацаа нь хуульд заасан хугацаанаас богино байдаг. Маргаан нь дахин борлуулалтын оронд барилгын ажилтай холбоотой бол барилгын согог, хариуцлагын тухай бидний нийтлэл нь илүү сайн эхлэлийн цэг бөгөөд Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль нь илүү өргөн хүрээг хамардаг.
Түгээмэл асуултууд
Доорх асуултууд бараг бүх файлд гарч ирдэг: эхлээд юу хийх, худалдагчийн хариуцлага хэр хэмжээнд хүрэх, танд хэр хугацаа байгаа. Тэд Нидерландын хуулиар зохицуулагддаг хувийн талуудын хооронд одоо байгаа орон сууцыг дахин борлуулахыг авч үздэг.
Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсны дараа далд согог илэрвэл би ямар алхам хийх ёстой вэ?
Та өөрийн өмч хөрөнгөөс согог илрүүлсэн даруйдаа яаралтай арга хэмжээ авах ёстой. Нидерландын хуулийн дагуу цаг хугацаа маш чухал бөгөөд учир нь саатал нь таны хууль ёсны байр суурийг сулруулж эсвэл нэхэмжлэл гаргах эрхийг тань үгүй хийж болзошгүй юм.
Бүх зүйлийг сайтар баримтжуулж эхэл. Согогийн нарийвчилсан зургийг олон өнцгөөс ав.
Асуудлыг анх хэзээ анзаарсан, энэ нь таны үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтад хэрхэн нөлөөлж байгааг бичнэ үү. Согогийг мэргэжлийн түвшинд үнэлэхийн тулд мэргэшсэн барилгын байцаагч эсвэл барилгын инженер хөлслөх хэрэгтэй.
Тэдний тайлан нь асуудлын мөн чанар, ноцтой байдлын талаарх мэргэжлийн нотолгоог өгдөг. Хэрэв та хууль ёсны арга хэмжээ авах шаардлагатай бол энэхүү баримт бичиг зайлшгүй шаардлагатай болно.
Худалдагчтай аль болох хурдан бичгээр холбоо барина уу. Согогийг тодорхой тайлбарлаж, Нидерландын хуулийн дагуу далд согог гэж үзэж байгаагаа мэдэгдээрэй.
Бүх захидал харилцааны хуулбарыг хадгална уу. Далд согогийн хэрэг дээр туршлагатай Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчтай зөвлөлдөнө үү.
Тэд таны нэхэмжлэлийн үндэслэл болон хамгийн сайн арга хэмжээний талаар зөвлөгөө өгөх боломжтой. Таны өмгөөлөгч танд засвар хийх, нөхөн төлбөр авах эсвэл гэрээг цуцлах эсэхийг тодорхойлоход туслах болно.
Нидерландын хууль нь худалдан авагчдыг үл хөдлөх хөрөнгийн далд согогоос хэрхэн хамгаалдаг вэ?
Нидерландын иргэний хууль нь худалдагчийн хариуцлагын дүрмээр дамжуулан далд согогоос танд мэдэгдэхүйц хамгаалалт өгдөг. Худалдагчид таны худалдан авах шийдвэр эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлж болзошгүй бүх мэдэгдэж буй материалын согогийг илчлэх ёстой.
Хууль нь сайн санааны зарчим дээр суурилдаг. Худалдагчид мэдэгдэж буй асуудлуудын талаар чимээгүй байж болохгүй, та тэдгээрийг олж илрүүлэхгүй гэж найдаж байна.
Тэд танд материаллаг асуудлын талаар урьдчилан мэдэгдэх үүрэгтэй. Хэрэв худалдагч нуугдмал согогийг илчлэхгүй бол та хэд хэдэн хууль эрх зүйн арга хэмжээ авч болно.
Та засварын зардлын нөхөн төлбөрийг шаардаж, худалдан авалтын үнийг бууруулахыг хүсч эсвэл ноцтой тохиолдолд гэрээг бүхэлд нь цуцалж болно. Хуулиар худалдан авагчийн хувьд танд нотлох үүрэг оногдуулдаг.
Та уг согог нь борлуулалтын үед байсан, боломжийн хэмжээнд илрээгүй, мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ эсвэл ашиглалтад мэдэгдэхүйц нөлөө үзүүлж байгааг нотлох ёстой.
Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэрээнд ихэвчлэн согогийн талаарх тодорхой заалтууд багтдаг. Эдгээр гэрээний нөхцөлүүд нь таны эрх болон худалдагчийн үүргийг тодорхойлохын тулд хууль ёсны хамгаалалттай хамт ажилладаг.
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн хүрээнд "далд дутагдал" гэж юуг хэлэх вэ?
Далд согог гэдэг нь худалдан авахаас өмнө зохих ёсны үзлэгээр илрүүлж чадаагүй ноцтой согог юм. Энэ согог нь та үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авах үед оршин байсан байх ёстой.
Асуудал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ эсвэл таны хэвийн ашиглах чадварт мэдэгдэхүйц нөлөөлөхүйц ноцтой байх ёстой. Голландын хуулийн дагуу гоо сайхны жижиг асуудлууд нь ихэвчлэн далд согог гэж тооцогддоггүй.
Нийтлэг жишээнд хананы ард нуугдсан суурийн цууралт, үзлэгийн үеэр харагдахгүй ноцтой бүтцийн гэмтэл, эсвэл барилгын бүтцэд нуугдсан цахилгаан болон сантехникийн томоохон эвдрэл орно. Хэрэв энэ асуудал худалдан авахаас өмнөх үзлэгийн үеэр илрээгүй бол доорх зочны өрөөнд ус зайлуулах хоолойтой ванн тохиромжтой.
Согог нь та худалдан авалт хийсний дараа өөрөө үүсгэсэн зүйл байж болохгүй. Энэ нь гүйлгээ хийхээс өмнө эсвэл гүйлгээ хийх үед байсан байх ёстой.
Та мөн худалдан авалтын явцад согогийг үнэхээр мэдээгүй гэдгээ нотлох ёстой. Хэрэв та үүнийг зохих шалгалтаар илрүүлэх боломжтой байсан ч олж чадаагүй бол үүнийг нуун дарагдуулсан гэж үзэхгүй байж магадгүй юм.
Худалдахаас өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн согогийг мэдээлээгүй тохиолдолд худалдагчийг хариуцлагад татаж болох уу?
Тийм ээ, хэрэв худалдагч согогийн талаар мэдэж байсан ч задруулаагүй бол та түүнд хариуцлага тооцож болно. Нидерландын хуулиар худалдагчдыг ил тод, шударга ажиллахыг шаарддаг.
Худалдагчийн мэдлэг бол чухал хүчин зүйл юм. Хэрэв тэд материалын доголдлыг мэдэж байсан бөгөөд санаатайгаар нуун дарагдуулсан эсвэл чимээгүй байсан бол хуулийн хариуцлага хүлээнэ.
Энэ нь та тухайн асуудлын талаар тодорхой асуулт асуугаагүй байсан ч хамаарна. Та худалдагч согогийн талаар мэдэж байсан гэдгийг нотлох ёстой.
Нотлох баримтад өмнөх засварын үнийн санал, асуудлын талаарх захидал харилцаа, гэрчийн мэдүүлэг орж болно. Хэрэв согог нь худалдагч үүнийг мэдэх ёстой хэмжээнд илэрхий байсан бол шүүх тэднийг хариуцлагатай гэж үзэж болно.
Худалдагчийн хариуцлага нь санаатайгаар нуун дарагдуулсан болон хайхрамжгүй байдлаар задруулаагүй гэсэн хоёр тохиолдолд хамаарна. Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигчийн хувьд зохих ёсоор мэдэж байх ёстой байсан асуудлуудын талаар мэдэхгүй гэж мэдэгдэж чадахгүй.
Мэргэжлийн худалдагч болон үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд бүр ч хатуу ил тод байдлын шаардлагатай тулгардаг. Тэд хувийн худалдагчдаас илүү үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлын талаар илүү их мэдлэгтэй байх ёстой.
Нидерландад нуугдмал согогийн эсрэг хууль ёсны арга хэмжээ авах хөөн хэлэлцэх хугацаа хэд вэ?
Нидерландын хуулиар далд согогийн нэхэмжлэлийг мөрдөхөд хатуу хугацааны хязгаарлалт тавьдаг. Та согог илрүүлсний дараа яаралтай арга хэмжээ авах ёстой.
Ерөнхий дүрмээр та согогийг илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд худалдагчид мэдэгдэх ёстой. Юуг боломжийн гэж үзэх нь нөхцөл байдлаас хамаарна, гэхдээ үндэслэлгүйгээр хэдэн сар хүлээх нь таны нэхэмжлэлд хор хөнөөл учруулж болзошгүй.
Та уг мэдэгдлийг өгсний дараа Иргэний хуулийн 7:23 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэл гаргах хугацаа нь бичгээр гаргасан шаардлагын улмаас тасалдаагүй бол мэдэгдсэнээс хойш хоёр жилийн хугацаатай болох бөгөөд энэ нь илрүүлснээс хойш биш юм. Гэсэн хэдий ч энэ хугацаа нь таны худалдан авах гэрээний нөхцлөөс хамааран богино байж болно.
Хүмүүсийн ихэвчлэн иш татдаг хоёр сарын тогтмол хугацаа нь хөдлөх эд зүйл худалдаж авдаг хэрэглэгчдэд хамаарахаас гадна орон сууц худалдан авахад хамаарахгүй гэдгийг анхаарна уу, учир нь боломжийн хугацааны нээлттэй стандарт үйлчилдэг. Худалдан авалтын гэрчилгээнд мөн өөрийн гэсэн богино хугацааны мэдэгдлийн хугацаа агуулагдаж болох тул хуулиар тогтоосон заалтад найдахаасаа өмнө заалтыг уншина уу.
Та согогийг илрүүлсэн эсвэл олж мэдэх ёстой байсан үеэс цаг эхэлнэ. Өмнө нь илрүүлж болох байсан асуудлыг саяхан мэдсэн гэж мэдэгдэж арга хэмжээг хойшлуулж болохгүй.
Хэрэв та хуулиар тогтоосон хугацааг алдвал ерөнхийдөө нэхэмжлэл гаргах эрхээ алдана. Шүүхүүд эдгээр хугацааг ховорхон сунгадаг тул яаралтай арга хэмжээ авах нь зайлшгүй шаардлагатай.
Нидерландад байшин худалдаж авахаасаа өмнө далд согогийг илрүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн судалгаа хийх шаардлагатай юу?
Нидерландад мэргэжлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үзлэг хийх нь хуулиар шаардлагагүй боловч маш их зөвлөж байна. Нарийвчилсан үзлэг хийх нь таны ашиг сонирхлыг хамгаалж, дараа нь согог илэрвэл таны байр суурийг бэхжүүлнэ.
Та худалдан авахаасаа өмнө үл хөдлөх хөрөнгийг шалгах хууль ёсны үүрэгтэй. Энэ нь та харагдахуйц эсвэл илэрч болох согогийг тодорхойлохын тулд зохих арга хэмжээ авах ёстой гэсэн үг юм.
Шүүхүүд худалдан авагчдыг зохих ёсоор нягтлан шалгахыг шаарддаг. Мэргэшсэн барилгын байцаагч эсвэл барилгын инженер хөлслөх нь үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлын талаар мэргэжлийн үнэлгээ өгдөг.
Эдгээр мэргэжилтнүүд таны санамсаргүй үзлэгийн үеэр анзаараагүй байж болзошгүй асуудлуудыг тодорхойлж чадна. Тэдний тайланд үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын үеийн байдлыг баримтжуулсан болно.
Худалдан авалтын өмнөх судалгаа нь танд мэдээлэлтэй худалдан авалтын шийдвэр гаргахад тусалж, ноцтой асуудалтай үл хөдлөх хөрөнгөөс зайлсхийхэд тусалдаг. Энэ нь мөн та зохих шалгалт хийсэн гэсэн нотолгоог өгдөг бөгөөд энэ нь хожим нь согог нуугдсан гэж мэдэгдсэн тохиолдолд чухал ач холбогдолтой юм.
Мэргэжлийн үзлэггүйгээр согог үнэхээр нуугдсан гэдгийг нотлоход илүү хэцүү болдог. Худалдагчид болон шүүхүүд зохих шалгалт хийсэн бол асуудлыг илрүүлэх байсан гэж маргаж магадгүй юм.
Барилгын судалгааны өртөг нь илрээгүй согогийн болзошгүй зардалтай харьцуулахад бага байдаг. Голландын ихэнх худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахаасаа өмнө бүтцийн судалгаа захиалдаг.
Law & More Нидерландын орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч болон худалдагчдад далд согогийн талаар зөвлөгөө өгдөг: согог нь хэвийн ашиглалтын босгыг хангаж байгаа эсэхийг үнэлэх, насыг шалгах, оршин суухгүй байх болон хасах заалтууд, таны нэхэмжлэлийг хадгалсан мэдэгдэл хүргүүлэх, шинжээчийн дүгнэлтийг зааварчлах, эсэргүүцэх, нөхөн төлбөрийн талаар хэлэлцээр хийх эсвэл шүүхэд хандах. Хэрэв та согог илрүүлсэн эсвэл ойлгохгүй заалтуудыг агуулсан актад гарын үсэг зурах гэж байгаа бол хугацаа дуусахаас өмнө манай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчидтай холбоо барина уу. Гэрээг өөрөө хэлэлцээр хийх практик удирдамжийг манай хэсэгт тусгасан болно. Голландын гэрээний хуулийг хэрхэн ашиглах талаар зөвлөгөө.
