Олон хүн диваажингийн жижиг хэсэг болох амралтын байшинтай болохыг мөрөөддөг - амралтын өдрүүдээр өдөр тутмын ажлаасаа зугтаж болох амралтын байшин. Энэ бол сэтгэл татам ирээдүй юм: байгальд өөрийн гэсэн газар, магадгүй түрээсийн орлогын эх үүсвэр, бодит хөрөнгө. Ийм учраас олон худалдан авагчид амралтын байшин худалдаж авахдаа ердийн орон сууц худалдаж авахтай адил сэтгэлгээтэй ханддаг.
Гэсэн хэдий ч энэ нь санхүүгийн болон хууль эрх зүйн томоохон толгойны өвчинд хүргэж болзошгүй буруу ойлголт юм. Амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнд байшин худалдаж авах (вакантипарк) нь стандарт байшин худалдаж авахаас хууль ёсоор ялгаатай. Та өмчлөлийн бүтэц, цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам, хатуу бүсчлэлийн хуулийн нарийн төвөгтэй сүлжээнд орж байна. Тэнд байнга амьдрах эсвэл үнэгүй түрээслэх боломжтой гэж үзэх гэх мэт нэг буруу алхам нь их хэмжээний торгууль ногдуулах эсвэл бүр албадан нүүлгэн шилжүүлэхэд хүргэж болзошгүй юм.
Энэ блог дээр бид таны мөрөөдлийн хөрөнгө оруулалт хууль ёсны хар дарсан зүүд болж хувирахгүйн тулд гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө юуг анхаарах хэрэгтэйг яг таг тайлбарлах болно.
Өмчлөлийн хэлбэр: Та үнэндээ юу худалдаж авч байна вэ?
Та ердийн байшин худалдаж авахдаа ихэвчлэн газар болон тоосгоны бүрэн өмчлөлийг олж авдаг. Амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнд энэ нь дүрэм гэхээсээ илүү үл хамаарах зүйл юм. Эрх, зардлынхаа талаар гэнэтийн зүйл гарахаас зайлсхийхийн тулд худалдан авалтынхаа хууль эрх зүйн бүтцийг ойлгох нь чухал юм.
Түрээсийн өмч
Нидерландын олон амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнд та газрыг худалдаж авдаггүй. Үүний оронд та түрээсийн эрх олж авдаг (erfpacht). Энэ нь цэцэрлэгт хүрээлэнгийн оператор газрын өмчлөлийг хадгалж, та тодорхой хугацаанд ашиглах эрхийг худалдаж авна гэсэн үг юм. Та ихэвчлэн жилийн төлбөр төлдөг бөгөөд үүнийг жаяг.
- Хууль эрх зүйн орчин: Нидерландын Иргэний хуулийн 5:85 дугаар зүйлийн дагуу (Burgerlijk Wetboek), түрээслэгч нь бусдын үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших, ашиглах эрхтэй. Түрээсийн гэрээнд хугацаа дуусах хугацаа байж болохыг анхаарна уу. жаяг цаг хугацааны явцад мэдэгдэхүйц нэмэгдэж болно.
Гаднах эрх
Энэ бол өөр хэн нэгэн (паркийн эзэн) түүний доорх газрыг эзэмшдэг байсан ч гэсэн танд барилгыг (амралтын байшин) эзэмших боломжийг олгодог эрх юм. Хуулийн үүднээс авч үзвэл энэ эрхгүйгээр газрын эзэмшигч нь таны байшинг өмчлөх болно. хууль дүрэм.
- Хууль эрх зүйн орчин: Нидерландын Иргэний хуулийн 5:101-р зүйлд тодорхойлсноор энэ нь барилга байгууламжийн өмчлөлийг хөрснөөс тусгаарладаг. Та тоосгыг эзэмшдэг ч таны байр суурь газрын талаарх үндсэн гэрээнээс хамаарна.
Бүрэн эзэмшил
Амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнд ховор тохиолддог ч зарим нь газар болон амралтын байшинг хоёуланг нь худалдаж авахад бүрэн эзэмших боломжийг олгодог. Энэ нь хамгийн их аюулгүй байдлыг хангадаг боловч ихэвчлэн өндөр үнэтэй байдаг. Бүрэн эзэмшилтэй байсан ч та цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам болон засгийн газрын бүсчлэлд захирагдсаар байх болно.
Түлхүүр хоол: Та юу худалдаж авч байгаагаа яг таг мэдэж байгаа эсэхээ шалгаарай. Түрээсийн болон гадаргуугийн эрхийн урт хугацааны үр дагаврыг ойлгохын тулд өмчлөлийн гэрчилгээг анхааралтай уншиж, мэргэжилтэнд шалгуул.
Паркийн дүрэм журам ба ашиглалтын хязгаарлалт
Энгийн хорооллоос ялгаатай нь амралтын цэцэрлэгт хүрээлэн бол удирдлагатай орчин юм. Та тэндээс үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дотоод журмыг автоматаар зөвшөөрч байна (паркийн зохицуулалтЭдгээр дүрмүүд нь гайхалтай хязгаарлагдмал бөгөөд хууль ёсны дагуу заавал биелүүлэх хүчин төгөлдөр байж болно.
Түрээсийн хязгаарлалт
Шинэ үл хөдлөх хөрөнгөө Airbnb дээр шууд бүртгүүлж болно гэж бүү бодоорой. Зарим цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд амар амгаланг хадгалахын тулд үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд түрээслэхийг хатуу хориглодог. Зарим нь та үүнийг зөвхөн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн тусгай захиалгын оффисоор дамжуулан түрээслэхийг шаарддаг (ихэвчлэн их хэмжээний шимтгэл авдаг). Хэрэв та эдгээр дүрмийг зөрчвөл цэцэрлэгт хүрээлэн ноцтой торгууль ногдуулж болзошгүй.
Байнгын оршин суух газар (Байнгын)
Энэ бол хамгийн түгээмэл хууль эрх зүйн алдаа юм. Ихэнх амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд нь зөвхөн амралт зугаалгын зориулалтаар зориулагдсан байдаг. Тэнд байнга амьдрахыг цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм болон хотын бүсчлэлийн төлөвлөгөөний аль алиных нь дагуу хориглодог.
- Хууль эрх зүйн бодит байдал: Хэдийгээр та хөршүүд жилийн турш тэнд амьдарч байгааг харсан ч гэсэн үүнийг зөвшөөрсөн гэж бүү бодоорой. Хотын захиргаа үүнийг улам бүр хатуу арга хэмжээ авч байна.
- хэрэг Хууль: Дээд шүүх түүхэн шийдвэртээ (ECLI:NL:HR:2019:1278) хотын захиргаанууд байнгын оршин суухыг хатуу хориглож, улмаар торгууль ногдуулж, эд хөрөнгийг албадан гаргахад хүргэж болзошгүйг баталгаажуулсан.
Паркийн төлбөр (Паркбайдраген)
Та цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дэд бүтэц болох зам, гэрэлтүүлэг, тоглоомын талбай, хүлээн авах зэрэг засвар үйлчилгээнд хувь нэмэр оруулах шаардлагатай болно. Эдгээр төлбөр нь заавал байх ёстой бөгөөд жил бүр нэмэгдэж болно. Ирээдүйн зардлаа урьдчилан таамаглахын тулд эдгээр төлбөрийн түүхэн өсөлтийг шалгах нь чухал юм.
Практик зөвлөгөө: Санал өгөхөөсөө өмнө цэцэрлэгт хүрээлэнгийн бүрэн дүрмийг үргэлж хүсч, өмгөөлөгчөөрөө хянуулж байгаарай.
Бүсчлэлийн төлөвлөгөөний үүрэг (Бестеммингсплан)
Паркийн дүрэм журам чухал боловч хотын бүсчлэлийн төлөвлөгөө хамгийн дээд байдаг. Нидерландад, хамгийн сайн төлөвлөгөө тухайн газрыг юунд ашиглаж болохыг тодорхойлно.
Ихэнх амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд "Амралт зугаалга"-тай байдаг (Амралт) бүсчлэлийн тэмдэглэгээ, "Орон сууц" биш (Вон). Энэ нь хуулийн дагуу та уг үл хөдлөх хөрөнгийг үндсэн оршин суугаа газар болгон ашиглахыг хориглоно гэсэн үг юм (Орон зайн төлөвлөлтийн тухай хуулийн 3.1-р зүйл – Wro).
Энэ яагаад чухал вэ? Учир нь хотын захиргаа үүнийг хэрэгжүүлэх эрх мэдэлтэй. Хэрэв та амралтын байшингаа үндсэн хаягаараа бүртгүүлбэл, эсвэл мөрдөн байцаалтаар та тэнд амьдардаг болох нь тогтоогдвол (усны хэрэглээ эсвэл ажил руугаа явах хэв маяг дээр үндэслэн) та хэрэгжүүлэх захирамж гаргах эрсдэлтэй.
Чухал хэрэг шүүх:
Дээд шүүхийн шийдвэрийг (ECLI:NL:HR:2019:1278) эргэн харвал худалдан авагч мэдлэггүй байдлынхаа ард нуугдаж чадахгүй гэдгийг тогтоосон. Хэдийгээр та бүсчлэлийн хязгаарлалтын талаар мэдээгүй байсан ч, эсвэл худалдагч "зүгээр" гэж мэдэгдсэн ч гэсэн хотын захиргаа таныг байнгын оршин суух эрхээс хасах эрхтэй.
Түлхүүр хоол: Бүсчлэлийн төлөвлөгөө нь амаар өгсөн аливаа амлалтыг хүчингүй болгодог. Одоогийн байдлыг хотын захиргаанаас нэн даруй шалгана уу.
Нийтлэг алдаа ба үл ойлголцол
Амралтын байшин худалдаж авахдаа найз нөхөд эсвэл худалдагчийн өгсөн хувийн зөвлөгөө аюултай байж болно. Бидний байнга тулгардаг гурван домог энд байна. Law & More.
Домог 1: “Хэрэв би тэнд хангалттай удаан амьдарвал автоматаар үлдэх эрхтэй болно.”
Худал. Автомат "жор" гэж байдаггүй (хэлж байна) нь бүсчлэлийн төлөвлөгөөг зөрчсөнийг хуульчилсан. Та тэнд арван жил асуудалгүйгээр амьдарч болно, гэхдээ хэрэв хотын захиргаа арван нэгдүгээр онд дүрмийг хэрэгжүүлэхээр шийдсэн бол танд хууль ёсны үндэслэл байхгүй.
Төөрөгдөл 2: “Худалдагч байнгын амьдрах нь асуудал биш гэж хэлсэн.”
Худал. Энэ нөхцөлд аман амлалт нь хууль ёсны хүчин төгөлдөр биш юм. Худалдагчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид хэлэлцээрийг цуцлахыг хүсч байна. Тэд удахгүй болох хотын захиргааны арга хэмжээний талаар мэдэхгүй байж магадгүй, эсвэл зүгээр л үнэнийг буруугаар тайлбарлаж байж магадгүй юм. Зөвхөн эрх бүхий байгууллагын бичгээр өгсөн зөвшөөрөл л чухал юм.
Домог 3: “Хотын захиргаа үүнийг хэзээ ч хэрэгжүүлээгүй тул зөвшөөрөгдсөн.”
Худал. Өмнө нь хэрэгжүүлээгүй байдал нь ирээдүйд ямар ч эрх үүсгэдэггүй байсан. Нидерландын олон хотын захиргаа одоогоор амралт зугаалгын цэцэрлэгт хүрээлэнгүүдийн талаарх "хүлцэл"-ийн бодлогоос хатуу "хүлээцтэй" бодлого руу шилжиж байна.
Түлхүүр хоол: Амаар баталгаа эсвэл түүхэд хэзээ ч найдаж болохгүй. Бичгээр баталгаажуулахыг шаардаж, өмгөөлөгчөөр баримтыг хянуулж үзээрэй.
Санхүүгийн асуудал
Худалдан авах үнэ бол мөсөн уулын зөвхөн орой юм. Энэ нь зохистой хөрөнгө оруулалт мөн эсэхийг тодорхойлохын тулд та өмчлөлийн нийт өртгийг тооцоолох ёстой.
- Жилийн зардал: Эрчим хүчний төлбөрөөс гадна түрээсийн газрыг харгалзан үзнэ үү жаяг (хамааралтай бол), цэцэрлэгт хүрээлэнгийн үйлчилгээний заавал төлөх хураамж, хотын татвар (жуулчны татвар, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар) болон засвар үйлчилгээ. Ихэнхдээ хөнгөн материалаар баригдсан амралтын байшингийн засвар үйлчилгээ нь тоосгон байшингийнхаас өндөр байж болно.
- Санхүүжилт: Амралтын байшингийн орон сууцны зээл авахад хэцүү. Нидерландын банкууд амралт зугаалгын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд илүү хатуу шаардлага, өндөр хүү, зээлийн үнэлгээний харьцааг бага тавьдаг. Зарим түрээсийн барилгууд санхүүжилтгүй байдаг.
- Элэгдэл: Ердийн орон сууцнаас ялгаатай нь амралтын байшингууд үнэ цэнэ нь буурч болзошгүй, ялангуяа цэцэрлэгт хүрээлэнгийн нэр хүнд буурах эсвэл түрээсийн хугацаа богиносвол.
Практик зөвлөгөө: Зөвхөн худалдан авалтын үнийг төдийгүй бүх урсгал зардлын бодит тооцоог гарга.
Шалгах хуудас: Худалдан авахаасаа өмнө
Энэ үйл явцыг удирдахад туслахын тулд худалдан авалтын гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө энэхүү шалгах хуудсыг ашиглаарай.
хууль эрх зүйн:
- Өмчлөлийн гэрчилгээг (Түрээсийн өмчлөл/Гадаргуу/Өмчлөлийн эрх) уншиж ойлгосон.
- Паркийн бүрэн дүрмийг хүлээн авч, шалгасан.
- Бүсчлэлийн төлөвлөгөө хүссэн (хамгийн сайн төлөвлөгөө) хотын захиргаанаас.
- Орон нутгийн дүрэм журмыг шалгасан (Верординген).
- Байнгын оршин суух зөвшөөрөлтэй холбоотой бичгээр баталгаа авсан (хэрэв хүсвэл).
Санхүүгийн:
- Жил бүрийн давтагдах бүх зардлыг зурагласан.
- Ипотекийн зээл болон санхүүжилтийн хувилбаруудыг судалж үзсэн.
- Түрээсийн орлогын бодит тооцоог хийсэн (хэрэв хамааралтай бол).
практик:
- Хуулийн мэргэжилтэн/өмгөөлөгч хөлсөлсөн.
- Бүтцийн судалгаа хийсэн.
- Паркийн байгууламжийн нөхцөл байдал, засвар үйлчилгээний үнэлгээг хийсэн.
Түлхүүр хоол: Өмгөөлөгч хөлслөх нь мөнгө шаарддаг ч энэ нь хязгааргүй үнэтэй алдаанаас сэргийлдэг.
Дүгнэлт
Амралтын байшин худалдаж авах (вакантиевонин копен) нь ердийн үл хөдлөх хөрөнгөөс эрс ялгаатай өвөрмөц хууль эрх зүйн нарийн төвөгтэй байдлыг агуулдаг. Өмчлөлийн бүтэц, цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам, хотын бүсчлэлийн төлөвлөгөө нь та өөрийн өмч хөрөнгөөр юу хийж болох, юу хийж болохгүй талаар шийдвэрлэх үүрэг гүйцэтгэдэг. Шүүх дээр аман амлалтууд үнэ цэнэгүй; зөвхөн бичгээр өгсөн баримтууд л чухал юм.
Хэрэв та амралтын байшин худалдаж авах талаар бодож байгаа бол үүнийг боломжийнхоо хэрээр бүү орхи. Law & More танд зөвлөгөө өгнө. Үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн манай мэргэжилтнүүд тантай хамт бүх баримт бичгийг хянаж, та зохиомол бус, баримтад үндэслэн шийдвэр гаргах болно. Үүрэг хариуцлагагүй зөвлөгөө авахын тулд бидэнтэй холбогдоно уу.
Амралтын байшин худалдаж авах талаар байнга асуудаг асуултууд
1. Би амралтын байшиндаа байнга амьдарч болох уу?
Ихэнх тохиолдолд үгүй. Ихэнх амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд бүсчлэлийн төлөвлөгөөнд байнгын оршин суухыг хориглосон "амралт зугаалгын" тэмдэглэгээтэй байдаг. Хотын захиргаа үүнийг улам чанга мөрдөж байна. Худалдан авахаасаа өмнө бүсчлэлийн төлөвлөгөөг хотын захиргаатай үргэлж шалгаарай. Бусад оршин суугчид тэнд байнга амьдардаг байсан ч гэсэн энэ нь танд зөвшөөрөгдсөн гэсэн үг биш юм - хотын захиргаа дүрмийг хэзээ ч хэрэгжүүлж эхлэх боломжтой.
2. Түрээсийн хооронд ямар ялгаа байдаг вэ (erfpacht) болон гадаргуугийн эрх (opstalrecht)?
Түрээсийн эрхийн хувьд та газрыг ашиглах эрхийн төлбөрийг төлдөг; газар нь цэцэрлэгт хүрээлэнгийн операторын өмч хэвээр үлдэнэ. Та ихэвчлэн жилийн төлбөр төлдөг (жаяг). Өнгөц эрхийн дагуу та барилга байгууламжийг (байгууламж) эзэмшдэг боловч түүний доорх газрыг эзэмшдэггүй. Хоёр тохиолдолд та бүрэн эзэмшдэггүй. Бүрэн эзэмшлийн хувьд та газар болон байшингийн аль алиныг нь эзэмшдэг боловч амралтын цэцэрлэгт хүрээлэнд энэ нь ховор тохиолддог. Энэ ялгаа нь санхүүжилт, дахин борлуулалтын үнэ цэнэ, эзэмшигчийн хувьд таны эрхэд чухал ач холбогдолтой.
3. Би амралтын байшингаа түрээслүүлж болох уу?
Энэ нь цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журмаас хамаарна. Зарим цэцэрлэгт хүрээлэнд түрээсийг бүхэлд нь хориглодог бол зарим нь зөвхөн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн оператороор дамжуулан түрээслэхийг зөвшөөрдөг бөгөөд зарим нь ямар ч хязгаарлалтгүй байдаг. Тэмдэглэл: түрээслэхийг зөвшөөрсөн ч гэсэн түрээсийн хамгийн бага хугацаа, хэнд түрээслэх (жишээлбэл, том бүлэгт түрээслэхгүй), арилжааны түрээсийг зөвшөөрөх эсэх талаар дүрэм журам байж болно. Цэцэрлэгт хүрээлэнгийн бүрэн дүрэм журмыг үргэлж асууж, өмгөөлөгчөөр шалгуул.
4. Паркийн төлбөр гэж юу вэ, хэр өндөр вэ?
Паркийн төлбөр гэдэг нь парк болон усан сан, тоглоомын талбай, зам, тохижилт зэрэг нийтийн байгууламжийн засвар үйлчилгээний жилийн зардал юм. Хэмжээ нь парк бүрт маш их ялгаатай байдаг бөгөөд жилд хэдэн зуугаас хэдэн мянган еврогийн хооронд хэлбэлздэг. Эдгээр шимтгэл нь заавал байх ёстой бөгөөд ихэвчлэн түрээсийн гэрээс тусад нь байдаг. жаягОдоогийн паркийн төлбөрийн талаар үргэлж асуугаарай болон түүхэндээ хэрхэн өссөн бэ. Зарим цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд үүнийг жил бүр мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлдэг.
5. Амралтын байшингийн зээлийг би авч болох уу?
Энэ нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаарна. Бүх банкууд амралтын байшинд ипотекийн зээл олгодоггүй бөгөөд нөхцөл нь ердийн байшингаас илүү хатуу байдаг. Зарим банкууд өндөр хүүтэй эсвэл зээлийн үнэлгээний харьцааг бага хэрэглэдэг. Хэрэв түрээсийн эсвэл өнгөцхөн (бүрэн эзэмшлийн бус) бол санхүүжилт бүр ч хэцүү байж болно. Санхүүжилт боломжтой эсэхийг, ямар нөхцөлд авахыг мэдэхийн тулд хэд хэдэн банктай урьдчилан лавлана уу. Ердийн орон сууцны зээлтэй адил нөхцөлтэй болно гэж бүү бодоорой.
6. Хэрэв би амралтын байшиндаа байнга амьдарвал юу болох вэ?
Хотын захиргаа албадан хэрэгжүүлэх арга хэмжээ авч болно. Энэ нь анхааруулгаар эхэлж болох ч торгууль төлөх хүртэл өргөжиж болно (двансоммен) мөн эцэст нь албадан нүүлгэн шилжүүлэлт. Дээд шүүх 2019 онд (ECLI:NL:HR:2019:1278) та хоригийн талаар мэдээгүй байсан ч хотын захиргаа дүрэм журмыг чанд мөрдөж болно гэдгийг баталгаажуулсан. Та хотын захиргаа өмнө нь дүрэм журмыг хэрэгжүүлээгүй эсвэл бусад хүмүүс тэнд байнга амьдардаг гэсэн баримтаас эрх олж авах боломжгүй. Орон сууцны хомсдол, хууль бус оршин суугчдын асуудлаас болж хэрэгжилт улам чангарч байна.
7. Би цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрмийг дараа нь өөрчилж болох уу эсвэл татгалзаж болох уу?
Үгүй ээ, цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам нь таны худалдан авах гэрээний заавал биелүүлэх хэсэг юм. Та худалдан авалт хийхдээ тэдгээрийг зөвшөөрч байна. Дүрмийг зөвхөн цэцэрлэгт хүрээлэнгийн үйл ажиллагаа эрхлэгч үүнийг хийсэн тохиолдолд, ихэвчлэн эзэмшигчдийн тодорхой хувийн зөвшөөрлөөр өөрчилж болно. Хувь хүний өмчлөгчийн хувьд та дүрмийг үл тоомсорлох шийдвэр гаргаж чадахгүй. Зөрчил нь торгууль ногдуулах эсвэл бүр ашиглалтын эрхийг тань цуцлахад хүргэж болзошгүй. Гарын үсэг зурахаасаа өмнө дүрэм журмыг маш анхааралтай уншина уу.
8. Амралтын байшин худалдаж авахад татварын хөнгөлөлт байдаг уу?
Ерөнхийдөө үгүй. Амралтын байшинг татварын зорилгоор хоёр дахь гэр гэж үздэг бөгөөд "3-р хайрцаг" (хөрөнгө/хадгаламж)-д багтдаг. Та хөрөнгийн өгөөж гэж үзсэн дүнгээс татвар төлдөг. Хэрэв та байшингаа арилжааны зорилгоор түрээслүүлбэл түрээсийн үйл ажиллагааны эрчмээс хамааран орлого нь 1-р хайрцаг (ажил, гэрээсээ олсон орлого) эсвэл 3-р хайрцагт багтаж болно. Таны үндсэн орон сууцны нэгэн адил ипотекийн хүүгийн суутгал байхгүй. Худалдан авахаасаа өмнө үргэлж татварын зөвлөгөө аваарай.
9. Бүсчлэлийн төлөвлөгөөнд юуг шалгах ёстой вэ (хамгийн сайн төлөвлөгөө)?
Тухайн газрын одоогийн бүсчлэлийн төлөвлөгөөг хотын захиргаанаас хүснэ үү. Дараах зүйлсэд онцгой анхаарал хандуулна уу.
- Тэмдэглэгээ (амралт зугаалгын, орон сууцны, холимог?).
- Байнгын оршин суухыг зөвшөөрдөг эсэх.
- Барилгын ямар нэгэн хязгаарлалт байгаа эсэх (та өргөтгөл/засвар хийж болох уу?).
- Ирээдүйн төлөвлөгөө (бүсчлэл өөрчлөгдөх үү?).
Мөн олгосон чөлөөлөлт эсвэл хазайлтын талаар асууна уу. Бүсчлэлийн төлөвлөгөө нь хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр бөгөөд худалдагч эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн агентуудын амаар өгсөн амлалтыг хүчингүй болгодог.
10. Амралтын байшингаа дараа нь засварлаж эсвэл хугацаагаа сунгаж болох уу?
Энэ нь гурван хүчин зүйлээс хамаарна: (1) хотын бүсчлэлийн төлөвлөгөө, (2) цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам, (3) өмчлөлийн хэлбэр. Түрээсийн болон гадаргуугийн хувьд танд цэцэрлэгт хүрээлэнгийн үйл ажиллагаа эрхлэгчээс зөвшөөрөл авах шаардлагатай байдаг. Паркийн дүрэм журамд архитектурын хэв маяг, гадаргуугийн хамгийн их талбай, засварын төрлүүдийн талаар хатуу дүрэм журам байж болно. Хэрэв засвар хийхэд байгаль орчны зөвшөөрөл шаардлагатай бол хотын захиргаанаас олгох ёстой. Та чөлөөтэй барьж чадна гэж бүү бодоорой - гурван талыг урьдчилан шалгаарай.
11. Амралтын цэцэрлэгт хүрээлэн дампуурвал юу болох вэ?
Энэ нь өмчлөлийн бүтцээс ихээхэн хамаарна. Хэрэв та газар болон байшинг бүрэн эзэмшдэг бол оператор дампуурсан ч гэсэн та эзэмшигч хэвээр үлдэнэ. Түрээсийн болон өнгөцхөн өмчлөлийн хувьд нөхцөл байдал илүү төвөгтэй байдаг - таны эрх хэвээр байгаа ч куратор түрээсийг цуцлах эсвэл нөхцөлийг өөрчлөхийг оролдож магадгүй юм. Практикт цэцэрлэгт хүрээлэнгүүд дампуурлын дараа ихэвчлэн өөр операторын мэдэлд байдаг. Гэсэн хэдий ч дампуурлын үед таныг хамгаалах заалтуудыг гэрээнд оруулах, оператор санхүүгийн хувьд эрүүл эсэхийг шалгах нь ухаалаг хэрэг юм.
12. Худалдан авалт хийхэд нотариатч ашиглах шаардлагатай юу?
Тийм ээ, ердийн орон сууцтай адил Нидерландад нотариатаар гэрчлүүлэх шилжүүлэг заавал байх ёстой. Нотариус нь өмчлөлийн шилжилтийг шалгаж, газрын бүртгэлд бүртгүүлэхийг баталгаажуулдаг (Кадастр), мөн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа эсвэл барьцаа байгаа эсэхийг шалгадаг. Гэсэн хэдий ч нотариатч нь цэцэрлэгт хүрээлэнгийн дүрэм журам үндэслэлтэй эсэхийг эсвэл байнгын оршин суухыг зөвшөөрсөн эсэхийг автоматаар шалгадаггүй - та үүнийг өөрөө (эсвэл өмгөөлөгчөөр дамжуулан) шалгах ёстой. Нотариатч нь төвийг сахисан байдлаар ажилладаг бөгөөд таны тодорхой ашиг сонирхлыг автоматаар биш харин хууль эрх зүйн үйл явцыг голчлон хамгаалдаг.
13. Амралтын байшингаа дараа нь амархан зарж болох уу?
Амралтын байшингийн хөрвөх чадвар нь ердийн байшингуудаас ерөнхийдөө бага байдаг. Зах зээл нь дараах шалтгаанаар жижиг байдаг.
- Хүн бүр амралтын байшин хүсдэггүй эсвэл санхүүжүүлж чаддаггүй.
- Ашиглалтын хязгаарлалт (байнгын амьдрах, түрээсийн хязгаарлалт байхгүй) нь худалдан авагчдыг саатуулдаг.
- Түрээсийн болон өнгөцхөн байдал нь санхүүжилтийг хүндрүүлдэг.
- Өндөр зогсоолын төлбөр нь саад болж болзошгүй.
Борлуулалт удаан үргэлжилж, төлснөөсөө бага орлого олж магадгүй гэж найдаж байгаарай, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурсан бол. Амралтын байшинг голчлон хөрөнгө оруулалт биш, харин хэрэглээний объект гэж үзээрэй.
14. Амралт зугаалгын гэр болон хоёр дахь гэр хоёрын ялгаа юу вэ?
Амралт зугаалгын гэр (дахин бүтээх) нь амралт зугаалгын зориулалттай бөгөөд амралт зугаалгын бүсчлэлтэй газар дээр байрладаг. Байнгын оршин суухыг зөвшөөрдөггүй. Хоёр дахь гэр гэдэг нь таны хоёр дахь байшин болгон ашигладаг ердийн байшин (орон сууцны бүсчлэлтэй) юм. Хоёр дахь гэртэй бол та тэнд байнга амьдарч болох боловч энэ нь таны үндсэн оршин суух газар биш тул 3-р хайрцагт татвар төлдөг. Хуулиар бол та амралт зугаалгын гэрийг байнгын амьдрах зорилгоор "хоёр дахь гэр" болгон ашиглаж болохгүй, хэдийгээр энэ нь ердийн байшин шиг харагдаж байсан ч гэсэн.
15. Миний анхаарах ёстой далд зардал байгаа юу?
Тийм ээ, хэд хэдэн:
- Түрээсийн өмч жаяг (жилийн, индексжүүлж болно).
- Паркийн төлбөр (жилийн, огцом өсч болно).
- Хэрэглээний төлбөр (заримдаа цэцэрлэгт хүрээлэнгээр дамжуулан, ердийн үнээс илүү үнэтэй байдаг).
- Хотын татвар (үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, хог хаягдлын татвар, бохир усны татвар).
- Заавал даатгал (барилгын даатгал ихэвчлэн шаардлагатай байдаг).
- Засвар үйлчилгээний зардал (байршил/барилгын ажлын байрнаас шалтгаалан ихэвчлэн өндөр байдаг).
- Их засвар үйлчилгээний нөөц (дээвэр, фасад гэх мэт).
- Нийтийн байгууламжид оруулсан хувь нэмэр.
Сүүлийн 3 жилийн бүх зардлын тоймыг худалдагчаас асууж, өсөлтийг тооцоол.
16. Би санхүүжилтийн нөхцөлийн заалтыг авах эрхтэй юу?
Тийм ээ, ердийн байшингуудтай адил та санхүүжилтийн шийдвэрлэх нөхцөлтэй худалдан авалтын гэрээг боловсруулж болно. Энэ нь амралтын байшингийн хувьд бүр ч чухал юм, учир нь санхүүжилт нь илүү төвөгтэй байж болно. Нөхцөлийг хангалттай өргөн хүрээнд боловсруулж, хангалттай хугацаа өгсөн эсэхийг шалгаарай. Зарим худалдагчид амралтын байшингийн энэ нөхцөлийг таашаадаггүй - хэрэв тэд татгалзвал гарын үсэг зурахаасаа өмнө илүү болгоомжтой байж, санхүүжилтийг зохицуулсан эсэхээ шалгаарай.
17. Би байшингаа хотын захиргаанд үндсэн оршин суугаа газраа бүртгүүлж болох уу?
Та оролдож болно, гэхдээ хэрэв бүсчлэлийн төлөвлөгөөнд байнгын оршин суухыг хориглосон бол үндсэн оршин суух газраар бүртгүүлэх нь таны оршин суух эрхтэй холбоотой хууль ёсны хүчин төгөлдөр бус болно. Хотын захиргаа таны бүртгэлийг татгалзах эсвэл бүртгээд дараа нь хууль бус оршин суухтай холбоотой албадлагын арга хэмжээ авч болно. Та хаа нэгтээ бүртгүүлсэн гэдэг нь та тэнд байнга амьдрахыг хууль ёсны дагуу зөвшөөрсөн гэсэн үг биш юм - бүсчлэлийн төлөвлөгөөг үргэлж шалгаарай.
18. Худалдан авах гэрээнд юу байх ёстой вэ?
Стандарт элементүүдээс гадна дараахь зүйлийг онцгой анхаарах хэрэгтэй.
- Өмчлөлийн хэлбэрийн яг тодорхой тодорхойлолт (түрээсийн/гадаргуу/өмчлөлийн хэлбэр).
- Паркийн дүрэм журмыг лавлах болон оруулах.
- Түрээсийн хэмжээ болон индексжүүлэлт жаяг (Хэрэв боломжтой бол).
- Паркийн төлбөрийн хэмжээ болон түүхэн өсөлт.
- Парк эсвэл Эзэмшигчдийн Холбоонд төлөх аливаа өр.
- Зөвшөөрөгдсөн хэрэглээтэй холбоотой баталгаа (оршин суух, түрээслэх).
- Санхүүжилтийн шийдвэрлэх нөхцөл.
- Хэрэв хамааралтай бол бүтцийн судалгааны нөхцөл байдал.
- Борлуулалтад багтсан аливаа бараа материал.
Гэрээг үргэлж мэргэшсэн хуульчаар шалгуулж байгаарай.
19. Гадаадын худалдан авагчдад зориулсан тусгай дүрэм журам байдаг уу?
Худалдан авах журам нь оршин суугч болон оршин суугч бус хүмүүсийн хувьд бараг ижил байдаг. Гэсэн хэдий ч анхаарах зүйлс байна:
- Татвар: Оршин суугч бус хүний хувьд та Голландын амралтын байшинд хөрөнгийн татвар төлсөөр байна.
- Санхүүжилт: Нидерландын банкууд оршин суугч бус хүмүүст зориулсан орон сууцны зээлд илүү няхуур ханддаг.
- хэл: Чухал баримт бичгийн орчуулгыг баталгаажуулна уу.
- Төлөөлөл: Голландын хуульч/төлөөлөгчийг авч үзье.
Европын Холбооны иргэд Нидерландын иргэдтэй адил эрхтэй. Европын Холбооны бус иргэд ч гэсэн бараг үргэлж худалдан авалт хийх боломжтой боловч тодорхой хязгаарлалтуудыг шалгана уу.
20. Би хэзээ өмгөөлөгчтэй холбоо барих ёстой вэ?
Боломжтой өмнө Та худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурна. Хуульч дараахь зүйлийг хийж чадна.
- Паркийн дүрэм журмыг үндэслэлгүй заалтуудыг үнэл.
- Бүсчлэлийн төлөвлөгөөг шалгана уу.
- Өмчлөлийн гэрчилгээг (түрээсийн/өнгөц нөхцөл) шинжилнэ үү.
- Худалдан авах гэрээний төслийг боловсруулах эсвэл хянаж үзэх.
- Илүү сайн нөхцөлүүдийг тохиролцох.
- Таны харахгүй байж болзошгүй эрсдэлийн талаар анхааруул.
Хуульчийн зардал (ихэвчлэн 1,500-3,000 евро) нь буруу худалдан авалтын эрсдэлтэй харьцуулахад хамгийн бага байдаг. Үүнийг таныг илүү үнэтэй асуудлаас хамгаалж буй даатгалын бодлого гэж үзээрэй.
