Түрээслэгч бүр эрхийн хоёр чухал эрхтэй: амьдрах, эдлэх эрх, түрээсийн хамгаалалт хийх эрх. Үүнтэй холбогдуулан түрээслэгчийн анхны эрхийн талаар бид ярилцсан түрээслүүлэгчийн хүлээх үүрэг, түрээслэгчийн хоёрдахь эрхийн тухай тусдаа блогоор орж ирэв түрээсийн хамгаалалт. Тиймээс өөр нэг сонирхолтой асуултыг энэ блог дээр авч үзэх болно: түрээслэгч өөр ямар эрхтэй вэ? Амьдралаас таашаал авах, түрээслэхээс хамгаалах эрх нь түрээслэгчийн түрээслүүлэгчийн өмчлөх эрхтэй байх цорын ганц эрх биш юм. Жишээлбэл, түрээслэгч нь түрээс ба хөндлөн огтлолын огтлолцолгүй үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх хүрээнд хэд хэдэн эрх авах эрхтэй. Энэ блог дээр хоёр эрхийн талаар дараалан хэлэлцсэн болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэх нь түрээсийн төлбөрт хамаарахгүй
Голландын Иргэний хуулийн 1 дугаар зүйлийн 7 дэх хэсэгт орон сууц, худалдааны зориулалттай орон сууц түрээслэгчдэд хамаарах 226 зүйлд дараахь зүйлийг тусгасан болно.
"Түрээсийн гэрээнд хамаарах эд хөрөнгийг түрээслүүлэгчээс шилжүүлэх (...) нь түрээсийн гэрээнээс түрээслүүлэгчийн эрх, үүргийг худалдан авагчид шилжүүлдэг.. "
Түрээслэгчийн хувьд энэ зүйл нь түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, тухайлбал, түрээслүүлэгч өөр этгээдэд зарах замаар түрээслэх гэрээ дуусгавар болохгүй гэсэн үг юм. Нэмж дурдахад, энэ хууль ёсны өв залгамжлагч нь байшингийн эзний эрх, үүргийг хүлээдэг тул түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн хууль ёсны өв залгамжлагчийн эсрэг нэхэмжлэл гаргаж болно. Дараа нь түрээслэгч яг ямар нэхэмжлэл гаргадаг вэ гэсэн асуултанд түрээслүүлэгчийн ямар эрх, үүрэг түүний хууль ёсны залгамжлагчид шилжиж байгааг тогтоох нь чухал юм. Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 7 дахь хэсэгт зааснаар: 226 нь эдгээр нь түрээслүүлэгчийн төлөх түрээсийн төлбөрийг түрээслэх эд хөрөнгийг ашиглахтай шууд холбоотой түрээслүүлэгчийн эрх, үүрэг юм. Энэ нь түрээслэгчийн өмчлөгчийн хууль ёсны өв залгамжлагчийн эсрэг тавьж болох нэхэмжлэл нь зарчмын хувьд түүний хамгийн чухал хоёр эрх, тухайлбал, амьдрах таашаал авах, түрээсийн хамгаалалт авах эрхтэй холбоотой гэсэн үг юм.
Гэсэн хэдий ч түрээслэгч болон түрээслүүлэгч нь түрээсийн гэрээнд бусад агуулгын хувьд бусад гэрээг хийж, эдгээр зүйлийг заалтад тэмдэглэв. Нийтлэг жишээ бол түрээслэгчийн давуу эрхийн талаархи заалт юм. Хэдийгээр энэ нь түрээслэгчид хүргэх эрхгүй боловч энэ нь түрээслүүлэгчийн санал болгох үүргийг илэрхийлж байгаа юм: түрээслүүлэгч нь түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгөө өөр хууль ёсны залгамжлагчид зарж борлуулахаас өмнө түрээслэгчид санал болгох ёстой. Дараагийн эзэн түрээслэгч рүү чиглэсэн энэ заалтыг дагаж мөрдөх үү? Хэргийн хуулийг харгалзан үзвэл энэ нь тийм биш юм. Энэ нь түрээслэгчийн давуу эрх нь түрээстэй шууд холбоогүй тул түрээсэлсэн эд хөрөнгийг худалдан авах эрхийн тухай заалт нь түрээслүүлэгчийн хууль ёсны өв залгамжлагчид шилжихгүй байхаар заасан болно. Энэ нь түрээслэгчээс худалдаж авах сонголттой холбоотой бөгөөд байшингийн эзэнд үе үе төлөх төлбөрт мөн эцсийн худалдан авалтын нөхөн олговрын элемент багтсан тохиолдолд л өөр юм.
Оруулах
Нэмж дурдахад Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 227-т түрээслэгчийн эрхийн талаар дараахь зүйлийг дурдсан байдаг.
"Түрээслэгч нь түрээслүүлэгч нь нөгөө этгээдийг ашиглахад үндэслэлтэй эсэргүүцэл илэрхийлнэ гэж тооцоогүй л бол түрээсэлсэн эд хөрөнгөө бүрэн буюу хэсэгчлэн өөр хүнд ашиглуулах эрх олгосон."
Ерөнхийдөө энэ нийтлэлээс харахад түрээслэгч нь түрээсэлсэн эд хөрөнгөө бүхэлд нь эсвэл хэсэгчлэн өөр этгээдэд өгөх эрхтэй. Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 227 дугаар зүйлийн XNUMX дахь хэсгийг харгалзан түрээслэгч нь түрээслүүлэгч үүнийг эсэргүүцнэ гэж сэжиглэх үндэслэлтэй бол дэд түрээслэх боломжгүй. Зарим тохиолдолд түрээслүүлэгчийн эсэргүүцэл илт харагдаж байна, жишээлбэл түрээсийн гэрээнд дэд байрны хоригийг оруулсан бол. Энэ тохиолдолд түрээслэгчээс мөнгө оруулахыг зөвшөөрөхгүй. Хэрэв түрээслэгч ямар ч байсан үүнийг хийвэл хариуд нь торгууль ногдуулж магадгүй юм. Энэ торгуулийг дараа нь түрээсийн гэрээнд дэд зүйл оруулахыг хориглохтой уялдуулж, дээд хэмжээгээр нь тооцсон байх ёстой. Жишээлбэл, Air B&B-ээс өрөө оруулахыг түрээслэхэд ийм байдлаар хориглож болох бөгөөд энэ нь ихэвчлэн тохиолддог.
Үүнтэй холбогдуулан Иргэний хуулийн 7: 244 дүгээр зүйл нь амьдрах орчныг бүхэлд нь түрээслэхийг зөвшөөрөхгүй гэсэн заалтыг нэмэгдүүлэхэд чухал ач холбогдолтой юм. Энэ нь өрөө гэх мэт амьдрах орчны нэг хэсэгт хамаарахгүй. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч нь зарчмын хувьд амьдрах орчныг нөгөөгөөр нь хэсэгчлэн буулгах эрх чөлөөтэй байдаг. Зарчмын хувьд хөнгөлөлт үзүүлэгч нь түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөд үлдэх эрхтэй. Энэ нь түрээслэгч түрээсэлсэн байраа өөрөө чөлөөлөх шаардлагатай бол мөн хамаарна. Эцсийн эцэст, Голландын Иргэний хуулийн 7: 269-р зүйлд түрээсийн үндсэн гэрээ дууссан ч гэсэн түрээслүүлэгч хуулийн дагуу үйл ажиллагаагаа үргэлжлүүлэн явуулна гэж заасан байдаг. Гэсэн хэдий ч, энэ зүйлийн зорилгоор дараахь нөхцлийг хангасан байх ёстой.
- Бие даасан амьдрах орон зай. Өөрөөр хэлбэл гал тогоо, угаалгын өрөө гэх мэт өөрийн гарц, зайлшгүй шаардлагатай байгууламж бүхий амьдрах орон зай юм. Тиймээс зөвхөн өрөө нь бие даасан амьдрах орон зай гэж үздэггүй.
- Дэд түрээсийн гэрээ. Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлд: 201-т заасны дагуу түрээслэгч, хөлсөлөгч хоёрын хооронд түрээсийн гэрээний шаардлагыг хангасан гэрээ байх.
- Түрээсийн гэрээ нь амьдрах орчныг түрээслэхтэй холбоотой. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч ба түрээслүүлэгчийн хооронд байгуулагдсан түрээсийн үндсэн гэрээ нь хууль ёсны амьдрах орчны заалт хамаарах орон сууцны түрээс, түрээсийн асуудалтай холбоотой байх ёстой.
Хэрэв дээрх заалтуудыг дагаж мөрдөөгүй бол түрээслэгч нь түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн хооронд байгуулсан түрээсийн үндсэн гэрээ цуцлагдсаны дараа түрээсийн байранд үлдэх эрхийг түрээслүүлэгчээс шаардах эрх, эрхгүй хэвээр байгаа тул нүүлгэн шилжүүлэлт нь мөн түүний хувьд зайлшгүй. Хэрэв нэмэлт хөлсөлөгч нь болзлыг хангаж байгаа бол түрээслүүлэгчийг нүүлгэн шилжүүлэх ажлыг зогсоохын тулд зургаан сарын дараа түрээслүүлэгчийн эсрэг нэхэмжлэлийг эхлүүлж болно гэдгийг харгалзан үзэх ёстой.
Яг л амьдрах орон зайтай адил арилжааны орон зайг түрээслэгч өөрөө өөртөө зориулж чаддаг. Гэхдээ түрээслэгч үүнийг хийх эрхгүй байсан эсвэл түрээсэлсэн хөрөнгөө чөлөөлөх шаардлагатай бол энэ тохиолдолд хөлслөгч нь байшингийн эзэнтэй ямар холбоотой вэ? 2003 оны хувьд тодорхой ялгаа бий болсон: түрээслүүлэгч нь зөвхөн түрээслэгчтэй хууль эрх зүйн харилцаатай байсан тул хөлслөгчтэй ямар ч холбоогүй байв. Үүний үр дүнд субтентант мөн ямар ч эрхгүй болж, улмаар байшингийн эзний эсрэг нэхэмжлэл гаргасан болно. Тэр үеэс хойш энэ асуудал дээр хууль өөрчлөгдөж, түрээслэгч ба түрээслүүлэгчийн хооронд байгуулсан түрээсийн үндсэн гэрээ дуусгавар болбол түрээслэгч нь хөлсөлөгчийн ашиг сонирхол, байр суурийг анхаарч, жишээлбэл, шүүх хуралдаанд оролцогчтой нэгдэх замаар түрээслүүлэгчийн ашиг сонирхлыг хангах ёстой гэж заасан. газрын эзэн. Гэхдээ процессын дараа түрээсийн үндсэн гэрээг цуцалсан хэвээр байгаа бол нэмэлт хөлсний эрх мөн дуусгавар болно.
Та түрээслэгч үү, танд энэ блогтой холбоотой асуулт байна уу? Дараа нь холбоо бариарай Law & More. Манай хуульчид нь түрээсийн тухай хуулийн мэргэшсэн мэргэжилтнүүд тул танд зөвлөгөө өгөхдөө таатай байна. Таны түрээсийн маргаан хуулийн дагуу явагдахад хүрвэл тэд танд хууль ёсоор тусалж чадна.
