Түрээсийн гэрээ нь янз бүрийн шинж чанартай байдаг. Үүний нэг чухал асуудал бол түрээслүүлэгчийн өмнө түрээслүүлэгчийн өмнө хүлээх үүрэг, хариуцлага юм. Түрээслүүлэгчийн үүрэг хариуцлагын талаархи эхлэх цэг бол "түрээсийн гэрээний үндсэн дээр түрээслэгчийн хүлээж болох таашаал" юм. Эцсийн эцэст, байшингийн эзний хүлээх үүрэг нь түрээслэгчийн эрхтэй нягт холбоотой байдаг. Тодорхой утгаараа энэхүү эхлэлийн цэг нь байшингийн эзний хувьд хоёр чухал үүрэг хүлээхийг хэлнэ. Нэгдүгээрт, 7-р зүйл: 203 BW-ийн зүйлийг түрээслэгчид ашиглах боломжтой болгох. Нэмж дурдахад, засвар үйлчилгээ хийх үүрэг нь түрээслүүлэгчид хамаарна, өөрөөр хэлбэл Голландын Иргэний хуулийн 7: 204 дүгээр зүйлд гарсан согогийг зохицуулах журамтай. Байрны эзний хоёр үүрэг яг юу гэсэн үг болохыг энэ блог дээр дараалан хэлэлцэх болно.
Түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг бэлэн байлгах
Түрээслүүлэгчийн анхны үндсэн үүргийн талаар Голландын Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 203-т зааснаар түрээслүүлэгч нь түрээсийн хөрөнгийг түрээслэгчид нээлттэй байлгаж, тохиролцсон ашиглалтын хэмжээнд үлдээх үүрэгтэй гэж заасан байдаг. Тохиролцсон ашиглалт, жишээлбэл:
- (бие даасан эсвэл бие даасан бус) амьдрах орон зай;
- бизнесийн орон зай, жижиглэн худалдааны талбай гэсэн утгаар;
- 7 дугаар зүйлд заасны дагуу бусад бизнесийн орон зай, албан газрууд: 203a BW
Талуудын тохиролцсон ашиглалтын түрээсийн гэрээнд тодорхой тайлбарлах нь чухал юм. Эцсийн эцэст, түрээслүүлэгч нь үүргээ биелүүлсэн эсэх гэсэн асуултын хариулт нь түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн очих газрын талаар талууд түрээсийн гэрээнд тодорхойлсон зүйлээс хамаарна. Тиймээс түрээсийн байранд очих газраа, эсвэл дор хаяж ашиглалтын талаар мэдээлэх төдийгүй түрээслэгч түүний үндсэн дээр юу хүлээж болохыг илүү дэлгэрэнгүй тайлбарлах нь чухал юм. Энэ утгаараа энэ нь жишээлбэл, түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхой хэлбэрээр ашиглахад шаардлагатай үндсэн байгууламжуудтай холбоотой юм. Жишээлбэл, барилга байгууламжийг жижиглэн худалдааны газар болгон ашиглахын тулд түрээслэгч нь лангуу, суурин тавиур эсвэл хуваалт ханатай байх, түрээсийн байранд тавигдах шалгуурыг жишээ нь хаягдал цаас, төмрийн хаягдал хадгалах зориулалттай байж болно. тавигдсан энэ нөхцөлд тохируулж болно.
Засвар үйлчилгээ хийх үүрэг (үндсэн төлбөр)
Байрны эзний хоёрдахь үндсэн үүргийн хүрээнд Голландын Иргэний хуулийн 7: 206-р зүйлд түрээслүүлэгч согогийг засах үүрэгтэй гэж заасан байдаг. Согог гэж юу ойлгохыг Иргэний хуулийн 7 дугаар зүйлийн 204-т нарийвчлан тайлбарласан болно: доголдол гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгө нь түрээслэгчид түүний хүлээж болох таашаал ханамжийг өгч чадахгүйн улмаас эд хөрөнгийн шинж чанар буюу шинж чанарыг хэлнэ. түрээсийн гэрээний үндэс. Дээд шүүхийн үзэж байгаагаар таашаал авах нь түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн байдал эсвэл түүний материаллаг шинж чанараас илүү их зүйлийг хамардаг. Зугаа цэнгэлийг хязгаарлах бусад нөхцөл байдал нь 7-р зүйлийн 204 BW-т заасны дагуу согог байж болно. Энэ хүрээнд жишээлбэл, түрээсэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хүртээмж, хүртээмж, үзэмжийг анхаарч үзээрэй.
Хэдийгээр энэ нь түрээслэгчийн таашаалыг хязгаарлах бүх нөхцөл байдлыг хамарсан өргөн нэр томъёо боловч түрээслэгчийн хүлээлт нь дундаж түрээслэгчийн хүлээлтээс хэтрэхгүй байх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч нь арчилгаа сайтай үл хөдлөх хөрөнгөөс илүү зүйл хүлээх боломжгүй гэсэн үг юм. Нэмж дурдахад, түрээсийн объектын янз бүрийн ангилал нь тус тусдаа өөрсдийн хүлээлтийг нэмэгдүүлэх болно гэж хэргийн тухай хуулийн дагуу мэдэгдэв.
Ямар ч тохиолдолд түрээсийн объект нь дараахь үр дүнд түрээслэгчид хүлээгдэж буй таашаал хангаж өгөхгүй бол ямар ч согоггүй болно.
- алдаа эсвэл эрсдлийн үндсэн дээр түрээслэгчид хамаарах нөхцөл байдал. Жишээлбэл, хууль ёсны эрсдэлийн хуваарилалтыг харгалзан түрээслэсэн эд хөрөнгийн бага зэргийн доголдол нь түрээслэгчийн дансанд хамаарна.
- Түрээслэгчтэй холбоотой нөхцөл байдал. Жишээлбэл, бусад түрээслэгчдийн хэвийн амьдрах дуу чимээний талаархи хүлцлийн хязгаарыг багтааж болно.
- Түрээсийн байрны хажуугийн дэнжээс гарах хөдөлгөөний чимээ шуугиан, чимээ шуугиан зэрэг гуравдагч этгээдийн бодит үймээн самуун.
- Жишээлбэл, түрээслэгчийн хөрш нь зөвхөн түрээслэгчийн цэцэрлэгээр дамжин өнгөрөх эрхтэй гэж мэдэгдэж байгаа нөхцөл байдал болох бодит үймээн самуунгүй мэдэгдэл.
Орон сууцны эзэн үндсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд хориг арга хэмжээ
Хэрэв түрээслүүлэгч нь түрээсэлж авсан эд хөрөнгөө цаг тухайд нь бүрэн эсвэл огт түрээслэгчид өгөх боломжгүй бол түрээслүүлэгчийн дутагдалтай тал байна. Хэрэв согог байвал мөн адил хамаарна. Хоёр тохиолдолд энэ дутагдал нь байшингийн эзэнд ногдуулах шийтгэлийг хамардаг бөгөөд түрээслэгчид дараах нөхцөл байдал бүхий нэхэмжлэл гэх мэт олон эрх мэдлийг өгдөг.
- Дагаж мөрдөх. Үүний дараа түрээслэгч түрээслүүлсэн эд хөрөнгөө цаг тухайд нь бүрэн буюу бүрмөсөн бэлэн байлгах, эсвэл согогийг арилгахыг түрээслүүлэгчээс шаардаж болно. Гэсэн хэдий ч түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийг засахыг шаарддаггүй л бол түрээслүүлэгч нь согогийг арилгахгүй байж болно. Гэсэн хэдий ч, хэрэв арилгах боломжгүй эсвэл үндэслэлгүй бол түрээслүүлэгч үүнийг хийх шаардлагагүй болно. Нөгөө талаас түрээслүүлэгч засвараас татгалзсан эсвэл хугацаандаа хийхгүй бол түрээслэгч өөрөө согогийг арилгаж, түүний зардлыг түрээсийн төлбөрөөс суутгаж болно.
- Түрээсийн төлбөрийг бууруулах. Хэрэв түрээсэлсэн эд хөрөнгийг түрээслүүлэгч цаг тухайд нь буюу бүрэн хэмжээгээр нь ашиглалтад оруулаагүй, эсвэл согогтой бол түрээслэгчийн хувьд өөр сонголт болно. Түрээсийн төлбөрийг бууруулах асуудлыг шүүх эсвэл түрээсийн үнэлгээний хорооноос шаардах ёстой. Нэхэмжлэлийг түрээслэгч орон сууцны эзэнд согогийн талаар мэдээлснээс хойш 6 сарын дотор өгөх ёстой. Энэ мөчөөс эхлэн түрээсийн хөнгөлөлт мөн хүчин төгөлдөр болно. Гэхдээ хэрэв түрээслэгч энэ хугацааг дуусгахыг зөвшөөрвөл түүний түрээсийн хөнгөлөлт эдлэх эрх буурах боловч хүчингүй болно.
- Хэрэв түрээсийн хомсдол нь таашаал авах боломжгүй бол түрээсийн гэрээг цуцлах. Хэрэв түрээслүүлэгч засах ёсгүй согог, жишээлбэл, арилгах боломжгүй, эсвэл тухайн нөхцөл байдалд түүнээс тэвчээртэй шаардах боломжгүй зардлыг шаарддаг тул түрээслэгчийн хүлээж болох таашаал нь түрээслэгч болон түрээслүүлэгч түрээсийг цуцлах. Аль ч тохиолдолд үүнийг шүүхээс гадуур мэдэгдэл хийх замаар хийж болно. Гэсэн хэдий ч ихэнх тохиолдолд бүх талууд татан буулгахыг хүлээн зөвшөөрдөггүй тул хуулийн процессыг дагаж мөрдөх шаардлагатай хэвээр байна.
- Нөхөн олговор. Энэ нэхэмжлэл нь зөвхөн согог байгаа эсэх гэх мэт дутагдлыг байшингийн эзэнд хамааруулж болох тохиолдолд л түрээслэгчээс үүдэлтэй юм. Жишээлбэл, түрээслэсний дараа согог үүссэн бөгөөд түрээслүүлэгчид тайлбарлаж болох юм, жишээлбэл, түрээсэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээ хангалтгүй гүйцэтгэсэн тул ийм тохиолдол гардаг. Гэхдээ хэрэв түрээсийн гэрээг байгуулах үед тодорхой доголдол гарсан байсан бөгөөд түрээслүүлэгч тэр үед энэ талаар мэдэж байсан бол түрээсэлж байсан эд хөрөнгөнд ямар нэгэн доголдолгүй гэдгийг түрээслэгчид мэдэгдэх ёстой байсан.
Та түрээслэгч эсвэл түрээслүүлэгчийн хувьд түрээслүүлэгч нөхцөлийг хангаж байгаа эсэх маргаанд оролцож байна уу? Эсвэл та байшингийн эзний эсрэг хориг арга хэмжээ авах талаар илүү ихийг мэдэхийг хүсч байна уу? Дараа нь холбоо бариарай Law & More. Манай үл хөдлөх хөрөнгийн хуульчид нь түрээсийн хуулийн мэргэшсэн мэргэжилтнүүд тул танд хууль зүйн туслалцаа, зөвлөгөө өгөхөд таатай байна. Та түрээслэгч эсвэл байшингийн эзэн байгаа эсэхээс үл хамааран Law & More бид хувийн хандлагыг баримталж, тантай хамт таны нөхцөл байдлыг эргэн харж, (дагаж мөрдөх) стратегийг тодорхойлно.
