Нидерландад үл хөдлөх хөрөнгийн зохих ёсны хяналт шалгалт гэдэг нь худалдан авалтын гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө гурван зүйлийг тогтоохыг хэлнэ: худалдагч зарагдаж буй зүйлийг үнэхээр шилжүүлж болно, худалдан авагч үүнийг зориулалтын дагуу ашиглахыг зөвшөөрнө, мөн газартай холбоотой ямар ч үүрэг худалдан авагчид анзаарагдахгүй өнгөрөхгүй. Нидерландын хууль нь эхнийхийг харьцангуй хялбар, нөгөө хоёрыг нь хуурамчаар хүндрүүлдэг, учир нь олон нийтийн бүртгэл нь эрхийн талаар бүрэн дүүрэн байдаг боловч төлөвлөлт эсвэл нөхцөл байдлын талаар юу ч хэлдэггүй. Энэ нийтлэлд мэргэжилтэн юуг, ямар дарааллаар шалгаж, ямар дүгнэлт гүйлгээг зогсоох ёстойг тодорхойлсон болно.
Регистрүүд юу хийдэг, юуг нотолдоггүй вэ
Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхэд гурван зүйл шаардлагатай: хүчин төгөлдөр суурь өмчлөх эрх, нотариатаар баталгаажуулсан шилжүүлгийн гэрчилгээ, уг гэрчилгээг Кадастерын хадгалдаг олон нийтийн бүртгэлд бүртгүүлэх. Нэгийг нь алдвал өмчлөх эрх шилжихгүй, хэдий их мөнгө гарт шилжсэн ч хамаагүй. Бүртгэлд өмчлөх эрх болон бүртгэгдэх боломжтой баримтууд бүртгэгддэг бөгөөд хэнд ч нээлттэй байдаг тул Нидерландад өмчлөх эрхийн мөрдөн байцаалт нь хувийн өмчлөх эрхийн сүлжээнд найддаг улс орнуудтай харьцуулахад хурдан байдаг.
Бүртгэлүүд нь баталгаа биш юм. Голландын систем нь хамгаалалтын нөлөөтэй сөрөг систем юм: бүртгэл нь бүртгэгдсэн эрх хүчин төгөлдөр оршин тогтнохыг баталгаажуулдаггүй бөгөөд бүртгэгдээгүй эрх нь түүнийг үүсгэсэн талуудын хооронд хүчин төгөлдөр хэвээр байж болно. Үүний оронд хууль нь бүртгэлд сайн санааны үүднээс найдаж байсан хүнийг нөхцөлтэйгөөр хамгаалахыг санал болгодог бөгөөд энэ нь өөр бөгөөд илүү нарийн зүйл юм. Практикт энэ нь аргын хоёр дүрмийг хэлнэ. Хураангуй хэсгээс илүүтэй актуудыг өөрсдөө уншаарай, учир нь үүрэг нь индекст биш, актад тусгагдсан байдаг. Дараагийн актууд нь ихэвчлэн бүрэн бус эсвэл огт давтагддаггүй тул дарамт үүсгэсэн актыг авахын тулд гинжин хэлхээнд хангалттай хол буцаж очно уу.
Дарамт шахалт: залгамжлагчийг юу холбодог, юу нь холбодоггүй вэ
Хамгийн их хохирол учруулдаг ялгаа нь газартай холбоотой эрх, үүргийн хооронд байдаг. Хязгаарлагдмал өмчийн эрх нь хүн бүрийг хамардаг: түрээсийн эрх (erfpacht), гадаргуугийн эрх (opstalrecht), сервитут (erfdienstbaarheden), ашиг хүртэх эрх болон ипотек нь бүгд өмчид өөрт нь наалдаж, борлуулалтаас үлддэг. Хэрэв өмч нь орон сууцны эрх бол хуваах гэрээ болон өмчлөгчдийн холбооны дүрэм нь дараагийн эзэмшигч бүрийг мөн адил үүрэгтэй.
Гэрээний үүрэг бол өөр асуудал. Чанарын үүрэг буюу ямар нэгэн зүйлийг тэвчих эсвэл хийхгүй байх үүрэг нь нотариатаар баталгаажуулсан, бүртгүүлсэн тохиолдолд л өв залгамжлагчид шилждэг; хэрэв аль нэг нь байхгүй бол энэ нь зөвхөн анхны талыг л үүрэг болгоно. Харин гинжин хэлхээний заалт нь газартай хэзээ ч холбогддоггүй: энэ нь худалдагчийг дараагийн худалдан авагчид торгууль ногдуулах үүрэг хүлээлгэдэг бөгөөд ингэснээр гинжин хэлхээний нэг холбоос мартмагц чимээгүйхэн бүтэлгүйтдэг. Та гинжин хэлхээний заалтыг олоход асуулт нь юу гэж хэлсэн бэ гэхээсээ илүү үүсгэгдсэнээс хойшхи бүх үйлдэлд үнэндээ дамжуулагдсан эсэх, торгууль аль хэдийн цуцлагдсан эсэхэд оршино.
Түрээсийн өмчийг тусад нь авч үзэх хэрэгтэй, учир нь энэ нь хотын захиргаа газрыг хадгалж, урт хугацааны ашиглах эрх олгодог томоохон хотуудад түгээмэл байдаг. Түрээсийн эдийн засаг нь газрын түрээс, өөрчлөлт оруулах мөчүүд болон эрх дуусгавар болох эсвэл сунгах нөхцөлүүдээс хамаардаг бөгөөд эдгээр нь худалдан авах гэрээнд биш харин түрээсийн нөхцөлд байдаг. Манай нийтлэл дээрх erfpacht болон урт хугацааны түрээс механикаар дамжуулан ажилладаг бөгөөд бүрэн эзэмшлийн үндсэн харьцуулалтыг дараах байдлаар тодорхойлсон болно өмчлөх эсвэл түрээслэх.
Төлөвлөлт: omgevingsplan нь bestemmingsplan-ыг сольсон
Байгаль орчин, төлөвлөлтийн тухай хууль 2024 оны 1-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсноос хойш хуучин бүсчлэлийн төлөвлөгөөнүүд бие даасан байхаа больсон. Хотын захиргаа бүр одоо нэг нийтийн төлөвлөгөөтэй болсон бөгөөд өмнөх хамгийн сайн төлөвлөгөөг түүний түр зуурын хэсэгт шингээж, дараагийн арван жилд үргэлжлэх шилжилтийн хугацаанд эцсийн төлөвлөгөө болгон хувиргасан. Худалдан авагчийн хувьд энэ нь практик үр дагавартай: тухайн талбайд хамаарах дүрэм нь түр зуурын хэсэгт, хотын шинэ дүрэмд эсвэл шууд хамаарах үндэсний дүрэмд байж болох бөгөөд зөвхөн хуучин бүсчлэлийн зургийг шалгах нь хангалтгүй болсон.
Хариулах асуултууд нь өмнөх шигээ хэвээр байна. Төлөвлөгөө нь ямар хэрэглээг зөвшөөрдөг, барилгын эзлэхүүний хувьд юуг зөвшөөрдөг, одоогийн хэрэглээ нь түүнтэй үнэхээр тохирч байна уу эсвэл хуучин зөвшөөрөл эсвэл шилжилтийн хамгаалалтад тулгуурладаг уу? Зорилтот хэрэглээнд өөрчлөлт оруулах шаардлагатай бол, та хийхээсээ өмнө хотын захиргаа хазайлттай үйл ажиллагаанд байгаль орчны зөвшөөрөл олгоход бэлэн байгаа эсэхийг тогтоож, үүнийг хүлээлт биш харин нөхцөл болгон тэмдэглэнэ үү. Хотын захиргаа тухайн талбай дээр урьдчилсан худалдан авах эрх тогтоосон эсэхийг шалгана уу, одоо Байгаль орчин, төлөвлөлтийн тухай хуульд зохицуулагдаж, олон нийтийн бүртгэлд бүртгэгдсэн, учир нь энэ нь өөр хэн нэгэнд зарагдахаас сэргийлж чадна. Өөрчлөлтийг хязгаарлаж, өөрийн зөвшөөрлийн шаардлагыг авчирдаг хамгаалагдсан дурсгалт газрын статусыг шалгаж, хөрсний чанараас үүдэлтэй аливаа үүргийг шалгана уу, учир нь хөрс, бохирдлын хүрээ нь одоо байгаль орчны хууль тогтоомжоор дамжин хэрэгжиж байгаа бөгөөд хөрсний саяхны тайлан нь стандарт практик болсон.
Түрээслэгчид: худалдан авалт нь түрээсийн гэрээг зөрчихгүй
Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагч нь хуулийн дагуу түрээсийн гэрээг хүлээн авдаг. Энэхүү ганц дүрэм болох koop breekt geen huur нь бусад гүйлгээнээс илүү олон гүйлгээг шийдвэрлэдэг бөгөөд энэ нь түрээсийн гэрээ нь гэрээний нэгэн адил нягтлан шалгах ажлын чухал хэсэг гэсэн үг юм. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд дүрэм журам нь 2024 оны 7-р сарын 1-нд хугацаатай түрээсийн болон боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хууль тогтоомж хэрэгжиж эхэлснээр мэдэгдэхүйц өөрчлөгдсөн бөгөөд энэ нь хугацаатай орон сууцны түрээсийг ашиглах нөхцөл байдлыг нарийсгаж, зохицуулалттай түрээсийг сунгаснаар зах зээлийг улам бүр нэмэгдүүлсэн. Энэ өдрөөс өмнөх байр суурь дээр үндэслэн хүрч болох түрээсийн талаарх таамаглал нь найдваргүй юм.
Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ангилал нь шийдвэрлэх хүчин зүйл юм. Жижиглэн худалдаа, зочид буудлын байр нь таван жилийн болон таван жилийн хугацаатай, гэрээг цуцлах хязгаарлагдмал үндэслэлтэй хамгаалалтын дэглэмд багтдаг бол оффис болон бусад бизнесийн орон зай нь түрээслэгчийн гол хамгаалалт нь байрнаас гарах үүргийг түдгэлзүүлэх явдал болох хөнгөн дэглэмд багтдаг. Энэ хоёр нь хоорондоо солигддоггүй бөгөөд буруу загвараар байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь хэний ч хүсээгүй хамгаалалтыг бий болгодог. Үйлчилгээний төлбөр, засвар үйлчилгээний үүрэг эсвэл тохижилт нь түрээслүүлэгч эсвэл түрээслэгчийн өмчлөлд хамаарах эсэх нь түрээсийн гэрээ болон холбогдох ерөнхий нөхцлөөс үүдэлтэй бөгөөд эдгээр нөхцөл нь эргэлтэд байгаа стандарт загваруудын хооронд ялгаатай байдаг. Бид хоёр дэглэмийг дараах байдлаар харьцуулдаг. Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль болон арилжааны түрээсийн хууль.
Худалдан авах гэрээ: эрсдэлийг үнэндээ хуваарилдаг газар
Шаардлагатай шалгалтын дүгнэлт нь зөвхөн гэрээний тэдэнтэй хийсэн үйл ажиллагааны үнэ цэнийг л хангана. Хэрэглэгч худалдан авагч орон сууц худалдаж авах тохиолдолд гэрээг бичгээр байгуулах ёстой бөгөөд худалдан авагч нь гурван өдрийн эргэцүүлэн бодох хугацаатай бөгөөд үүнд дор хаяж хоёр ажлын өдөр багтах ёстой бөгөөд худалдан авалтыг шалтгаангүйгээр, ямар ч зардалгүйгээр цуцалж болно. Энэ хугацаа нь гарын үсэг зурсан гэрээг хүлээлгэн өгсөн үеэс эхлэн тооцогдох тул баримт бичгийг хүргүүлсэн огноог тэмдэглэх шаардлагатай бөгөөд таамаглах шаардлагагүй.
Үүнээс гадна гурван заалт нь ажлыг гүйцэтгэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө юунд тохиромжтой байх ёстойг тодорхойлсон заалт нь согог нь худалдагчийн асуудал уу, эсвэл худалдан авагчийн асуудал уу гэдгийг тодорхойлдог бөгөөд согогийг мэддэг худалдагч ерөнхий хасалтын ард нуугдаж чадахгүй; насны заалт эсвэл байранд орохгүй байх заалт нь эрсдэлийг нөгөө чиглэлд шилжүүлдэг бөгөөд юуг хасаж байгааг ойлголгүйгээр хэзээ ч гарын үсэг зурж болохгүй. Санхүүжилтийн нөхцөл нь худалдан авагч хэзээ явах боломжтойг тодорхойлдог бөгөөд үүнд огноо, тодорхой дүн, татгалзсаны нотлох баримт шаардлагатайг тайлбарлах шаардлагатай. Барьцааны заалт болох үнийн арван хувийн барьцаа эсвэл банкны баталгаа нь стандарт загварт гүйцэтгэлгүй болвол юу болохыг тогтоодог.
Нидерландын хуулийн худалдан авагчдыг бусад системээс татдаг нэг зүйлийг анхаарна уу: хэрэглэгчийн хөдлөх эд зүйлс худалдан авахад хамаарах хоёр сарын мэдэгдлийн дүрэм нь байшин худалдан авахад хамаарахгүй. Үүнд хамаарах зүйл бол согогийг илрүүлснээс хойш боломжийн хугацаанд гомдол гаргах үүрэг бөгөөд энэ нь ихэнх худалдан авагчдын хүлээж байснаас богино бөгөөд нөхцөл байдалд үндэслэн үнэлэгддэг. Нэхэмжлэлийн хугацаа дууссан тохиолдолд бичгээр тасалдах нь цорын ганц найдвартай хариулт юм. Бидний гарын авлага урьдчилсан худалдан авах гэрээ болон Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах гэрээ стандарт текстийг үзнэ үү.
Нотариатч болон түүний таны төлөө хийдэггүй зүйлс
Иргэний эрх зүйн нотариатч нь шилжүүлгийн болон орон сууцны зээлийн гэрээг гаргаж, бүртгэлийг бүртгүүлэхийн өмнө шууд шалгаж, худалдан авалтын үнийг гуравдагч этгээдийн дансанд хадгалж, одоо байгаа төлбөрийг төлдөг. Нотариатч нь хоёр талын аль алинд нь шударга байх үүрэгтэй төрийн албан хаагч бөгөөд биеийн байцаалтын шалгалт, мөнгө угаахтай тэмцэх үүрэг нь нотариатчийн үүрэг юм. Нотариатчийн хийдэг зүйл бол гүйлгээ нь сайн санаа мөн эсэхийг нэг талд нь зөвлөх, гэрээг тохиролцох, эсвэл барилгын төлөвлөлтийн байр суурь эсвэл нөхцөл байдлыг судлах явдал биш юм. Худалдан авагчид ихэвчлэн өөрөөр таамаглаж, зөвхөн дараа нь л зөрүүг олж мэддэг; энэ үүргийг манай нийтлэлд дурдсан болно. Голландын нотариатч болон өмчийн хууль ёсны шилжүүлэг.
Шилжүүлгийн татварыг худалдан авалт хийх үед төлдөг бөгөөд хувь хэмжээ, чөлөөлөлт, нөхцөлийг хууль тогтоох байгууллага тогтоож, жилээс жилд өөрчилдөг. Хувь хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн ашиглах, худалдан авагчийн байр сууринаас хамаардаг тул, мөн өмнө нь биш, харин дууссаны дараа буруу газар авах үр дагавраас хамаардаг тул энэ нь бүтцийн үе шатанд байгаа татварын зөвлөхийн хувьд асуудал бөгөөд худалдан авалтын гэрээнд шийдвэрлэх зүйл биш юм. Худалдан авагчийн зардлын талыг бидний тоймд тусгасан болно. шилжүүлгийн татвар болон худалдан авагчийн зардал.
Мөрдөн байцаалтын ажлын даалгавар
Бүртгэлээс эхэл, учир нь тэдгээр нь хямд бөгөөд хурдан бөгөөд үлдсэнийг нь хийх нь зүйтэй эсэхийг тодорхойлдог: одоогийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, хязгаарлагдмал эрх, чанарын үүрэг үүссэн гэрчилгээ, бүртгэгдсэн хавсралт, барьцаат зээл эсвэл урьдчилсан худалдан авах эрх. Дараа нь omgevingsplan болон зөвшөөрлийн түүх дэх төлөвлөлтийн байр суурийг уншаад, зөвхөн дараа нь үнэтэй хэсэг болох техникийн болон байгаль орчны судалгааг захиал. Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлсэн тохиолдолд түрээсийн гэрээ, түрээсийн түүх нь үйлчилгээний төлбөрийн тохиролцоотой хамт дараа нь ордог. Орон сууцны эрхийн хувьд хуваах акт, холбооны дүрэм журам, тэмдэглэл, урт хугацааны засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө, нөөцийн сангийн төлөв байдлыг нэмнэ үү.
Олдсон бүх зүйлийг захидал харилцаанд биш харин худалдан авах гэрээнд тэмдэглэ. Зөвхөн имэйл харилцаанд гарч ирсэн нөхцөл нь гэрээ байгуулагдсаны дараа маш бага үнэ цэнэтэй байдаг, учир нь гэрээ болон гэрээ нь юу зарагдсан, ямар нөхцөлөөр зарагдсаныг хамтад нь тодорхойлдог. Гарын үсэг зурахаас өмнө олдсон зүйлийг шийдвэрлэх боломжгүй тохиолдолд сонголт нь урьдчилсан нөхцөл, үнийн тохируулга, нөхөн төлбөр эсвэл нотариатын хадгаламжийн хооронд байдаг бөгөөд дөрвөн тохирох зүйлийн аль нь эрсдэлийг тоон үзүүлэлтээр тодорхойлох боломжтой эсэх, хэн үүнийг арилгах нь хамгийн сайн арга замаас хамаарна. Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн практикт хамгийн түгээмэл тохиолддог алдаануудыг манай нийтлэлд дурдсан болно. Голландын үл хөдлөх хөрөнгийн хууль тогтоомжид түгээмэл тохиолддог алдаанаас хэрхэн зайлсхийх вэ.
Эцэст нь, хуваарийг үнэн зөв байлгаарай. Санхүүжилтийн нөхцөл дуусч, эргэцүүлэн бодох хугацаа хэдэн долоо хоногоор биш хэдэн өдрөөр үргэлжилдэг бөгөөд хотын захиргаанаас хазайсан хэрэглээний талаар байр суурь хүссэн нь хурдан хариу өгөхгүй. Гарын үсэг зурах өдрөөс өмнөх өдрүүдэд нягт нямбай хийсэн нягтлан шалгах ажиллагаа нь хэн ч арга хэмжээ авч чадахгүй үр дүнг бий болгодог бөгөөд энэ нь хойшлуулсан гүйцэтгэлээс илүү үнэтэй үр дүн юм.
Law & More Худалдан авагч, худалдагч, түрээслүүлэгч, түрээслэгч болон хөгжүүлэгчдэд зориулсан Нидерландын үл хөдлөх хөрөнгийн асуудлаарх үйл ажиллагаа, өмчлөх эрх болон төлөвлөлтийн мөрдөн байцаалтаас эхлээд худалдан авах гэрээгээр дамжуулан согог, түрээс, түрээсийн нөхцөлийн талаарх маргаан хүртэл. Хэрэв та гүйлгээ хийж байгаа эсвэл бүртгэлээс байршуулж чадахгүй зүйл олсон бол бидэнтэй холбогдоно уу. үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн баг in Eindhoven or Amsterdam.
