Үл хөдлөх хөрөнгийн нарийн хяналт шалгалтад дараахь зүйлс орно: Газрын бүртгэлийн судалгаа (өмчлөл, барьцаат зээл, хавсралт), бүсчлэлийн төлөвлөгөөний шалгалт, бүтцийн нөхцөл байдал болон зөвшөөрлийн түүх, хөрсний бохирдлын гэрчилгээ, VvE баримт бичиг (орон сууцны хувьд), түрээсийн гэрээ болон үйлчилгээний төлбөр, байгаль орчин болон асбестын тайлан. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд түрээсийн орлого, сул орон сууцны эрсдэл, зах зээлийн үнэ цэнэ мөн хамааралтай. Law & More нягтлан шалгах бүх үйл явцыг зохицуулдаг.

Хэрэглэгч орон сууц худалдаж авахдаа хуулиар гарын үсэг зурсан худалдан авах гэрээг хүлээн авснаас хойш гурван хоногийн хугацаанд гэрээгээ цуцлах хугацаа олгодог. Энэ хугацаанд худалдан авагч ямар ч шалтгаангүйгээр, торгууль төлөхгүйгээр худалдан авалтаасаа татгалзаж болно. Хугацаа нь дор хаяж хоёр ажлын өдрийг багтаасан байх ёстой. Хугацаа дууссаны дараа гэрээ нь урьдчилсан тохиролцсон аливаа нөхцөлийн дагуу хүчин төгөлдөр болно.

Орон сууцны түрээслэгчид гэрээг цуцлахаас өргөн хүрээтэй хамгаалалт эдэлдэг. Түрээслүүлэгч нь түрээсийн гэрээг зөвхөн хууль ёсны үндэслэлээр, тухайлбал яаралтай хувийн хэрэгцээнд цуцалж болох бөгөөд зөв мэдэгдлийн хугацааг баримтлах ёстой. Хэрэв түрээслэгч гэрээг цуцлахыг зөвшөөрөхгүй бол шүүхийн шийдвэр гарах хүртэл түрээс үргэлжилнэ. Арилжааны орон сууцны хувьд төрлөөс хамааран өөр өөр байр суурь эзэлдэг.

Барилгыг Газрын бүртгэлд бүртгэгдсэн нотариатаар баталгаажуулсан хуваах актаар орон сууцны эрхэд хуваадаг. Уг актад хувийн болон нийтийн хэсгүүдийг тодорхойлсон бөгөөд хуваах журмыг агуулдаг. Хуваах үед хуулийн дагуу Орон сууц өмчлөгчдийн холбоо (VvE) байгуулагддаг бөгөөд орон сууц өмчлөгч бүр гишүүн байдаг.

Хэрэв хүргэгдсэн эд хөрөнгө нь худалдан авагчийн хүлээж болох шинж чанартай биш бол тохиромжгүй байдал үүснэ. Худалдан авагч нь согогийг худалдагчид зохих хугацаанд мэдэгдэх ёстой. Нөхцөл байдлаас шалтгаалан худалдан авагч засвар хийх, үнийн бууралт, нөхөн төлбөр авах эсвэл гэрээг цуцлахыг шаардаж болно. Худалдагч хариуцлага хүлээх эсэх нь тохиролцсон заалтууд болон худалдан авагчийн мөрдөн шалгах үүргээс хэсэгчлэн хамаарна.

Худалдан авах гэрээнд худалдан авагч болон худалдагчийн хоорондох тохиролцоог бүртгэсэн бөгөөд хоёр тал гарын үсэг зурсны дараа (хөргөлтийн хугацаа болон урьдчилсан нөхцөлүүдээс хамаарна) хүчин төгөлдөр болно. Гэсэн хэдий ч өмчлөл нь зөвхөн нотариатаар баталгаажуулсан шилжүүлгийн актаар дамждаг бөгөөд үүнийг нотариатч байгуулж, дараа нь Газрын бүртгэлийн улсын бүртгэлд бүртгэдэг. Худалдан авах болон шилжүүлэх хооронд ихэвчлэн хэдэн долоо хоногоос хэдэн сар байдаг.

Энэ нь худалдан авагч тохиролцсон хугацаанд ипотекийн зээлийг зохицуулж чадахгүй тохиолдолд худалдан авалтаа үнэ төлбөргүй цуцлах боломжийг олгодог худалдан авах гэрээний заалт юм. Худалдан авагч нь нөхцөлийг цаг тухайд нь, бичгээр мэдэгдэх ёстой бөгөөд ихэвчлэн зээлдүүлэгчээс нэг буюу хэд хэдэн татгалзлыг гаргадаг. Хэрэв хугацаа хэтэрвэл хамгаалалт хүчингүй болж, ихэвчлэн 10%-ийн торгууль ногдуулж болзошгүй.

Худалдан авах үнээс гадна худалдан авагч нь ихэвчлэн шилжүүлгийн татвар (эсвэл шинэ барилгуудын НӨАТ), шилжүүлгийн гэрээ болон ипотекийн гэрээний нотариатын төлбөр, мөн газрын бүртгэлд бүртгүүлэх зардлыг төлдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн төлөөлөгчийн шимтгэлийг ерөнхийдөө төлөөлөгчийг ажиллуулсан тал хариуцдаг. Яг тодорхой хуваарилалтыг худалдан авах гэрээнд заасан байдаг.

Орон сууцны түрээслэгчид гэрээг цуцлах болон түрээсийн өсөлтөөс хамгаалах зэрэг өргөн хүрээтэй хууль ёсны хамгаалалт эдэлдэг. Арилжааны орон зайн хувьд хуулиар “жижиглэн худалдааны бизнесийн орон зай” (өөрийн гэсэн хугацаа болон гэрээг цуцлах дүрэмтэй дэлгүүр, зочид буудал гэх мэт) болон “бусад бизнесийн орон зай” (жишээлбэл, оффис гэх мэт хамгаалалт багатай)-ыг ялгаж үздэг. Холбогдох дэглэм нь тал бүрийн байр суурийг хүчтэй тодорхойлдог.

Үгүй. Зохицуулалттай орон сууцны орон зайн хувьд засгийн газраас тогтоосон жилийн түрээсийн нэмэгдэлд хуулиар тогтоосон дээд хязгаарыг мөрдөнө. Хувийн хэвшилд талууд илүү их эрх чөлөөтэй байдаг ч гэрээний индексжүүлэлтийн заалтууд болон сүүлийн жилүүдэд хуулиар тогтоосон хязгаарыг ихэвчлэн мөрддөг. Тодорхой нөхцөлд түрээслэгчийн санал болгож буй нэмэгдлийг Түрээсийн шүүх эсвэл шүүх хянаж болно.

Сервитут гэдэг нь нэг өмчид (үйлчилгээний газар) өөр өмчид (давамгайлсан газар) ашиг тусын тулд ногдуулах төлбөр юм, жишээлбэл, замын эрх. Сервитут нь нотариатаар баталгаажуулж, Газрын бүртгэлд бүртгүүлснээр эсвэл жороор бий болгосноор үүсдэг. Үүний агуулга, цар хүрээ нь голчлон бий болгох актаас үүдэлтэй байдаг.

Орон сууц өмчлөгчдийн холбооны шийдвэрийг тодорхой нөхцөлд хүчингүй болгох эсвэл хүчингүй болгож болно, жишээлбэл, тэдгээр нь хуваах акт, журам, эсвэл үндэслэлтэй байдал, шударга ёсны стандарттай зөрчилдөж байвал. Өмчлөгч нь дүүргийн шүүхээс шийдвэрийг хуульд заасан богино хугацаанд хүчингүй болгохыг хүсч болно. Мөн хойшлуулсан засвар үйлчилгээ эсвэл нөөцийн сангийн менежментийн талаар хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг эхлүүлж болно.

Газрын түрээс нь газрын түрээсийн төлбөр (канон)-ы хариуд өөр талын газрыг ашиглах, эзэмших эрхийг олгодог. Үүний эсрэгээр барилгын эрх нь нөгөө талын газар дээр, дээр эсвэл түүнээс дээш барилга байгууламж, байгууламж, тариалангийн талбайг газрын өмчлөлөөс тусад нь эзэмших эрхийг олгодог. Хоёулаа нотариатаар баталгаажуулсан, шилжүүлэх эсвэл дарамтлах боломжтой бие даасан үл хөдлөх хөрөнгийн эрх юм.

Байр түрээслэгч түрээслэгчийг өөрийн санаачилгаар нүүлгэн шилжүүлж болохгүй; шүүхийн шийдвэр шаардлагатай. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа нь ихэвчлэн түрээсийн гэрээг цуцлах, жишээлбэл, түрээсийн төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тул нүүлгэн шилжүүлэхийг хүссэн дуудлагын хуудсаар эхэлдэг. Хэрэв шүүх нэхэмжлэлийг хангасан бол нүүлгэн шилжүүлэх ажиллагааг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тусламжтайгаар гүйцэтгэж болно. Яаралтай тохиолдолд түр зуурын тусламжийн ажиллагаа заримдаа боломжтой байдаг.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд эрсдэл өндөр бөгөөд хууль эрх зүй, татвар, бүтцийн талууд нь нарийн төвөгтэй байдаг. Нарийвчилсан судалгаагаар одоо байгаа түрээсийн гэрээ, сервитут, олон нийтийн хуулийн хязгаарлалт, хөрсний бохирдол, бүсчлэлийн төлөвлөгөөний хязгаарлалт зэрэг эрсдэлүүдийг тодорхойлсон болно. Эдгээр эрсдэлийг гарын үсэг зурахаас өмнө тодорхойлсноор худалдан авагч үнэ, нөхцөл, баталгааг тохируулах эсвэл гүйлгээнээс гарах шийдвэр гаргаж болно.

VvE нь бусад зүйлсийн дотор жил бүр хуралдаж, томоохон засвар үйлчилгээний нөөцийн сан байгуулж, барилгыг даатгуулах ёстой. 2018 оноос хойш нөөцийн санд хуулиар тогтоосон хамгийн бага хувь нэмэр оруулна. Хэрэв та орон сууц худалдаж авбал санхүүгийн байдал болон VvE-ийн тэмдэглэлийн талаар үргэлж асуугаарай.

Хэрэв худалдагч нь эд хөрөнгийг хэвийн ашиглахад саад болж буй өөрийн мэдэж байсан согогийг нуун дарагдуулсан бол "харагдсанаар нь худалдаж авсан" гэсэн заалтыг үл харгалзан хариуцлага хүлээх боломжтой. Худалдан авагч нь засвар, нөхөн төлбөр эсвэл ноцтой тохиолдолд худалдан авалтаа цуцлахыг шаардаж болно. Согогийн талаар цаг тухайд нь мэдэгдэх нь чухал юм.

Дэд түрээсийг ихэвчлэн зөвхөн түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр зөвшөөрдөг бөгөөд түрээсийн гэрээнд үүнийг ихэвчлэн тодорхой хориглодог. Хууль бус дэд түрээс нь түрээсийг цуцлах, ашгаа шилжүүлэх үүрэг хүлээхэд хүргэдэг. Хотын захиргаанууд мөн богино хугацааны түрээсийн талаар өөрсдийн дүрмийг байнга тулгадаг.

Газрын түрээсийн гэрээгээр та үечилсэн төлбөр (хууль ёсны) төлсний хариуд хэн нэгний газрыг ашиглаж болох бол барилгын эрх нь таныг хэн нэгний газар дээр эсвэл түүний дотор барилга байгууламжийн өмчлөгч болгодог. Хоёулаа нотариатын өмнө байгуулагдсан, Газрын бүртгэлд бүртгэгдсэн өмчийн эрх юм.

Хувийн орон сууц худалдан авагч нь гарын үсэг зурсан худалдан авах гэрээг хүлээн авснаас хойш гурван хоногийн хугацаанд хуулиар зөвшөөрөгдөх хугацаатай бөгөөд шалтгаан тайлбарлахгүйгээр гэрээгээ цуцалж болно. Үүнээс гадна, санхүүжилт гэх мэт урьдчилсан нөхцөл нь тохиролцсон хугацаанд гарах гарцыг санал болгодог.