Хэрэв та Нидерландад орон сууц худалдаж авсан бол барилга худалдаж аваагүй гэсэн үг. Та appartementsrecht худалдаж авсан бөгөөд үүнтэй хамт тухайн хорооллын өмчлөгчдийн холбоо болох Vereniging van Eigenaars (VvE)-ийн гишүүнчлэлтэй. Гишүүнчлэл заавал байх ёстой бөгөөд энэ нь таны байшингийн талаар маш их зүйлийг шийддэг бөгөөд та орхиж болохгүй.
Орон сууцны зөв гэж үнэндээ юу вэ
Нидерландын хуулиар орон сууцыг тусдаа өмч гэж үздэггүй. Орон сууцны эрх бүр нь хуваагдалд багтсан өмчийн хувь бөгөөд барилгын тодорхой хэсгийг бие даасан бүхэл бүтэн хэсэг болгон ашиглах онцгой эрхийг дагуулдаг (BW-ийн 5:106-р зүйл). Хувьцаа нь цэцэрлэг эсвэл зогсоол зэрэг газрын онцгой хэрэглээг мөн хамарч болно.
Тиймээс эрх нь хоёр талтай. Нэг нь өмчлөл юм: та бүхэл бүтэн цогцолборыг - дээвэр, суурь, фасад, шат, цахилгаан шатыг - гэрчилгээнд заасан хувь хэмжээгээр хамтран эзэмших болно. Нөгөө нь ашиглалт юм: та зөвхөн үүдний хаалганы ард байрлах байрыг ашиглаж болно. Энэ нь дараах зүйлсийн ихэнхийг тайлбарладаг: барилгын талаарх шийдвэрийг хамтдаа гаргадаг, та орон нутгийг хуваахыг шаардаж болохгүй, мөн байраа хадгалж байхдаа огцрох боломжгүй.
Хуваах акт болон хуваах зургийн зураг
Хуваалтыг Газрын бүртгэлийн газарт бүртгэгдсэн нотариатаар баталгаажуулсан гэрээгээр хийдэг. Үүнд хуваалтын зураг болох хуваалтын гэрээ (BW-ийн 5:109-р зүйл) хавсаргасан байх ёстой бөгөөд хувийн хэсэг бүрийн тодорхойлолт болон холбооны дүрэм журмыг багтаасан элементүүдийн тогтсон жагсаалтыг агуулсан байх ёстой (BW-ийн 5:111-р зүйл).
Эдгээр баримт бичгүүд нь хувийн болон нийтийн эд ангийн хоорондох хил хязгаарыг тогтоодог бөгөөд энэ нь VvE маргааны хамгийн түгээмэл эх үүсвэр бөгөөд учир нь хэн төлөхийг шийддэг. Хэрэв цонхны хүрээ гоожих нь түгээмэл бол холбоо төлдөг; хэрэв хувийн бол та төлдөг.
Тэдгээрийг объектив байдлаар тайлбарладаг: худалдан авагчид болон зээлдүүлэгчид бүртгэлд найдах ёстой тул баримт бичиг нь гадны уншигчдад юу хүргэж байгааг чухалчилдаг болохоос анхны талууд юуг зорьсон нь чухал биш юм. Хэрэв гэрээ болон зураг нь хоорондоо зөрчилдвөл аль нь ч автоматаар давамгайлдаггүй; шүүх аль нь илүү ач холбогдолтой болохыг шийдвэрлэж, нарийвчилсан түвшин болон үр дүн нь хэр үндэслэлтэй болохыг хардаг (Хоге Раад 2013 оны 11-р сарын 1, ECLI:NL:HR:2013:1078).
Хил хязгаар нь ихэвчлэн хаана үргэлжилдэг (таны өөрийн үйл хэргийг үргэлж зохицуулдаг)
| Бүрэлдэхүүн | Ихэвчлэн түгээмэл байдаг | Ихэвчлэн хувийн |
|---|---|---|
| Суурь, даацын хана, дээвэр, фасад | Тийм | Үгүй |
| Шат, үүдний танхим, цахилгаан шат, нийтийн бойлер эсвэл дулааны насос | Тийм | Үгүй |
| Цонхны хүрээ болон шиллэгээ | Түгээмэл | Заримдаа зөвхөн шилэн |
| Тагт эсвэл дээврийн дэнж: бүтэц | Тийм | Ердийн үед зөвшөөрөгдсөн онцгой хэрэглээ |
| Бүтцийн шал болон хашлага | Тийм | Дээд талын бүрхүүл |
| Хэд хэдэн орон сууцанд үйлчилдэг хоолой, кабель | Тийм | Үгүй |
| Зөвхөн танай орон сууцанд үйлчилдэг хоолойнууд; үүдний хаалганы дотор тал | Үгүй | Тийм |
| Дотор хана, гал тогоо, угаалгын өрөө, өнгөлгөө | Үгүй | Тийм |
Загвар дүрэм ба тэдгээрийн үеүүд
Уг актад өмчлөгчид хамтран ямар өр, зардал ногдох, жилийн данс тооцоо, хувь нэмэр, нийтлэг эд ангийн ашиглалт, менежмент, засвар үйлчилгээ, даатгал, холбоог байгуулахтай холбоотой журмыг агуулсан байх ёстой (BW-ийн 5:112-р зүйл). Үүнийг бичихийн оронд акт нь стандарт багц буюу загварын зохицуулалтыг хэрэгжүүлж болохыг зарлаж, хазайлтыг жагсаасан болно.
Хэд хэдэн үе дамжин эргэлдэж байна: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 болон 2021 оны жижиг холбоодын загвар, мөн үйлчилгээний орон сууц, дэд хэсгүүдийн загварууд. Аль нь хамааралтай болохыг таны актыг уншсанаар шийдэж болох бөгөөд энэ нь чухал юм: хуучин загварууд нь кворум ногдуулдаг, 2006, 2017 оны загварууд нь ердийн олонхийн шийдвэрт үүнийг хасдаг байсан бөгөөд 2017 оны загвар нь аль хэдийн цэнэглэх цэгүүдийг зохицуулдаг.
Журамд хурлаар батлагдсан танхимын дүрэм болох huishoudelijk журам байрладаг . Эдгээр нь өдөр тутмын дэлгэрэнгүй мэдээллийг багтаасан боловч хууль тогтоомж эсвэл хуультай зөрчилдөж болохгүй; ийм заалт хүчингүй болно.
Хуулийн этгээдийн хувьд VvE, та яагаад огцорч болохгүй вэ
Холбоо нь хэлтэстэй хамт байгуулагддаг. Энэ нь Худалдааны танхимд бүртгэлтэй өөрийн хөрөнгө, банкны данс, өр төлбөртэй хуулийн этгээд юм. Үүний үүрэг бол тусад нь ашиглах зориулалттай хэсгээс гадна орон нутгийг удирдах, нөөцийн санг хадгалах явдал юм (5:126 BW). Энэ нь шүүхийн дотор болон шүүхээс гадуур өмчлөгчдийг төлөөлж, өмчлөгчид бие биедээ өр төлбөрийг ногдуулж болно.
Орон сууцны гишүүнчлэл автоматаар дагадаг: та элсэхгүй, мэдэгдэл өгөх боломжгүй бөгөөд борлуулалтын үеэр энэ нь таны худалдан авагчид шилждэг. Корпораци эсвэл хөрөнгө оруулагч нь орон сууцны нэг хэсгийг эзэмшдэг холимог холбоонд нэг гишүүн саналын шийдвэрлэх хувийг эзэмшиж болно.
Ерөнхий хурал, санал хураалт болон кворум
Эзэмшигчдийн ерөнхий хурал бол хамгийн дээд байгууллага юм. Хурал болон түүний шийдвэр гаргалтыг BW-ийн 5:124-5:135-р зүйлээр зохицуулна. Энэ нь нягтлан бодох бүртгэл, төсөв, хандивын асуудлаар жилд дор хаяж нэг удаа хуралдах ёстой бөгөөд удирдах зөвлөл эсвэл дарга, эсвэл эзэмшигчдийн хүсэлтээр хуралдуулдаг (BW-ийн 5:127-р зүйл).
Санал өгөх нь нэг тэгш, нэг санал биш, хэрэв актад заагаагүй бол. Хувьцаа нь тэнцүү байна, хэрэв актад өөр харьцаа тогтоогоогүй бол түүний үндэслэлийг тусгасан байх ёстой (5:113 BW). Энэ бутархай хэсэг болох breukdeel нь таны санал болон зардлын таны хувийг хоёуланг нь тодорхойлдог.
Ихэнх шийдвэрийг гаргахдаа санал хураалтын энгийн олонх шаардлагатай. Хуучин журамд кворумыг хавсаргасан байдаг: хэрэв санал хураалтын талаас цөөн хүн төлөөлөлтэй бол ямар ч шийдвэр хүчин төгөлдөр бус байж, хоёр дахь хурлыг зарлан хуралдуулах ёстой бөгөөд уг хурлаар ижил саналыг цөөн тооны эзэмшигчид оролцож, заримдаа илүү олонхийн саналтайгаар хэлэлцэж болно. Хурлаас гадуурх шийдвэрийг санал нэгтэй гаргах шаардлагатай; гэрээнд өөрчлөлт оруулахын тулд ерөнхийдөө нийт санал хураалтын тавны дөрөвний олонх, нотариатаар баталгаажуулсан гэрчилгээ, барьцаа эзэмшигчдийн хамтын ажиллагаа шаардлагатай (BW-ийн 5:139-р зүйл).
Хувийн хуулийн этгээдийн дижитал ерөнхий хурлын тухай хуулийг Төлөөлөгчдийн танхим 2025 оны 12-р сарын 16-нд баталж, 2026 оны 6-р сарын 2-нд Сенатаар хэлэлцүүлэггүйгээр баталж, Staatsblad 2026, 161 дугаартайгаар нийтэлсэн. Энэ нь хараахан хүчин төгөлдөр болоогүй байгаа бөгөөд огноог 2026 оны хугацаанд хааны зарлигаар тогтоох болно. Энэ мөчөөс эхлэн хуваах актад урьдчилан зөвшөөрөл авалгүйгээр бүрэн дижитал эсвэл эрлийз ерөнхий хурлыг зохион байгуулах боломжтой болсон.
Удирдах зөвлөл болон админ
Холбоо нь ерөнхий хурлаар томилогдож, чөлөөлөгддөг удирдах зөвлөлтэй (BW-ийн 5:131-р зүйл). Жижиг хороололд ихэвчлэн нэг эсвэл хоёр эзэмшигч чөлөөт цагаараа ажилладаг. Удирдах зөвлөл шийдвэрийг хэрэгжүүлдэг; бодлого тогтоодоггүй.
Томоохон холбоодууд мэргэжлийн менежер болох VvE-beheerder-ийг ажиллуулдаг . Захиргаа нь байгууллага биш, харин гэрээт гүйцэтгэгч юм: энэ нь бүртгэл хөтөлж, хандив цуглуулж, даатгал, засвар үйлчилгээг зохион байгуулж, уулзалтыг бэлтгэдэг бөгөөд зөвхөн уулзалт болон менежментийн гэрээгээр олгогдсон эрх мэдэлтэй байдаг. Хэрэв үйлчилгээ муу байвал шийдэл нь гэрээнд байдаг - захиргаа танд биш, харин холбоонд хариуцдаг.
Нөөцийн сан, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө болон үйлчилгээний төлбөр
Холбоо бүр ердийн жилийн зардлаас бусад зардлын нөөцийн сантай байх ёстой (5:126 BW зүйл). Хууль нь өмчлөгчдийн холбоодын үйл ажиллагааг сайжруулдаг тул - Wet verbetering functioneren VvE - энэ үүрэг нь утга учиртай. Орон сууцны зориулалтаар бүрэн буюу хэсэгчлэн ашиглагдаж буй барилгуудын хувьд нөөцөд оруулах жилийн хувь нэмэр нь олон жилийн засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөнөөс гарсан хэмжээнээс багагүй байх ёстой, эс тэгвээс барилгын даатгалаас авсан сэргээн босголтын үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцүү байх ёстой. Хурал олонхийн саналаар өөрөөр шийдвэрлээгүй эсвэл банкны баталгаа өгөөгүй бол холбооны нэр дээр тусдаа дансанд байрлах ёстой. Хууль нь 2018 оны 1-р сарын 1-нд хүчин төгөлдөр болсон бөгөөд гурван жилийн шилжилт нь 2021 оны 1-р сарын 1-нд дууссан.
Олон жилийн засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө болох meerjarenonderhoudsplan буюу MJOP нь дор хаяж арван жилийг хамарсан, таван жилээс хэтрэхгүй хугацаатай, урьдчилан төлөвлөсөн засвар үйлчилгээ, засвар, шинэчлэл, тэдгээрийн өртгийг тодорхойлсон байх ёстой. Энэ нь эрүүл холбооны хамгийн сайн үзүүлэлт юм. Мөн уг хууль нь холбоодод журамд заагаагүй бол зээл авах тодорхой эрх мэдэл олгосон (BW-ийн 5:126-р зүйл) бөгөөд эзэмшигч бүрийн эрсдэл нь breukdeel-ийн дараа ногддог.
Хувь нэмрийг жил бүр төсвийн үндсэн дээр хурлаар тогтоодог. Эдгээр нь холбоонд төлөх ёстой өр бөгөөд үзэмжээр төлөх төлбөр биш юм: санал нийлэхгүй байгаа эзэмшигч нь шийдвэрийг эсэргүүцэх ёстой, мөнгийг нь суутгахгүй байх ёстой бөгөөд ерөнхийдөө нөхөн төлбөр авах боломжгүй байдаг. Төлбөр төлөөгүй тохиолдолд хүү, хураах зардал, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагддаг.
Шилжүүлэг хийх үед шинэ эзэмшигч нь худалдагчийн хамт одоогийн болон өмнөх санхүүгийн жилийн төлбөрийг хариуцна (BW-ийн 5:122-р зүйл). Нотариус нь ихэвчлэн зөвлөлөөс өрийн үлдэгдлийн тайлан болон нөөцийн сангийн талаар хүсэлт гаргаж, өрийг худалдан авалтын үнээс барагдуулдаг; хэрэв үүнийг хийгээгүй бол төлбөрийг худалдан авагчид шилжүүлдэг. Холбооны өр үүсэх үед өмчлөгч байсан хүмүүс мөн тус бүр өөрийн өрийн харьцаагаар хамтран хариуцлага хүлээнэ (BW-ийн 5:113-р зүйл).
Өөрчлөлтүүд: танай орон сууц, нийтийн эзэмшлийн хэсэг, шал, тагт
Танай орон сууцанд таны эрх чөлөө өргөн боловч хязгааргүй биш: журамд хувийн эд ангийг ашиглах, удирдах, арчлахтай холбоотой дүрэм журам агуулагдаж болох бөгөөд ихэвчлэн агуулагддаг. Барилга байгууламж, фасад, дээвэр эсвэл хамтын байгууламжтай холбоотой аливаа зүйлийг хурлын шийдвэрээр гаргах шаардлагатай.
- Хатуу шал. Барилгын шал нь нийтлэг; бүрхүүл нь хувийн боловч дуу чимээ хөршдөө хүрдэг. Ихэнх дүрэм журам эсвэл байшингийн дүрэм журам нь зөвшөөрөлгүйгээр хатуу шалны хучилтыг хориглодог эсвэл хамгийн бага цохилтын дуу чимээ тусгаарлах стандартыг тогтоодог, ихэвчлэн Ico үнэ цэнэ. Шалгалтгүйгээр паркет эсвэл хавтанцар тавих нь шүүхэд хүргэх найдвартай арга бөгөөд ердийн үр дүн нь үүнийг хийх тушаал юм.
- Тагт, дээврийн тагт болон фасад. Тагтны шиллэгээ, саравч, агааржуулагч, хаалт болон хүнд тавцан нь нийтлэг хэсэгт нөлөөлдөг бөгөөд та ашиглах онцгой эрхтэй байсан ч гэсэн. Тэдгээрийг ихэвчлэн гадаад төрх байдал эсвэл ирээдүйн засвар үйлчилгээний нөхцөлтэйгээр хурлын зөвшөөрөл авах шаардлагатай.
Зөвшөөрөл шаардлагатай бөгөөд үндэслэлгүйгээр татгалзсан тохиолдолд та дүүргийн шүүхээс ( kantonrechter ) орлуулах зөвшөөрөл хүсч болно (5:121 BW зүйл, 5:129 BW зүйлээр хурлын шийдвэрт хэрэглэсэн). Шүүх холбоо татгалзах үндэслэлтэй эсэхийг асууна; эзэмшигч нь шүүхэд хэтэрхий бага зүйл өгсөн тохиолдолд холбоог дэмжих хандлагатай байдаг тул зураг төсөл, бүтцийн санал бүхий файл нь таны байр суурийг сайжруулна.
Түрээслүүлэх, богино хугацааны болон амралтын өдрүүдэд түрээслүүлэх
Ердийн орон сууцны түрээсээр айл өрхөд түрээслүүлэхийг ихэвчлэн зөвшөөрдөг. Журамд ихэвчлэн танаас түрээслэгчийн холбоонд мэдэгдэж, түрээслэгч нь уг гэрчилгээ, журам, байшингийн дүрмийг хүлээн зөвшөөрсөн тухай мэдэгдэлд гарын үсэг зуруулахыг шаарддаг бөгөөд ингэснээр эдгээр нь түрээслэгчтэй шууд холбогдоно.
Богино хугацааны болон амралтын түрээс нь өөр өөр байдаг. Гэрчилгээ, журам нь орон сууцыг орон сууцны зориулалтаар хязгаарлаж, зочид буудал, дотуур байр эсвэл өрөө түрээслэхийг хориглодог. Давтан төлбөртэй богино хугацааны оршин суухыг ерөнхийдөө тэнд амьдрахын оронд арилжааны мөлжлөг гэж үздэг тул амралтыг дурдаагүй байсан ч орон сууцны зориулалтын заалтаас гадуур байдаг. Хотын дүрэм журам дээр нь үйлчилж байгаа бөгөөд чангарч байна. Amsterdam Амралтын түрээс нь зөвшөөрөл болон бүртгэлийн дугаартай байх шаардлагатай бөгөөд түрээс бүрийг хотын захиргаанд мэдэгдэх ёстой бөгөөд дээд хязгаар нь жилд гучин шөнө байдаг; 2026 оны 4-р сарын 1-нээс эхлэн Сентрум дүүрэг болон Пижпийн арван нэгэн тогтоосон хороололд арван таван шөнө болж буурдаг бөгөөд хэрэв арван таван шөнө хангалтгүй болох нь батлагдвал түр хугацаагаар хориглох хүртэл дахин нэг алхам бууруулж болно гэсэн бодлогын дүрмийн дагуу. Eindhoven, өрөө түрээслэх болон орон сууцыг хуваахад omgevingsplan-ы дагуу төлөвлөлтийн зөвшөөрөл шаардлагатай; 2026 оны 1-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй бодлогын дүрмээр төвөөс гадуур түрээслүүлж буй хууль ёсны өрөөнөөс гучин метрийн доторх зөвшөөрлийг татгалзах, нэгж болон өрөө тус бүрийн хамгийн бага талбайг тогтоох, зургаан нэртэй хорооллыг шинэ өргөдөлд бүрэн хаах зэрэг заалтууд багтсан болно. Хоёр дэглэм хоёулаа байнга өөрчлөгддөг тул тоо баримтад найдахаас илүүтэй хаягийг одоогийн зохицуулалт эсвэл бодлогын дүрмийг шалгана уу. Хотын захиргааны зөвшөөрөл нь актыг хүчингүй болгодоггүй.
Нарны хавтан, дулааны насос, дулаалга болон цэнэглэх цэгүүд
Бараг бүх тогтвортой байдлын хэмжүүр нь нийтлэг хэсэгт нөлөөлдөг. Хавтангууд нь нийтийн дээвэр дээр, дулааны насос нь нийтийн фасад эсвэл үйлдвэрийн өрөөнд, дулаалга нь нийтийн ханан дээр байрладаг бөгөөд цэнэглэх цэг нь барилгын хуваалцсан цахилгааны хүчин чадлыг ашигладаг. Тиймээс шийдвэр нь ерөнхий хурлын харьяалагдах бөгөөд шаардлагатай олонх нь тухайн төрлийн зардлыг акт болон холбогдох загвар журамд заасан зүйл юм. Хуучин журамд босго хэмжээнээс дээш зардал гаргах эсвэл засвар үйлчилгээ биш харин шинэчлэлт гэж тооцогдох ажилд мэргэшсэн олонхийн санал, заримдаа кворум шаарддаг. Хууль өөрчлөгдөх хүртэл зардлын санал, санхүүжилтийн төлөвлөгөөтэй хамт тухайн зүйлийг хэлэлцэх асуудлын жагсаалтад зохих ёсоор оруулах, мөн 5:126 BW болон боломжтой татаасууд ямар зээл авах боломжтойг шалгах арга зам байдаг.
Хоёр хөгжил чухал юм. Эзэмшигчдийн холбоодын тогтвортой байдал, засвар үйлчилгээг хурдасгах тухай хуулийн төсөл 2026 оны 7-р сарын 1-нд олон нийтийн хэлэлцүүлэгт орж, 2026 оны 9-р сарын 20 хүртэл үргэлжилсэн; хэлэлцүүлгийн дагуу ийм шийдвэрийг санал өгсөн хүмүүсийн энгийн олонхийн саналаар гаргах, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөөний хугацааг араваас гучин жил болгон сунгах, нарны хавтан гэх мэт суурилуулалтыг ашиглах эрхийг актад өөрчлөлт оруулахгүйгээр зөвшөөрөх боломжтой болно. Тусдаа, цэнэглэх цэгтэй болохыг хүссэн эзэмшигч зөвшөөрөл авахын оронд холбоонд мэдэгдэх схемийг бэлтгэж байна. Хуулийн төсөл хэлэлцүүлэг, парламентын бэлтгэл шатандаа явж байгаа тул одоогоор аль нь ч хууль болоогүй байна.
Шийдвэрийг эсэргүүцэж, шүүхээс оролцохыг хүсэх
Нидерландын хуулиар хоёр дутагдлыг ялгадаг. Хууль эсвэл хуваах акттай зөрчилдсөн шийдвэр нь хүчин төгөлдөр бус байна: энэ нь хэзээ ч байгаагүй бөгөөд хугацааны хязгаарлалт үйлчлэхгүй. Процедурын дүрмийг зөрчсөн эсвэл үндэслэлтэй байдал, шударга ёсны стандартаар хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй шийдвэрийг хүчингүй болгож болно: шүүх хүчингүй болтол хүчин төгөлдөр байна.
Шийдвэрийг хүчингүй болгохын тулд та шийдвэрийн талаар мэдсэн эсвэл мэдэж болох байсан өдрөөс хойш нэг сарын дотор дүүргийн шүүхэд өргөдөл гаргах ёстой (BW-ийн 5:130-р зүйл, BW-ийн 2:15-р зүйлд заасан хуулийн этгээдийн шийдвэрийн ерөнхий дүрмийн хамт уншина уу). Энэ сар богино бөгөөд үхлийн аюултай: хурлын тэмдэглэлийг хүлээсэн эсвэл зөвлөлтэй эхлээд хэлэлцээр хийсэн эзэмшигчид гомдол гаргах эрхээ байнга алддаг. Хүчингүй болгох нь гаргасан шийдвэрийг хүчингүй болгодог; орлуулах зөвшөөрөл нь татгалзсан шийдвэрийг өгдөг.
Унтаж буй VvE болон түүнийг хэрхэн сэрээх вэ
Олон холбоо, ялангуяа дайны өмнөх хоёр, гурван орон сууцанд хуваагдсан жижиг хорооллуудад цаасан дээр байдаг ч юу ч хийдэггүй: удирдах зөвлөл байхгүй, хурал байхгүй, данс байхгүй, нөөцийн сан байхгүй, заримдаа хамтын барилгын даатгал байхгүй. Энэ бол VvE-ийн нэг хэлбэр . Энэ нь хууль бус бөгөөд борлуулалт болон барьцаат зээлийг улам бүр хааж байна. Дараах дарааллаар дахин идэвхжүүлэх:
- Газрын бүртгэлээс хуваах болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг авч, ямар загвар дүрэм журам үйлчлэхийг тогтооно уу.
- Дүрэмд заасны дагуу ерөнхий хурлыг зарлан хуралдуулж, зохих ёсоор тэмдэглэл хөтлөх; хэрэв удирдах зөвлөл арга хэмжээ авахгүй бол эзэмшигчид өөрсдөө хуралдуулж болно.
- Удирдах зөвлөл болон хэрэгтэй бол захирагчийг томилж, Худалдааны танхимд бүртгүүлж, холбооны нэр дээр банкны данс, тусдаа нөөцийн данс нээлгэ.
- Барилгын даатгалыг зохион байгуулах эсвэл баталгаажуулах, даатгалын дүнг сэргээн босголтын үнэ цэнэтэй харьцуулах, засвар үйлчилгээний төлөвлөгөө гаргах, түүний үндсэн дээр шимтгэлийг тогтоох.
- Хэрэв хамтран эзэмшигч хамтран ажиллахаас татгалзвал эдгээр үүргийг шүүхээр дамжуулан хэрэгжүүлж болно.
Худалдан авагч гэрээ байгуулахаасаа өмнө юу шалгах ёстой вэ
- Хуваах болон зурах акт, мөн ямар загвар дүрэм журам үйлчлэх вэ — санал болгохоосоо өмнө хувийн/нийтлэг хил хязгаарыг уншина уу.
- Хэрэглээний хязгаарлалт: зөвхөн орон сууцанд ашиглах, өрөө түрээслэх эсвэл богино хугацаанд байрлахыг хориглох, гэрийн тэжээвэр амьтан, шал болон засвар хийх дүрэм журам.
- Төлөөлөгчдийн танхимын дүрэм журам, сүүлийн гурван хурлын тэмдэглэл нь холбоо ажиллаж байгаа эсэхийг хамгийн хурдан шалгах шалгуур юм.
- Данс, төсөв болон нөөцийн сангийн үлдэгдэл, мөн нөөц нь тусдаа дансанд байгаа эсэх.
- MJOP: түүний огноо, хамрагдсан хугацаа, шимтгэл нь түүнтэй тохирч байгаа эсэх - бага шимтгэлтэй, бага нөөцтэйг хойшлуулсан төлбөр гэж үзнэ.
- Томоохон ажлууд эсвэл тусгай татварын талаарх аливаа шийдвэр - энэ нь дууссаны дараа таныг хүлээлгэж өгнө - болон аливаа зээл.
- Төлбөрийн хугацаа хэтэрсэн тухай зөвлөлийн мэдэгдэл, нотариатч төлбөрийг дуусгасны дараа барагдуулна гэсэн баталгаа (BW-ийн 5:122-р зүйл).
- Барилгын даатгал болон сэргээн босголтын үнэ цэнэ, Худалдааны танхимд бүртгүүлсэн байдал, мөн хуваагдсан барилгын хувьд хуваагдлын гэрчилгээ.
Хэрэв баримт бичгийг хугацаанд нь хүргүүлээгүй бол худалдан авах гэрээнд шийдвэрлэх нөхцөлийг оруулж, хэрэв файл нь үзүүлснээс муу байвал та татгалзаж болно.
Хэрэв би нийтийн хэрэглээний хэрэгслийг хэзээ ч ашиглахгүй бол VvE-ээс гарч болох уу?
Үгүй. Гишүүнчлэл нь орон сууцтай өөрөө холбогддог бөгөөд та орон сууцыг худалдаж авахад автоматаар үүсдэг. Огцрох эрх байхгүй, цахилгаан шат эсвэл цэцэрлэгийг хэзээ ч ашигладаггүй эзэд татгалзах эрхгүй, мөн таны оруулсан хувь нэмрийг бууруулах эрхгүй. Цорын ганц гарц бол зарах явдал юм.
Өмнөх эзэмшигчийн төлөөгүй VvE-ийн шимтгэлийг би хариуцах ёстой юу?
Зарим талаараа тийм. Шилжүүлэг хийхдээ та худалдагчийн хамт одоогийн санхүүгийн жил болон түүнээс өмнөх жилийн төлбөрийг хариуцах үүрэгтэй болно (BW-ийн 5:122-р зүйл). Тийм учраас нотариатч зөвлөлөөс хугацаа хэтэрсэн төлбөрийн тайланг хүсч, худалдан авсан үнээс нь төлбөрийг барагдуулдаг. Энэ мэдэгдлийг шаардах хэрэгтэй.
Модон эсвэл хавтанцар шал тавих зөвшөөрөл авах шаардлагатай юу?
Бараг л гарцаагүй. Бүтцийн шал нь нийтлэг хэсэг бөгөөд ихэнх хууль тогтоомж, журам эсвэл байшингийн дүрэм нь хатуу шалны хучилтыг хориглодог эсвэл хамгийн бага цохилт-дуу чимээ тусгаарлах стандартыг тогтоодог. Материал захиалахаасаа өмнө зөвлөлөөс дүрэм, зөвшөөрөл авахыг бичгээр хүс. Эхлээд хэвтсэн эздийг ихэвчлэн шалыг дээш өргөхийг тушаадаг.
Ерөнхий хурлын шийдвэрийг хэр удаан эсэргүүцэх вэ?
Удаан биш. Хүчингүй болгох шийдвэрийг хүчингүй болгох хүсэлтийг та үүнийг мэдсэн эсвэл мэдэж болох байсан өдрөөс хойш нэг сарын дотор дүүргийн шүүхэд хүргүүлэх ёстой (BW-ийн 5:130-р зүйл). Хууль эсвэл акттай зөрчилдсөн шийдвэр нь хүчингүй болгохын оронд хүчингүй бөгөөд энэ хугацаанаас хэтэрсэн боловч таных хүчингүй гэж үзэж болохгүй.
VvE миний байрыг Airbnb дээр түрээслэхийг зогсоож чадах уу?
Ихэвчлэн тийм. Ихэнх гэрчилгээ нь орон сууцыг орон сууцны зориулалтаар хязгаарлаж, зочны байшин эсвэл өрөө түрээслэхийг хориглодог бөгөөд дахин дахин төлбөртэй богино хугацаанд байрлахыг ерөнхийдөө тэнд амьдрахын оронд арилжааны мөлжлөг гэж үздэг. Холбоо нь хориг арга хэмжээ авах, журамд заасан тохиолдолд торгууль ногдуулахыг шаардаж болно. Хотын захиргааны зөвшөөрөл нь гэрчилгээг хүчингүй болгодоггүй.
Law & More орон сууцны эзэд, удирдах зөвлөл болон захиргааны ажилтнуудад зөвлөгөө өгдөг Eindhoven болон Amsterdam Хуваалтын акт, шийдвэр гаргах, үйлчилгээний төлбөр, өөрчлөлт болон VvE маргааны талаар. Хэрэв танд хамааралтай шийдвэрийг саяхан гаргасан бол бидэнтэй яаралтай холбоо барина уу: маргааныг шийдвэрлэх хугацаа нэг сар байна.
