2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш Боломжийн Түрээсийн тухай хууль (Wet betaalbare huur) нь Нидерландын ихэнх түрээсийн орон сууцны үнийн үнэлгээний системийн дагуу 186 оноо хүртэл хязгаарладаг бөгөөд үүнд зах зээлийн дунд шатны түрээсийн сегмент болох 144-186 оноо багтдаг. Гол үл хамаарах зүйл: зах зээлийн дунд шатны түрээсийн орон сууцны хувьд шинэ хязгаарлалт нь зөвхөн байшинг шинэ түрээслэгчид түрээслүүлсэн тохиолдолд л одоо байгаа түрээсийн гэрээнд хамаарна.
Уг хуулиар Нидерландын Иргэний хуулийн (BW) 7-р дэвтэр, Түрээсийн хэрэгжилтийн тухай хууль (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Uhw), Түрээсийн үнийн тогтоол (Besluit huurprijzen woonruimte) болон Сайн газар өмчлөх тухай хууль (Wet goed verhuurderschap, Wgv) зэрэгт нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан. Хэрэв та Нидерландад байшин түрээслэх юм уу түрээслэх юм бол эдгээр дүрмүүд нь түрээсийн төлбөрийг хууль ёсны дагуу шийддэг.
Агуулгын хүснэгт
Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хуульд юу өөрчлөгдсөн бэ?
Хамгийн чухал гурван өөрчлөлт байв. Түрээсийн хяналтыг нийгмийн орон сууцнаас зах зээлийн дунд зэргийн түрээсийн сегмент рүү өргөжүүлсэн; онооны дээд хэмжээг заавал биелүүлэх болсон; мөн онооны системийг өөрөө шинэчилсэн.
Wgv-ийн 2a зүйлийн дагуу түрээслүүлэгч нь 10(1) Uhw зүйлийн дагуу түрээсийн дээд хэмжээ 186 онооноос хэтрэхгүй бол бие даасан байшинг түрээслүүлж болохгүй. Энэ нь өрөө болон бие даасан бус бусад орон сууцанд мөн хамаарна. Түрээслэгч гомдол гаргасан эсэхээс үл хамааран илүү төлбөр авах нь өөрөө хууль бус юм.
Онооны систем хэрхэн ажилладаг вэ?
Орон сууцны үнэлгээний систем (woningwaarderingsstelsel, WWS) нь орон сууцыг хэмжигдэхүйц шинж чанараар нь үнэлж, нийт дүнг үйлчилгээний төлбөрийг оруулаагүй үндсэн түрээсийн дээд хэмжээ болгон хөрвүүлдэг. Түрээсийн үнийн тухай тогтоолын 5 дугаар зүйлийн дагуу онооны хүснэгтийг Хавсралт I-д үзүүлэв: А хэсэг нь бие даасан орон сууц, Б хэсэг нь өрөөнүүд.
Оноог шалны талбай, гал тогоо, угаалгын өрөөний тоноглол, эрчим хүчний шошго, гадна талбай болон WOZ-ийн үнэ цэнэ (хотын өмчийн үнэлгээ)-д олгоно. 186 онооноос дээш оноотой орон сууцны хувьд WOZ-ийн онооны эзлэх хувь 33% -аар хязгаарлагдана; хэрэв энэ хязгаар нь орон сууцыг 187 онооноос доош авчирвал 186 оноо авна. Тогтоолын 12(2)-р зүйлийн дагуу еврогийн дүнг 1-р сарын 1-нд индексжүүлдэг тул түрээсийн гэрээ эхэлсэн жилийн тоон үзүүлэлтийг ашиглана уу.
Өрөөнүүдийн түрээсийн үнэ хамгийн өндөр байдаг уу?
Тийм. Хамтын гал тогоо эсвэл угаалгын өрөөтэй өрөө болон бусад орон сууцыг I хавсралтын B хэсгийн дагуу үнэлдэг бөгөөд Wgv-ийн 2a(3) зүйлийн дагуу хамгийн дээд хэмжээ нь ямар ч оноотой байна. Өрөөнүүдэд чөлөөт сектор байхгүй.
Ямар нэмэлт төлбөрүүд хамаарах вэ?
Түрээсийн үнийн тухай тогтоолын 8а зүйлд тодорхой тохиолдолд түрээсийн дээд хэмжээг нэмэгдүүлдэг. Эдгээр нэмэлт төлбөр нь дээд хэмжээг нэмэгдүүлэх цөөн хэдэн хууль ёсны аргуудын нэг юм.
- Үндэсний дурсгалт газар (rijksmonument): Хууль хүчин төгөлдөр болсны дараа байгуулсан түрээсийн гэрээний 35%; хуучин түрээсийн гэрээний оронд 50 нэмэлт оноо авна.
- Хотын болон аймгийн дурсгалт газар: 15%.
- 2028 оны 1-р сарын 1-нээс өмнө барилгын ажил эхэлсэн, 2024 оны 7-р сарын 1-ний дараа анх ашиглалтад орсон шинээр баригдсан дунд зэргийн түрээсийн орон сууц: хорин жилийн хугацаанд 10%.
- 1965 оноос өмнө хамгаалалттай хотын тохижилтод баригдсан, өөрөө хөшөө дурсгал биш байшин: 5%.
Танай гэр аль хэсэгт байрладаг вэ?
Зарлагдсан түрээсийн үнэ биш, онооны дүн шийддэг. 160 оноо авсан байшин нь чөлөөт секторын түрээсийн үнээр зарлагдсан байсан ч зах зээлийн дунд зэргийн түрээсийн байшин юм.
| Сегментийн | Оноо (WWS) | Түрээсийн зохицуулалт |
|---|---|---|
| Нийгмийн (зохицуулалттай доод сегмент) | 143 хүртэл | Бүрэн зохицуулалттай; түрээсийн дээд хязгаар |
| Зах зээлийн дунд түрээс (middenhuur) | 144 нь 186 | 2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш зохицуулагддаг; шинэ түрээсийн гэрээнд түрээсийн дээд хэмжээ хамаарна |
| Чөлөөт сектор | 187 ба түүнээс дээш | Түрээсийн дээд хэмжээ байхгүй; жилийн өсөлт хязгаарлагдмал |
143 ба 186 цэгтэй тэнцэх еврогийн хил хязгаарыг жил бүрийн 1-р сарын 1-нд индексжүүлж, засгийн газар болон Түрээсийн шүүх (Huurcommissie) нийтэлдэг.
2024 оны 7-р сарын 1-нээс өмнө байгуулсан түрээсийн гэрээний талаар юу хэлэх вэ?
Шинэ Иргэний хуулийн Шилжилтийн тухай хуулийн 208e зүйлийн дагуу (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek) шинэ дүрмүүд нь хүчин төгөлдөр болохоос өмнө байгуулсан түрээсийн гэрээнд ерөнхийдөө хамаарахгүй. Нэг үл хамаарах зүйл: 2025 оны 7-р сарын 1-нээс хойш эдгээр нь мөн онооны дээд хэмжээ нь либералчлалын босгоос доогуур байгаа бие даасан орон сууцны хуучин түрээсийн гэрээнд хамаарна, хэдийгээр уг байшинг чөлөөт секторын байшин болгон түрээслүүлсэн ч гэсэн.
2024 оны 7-р сараас өмнөх түрээсийн гэрээтэй дунд зэргийн түрээсийн байшингийн (144-186 оноо) түрээслэгчийн хувьд шинэ хязгаарлалт нь байшинг дахин түрээслүүлэх хүртэл үйлчлэхгүй. Оноог тоолох нь зүйтэй хэвээр байна: дунд зэргийн түрээсийн байшин нь эрчим хүчний чанар муу байгааг харгалзан үзвэл 143 буюу түүнээс доош оноо авч болно.
Байрны эзэн танд онооны мэдэгдэл өгөх ёстой юу?
Тийм. Сайн газрын эзний тухай хуулийн 2 дугаар зүйлийн дагуу газрын эзэн нь түрээсийн гэрээ эхлэх өдөр онооны оноо болон харгалзах түрээсийн дээд хэмжээний талаарх мэдээллийг түрээслэгчид нэмэлт төлбөрийн нотолгоотой хамт бичгээр өгөх ёстой. Үүнийг бичгээр хүсэх; хэрэв юу ч ирэхгүй бол хотын захиргаанд мэдэгдээрэй.
Дүрмүүдийг хэрхэн хэрэгжүүлдэг вэ?
Хотын захиргаа нь сайн өмчлөлийн дүрэм болох Wgv-ийн 2a, 2b заалтын дагуу түрээсийн дээд хэмжээ болон жилийн нэмэгдлийн хязгаарыг мөрддөг. 2025 оны 1-р сарын 1-нээс эхлэн тэд өөрсдийн санаачилгаар анхааруулга, торгууль ногдуулах тушаал, захиргааны торгууль, давтан зөрчсөн тохиолдолд менежментийг булаан авах арга хэмжээ авах боломжтой. Wgv-ийн 4-р зүйлийн дагуу хотын захиргаа бүр түрээслэгчдэд зориулсан тайлангийн цэг (meldpunt)-тай байдаг.
Түрээслэгчид өөрсдийн арга хэмжээг авна. BW-ийн 7:249-р зүйлийн дагуу та түрээсийн гэрээ эхэлснээс хойш зургаан сарын дотор түрээсийн анхны төлбөрийг шалгахыг Түрээсийн шүүхээс хүсч болно. Үүний дараа BW-ийн 7:254-р зүйлийн дагуу та түрээсийн төлбөрийг бууруулах санал гаргаж болно; хэрэв түрээслүүлэгч татгалзвал бууралт хүчин төгөлдөр болох ёстой өдрөөс хойш зургаан долоо хоногийн дотор Түрээсийн шүүхээс шийдвэр гаргахыг хүсч болно.
Жил бүр түрээсийн төлбөр хэдээр нэмэгдэж болох вэ?
Жилийн өсөлтийг тусад нь хязгаарлаж, жил бүр дахин тохируулдаг. Wgv-ийн 2a(4) зүйлийн дагуу түрээслүүлэгч нь Uhw-ийн 10 дугаар зүйлд заасан дээд хэмжээнээс дээш өсөлтийг хэрэглэж болохгүй.
Чөлөөт салбар болон дунд зах зээлийн түрээсийн түрээсийн хувьд Uhw-ийн 10(3) зүйлд инфляци болон цалингийн өсөлтөд үндэслэсэн томъёогоор хамгийн их хувийг тогтоодог; нийгмийн орон сууцны хувьд хувийг яамны зохицуулалтаар тогтоодог. Таны гэрээнд заасан бага хувь давамгайлдаг. rijksoverheid.nl хаягаар өсөлтийн жилийн тоог шалгаж, жилийн түрээсийн өсөлтийн талаарх бидний гарын авлагыг үзнэ үү.
Энэ хууль нь түрээсийн бусад хуультай хэрхэн нийцэж байна вэ?
2023 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй Сайн Газрын Эзэмшигчийн тухай хуульд мөн бичгээр түрээсийн гэрээ байгуулах шаардлагатай бөгөөд ялгаварлан гадуурхах, айлган сүрдүүлэхийг хориглодог. BW-ийн 7:261b зүйлийн дагуу барьцаа нь сарын үндсэн түрээсийн төлбөрийн дээд тал нь хоёр дахин их байх бөгөөд түрээсийн гэрээ дууссанаас хойш 14 хоногийн дотор, хохирол учирсан тохиолдолд 30 хоногийн дотор буцаан төлөх ёстой.
2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш Тогтмол хугацаатай түрээсийн тухай хууль (Wet vaste huurcontracten) нь бие даасан орон сууцны хувьд хугацаагүй түрээсийг хэвийн болгосон. Түр түрээсийг зөвхөн Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай тогтоолд (Besluit betaalbare huur) заасан ангилалд, тухайлбал тодорхой оюутнууд болон түр түрээслүүлэгчдэд зөвшөөрнө. Үйлчилгээний төлбөр нь түрээсийн дээд хэмжээнээс хэтэрсэн; зөвхөн зөвшөөрөгдсөн зүйлсийг жилийн өртгийн тайлантай хамт ногдуулж болно.
Түрээслэгчийн хувьд юуг шалгах ёстой вэ?
- Wgv-ийн 2-р зүйлд заасан онооны мэдэгдлийг түрээслүүлэгчээс бичгээр асууна уу.
- Шалны талбай, эрчим хүчний шошго болон WOZ-ийн утгыг ашиглан Түрээсийн шүүхийн түрээсийн чекээр оноогоо өөрөө тоол.
- Түрээсийн хугацаагаа 208e зүйлийн шилжилтийн дүрмүүдтэй харьцуулан шалгана уу.
- Анхны түрээсийг туршихын тулд BW-ийн 7:249-р зүйлийн зургаан сарын хугацааг анхаарна уу.
- Хэт их төлбөр төлсөн тухайгаа хотын захиргааны тайлангийн цэгт мэдэгдээрэй, зүгээр л түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больж болохгүй.
Байшингийн эзэн болохын тулд юу шалгах хэрэгтэй вэ?
- Одоогийн WWS-ийн дагуу нэгж бүрийг нэгж тус бүрээр нь оноогоод, тооцооллыг хадгална уу.
- Түрээсийн үнийн тухай тогтоолын 8а зүйлийн дагуу нэмэлт төлбөр хамаарах эсэхийг шалгаж, нотлох баримтыг хадгална уу.
- Эрчим хүчний шошгыг сайжруулах талаар бодож үзээрэй: энэ нь түрээсийн дээд хэмжээг нэмэгдүүлэх хамгийн шууд хууль ёсны зам юм.
- Зөвхөн зөвшөөрөгдсөн үйлчилгээний төлбөрийг ногдуулж, жилийн өртгийн тайланг гаргана уу.
- Түрээсийн нэмэгдлийн заалтуудыг Uhw-ийн 10 дугаар зүйлийн дагуу жилийн хязгаартай харьцуулж шалгана уу.
Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хуулийн дагуу бид танд юу хийж чадах вэ?
Манай түрээсийн хуульчид түрээслэгч болон түрээслүүлэгчдэд англи хэл дээр зөвлөгөө өгдөг:
- Бид таны байшин эсвэл портфолионы оноо болон түрээсийн дээд хэмжээг тооцоолно.
- Таны түрээсийн гэрээ 208e зүйлийн шилжилтийн дүрэмд нийцэж байгаа эсэхийг бид шалгана.
- Бид хуульд заасан хугацаанд Түрээсийн шүүхэд хүсэлт гаргаж, хүргүүлдэг.
- Бид таны стандарт түрээсийн гэрээний түрээсийн өсөлт болон үйлчилгээний төлбөрийн заалтуудыг хянаж үздэг.
- Бид хотын захиргаанаас анхааруулга, торгууль ногдуулах тушаал эсвэл торгууль ногдуулахад хариу өгдөг.
Дүгнэлт
- 2024 оны 7-р сарын 1-нээс хойш 186 оноо хүртэлх орон сууц түрээсийн дээд хэмжээг заавал биелүүлэх ёстой (Wgv-ийн 2a зүйл).
- Дунд зах зээлийн түрээсийн орон сууц (144-186 оноо)-ыг шинэ түрээсийн гэрээнд зохицуулдаг; хуучин дунд зах зээлийн түрээсийн гэрээг зөвхөн дахин түрээслүүлэхэд л хамруулдаг.
- 2025 оны 7-р сарын 1-нээс хойш либералчлалын босгоос доогуур байгаа орон сууцны хуучин чөлөөт салбарын түрээсийн гэрээнд мөн хамрагдах болно.
- Байр түрээслүүлэгчид онооны мэдэгдэл өгөх ёстой; хотын захиргаа 2025 оны 1-р сарын 1-нээс эхлэн дүрмийг хэрэгжүүлж байна.
- Түрээслэгчид анхны түрээсийн төлбөрийг зургаан сарын дотор шалгаж болно (7:249 BW зүйл).
Түгээмэл асуултууд
Боломжийн үнэтэй түрээсийн тухай хууль хэзээ хэрэгжиж эхэлсэн бэ?
2024 оны 7-р сарын 1-нд. Энэ нь тухайн өдрөөс хойш байгуулагдсан түрээсийн гэрээнд хамаарна. Хуучин түрээсийг зөвхөн шилжилтийн дүрмэнд заасан тохиолдолд, тухайлбал либералчлалын босгоос доогуур байгаа орон сууцыг чөлөөт салбарын орон сууц гэж тооцож, 2025 оны 7-р сарын 1-нээс хойш хамрагдсан тохиолдолд л хамруулна.
Миний байшин нийгмийн, дунд зэргийн түрээсийн эсвэл чөлөөт секторынх эсэхийг би яаж мэдэх вэ?
Орон сууцны үнэлгээний системийн дагуу оноо нь зарлагдсан түрээсийг бус, харин оноогоор шийддэг: 143 хүртэлх оноо нь нийгмийн, 144-186 оноо нь зах зээлийн дунд зэргийн түрээсийн, 187 ба түүнээс дээш оноо нь чөлөөт секторынх юм.
Миний түрээсийн байрны үнэ дунд зэрэглэлийн байгаа ч би 2023 онд гэрээ байгуулсан. Түрээсийн төлбөрийг хүчээр бууруулж болох уу?
Ерөнхийдөө шинэ хязгаарлалтад хамаарахгүй бөгөөд энэ нь зөвхөн дахин түрээслүүлэх үед л зах зээлийн дунд зэргийн түрээсийн орон сууцанд хамаарна. Хэрэв таны байшин үнэндээ 143 ба түүнээс доош оноо авсан бол уг дүрэм нь 2025 оны 7-р сарын 1-нээс хойш таны түрээсийн гэрээнд хэрэгжиж байгаа бөгөөд та үнийн бууралтыг санал болгож болно.
Хэрэв миний байрны эзэн надад онооны мэдэгдэл өгөхгүй бол яах вэ?
Үүнийг бичгээр хүсээд хүсэлтийг нь хадгална уу. Хүсэлтийг биелүүлээгүй тохиолдолд хотын захиргаанаас хэрэгжүүлдэг Сайн Газар өмчлөх тухай хуулийн 2-р зүйлийг зөрчиж байгаа тул та үүнийг хотын захиргааны тайлангийн цэгт мэдээлж болно.
